Tài liệu Phân tích và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa Hµ néi =====  ====== luËn v¨n th¹c sÜ khoa häc ph©n tÝch vµ ®Ò xuÊt gi¸i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n t¹i thµnh phè hå chÝ minh ngµnh: qu¶n trÞ kinh doanh nguyÔn duy trung Ng-êi h-íng dÉn khoa häc: ts.Nghiªm sÜ th-¬ng hµ néi 2005 Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 1 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý PhÇn Më ®Çu 1. TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ò tµi ë n-íc ta ,trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y, kinh tÕ BÊt ®éng s¶n ®· thu hót ngµy cµng nhiÒu nguån vèn trong x· héi vµ ®ãng gãp ngµy cµng t¨ng cho t¨ng tr-ëng kinh tÕ . Tuy nhiªn kinh tÕ bÊt ®éng s¶n ë n-íc ta nh×n chung ®· ph¸t triÓn mét c¸ch tù ph¸t, phÇn lín ho¹t ®éng ngoµi sù kiÓm so¸t cña Nhµ n-íc , mang nhiÒu yÕu tè ®Çu c¬, ®Æc biÖt lµ ho¹t ®éng kh«ng ®óng h-íng . Sù kh«ng ®óng h-íng nµy thÓ hiÖn ë chç nguån vèn ®Çu t- cho bÊt ®éng s¶n míi chñ yÕu tËp trung vµo ®Êt ®ai vµ nãi ®Õn bÊt ®éng s¶n, ng-êi ta th-êng chØ nghÜ ®Õn ®Êt ®ai, nhiÒu l¾m lµ nãi ®Õn nhµ ë. LÏ ra m¹nh ®Çu t- tµi s¶n trªn ®Êt th× hÇu nh- chóng ta l¹i lµm ng-îc l¹i. Kh«ng thÓ ®æ lçi hßan tßan cho doanh nghiÖp vµ ng-êi d©n ®· ®Çu t- vèn vµo mua ®Êt ®Ó kinh doanh kiÕm lêi mµ ph¶i t×m ra nguyªn nh©n ®Ó xÈy ra ngay trong nhËn thøc, trong chÝnh s¸ch, ph¸p luËt cña Nhµ n-íc. NhËn ®Þnh trªn cµng ®óng ®¾n h¬n khi ¸p dông vµo tr-êng hîp Thµnh phè Hå ChÝ Minh trong viÖc qu¶n lý, ®iÒu hµnh thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n nh÷ng n¨m. Trong nhiÒu bÊt cËp vÒ qu¶n lý thÞ tr-êng BÊt ®éng s¶n trong thêi gian qua t¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh , bÊt cËp ®Çu tiªn vµ lín nhÊt lµ c¬ chÕ qu¶n lý cña Nhµ n-íc, tõ ®ã kÐo theo c¸c bÊt cËp kh¸c , trong ®ã viÖc chËm trÔ c«ng nhËn thÞ tr-êng BÊt ®éng s¶n lµ mét sai lÇm. ThÞ tr-êng BÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ tr-êng lín , lµ mét l·nh vùc kinh tÕ rÊt quan träng , nh-ng tù b¶n th©n nã kh«ng lµm nªn sù t¨ng tr-ëng thËt sù vµ æn ®Þnh cña mét nÒn kinh tÕ nãi chung, v× nã kh«ng trùc tiÕp t¹o ra cña c¶i vËt chÊt th«ng qua con ®-êng s¶n xuÊt, kinh doanh vµ dÞch vô. Gi¸ trÞ cña BÊt ®éng s¶n t¨ng lªn chØ thùc sù lµ mét gi¸ trÞ khi nã dùa trªn tèc ®é ph¸t triÓn t-¬ng øng vµ tæng gi¸ trÞ cña nÒn kinh tÕ. HiÖn nay t¹i ViÖt Nam, dï ch-a cã mét nghiªn cøu chÝnh thøc nµo, nh-ng qua quan s¸t ng-êi ta vÉn th-êng ghi nhËn r»ng, cã t×nh tr¹ng gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n t¨ng cao kh«ng t-¬ng øng víi tèc ®é ph¸t triÓn vµ tæng gi¸ trÞ cña nÒn kinh tÕ, v-ît qu¸ søc mua cña ng­êi tiªu dïng, vÉn th­êng gäi lµ “gi¸ ¶o”. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 2 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý ChÝnh v× nh÷ng bÊt cËp trªn cña t×nh h×nh thÞ trõ¬ng bÊt ®éng s¶n t¹i thµnh phè Hå chÝ Minh hiÖn nay, nªn t«i chän ®Ò tµi “PH©N TÝCH C¸C NH©N Tè ¶NH H-ëNG ®ÕN THùC TR¹NG Vµ ®Ò XUÊT GI¶I PH¸P PH¸T TRIÓN THÞ TR-êNG BÊt ®éng s¶n “ lµm luËn v¨n th¹c sÜ víi môc ®Ých lµ gãp phÇn nghiªn cøu thÞ tr-ßng thÞ tr-êng nµy trong môc tiªu chung lµ ®-a nã vµo tÇm kiÓm so¸t cña Nhµ n-íc, ®i vµo æn ®Þnh ®Ó ph¸t triÓn vµ v-ît qua giai ®o¹n “ ®ãng b¨ng “ hiÖn nay, thóc ®Èy nÒn kinh tÕ ViÖt Nam ®i lªn trong giai ®o¹n ®æi míi. 2. Môc ®Ých nghiªn cøu Qua ph©n tÝch c¸c nh©n tè tè ¶nh h-ëng ®Õn thùc tr¹ng thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n, t×m hiÓu nguyªn nh©n, tõ ®ã ®Ò xuÊt gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n t¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh. 3. §èi t-îng vµ ph¹m vi nghiªn cøu §èi t-îng vµ ph¹m vi nghiªn cøu cña ®Ò tµi thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n t¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh, bao gåm c¸c dù ¸n khu d©n c-, khu c«ng nghiÖp, c¸c th«ng tin vÒ ph¸p luËt vµ ¶nh h-ëng cña nã. 4. Ph-¬ng Ph¸p Nghiªn cøu LuËn v¨n sö dông ph-¬ng ph¸p duy vËt biÖn chøng dùa trªn c¬ së hÖ thèng lý luËn cña häc thuyÕt M¸c – Lª nin, lÞch sö ,thèng kª, lý thuyÕt vÒ khoa häc qu¶n trÞ,vµ c¸c khoa häc kh¸c, ®Ó so s¸nh ®èi chiÕu vµ ph©n tæng hîp - thèng nhÊt víi quan ®iÓm vµ chñ tr-¬ng chÝnh s¸ch cña §¶ng nhµ n-íc ®èi víi sù ph¸t triÓn khu d©n c- trªn ®Þa bµn thµnh phè Hå ChÝ Minh. Qua ph©n tÝch c¸c yÕu tè ¶nh h-ëng ®Õn thùc tr¹ng tõ ®ã ®Ò xuÊt gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n t¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh cho ®Õn n¨m 2010. Nguån sè liÖu chñ yÕu lµ tõ Së ®Þa chÝnh cò nay lµ së tµi nguyªn m«i tr-êng, së KÕ ho¹ch vµ ®Çu t-,Së Quy ho¹ch - kiÕn tróc thµnh phè Hå ChÝ Minh, côc thèng kª cña thµnh phè Hå chÝ Minh, tõ s¸ch b¸o t¹p chÝ vµ c¸c tµi liÖu tham kh¶o kh¸c. