Tài liệu Ktdtgiang

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG MỞ ĐẦU 1. Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân - Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư Xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quan trọng, được thể hiện qua các đặc trưng sau: + ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. + ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái. + ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. + Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dưới dạng các công trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi. + Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế và đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, ...). + Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu tư không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát và lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế. + Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy nhanh tốc độ công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, 1 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG điều kiện sống và sinh hoạt cho người dân. Góp phần bảo vệ và cải thiện điều kiện môi trường. - Tóm lại, hoạt động ĐTXD có sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp và đầy đủ tất cả các ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng, …) 1. - Vai trò của dự án đầu tư trong quản lý đầu tư xây dựng Dự án đầu tư là tế bào của hoạt động đầu tư. Đó là tập hợp các biện pháp có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể có được. - Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt số lượng hoặc nâng cao về mặt chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, đảm bảo được hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội ứng với một khoảng thời hạn nhất định (chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp). Vậy nên vai trò của dự án đóng vai trò quan trọng: - DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng. - DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn. - DAĐT là hệ thống triển khai, cụ thể hóa những ý tưởng & cơ hội chuyển hóa dần những biện pháp được đề xuất( về kỹ thuật, tài chính, KT-XH) trở thành hiện thực. - Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không. 2 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ 2. GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG Nội dung của dự án đầu tư Theo Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 59 về quản lý dự án: Điều 52. Lập dự án đầu tư xây dựng 1. Khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án. Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng. Những dự án khác trong trường hợp cần phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. 3. Dự án đầu tư xây dựng chỉ cần lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng trong các trường hợp sau: a) Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo; b) Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định. 4. Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư không phải lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng. Điều 53. Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng 1. Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng. 2. Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng. 3. Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên. 4. Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và thiết bị phù hợp. 5. Dự kiến thời gian thực hiện dự án. 3 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG 6. Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợ vốn vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác động của dự án. Điều 54. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng 1. Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợpvới công trình xây dựng thuộc dự án, bảo đảm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vào khai thác, sử dụng. Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện các nội dung sau: a) Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp công trình thuộc tổng mặt bằng xây dựng; b) Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có); c) Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kích thước, kết cấu chính của công trình xây dựng; d) Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xây dựng cho từng công trình; đ) Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải pháp phòng, chống cháy, nổ; e) Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng để lập thiết kế cơ sở. 2. Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm: a) Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng; b) Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựa chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm, yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường; c) Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác; 4 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG d) Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án; đ) Các nội dung khác có liên quan. 3. Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội 4.1 Phân tích tài chính dự án đầu tư 4.1.1. Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư: Phân tích tài chính DAĐT đứng trên quan điểm lợi ích của chủ đầu tư (CĐT) để xác định, phân tích các khoản thu, khoản chi, hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy của dự án. Phân tích tài chính là một trong những nội dung phải lập trong phần thuyết minh của dự án, có những ý nghĩa chủ yếu sau: - Giúp CĐT có những cơ sở vững chắc để quyết định có đầu tư vào dự án hay không. - Là căn cứ để cơ quan tài trợ vốn thẩm định phương án tài chính, phương án trả nợ,… và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án. - Khi dự án được quyết định đầu tư thì phương án tài chính của dự án còn là bản kế hoạch quan trọng giúp CĐT dễ dàng triển khai thực hiện các công việc của dự án ở các giai đoạn tiếp sau có liên quan. - Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đạt được trong giai đoạn dự án còn là căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hành khai thác, từ đó dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháp hiệu chỉnh… 3.1.2. Xác định các yếu tố đầu vào Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây: a) Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là dòng tiền): - Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư). 5 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ - GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý không có thuế VAT đầu ra). - Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của dự án). - Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu (nếu có) & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động). - Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành. - Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng.  Trên cơ sở doanh thu& chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ. Chi phí SXKD trong vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng. - Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án. - Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án. - Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án. Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước). b) Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, …) - Phân tích lỗ lãi - Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu. Có 2 chỉ tiêu  Lợi nhuận trước thuế LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động SXKD  Lợi nhuận ròng LNR = LNTT – Thuế TNDN c) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động). 6 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG * Nhóm các chỉ tiêu tĩnh: - Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm mà không xét đến giá trị của tiền theo thời gian.  Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm L d  P−C sd → max . P :giá bán một đơn vị sản phẩm, chưa có VAT đầu ra C sd :chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.  Lợi nhuận bình quân năm n ∑ Lt T bq  t 1 n  → max Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư. M L bq V L bq : lợi nhuận bình quân năm V: vốn đầu tư.  Mức doanh lợi một đồng vốn cố định. M cd   Lbq V cd Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án 1 V .r Cd  C n  Q 2 * Nhóm các chỉ tiêu động - Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự 7 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG án và có xét đến giá trị theo thời gian của tiền. Hiệu quả tài chính của dự án:  Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi. N NPV∑ i 0 n Bt 1r −∑ t i 0 Ct 1  r  t B t : Lợi ích năm thứ t C t : Chi phí năm t r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án  Nếu NPV≥0  dự án đáng giá  Nếu NPV 0  dự án không đáng giá  Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi n NFV∑ Bt −C t t 0    1r n− t  Nếu NFV≥0  dự án đáng giá  Nếu NFV 0  dự án không đáng giá  Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi n 1r r r NAV  NPV   NFV n n  1 r  −1  1  r  −1  Nếu NAV≥0  dự án đáng giá  Nếu NAV0  dự án không đáng giá  Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại n ∑ t0 Bt −C t  1 IRR  t 0  Nếu IRR≥r  dự án đáng giá  Nếu IRR  r  dự án không đáng giá 8 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ  GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi BCR  PB FB  PC FC  Nếu BCR≥1  dự án đáng giá  Nếu BCR 1  dự án không đáng giá d) Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy - Phân tích an toàn nguồn vốn Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn (nếu cần), độ hấp dẫn của dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái. Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay… - Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án. Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hang vừa đủ trang trải các chi phí bât biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận băng 0. Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốn hoặc mức hoạt động hòa vốn. T hv V −∑ N hv,t 0 t 0 Nhv,t : Nguồn hoàn vốn ở năm t - Phân tích điểm hòa vốn  Doanh thu hòa vốn Rh  FC 1− VC R FC : chi phí cố định của dự án 9 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG VC : chi phí biến đổi của dự án R  : doanh thu của dự án Sản lượng hòa vốn của dự án Qh  FC P−v P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm v : chi phí khả biến 1 đơn vị sản phẩm (đvsp)  Mức hoạt động hòa vốn M h   Rh R 100% Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận V L Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: Tk - Q 100%  Phân tích thời hạn hoàn vốn To  Qh V L K Phân tích khả năng trả nợ. Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án: K Nt  Bt At Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi  K Nt 1  dự án không có khả năng trả nợ  K Nt≥1  dự án có khả năng trả nợ  2K Nt 4  dự án có khả năng trả nợ vững chắc 10 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ - GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra. Thời hạn hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động như sau: Tn ∑ t0 Bt −C t 1  r  t 0 Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trình trên.   Dự án có độ an toàn càng cao Th< Thq và Th → Min với Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước. - Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính. Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.  Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi vốn đầu tư tăng 10%.  Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí vận hành tăng ở mức 10%.  Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức: H n   H − H  /H 100 bt x bt Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bình thường như tính toán ban đầu. Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bất lợi so với điều kiện tính toán ban đầu. 4.2 Phân tích kinh tế - xã hội dự án đầu tư 11 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG  Khác với phân tích tài chính, phân tích Kinh tế -Xã hội (KT-XH) đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền KTQD, của toàn xã hội & cộng đồng. Phân tích KT-XH rất cần thiết vì:  Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển KT-XH chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích KT-XH của dự án đầu tư.  Phân tích KT-XH đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.  Đối với Nhà nước, phân tích KT-XH là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư.  Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích KT-XH cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.  Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích KT-XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích KT-XH của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng.  Phân tích, đánh giá hiệu quả KT-XH cũng có thể được thực hiện như nội dung của phân tích hiệu quả tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích KT-XH. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể như sau: 12 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG - Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án. - Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án. - Mức thu hút lao động vào làm việc:  Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.  Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án.. - Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án. - Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án. Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế. Các chỉ tiêu xã hội : Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả quyết tình trạng thất nghiệp, ... Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân, ... 4. Giới thiệu dự án: tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô dự án, mục đích đầu tư, giải pháp xây dựng, trang thiết bị  Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng công trình khu nhà ở Xa La  Chủ đầu tư: xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu  Địa điểm xây dựng: phường Phúc La, Hà Đông, Hà Nội  Quy mô dự án: Loại dự án đầu tư xây dựng công trình:Căn cứ vào QCVN 03:2009/BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/9/2009,phụ lục A,bảng A.1:Phân loại,phân cấp các công trình dân dụng,loại công trình nhà ở riêng lẻ biệt thự ð Dự án thuộc cấp III Gồm 15 hạng mục chính: 3 nhà A,6 nhà B, 3 nhà C, 3 nhà D Trong đó: Diện tích xây dựng cụ thể của từng hạng mục 13 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG Bảng 1: Diện tích xây dựng (Đơn vị: m2) . Số lượn g BT A(BT1 ) 3 B(BT2) 6 C(BT3) 3 D(BT4 ) 3 Tầng Diện tích sàn mỗi tầng 1 2 Áp mái Trệt Lửng Lầu Hầm 1 2 3 1 Lửng 149,92 123,4 2 99,1 Tổng diện tích sàn cho một hạng mục Tổng diện tích sàn cho DA Diện Tổng tích một diện 2 nhà (m ) tích(m2) 397,72 1193,16 149,92 449,76 438,28 2635,68 175 1050 860,22 2580,66 250,15 750,45 321,5 964,5 110,1 330,3 124,4 175 94,34 169,94 239,32 250,15 192,89 177,86 110,1 112,3 Tổng 7374,00 2580,50 Tỉ lệ diện tích xây dựng so với diện tích chiếm đất của dự án là 20,6 % ð Diện tích chiếm đất S =12.550,70 m2 Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd =2 năm. (Quý 1/2016 → Quý 4/2017) Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng:6 tháng (Quý 1/2016 → quý 2/2016) +) Ngoài ra còn các hạng mục khác: • Đường giao thông. • Hệ thống cấp điện ngoài nhà. 14 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ • • • • GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà. Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh. San lấp mặt bằng. Một số công trình ngoài nhà khác Bảng 2. Diện tích các hạng mục của dự án STT 1 Tên hạng mục Hạng mục công trình Diện tích Tỷ lệ chiếm đất (m2) (%) 2.580,50 20,6 (Nhà A,B, C, D) 2 Vườn hoa, cây cảnh 3.858,30 30,8 3 Đường giao thông 3.764,50 29,9 4 Vỉa hè 2.347,40 18,7 Tổng 12.550,70 100 Thời gian tính toán, đánh giá dự án:   Thời gian xây dựng 2 năm Thời gian trích khấu hao tài sản cố định: Căn cứ vào TT 45:2013/BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 25/4/2013,phụ lục I: Khung thời gian trích khấu hao các loại tài sản cố định, mục G:Nhà cửa, vật kiến trúc, nhà cửa loại kiên cố.Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu: 25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm. =>Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm  Thời gian phân tích dự án là 17 năm kể cả 2 năm xây dựng. 15 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ 5. GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng. 6. Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị  Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.  Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết kế hai bước).  Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.  Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 35%-40%.  Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao (* * *). 16 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG CHƯƠNG I:PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ A. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ I. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC DẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (GDA) 1. Công thức xác định tổng mức đầu tư của dự án - Khi biết giá chuẩn XD; số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau: GDA = GBT-TĐC +GXD + GTB + GQL +GTV + GK + GDP (1) Trong đó:  GXD: Chi phí xây dựng của dự án.  