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 3 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý 5. ý nghÜa khoa häc cña ®Ò tµi Th«ng qua ®Ò tµi thÊy ®-îc sù cÇn thiÕt ph¶i ®æi míi trong c«ng t¸c qu¶n lý, sö dông vµ ph©n phèi bÊt ®éng s¶n - nguån tµi nguyªn cã h¹n cña ®Êt n-íc – ë c¸c cÊp chÝnh quyÒn thµnh phè , mét c¸ch hîp lý vµ khoa häc ®Ó ®¸p øng tiÕn tr×nh héi nhËp vµ tham gia vµo thÞ tr-êng kinh tÕ quèc tÕ. KÕt qu¶ nghiªn cøu cña ®Ò tµi lµ ®-a ra nh÷ng gi¶i ph¸p cã tÝnh kh¶ thi, phï hîp víi hoµn c¶nh cô thÓ t¹i thµnh phè hå chÝ minh, qua ®ã gãp phÇn hoµn thiÖn trong c«ng t¸c qu¶n lý , sö dông , ph©n phèi tµi nguyªn bÊt ®éng s¶n t¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh, víi môc tiªu lµ n©ng cao hiÖu qu¶ qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n t¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh. Néi dung cña ®Ò tµi còng lµ nh÷ng ý kiÕn tham m-u cho c¸c cÊp ChÝnh quyÒn thµnh phè ,c¸c nhµ qu¶n lý- kinh doanh trong nghµnh bÊt ®éng s¶n, th«ng qua ®ã kh¾c phôc nh÷ng ®iÓm yÕu tån t¹i vµ cã nh÷ng chÝnh s¸ch ph¸t triÓn c¸c chÝnh s¸ch míi nh»m ph¸t triÓn thi tr-êng bÊt ®éng s¶n ®i ®óng h-íng. ®Ò tµi cßn lµ tµi liÖu tham kh¶o cho nh÷ng ng-êi quan t©m ®Õn l·nh vùc nµy. 6. kÕt cÊu ®Ò tµi Ngoµi c¸c môc nh- phÇn më ®Çu, kÕt luËn, kiÕn nghÞ vµ danh môc tµi liÖu tham kh¶o, néi dung ®Ò tµi chia lµm 3 ch-¬ng : ▪ Ch-¬ng 1 c¬ së lý luËn vÒ thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ▪ Ch-¬ng 2 thùc tr¹ng thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n tP HCM ▪ Ch-¬ng 3 Mét sè gi¶i ph¸p chñ yÕu nh»m qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ®Õn n¨m 2010 LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 4 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý Ch-¬ng 1 c¬ së lý luËn vÒ thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n 1.1. Kh¸i niÖm c¬ b¶n vÒ bÊt ®éng s¶n 1.1.1. ®Þnh nghÜa vÒ bÊt ®éng s¶n BÊt ®éng s¶n lµ c¸c tµi s¶n kh«ng di dêi ®-îc bao gåm: ®Êt ®ai, nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai kÓ c¶ tµi s¶n g¾n liÒn víi nhµ ë vµ c«ng tr×nh x©y dùng trong ®ã, c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh. 1.1.2. C¸c thuéc tÝnh cña bÊt ®éng s¶n TÝnh cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, giíi h¹n vÒ khèi l-îng vµ kh«ng gian nh-ng v« h¹n vÒ thêi gian. Chi phÝ giao dÞch vµ mua b¸n cao. Thêi gian giao dÞch vµ mua b¸n dµi. Cã tÝnh së h÷u chung : ViÖc x©y dùng ph¶i tu©n theo mét quy ho¹ch thèng nhÊt vµ theo nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt. TÝnh ¶nh h-ëng lÉn nhau: c¸c lo¹i bÊt ®éng s¶n cã vÞ trÝ gÇn nhau hoÆc trong mét khu vùc cã ¶nh h-ëng ®Õn nhau, cã thÓ lµm t¨ng gi¶m gi¸ trÞ cña nhau. §Êt ®ai lµ c¬ së ®Ó ph¸t triÓn c¸c hÖ sinh th¸i t¹o m«i tr-êng sèng con ng-êi. ViÖc thiÕt kÕ, x©y dùng vµ sö dông bÊt ®éng s¶n ph¶i ®¶m b¶o nguyªn t¾c duy tr× sù c©n b»ng sinh th¸i, t¹o sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng cña m«i tr-êng sèng. 1.2. Kh¸i niÖm vÒ thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n 1.2.1 §Þnh nghÜa Theo nghÜa hÑp: thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n lµ n¬i diÔn ra c¸c quan hÖ giao dÞch bÊt ®éng s¶n (mua, b¸n, thÕ chÊp, cho thuª, cÇm cè, ...). LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 5 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý Theo nghÜa ®Çy ®ñ: thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hßa c¸c mèi quan hÖ vÒ giao dÞch bÊt ®éng s¶n diÔn ra t¹i mét khu vùc ®Þa lý nhÊt ®Þnh, trong mét kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh. Thùc chÊt hµng hãa trao ®æi trªn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam lµ trao ®æi gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt cã ®iÒu kiÖn vµ quyÒn së h÷u c¸c tµi s¶n vµ vËt kiÕn tróc g¾n liÒn trªn ®Êt. 1.2.2 . Cung bÊt ®éng s¶n ❖ Kh¸i niÖm: cung bÊt ®éng s¶n lµ khèi l-îng bÊt ®éng s¶n s½n sµng tham gia vµo thÞ tr-êng t¹i mét thêi ®iÓm nhÊt ®Þnh. ❖ §Æc ®iÓm vÒ cung bÊt ®éng s¶n: bao gåm c¸c ®Æc ®iÓm sau ChÞu ¶nh h-ëng trùc tiÕp cña tæng cung vÒ ®Êt ®ai, c¸c chÝnh s¸ch cña chÝnh phñ vµ c¸c yÕu tè cña m«i tr-êng vÜ m«. Còng nh- c¸c hµng hãa kh¸c cung bÊt ®éng s¶n sÏ t¨ng lªn khi gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n t¨ng. §é co gi·n cña cung theo gi¸ trong ng¾n h¹n lµ rÊt nhá, cßn trong dµi h¹n th× lín h¬n. ❖ Nh÷ng nh©n tè ¶nh h-ëng ®Õn cung bÊt ®éng s¶n: bao gåm Tæng quü ®Êt quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ ®-îc chuyÓn nh-îng môc ®Ých sö dông. Sù ph¸t triÓn cña hÖ thèng kÕt cÊu h¹ tÇng. Qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp hãa vµ ®« thÞ hãa còng cã ¶nh h-ëng rÊt lín ®Õn cung ®Êt ®ai. C¸c yÕu tè ®Çu vµo vµ chi phÝ ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n, cïng víi nh÷ng tiÕn bé kü thuËt ®-îc ¸p dông trong x©y dùng vµ kiÕn tróc. C¸c chÝnh s¸ch cña nhµ n-íc liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n. 1.2.3 . CÇu bÊt ®éng s¶n ❖ Kh¸i niÖm: cÇu bÊt ®éng s¶n lµ khèi l-îng bÊt ®éng s¶n mµ ng-êi tiªu dïng s½n sµng chÊp nhËn vµ cã kh¶ n¨ng thanh to¸n ®Ó nhËn ®-îc khèi l-îng bÊt ®éng s¶n ®ã trªn thÞ tr-êng. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 6 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý ❖ C¸c lo¹i cÇu bÊt ®éng s¶n: cÇu vÒ ®Êt, nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc, c¬ së h¹ tÇng phôc vô c¸c nhu cÇu s¶n xuÊt c«ng nghiÖp, th-¬ng m¹i - dÞch vô vµ nhu cÇu c«ng céng, c¸c c«ng tr×nh ®Æc biÖt kh¸c nh-: s©n bay, bÕn c¶ng, s©n gold ... ❖ C¸c nh©n tè ¶nh h-ëng ®Õn cÇu bÊt ®éng s¶n: gåm D©n sè Thu nhËp cña d©n cKÕ ho¹ch ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi Qu¸ tr×nh ®« thÞ hãa Sù ph¸t triÓn vµ hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ChÝnh s¸ch cña chÝnh phñ. 1.2.4 Quan hÖ cung - cÇu vµ gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n 1.2.5 Quan hÖ cung - cÇu ❖ Quan hÖ cung - cÇu: lµ mét kh¸i niÖm cña kinh tÕ thÞ tr-êng. Ng-êi ta coi cung - cÇu lµ mét hµm sè cña gi¸. NghÜa lµ mét sù thay ®æi cña gi¸ sÏ lµm thay ®æi quan hÖ cung - cÇu. ❖ C©n b»ng cung - cÇu: cã hai lo¹i cung - cÇu; c©n b»ng æn ®Þnh - tøc lµ sau khi chÖch ra khái ®iÓm c©n b»ng nh-ng do c¸c yÕu tè kh¸c t¸c ®éng l¹i cã thÓ t¸i lËp ®-îc ®iÓm c©n b»ng míi, vµ c©n b»ng kh«ng æn ®Þnh khi kh«ng t¸i lËp ®-îc ®iÓm c©n b»ng míi. C©n b»ng cung - cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n cã thÓ ®-îc xem xÐt trªn 4 mÆt: sè l-îng, kÕt cÊu, kh«ng gian vµ thêi gian. Møc E lµ møc c©n b»ng ban ®Çu cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n , víi møc gi¸ Povµ s¶n l-îng Qo. Khi cÇu bÊt ®éng s¶n gi¶m xuèng , thÞ tr-êng sÏ c©n b»ng ë vÞ trÝ míi lµ E’ . Mµ nguån cung bÊt ®éng s¶n lµ Qo trong khi ng­êi cÇn mua bÊt ®éng s¶n chØ cÇn mua víi møc Qa, t¹o ra thÆng d- thÞ tr-êng. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung 7 Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý H×nh 1-1: C©n b»ng cung - cÇu P S E P0 P1 §-êng cung E’ D0 D1 O Q Qa Q1 Q0 Khi ®ã nguån cung bÊt ®éng s¶n sÏ gi¶m, l-îng cÇu bÊt ®éng s¶n sÏ t¨ng lªn vµ theo quy luËt cung th× l-îng cung sÏ gi¶m xuèng, gi¸ h¹ cho ®Õn khi ®¹t tíi møc c©n b»ng ,møc E’ lµ møc gi¸ c©n b»ng P1 vµ s¶n l-îng Q1. Ng-îc l¹i sÏ t¹o ra sù khan hiÕm, thÞ tr-êng sÏ thiÕu hôt l-îng bÊt ®éng s¶n b¸n ra. 1.2.4.1 Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n : lµ nh©n tè ¶nh h-ëng quan träng trong thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n Gi¸ mua b¸n, chuyÓn nh-îng : lµ gi¸ giao dÞch trªn thÞ tr-êng gi÷a bªn cung vµ bªn cÇu bÊt ®éng s¶n. Gi¸ thuª bÊt ®éng s¶n : lµ gi¸ ph¶i tr¶ ®Ó ®-îc quyÒn sö dông bÊt ®éng s¶n trong thêi gian nhÊt ®Þnh. Gi¸ b¶o hiÓm bÊt ®éng s¶n : gi¸ cho sù b¶o ®¶m æn ®Þnh gi¸ trÞ nÕu cã biÕn ®éng vÒ gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n trong thêi gian ®-îc b¶o hiÓm. Gi¸ h¹ch to¸n : Lµ gi¸ ®· ®-îc c©n b»ng trong sæ s¸ch kÕ to¸n nh- lµ mét tµi s¶n cè ®Þnh. Gi¸ ®Êt do nhµ n-íc quy ®Þnh vµ gi¸ ®Êt thÞ tr-êng : Gi¸ ®Êt do bé tµi chÝnh thèng nhÊt ban hµnh khung gi¸ ; gi¸ thÞ tr-êng lµ gi¸ ®-îc giao dÞch trªn thÞ tr-êng kh«ng chÝnh quy. 1.2.4.2 C¸c yÕu tè ¶nh h-ëng ®Õn gi¸ bÊt ®éng s¶n Cã 3 nhãm nh©n tè t¸c ®éng ¶nh h-ëng ®Õn gi¸ bÊt ®éng s¶n, cô thÓ lµ: ❖ C¸c yÕu tè cã mèi liªn hÖ trùc tiÕp víi bÊt ®éng s¶n: LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 8 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý Nhãm c¸c yÕu tè tù nhiªn: gåm VÞ trÝ cña bÊt ®éng s¶n (vÞ trÝ t-¬ng ®èi, tuyÖt ®èi) Kh«ng gian vµ quan hÖ víi c¸c bÊt ®éng s¶n kh¸c trong khu vùc KÝch th-íc, h×nh thÓ, diÖn tÝch thöa ®Êt hoÆc l« ®Êt §Þa h×nh bÊt ®éng s¶n täa l¹c H×nh thøc (kiÕn tróc) bªn ngoµi cña bÊt ®éng s¶n §Æc ®iÓm trªn mÆt ®Êt vµ d-íi lßng ®Êt Nhãm c¸c yÕu tè kinh tÕ: gåm Kh¶ n¨ng mang l¹i thu nhËp tõ bÊt ®éng s¶n Nh÷ng tiÖn nghi g¾n liÒn víi bÊt ®éng s¶n Nhãm c¸c yÕu tè vÒ ph¸p lý liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n: gåm Quy ho¹ch sö dông ®Êt g¾n víi bÊt ®éng s¶n T×nh tr¹ng ph¸p lý cña bÊt ®éng s¶n C¸c quy ®Þnh vÒ x©y dùng vµ kiÕn tróc t¹i khu vùc bÊt ®éng s¶n C¸c h¹n chÕ quyÒn sö dông ®Êt, së h÷u nhµ vµ c«ng tr×nh x©y dùng kh¸c g¾n víi bÊt ®éng s¶n C¸c yÕu tè vÒ t©m lý - x· héi: gåm T×nh tr¹ng nh÷ng ng-êi sèng trong bÊt ®éng s¶n (tr-êng hîp bÊt ®éng s¶n lµ nhµ ë) Nh÷ng vÊn ®Ò liªn quan ®Õn thuyÕt phong thñy ... ❖ C¸c yÕu tè liªn quan ®Õn thÞ tr-êng: TÝnh h÷u dông cña bÊt ®éng s¶n Nhu cÇu lo¹i bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr-êng T×nh tr¹ng khan hiÕm cña lo¹i bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr-êng QuyÒn chiÕm h÷u vµ kh¶ n¨ng chuyÓn giao ®-îc cña bÊt ®éng s¶n ❖ C¸c yÕu tè chung bªn ngoµi: C¸c yÕu tè chÝnh trÞ - ph¸p lý: sù thay ®æi vÒ ®-êng lèi chÝnh s¸ch cña nhµ n-íc vµ chÝnh quyÒn ®Þa ph-¬ng cã thÓ cã nh÷ng t¸c ®éng ®Õn ho¹t ®éng cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n nãi chung vµ sù ®Çu t- vµ lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n nãi riªng. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 9 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý C¸c yÕu tè thuéc vÒ kinh tÕ vÜ m«: ch¼ng h¹n nh- t×nh h×nh chung cña kinh tÕ quèc tÕ, quèc gia, khu vùc vµ ®Þa ph-¬ng. C¸c yÕu tè x· héi: gåm tèc ®é t¨ng d©n sè, chÊt l-îng cña dÞch vô y tÕ, gi¸o dôc, tr×nh ®é d©n trÝ, vÊn ®Ò an ninh, tËp qu¸n ng-êi d©n trong vïng còng cã ¶nh h-ëng ®Õn gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n. 1.3. Ph©n lo¹i thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n t¹i ViÖt Nam ❖ Theo khu vùc ®Þa lý: cã thÓ ph©n thµnh thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n cña Thµnh phè A; B; thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n quËn X; Y hoÆc thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n néi thµnh, ngo¹i thµnh ... ❖ Theo c«ng dông cña bÊt ®éng s¶n: bao gåm thÞ tr-êng ®Êt ®ai; nhµ ë; c«ng tr×nh c«ng nghiÖp; c«ng tr×nh th-¬ng m¹i vµ dÞch vô; c¸c c«ng tr×nh ®Æc biÖt (nh- s©n bay, bÕn c¶ng ...) ❖ Theo tÝnh chÊt kinh doanh bÊt ®éng s¶n: ta cã thÞ tr-êng mua b¸n; cho thuª; thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n. ❖ Theo qu¸ tr×nh t¹o ra bÊt ®éng s¶n: gåm ThÞ tr-êng cÊp I (thÞ tr-êng ®Êt thuÇn tóy), cÊp II (thÞ tr-êng x©y dùng - s¶n xuÊt ra bÊt ®éng s¶n), cÊp III (thÞ tr-êng mua b¸n bÊt ®éng s¶n). ❖ Theo tÝnh chÊt ph¸p lý cña quan hÖ giao dÞch bÊt ®éng s¶n: theo tiªu chÝ nµy cã thÓ ph©n thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n thµnh 2 lo¹i: ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n chÝnh quy: lµ thÞ tr-êng mµ ë ®ã c¸c ho¹t ®éng cã liªn quan ®Õn giao dÞch bÊt ®éng s¶n ®-îc thùc hiÖn theo ®óng quy ®Þnh cña ph¸p luËt. ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n phi chÝnh quy: lµ thÞ tr-êng mµ ë ®ã c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n kh«ng tu©n thñ ®Çy ®ñ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh-ng vÉn tån t¹i. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 10 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý 1.4. §Æc ®iÓm cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n - Lµ mét thÞ tr-êng kh«ng tËp trung vµ mang tÝnh khu vùc, ®Þa ph-¬ng. - ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ tr-êng kh«ng hoµn h¶o, dÔ dÉn ®Õn nh÷ng ®éc quyÒn trong c¹nh tranh, ®Æc biÖt lµ trong lÜnh vùc gi¸ c¶, mÆt kh¸c còng dÔ dÉn ®Õn nh÷ng “mÐo mã” cña thÞ tr­êng nµy. - Phøc t¹p trong quan hÖ giao dÞch, thêi gian giao dÞch kÐo dµi vµ ®ßi hái nh÷ng chi phÝ lín. - Tæng cung ®Êt ®ai cho tÊt c¶ c¸c ý ®Þnh vµ môc tiªu lµ cè ®Þnh, tuy nhiªn møc cung cho tõng môc ®Ých cô thÓ cã thÓ thay ®æi. - Do ®Êt ®ai lµ tµi nguyªn khan hiÕm nªn dÔ dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ®Çu c¬ vÒ bÊt ®éng s¶n. - ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n rÊt nh¹y c¶m, dÔ biÕn ®éng khi cã sù biÕn ®éng cña c¸c yÕu tè kinh tÕ, chÝnh trÞ vµ x· héi. DÔ bÞ “nãng” khi nÒn kinh tÕ cã møc t¨ng tr-ëng cao, vµ còng dÔ bÞ “®ãng b¨ng” khi kinh tÕ suy gi¶m. - C¬ cÊu nhu cÇu thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n rÊt ®a d¹ng, thÞ tr-êng bÞ ph©n khóc m¹nh. Chu kú bÊt ®éng s¶n Nh÷ng chu kú bÊt ®éng s¶n dµi h¹n xuÊt hiÖn do chÞu ¶nh h-ëng cña nh÷ng biÕn ®éng dÇn dÇn vÒ d©n sè, sù ph©n bè tuæi t¸c, nhÞp ®é h«n nh©n, c¸c møc lîi tøc, chi phÝ x©y dùng, së thÝch thÈm mü, c¸c quy m« vËn chuyÓn. H-ng thÞnh: lµ kho¶ng thêi gian bïng næ, t¨ng vät, ho¹t ®éng cao, c«ng ¨n viÖc lµm vµ sö dông nh©n lùc t¨ng, lîi tøc vµ gi¸ c¶ t¨ng. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 11 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý L-îng cung bÊt ®éng s¶n o Thêi gian H×nh 1-2 :Nh÷ng thay ®æi cña chu kú kinh doanh vµ nh÷ng hËu qu¶ Ng-ng trÖ: tõ cao ®iÓm gi¶m xuèng, n¹n thÊt nghiÖp gia t¨ng, GDP thùc gi¶m. Suy tho¸i: Kinh doanh sót gi¶m ®ång lo¹t, n¹n thÊt nghiÖp gia t¨ng ®Õn cùc ®é. Phôc håi: Tho¸t khái nh÷ng ®iÓm ®¸y cña ng-ng trÖ vµ suy tho¸i, c«ng ¨n viÖc lµm vµ kinh doanh ph¸t triÓn l¹i. Chó ý: Trong thùc tÕ kh«ng hoµn toµn theo s¬ ®å trªn, cã khi nhiÒu chu kú kinh doanh chuyÓn tõ giai ®o¹n ng-ng trÖ sang phôc håi kh«ng qua giai ®o¹n suy tho¸i. Th«ng th-êng, trong giai ®o¹n phôc håi - h-ng thÞnh thêi gian l©u h¬n giai ®äan ng-ng trÖ - suy tho¸i. B¶ng 1-1 cho thÊy nh÷ng thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n kh«ng hoµn h¶o cã nh÷ng ®Æc tr-ng chñ yÕu lµ: ng-êi mua vµ ng-êi b¸n bÊt ®éng s¶n kh«ng hay biÕt vÒ gi¸ trÞ vµ c¸c xu h-íng bÊt ®éng s¶n trong kinh doanh mua b¸n, viÖc chuyÓn nh-îng bÊt ®éng s¶n ®ßi hái sù hiÓu biÕt (am hiÓu) luËt ph¸p vµ chuyªn m«n mµ ng-êi d©n b×nh th-êng kh«ng cã ®-îc: mçi l« ®Êt ®Òu kh¸c biÖt vµ riªng rÏ víi nh÷ng l« ®Êt kh¸c vµ vÞ trÝ ®Êt kh«ng thÓ ®-îc chuyÓn thµnh vèn dùa trªn nh÷ng ®iÒu kiÖn thÞ tr-êng tèt h¬n ë nh÷ng khu vùc ®Þa d- LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 12 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý kh¸c. TÊt c¶ nh÷ng ®iÒu nµy t¹o thµnh mét thÞ tr-êng kh«ng hoµn h¶o ®èi víi c¸c ho¹t ®éng bÊt ®éng s¶n. B¶ng 1-1: So s¸nh thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr-êng hµng ho¸ kh¸c §Æc tÝnh ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ThÞ tr-êng hµng hãa kh¸c 1. Sè l-îng Ýt ng-êi tham gia, ng-êi mua b¸n kiÓm so¸t NhiÒu ng-êi tham dù: Ýt ®éc ng-êi mua, thÞ tr-êng lÉn nhau quyÒn hoÆc c¹nh tranh ®éc b¸n quyÒn 2. Sù hiÓu Ng-êi mua vµ ng-êi b¸n kh«ng cã sù hiÓu Ng-êi mua vµ ng-êi b¸n cã biÕt s¶n biÕt, sù giao ho¸n theo ph¸p luËt kh«ng gièng hiÓu biÕt nhiÒu, sù giao ho¸n phÈm, giao nhau hoµn toµn ho¸n diÔn ra dÔ dµng thÞ tr-êng 3. S¶n phÈm Mçi l« ®Êt B§S ®éc nhÊt vµ riªng lÏ víi S¶n phÈm gièng nhau, cã thÓ ®-îc tiªu nh÷ng l« ®Êt kh¸c, kh«ng cã tr-êng hîp giao ho¸n. Ýt kh¸c biÖt gi÷a chuÈn hãa gièng nhau hoµn toµn c¸c s¶n phÈm cña nh÷ng ng-êi b¸n kh¸c nhau 4. TÝnh di VÞ trÝ cè ®Þnh, kh«ng thÓ chuyÓn dÞch ®Õn C¸c s¶n phÈm cã thÓ ®-îc ®éng mét n¬i kh¸c cã lîi h¬n, thÞ tr-êng B§S chuyÓn thµnh vèn trong c¸c thuéc ®Þa ph-¬ng, kh«ng thuéc vïng hay thÞ tr-êng sinh lîi (l·i) quèc gia 5. KÝch cì B§S ®-îc mua kh«ng th-êng xuyªn (Ýt khi Hµng hãa ®-îc mua nhá vµ vµ cña tÇn sè trªn 4 hoÆc 5 lÇn/ ®êi ng-êi), mét biÓu mét sù t-¬ng ®èi kh«ng ®¾t, ®-îc viÖc ®Çu t-, duy nhÊt lín h¬n hÕt cña mét gia ®×nh mua th-êng xuyªn mua trung l-u 6. Vai trß ChÝnh phñ cã vai trß -u thÕ trong cæ vò, ng¨n ChÝnh phñ ®ãng mét vai trß cña chÝnh c¶n, ph¸t triÓn B§S b»ng sö dông thuÕ khãa Ýt h¬n. Tù do mËu dÞch phæ phñ vµ c«ng cô tiÒn tÖ vµ b»ng c¸c lo¹i kiÓm so¸t biÕn h¬n kh¸c nh- luËt khoanh vïng, m«i tr-êng vµ søc kháe. 7. Gi¸ c¶ Gi¸ c¶ bÞ ¶nh h-ëng do sù phèi hîp cung, cÇu Gi¸ c¶ ®-îc thiÕt lËp do ho¹t nh-ng sù ¶nh h-ëng qua l¹i nµy kh«ng ªm ¶, ®éng cung, cÇu uyÓn chuyÓn viÖc thiÕu am hiÓu cña ng-êi mua hoÆc ng-êi b¸n cã thÓ bãp mÐo (lµm sai lÖch) gi¸ c¶ ®-îc thanh to¸n LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 1.5. 