GTB: Chi phí thiết bị của dự án.  GBT-TĐC: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.  GQL: Chi phí quản lý dự án.  GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.  GK: Chi phí khác của dự án.  GDP: Chi phí dự phòng. 1.1 Xác định chi phí xây dựng( GXD ) a. Các căn cứ Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án Luật Xây dựng 2014. Nghị định 32/2015/ NĐ-CP về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Thông tư 06/2016/TT-BXD về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. 17 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ - GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG Quy mô xây dựng công trình, các hạng mục công trình thuộc dự án theo thiết kế. Suất chi phí xây dựng của một đơn vị quy mô xây dựng: căn cứ vào quyết định số 96/QĐ-BXD ngày 29 tháng 12 năm 2014 của BXD về việc công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình. Mức thuế suất giá trị gia tăng( TGTGT) theo quy định hiện hành Đối với những hạng mục công trình không có trong suất vốn đầu tư thì tiến hành lập dự toán để xác định suất xây dựng của từng hạng mục. b. Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án Chi phí xây dựng được tính toán theo công thức (2) sau: n XD G XD ∑ g iXD × 1 T GTGT  i 1 (2) Trong đó: g iXD - chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i Đối với những hạng mục thông dụng thì g iXD được tính như sau: i g XD = Pi S i × Pi - Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất cả hạng mục thứ i S i - Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục) Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì i g XD được tính như phương pháp lập dự toán chi tiết hạng mục. n - số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án XD T GTGT - Thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp c. Tính toán suất chi phí xây dựng - Tính toán diện tích sàn xây dựng cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C và D. Diện tích sàn cho các hạng mục xây dựng nhà A,B,C,D được tính toán như sau: Tổng diện tích sàn là: Fs =3A+6B+3C+3D 18 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG = 7374,00 m2  Xác định suất chi phí xây dựng công trình: - Căn cứ vào quyết định số 1161/QĐ – BXD “Công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014” được ban hành vào ngày 15 tháng 10 năm 2015, có: - Đối với biệt thự có khung, sàn, mái BTCT (có hoặc không dán ngói); tường gạch sơn nước; nền lát gạch bóng kính 80x80 hay tương đương; mặt tiền ốp đá granit với móng cọc các loại L ≤ 15m. Dự án bắt đầu quý 1 năm 2016, lấy suất vốn đầu tư xây dựng năm 2015 là 9,090,000 đồng/m2 (đã bao gồm VAT). SXD2016quý I = SXD2015 × (I bq quý)4 (1) Tính I bq quý. Trong đó có: Ibq được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá phần xây dựng lấy theo các số liệu từ các văn bản công bố của Bộ Xây dựng và Sở xây dựng thành phố Hà Nội. Các chỉ số giá xây dựng đều được lấy gốc năm 2011 = 100 %. Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo: Chọn gốc năm 2011 = 100%. STT QUÝ Chỉ số giá phần xây dựng Chỉ số giá phần liên hoàn 97,31 1 Quý IV năm 2014 97,15 2 Qúy I năm 2015 98,472 97,19 100,041 3 Qúy II năm 2015 96,86 99,660 4 Qúy III năm 2015 95,86 98,968 5 Qúy IV năm 2015 CHỈ SỐ GIÁ PHẦN XÂY DỰNG BÌNH QUÂN 99,28 - ð Chỉ số giá phần xây dựng bình quân quý là: Ibq quý = √4 98,472 ×100,041 ×99,66 ×98,968 =99,28% Thay các số liệu vào phương trình (1): ð SXD2016quý I = 9,09× (99,28%)5= 8,77 (Triệu đồng) Suất chi phí xây dựng khi trước thuế VAT là: 8,77 SXD2016 (trước thuế) = 1  0,1 = 7,9 (triệu đồng ). d. Tính toán suất chi phí cho các hạng mục phụ khác  Tính toán chi phí xây dựng đường giao thông. - Khu đất có 5 đường giao thông: tổng chiều dài 504,8 m ð 19 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD: TS. BÙI MẠNH HÙNG - Theo quyết định số 1161/QĐ – BXD ngày 15/10/2015 của Bộ Xây dựng, thì đối với đường cấp V, nền đường rộng 7,5 m, mặt đường rộng 5,5 m, lề đường rộng 2x1 m (trong đó lề gia cố rộng 2x0,5 m đồng nhất với kết cấu áo đường), mặt đường gồm 1 lớp BTN dày 7 cm trên lớp móng cấp phối đá dăm, suất chi phí xây dựng là 10,710 triệu đồng/km - Suất chi phí xây dựng đường giao thông dự kiến là : SXD2016 = 10,71× 99,28  5 =10,32 (triệu đồng ) - Suất chi phí xây dựng đường trước thuế VAT (dự kiến) là : 10,32 SXD2016(trước thuế) = 1  0,1 = 9,38 (triệu đồng).  Tính toán chi phí xây dựng hàng rào Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2 m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là 1,4 triệu đồng / m (chưa bao gồm thuế VAT).  Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh - Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô tương tự là 170 nghìn đồng /1 m2(chưa bao gồm thuế VAT). - Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho các nhà là 75 cây. Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 600 nghìn đồng /1 cây cảnh.(chưa bao gồm thuế VAT). - Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè... .Dự kiến khoảng 6 m / 1 cây, dự kiến khoảng 120cây. Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 200 nghìn đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT).  Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuât ngoài nhà - Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà là 1,5% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT). - Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà là 2 % chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT).  Tính toán xây dựng vỉa hè - Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 triệu đồng /1 m2 vỉa hè ( chưa bao gồm thuế VAT).  Tính toán chi phí san nền : 20 SVTH: NGÔ THỊ GIANG_13KX