13 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý C¸C nh©n tè ¶nh h-ëng ®Õn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n 1.5.1. C¸c nh©n tè s¶n xuÊt Theo c¸c nhµ kinh tÕ , cã 4 nguån tµi nguyªn chñ yÕu ®-îc gäi lµ c¸c nh©n tè cña s¶n xuÊt, cÇn thiÕt ®Ó s¶n xuÊt hµng hãa vµ dÞch vô, ®ã lµ: ®Êt ®ai, nh©n c«ng, vèn vµ ph-¬ng thøc s¶n xuÊt. §Êt ®ai: ®-îc xem nh- lµ tÊt c¶ nguån tµi nguyªn - c©y cèi, kho¸ng chÊt vµ n-íc - còng nh- bÒ mÆt qu¶ ®Êt. §Êt cung cÊp nh÷ng nguyªn liÖu th« cÇn thiÕt ®Ó s¶n xuÊt hµng hãa, nu«i trång thùc phÈm vµ x©y dùng n¬i c- tró. • Nh©n c«ng: lµ næ lùc cña con ng-êi ®Ó biÕn nguyªn liÖu th« thµnh thµnh phÈm hoÆc ®Ó thùc hiÖn c¸c dÞch vô. • Vèn: lµ bÊt cø dông cô nµo ®-îc chÕ t¹o, sö dông nh»m môc ®Ých gia t¨ng s¶n xuÊt nh- m¸y mãc, dông cô vµ c¸c c«ng tr×nh x©y dùng. Dï r»ng vèn b»ng tiÒn tÖ cÇn thiÕt ®Ó mua thiÕt bÞ nh-ng b¶n th©n tiÒn tÖ kh«ng thÓ t¹o ra tµi nguyªn hoÆc s¶n xuÊt ra hµng hãa vµ dÞch vô. NhiÖm vô cña vèn b»ng tiÒn tÖ trªn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n sÏ ®Ò cËp sau. • Ph-¬ng thøc s¶n xuÊt lµ tËp hîp nh÷ng nh©n tè s¶n xuÊt kh¸c nhau trong mét ph-¬ng thøc cã hÖ thèng ®Ó s¶n xuÊt hµng hãa vµ dÞch vô. Hµnh ®éng nµy do ng-êi chñ së h÷u thùc hiÖn. Bèn nh©n tè nµy tËp hîp cïng nhau ®Ó s¶n xuÊt vµ ph©n phèi hµng hãa vµ dÞch vô trong mét nÒn kinh tÕ. 1.5.2. Nh©n tè thu nhËp Thu nhËp bao gåm tiÒn khi b¸n hoÆc cho thuª ®Êt, nhµ cöa, l-¬ng bæng, l·i vèn, vµ lîi nhuËn. Trong x· héi, chñ ®Êt nhËn tiÒn b¸n hoÆc cho thuª ®Êt. C«ng nh©n lµm viÖc vµ nhËn l-¬ng. Ng-êi cho vay tiÒn nhËn tiÒn l·i. Vµ chñ doanh nghiÖp khi s¶n xuÊt kinh doanh thµnh c«ng th× thu ®-îc lîi nhuËn (NÕu chñ doanh nghiÖp kh«ng thµnh c«ng ®-a ®Õn lç hoÆc ng-ng kinh doanh) H×nh 1-3: M« h×nh chu kú lu©n chuyÓn LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung 14 Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý Nép thuÕ C¸c c¸ nh©n & hé gia ®×nh Nhµ n-íc DÞch vô cña NN NhËn s¶n phÈm vµ dÞch vô NhËn c¸c s¶n phÈm Thanh to¸n vÒ c¸c SP (®) B¸n hµng hãa vµ dÞch vô DÞch vô cña NN Thu tiÒn ®Êt, l-¬ng l·i vèn (®) B¸n ®©t ®ai, nh©n c«ng vèn NhËn c¸c tµi nguyªn Thanh to¸n c¸c tµi nguyªn (®) Nép thuÕ C¸c doanh nghiÖp NhËn doanh thu (®) Cung C¸c nh©n tè sx Chi tr¶ tiÒn s¶n phÈm, dÞch vô (®) Mua ®Êt ®ai, nh©n c«ng, vèn Chi thanh to¸n tiÒn ®Êt, l-¬ng l·i (®) ThÞ tr-êng tµi nguyªn CÇu ThÞ tr-êng s¶n phÈm Cung CÇu Hµng hãa & dÞch vô Dßng lu©n chuyÓn hµng hãa, tµi nguyªn Dßng thu nhËp (tiÒn) Khi ng-êi ta dïng mét phÇn lín thu nhËp ®Ó mua hµng hãa vµ dÞch vô lµ chóng ta ®· cã mét chu kú lu©n chuyÓn: doanh nghiÖp kinh doanh mua ®Êt ®ai, nh©n c«ng vµ vèn ë thÞ tr-êng tµi nguyªn vµ c¸ nh©n sö dông thu nhËp mua hµng hãa vµ dÞch vô cña doanh nghiÖp cña thÞ tr-êng s¶n phÈm. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 15 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý 1.5.3. ¶nh h-ëng cña th-¬ng m¹i quèc tÕ Võa råi chóng ta minh häa mét nÒn kinh tÕ khÐp kÝn kh«ng bÞ ¶nh h-ëng bëi t¸c ®éng cña xuÊt vµ nhËp khÈu.Trong thùc tÕ, phÇn lín c¸c nÒn kinh tÕ cã phÇn më cho phÐp xuÊt vµ nhËp khÈu, dßng lu©n chuyÓn cña nhËp vµ xuÊt khÈu cã thÓ ¶nh h-ëng trùc tiÕp ®Õn lîi tøc thu nhËp vµ gi¸ c¶ néi ®Þa. C¸c lý thuyÕt kinh tÕ ®· chøng minh r»ng mét quèc gia nç lùc tù tóc sÏ cung cÊp cho ng-êi d©n cña m×nh hµng hãa víi chi phÝ cao h¬n so víi tr-êng hîp quèc gia Êy ký kÕt c¸c tho¶ -íc th-¬ng m¹i tù do víi nh÷ng quèc gia kh¸c.Lý thuyÕt vÒ tù do mËu dÞch t¹o nªn ý nghÜa kinh tÕ, nh-ng ¸p lùc chÝnh trÞ vµ c¸c ¸p lùc kh¸c trong néi bé c¸c quèc gia th-êng cã xu h-íng h¹n chÕ mËu dÞch quèc tÕ trong nç lùc nh»m b¶o vÖ quyÒn lîi cña mét sè tËp thÓ riªng biÖt.(Nhc¸c n-íc s¶n xuÊt dÇu thµnh lËp liªn minh nh»m ®iÒu phèi s¶n xuÊt vµ gi¸ dÇu, OPEC) (Hay Mü thiÕt lËp c¸c biÓu thuÕ vµ quota ®Ó b¶o vÖ mét sè ngµnh c«ng nghiÖp trong n-íc). Nh-ng trªn thÕ giíi ngµy nay, mçi quèc gia ®Òu nç lùc thùc hiÖn tèi ®a phóc lîi cña m×nh b»ng c¸ch phèi hîp víi nhau trong mét sè c¬ héi.KÕt qu¶ lµ nÒn kinh tÕ thÕ giíi lµ dßng ch¶y liªn tôc, c¸c sù kiÖn chÝnh trÞ vµ kinh tÕ t¹o ra c¸c liªn minh vËn ®éng. §iÒu nµy lµm cho nÒn kinh tÕ quèc gia chuyÓn ®éng vµ vËn hµnh nh- mét sù kiÖn quèc tÕ râ nÐt vµ th-êng ¶nh h-ëng ®Õn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n. 1.5.4. Vai trß cña nhµ n-íc trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n Quan ®iÓm vµ môc tiªu qu¶n lý Nhµ n-íc ®èi víi thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n lµ sù t¸c ®éng cña Nhµ n-íc ®èi víi c¸c chñ thÓ kinh tÕ tham gia vµo thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ®-îc thÓ hiÖn trªn hai ph-¬ng diÖn. Mét lµ t¹o lËp cho c¸c chñ thÓ kinh tÕ m«i tr-êng kinh tÕ - x· héi - luËt ph¸p ®Ó ph¸t triÓn, qua ®ã Nhµ n-íc h-íng sù ph¸t triÓn cña c¸c chñ thÓ kinh tÕ tham gia thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n theo môc tiªu ®· ®Þnh. Hai lµ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña c¸c nh©n tè bªn trong LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 16 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n b»ng c¸c chÝnh s¸ch gióp ®ì, hç trî vÒ vËt chÊt, t¹o ®iÒu kiÖn n©ng cao n¨ng lùc cña c¸c doanh nghiÖp. Trªn hai ph-¬ng diÖn nµy ,Nhµ n-íc thùc hiÖn c¸c biÖn ph¸p cô thÓ sau : Tõng b-íc x©y dùng vµ ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n chÝnh quy vµ thu hÑp dÇn thÞ tr-êng kh«ng chÝnh quy. X©y dùng thÓ chÕ vµ ph¸p luËt thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n: - T¹o khung khæ ph¸p lý thÝch øng víi c¸c nguyªn t¾c thÞ tr-êng - X©y dùng hÖ thèng qu¶n lý bÊt ®éng s¶n - Hoµn thiÖn vµ ®ång bé hãa hÖ thèng ph¸p luËt, ph¸ bá nh÷ng bøc t-êng v« h×nh ®ang t¹o ra sù øc chÕ ®èi víi thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ThiÕt lËp mét hÖ thèng th«ng tin c«ng khai, minh b¹ch cã kh¶ n¨ng tiÕp cËn ®èi víi mäi ®èi t-îng. - Th«ng tin vÒ quy ho¹ch - Th«ng tin vÒ ®Þa chÝnh, ®Þa b¹ vµ ®¨ng ký ®Þa b¹ (hå s¬ bÊt ®éng s¶n) - C¸c th«ng tin vÒ gi¸. T¹o sù ®ång bé víi sù ph¸t triÓn cña c¸c thÞ tr-êng kh¸c trong nÒn kinh tÕ, ®Æc biÖt lµ thÞ tr-êng tµi chÝnh N©ng cao hiÖu qu¶ c«ng t¸c quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch hãa viÖc sö dông ®Êt Ph¸t triÓn ®« thÞ th«ng qua viÖc quy ho¹ch më réng ®« thÞ, c¶i t¹o vµ ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng, tæ chøc ®Êu thÇu t¹i thÞ tr-êng cÊp I vµ ®iÒu tiÕt ®Þa t« chªnh lÖch. - Quy ho¹ch më réng ®« thÞ vµ ®Çu t- c¸c c¬ së h¹ tÇng quan träng t¹i c¸c khu vùc ®« thÞ dù kiÕn më réng - Tæ chøc ®Êu thÇu t¹i thÞ tr-êng cÊp I trong c¸c dù ¸n më réng ®« thÞ míi - C¶i t¹o c¬ së h¹ tÇng t¹i c¸c ®« thÞ hiÖn h÷u, tiÕn hµnh thu phÝ vµ ®iÒu tiÕt ®Þa t« chªnh lÖch. §Þnh gi¸ nhµ, ®Êt Ho¹t ®éng kiÓm tra, gi¸m s¸t viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt Tæ chøc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 17 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý Ph¸t triÓn nhµ ë dµnh riªng cho ng-êi nghÌo §µo t¹o chuyªn m«n trong ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n 1.5.5. Vai trß c¸c nhµ chuyªn nghiÖp bÊt ®éng s¶n Nhµ chuyªn nghiÖp bÊt ®éng s¶n lµ ai ? trong thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n hä lµ nh÷ng chuyªn gia ( hä th-êng lµ c¸c kü s- x©y dùng , kiÕn tróc s-, luËt s,chuyªn gia kinh tÕ ...)cã kiÕn thøc vµ kinh nghiÖm thùc tÕ vÒ bÊt ®éng s¶n, cã uy tÝn trong thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n- ®ñ ®Ó t- vÊn – thÈm ®Þnh ,gi¶i ®¸p h-íng dÉn nh÷ng biÕn ®éng thay ®æi cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n cho ng-êi mua b¸n bÊt ®éng s¶n. HiÖn nay ë ViÖt Nam, vai trß cña nhµ chuyªn nghiÖp ch-a h×nh thµnh râ nÐt , h×nh ¶nh cña nh÷ng nhµ chuyªn nghiÖp ®­îc vÝ nh­ “cß ®Êt “ . Cßn cao cÊp h¬n th× ®-îc n©ng thµnh chuyªn viªn them ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cña c¸c c«ng ty kinh doanh ®Þa èc cã lµm thªm c¸c dÞch vô m«i giíi bÊt ®éng s¶n. C¸c c«ng ty ViÖt Nam kinh doanh bÊt ®éng s¶n cã chøc n¨ng thÈm ®Þnh , m«i giíi bÊt ®éng s¶n ( ACB, Hoµng qu©n , V¹n Ph¸t H-ng, Tr-êng ThÞnh,… ); C«ng ty n-íc ngoµi hiÖn ®ang gióp c¸c c«ng ty ViÖt Nam tiÕp thÞ c¸c s¶n phÈm vÒ bÊt ®éng s¶n cho c¸c nhµ ®Çu t- n-íc ngoµi nh- ( c«ng m«i giíi tiÕp thÞ bÊt ®éng s¶n Mü : CB Richard Ellis –CBRE, … ) Trong nh÷ng thÞ tr-êng hoµn toµn c¹nh tranh, nhu cÇu vÒ nh÷ng dÞch vô cña nhµ chuyªn nghiÖp bÊt ®éng s¶n hoÆc phÝa thø 3 nµo kh¸c lµ kh«ng cÇn thiÕt. Ng-êi b¸n , ng-êi mua ®Òu ®-îc coi nh- ®· cã ®Çy ®ñ am t-êng kiÕn thøc vÒ bÊt ®éng s¶n vµ cã thÓ tù n¾m ®-îc mäi dÞch vô mua b¸n. Nh-ng thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n cùc kú khiÕm khuyÕt, nhµ chuyªn nghiÖp bÊt ®éng s¶n cã nhiÖm vô chñ yÕu gióp kh¾c phôc nh÷ng sai sãt nµy. Nh÷ng nhµ chuyªn nghiÖp bÊt ®éng s¶n cã thÓ cung øng c¸c dÞch vô sau ®©y: • Lµm t¨ng sù hiÓu biÕt cña ng-êi mua vµ ng-êi b¸n b»ng c¸ch: - Cung cÊp th«ng tin thÞ tr-êng hiÖn t¹i liªn quan gi¸ b¸n vµ tiÒn thuª m-ín - B¸o cho kh¸ch hµng biÕt nh÷ng c¬ héi ®Çu t- Cung cÊp tin tøc vÒ nh÷ng ph-¬ng ph¸p tµi trî thay thÕ kh¸c vµ gióp rót ng¾n viÖc giao dÞch. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi 18 khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý • Lµm gia t¨ng sè l-îng ng-êi tham gia thÞ tr-êng b»ng c¸ch thuyÕt phôc c¸c chñ nh©n chµo b¸n bÊt ®éng s¶n vµ b»ng c¸ch khuyÕn khÝch d©n chóng mua bÊt ®éng s¶n. Nh÷ng cè g¾ng nµy cã thÓ lµm t¨ng sè l-îng ng-êi mua vµ ng-êi b¸n vµ gióp lµm gi¶m bít mét trong nh÷ng vÊn ®Ò quan träng cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n - qu¸ Ýt ng-êi tham gia. 1.5.6. C¸c nh©n tè kh¸c Sù t¨ng tr-ëng kinh tÕ x· héi vµ tèc ®é ®« thÞ hãa. Sù æn ®Þnh vÒ chÝnh trÞ, ®Æc biÖt lµ c¸c chñ tr-¬ng chÝnh s¸ch vµ ®iÒu luËt liªn quan ®Õn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n. Sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña c¸c tæ chøc kinh doanh vµ dÞch vô chuyªn ngµnh vµ ngµnh kinh doanh vµ dÞch vô cã liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n bÊt ®éng s¶n nh-: c¸c c«ng ty t- vÊn ®Þa èc, trung t©m th«ng tin bÊt ®éng s¶n, trung t©m giao dÞch bÊt ®éng s¶n, ng©n hµng bÊt ®éng s¶n ... 1.6. Vai trß cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ®ãng vai trß quan träng trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ • ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n lµ mét bé phËn kh«ng thÓ t¸ch rêi cña nÒn kinh tÕ hµng hãa. • ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn ph©n bæ vµ sö dông cã hiÖu qu¶ c¸c tµi nguyªn ®Êt vµ c¸c bÊt ®éng s¶n trªn ®Êt. • ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt. • T¹o ra nh÷ng kÝch th-íc cho ®Çu t- vµo bÊt ®éng s¶n nh- ®Êt ®ai, nhµ x-ëng, c¸c vËt kiÕn tróc, c¬ së h¹ tÇng ... qua ®ã t¸c ®éng tíi sù t¨ng tr-ëng kinh tÕ. • ThÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n lµ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, gi÷a x©y dùng mua b¸n nhµ vµ mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt. • Sù ph¸t triÓn cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n sÏ t¸c ®éng trùc tiÕp tíi thÞ tr-êng tµi chÝnh. LuËn v¨n th¹c sÜ nguyÔn duy trung 19 Tr-êng ®¹i häc b¸ch khoa hµ néi • khoa kinh tÕ vµ qu¶n lý Thõa nhËn vµ thóc ®Èy ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n cßn gãp phÇn thùc hiÖn c¸c chñ tr-¬ng cæ phÇn hãa, b¸n kho¸n cho thuª ... c¸c doanh nghiÖp cña nhµ n-íc. • Sù t¨ng tr-ëng cña thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n sÏ gãp phÇn lµm t¨ng GDP vµ qua ®ã còng t¸c ®éng m¹nh ®Õn c¸c thÞ tr-êng cã liªn quan nh- thÞ tr-êng x©y dùng, thÞ tr-êng vËt liÖu x©y dùng, trang trÝ néi thÊt ... H×nh 1-4: S¬ ®å tÝch lòy tµi s¶n bÊt ®éng s¶n trong GDP GDP sö dông Tæng tÝch lòy Tiªu dïng cuèi cïng Tiªu dïng chÝnh phñ TÝch lòy TSC® Tiªu dïng tnh©n TÝch lòy TS B§S ThiÕt bÞ g¾n víi TS trªn ®Êt ThÞ tr-êng hµng hãa dÞch vô LuËn v¨n th¹c sÜ ThÞ tr-êng m¸y mãc thiÕt bÞ ThÞ tr-êng vËt liÖu x©y dùng VËt kiÕn tróc ThÞ tr-êng søc lao ®éng TÝch lòy TSL§ TÝch lòy TSC§ kh¸c Gi¸ trÞ ®Êt ThÞ tr-êng ®Êt ThÞ tr-êng nguyªn vËt liÖu, b¸n thµnh phÈm nguyÔn duy trung