Tài liệu Phát triển thị truờng Bất dộng sản tai TP.HCM trong giai đọan hiện nay thông qua các giải pháp tài chính

http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN Tính cấp thiết của ñề tài : COM LỜI MỞ ðẦU Mặc dù mới ñược hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng KS. ñến nay, thị trường Bất ñộng sản Việt Nam nói chung và ở TP.HCM nói riêng ñã ñược nhiều nước trên thế giới ñánh giá cao. Chính thị trường Bất ñộng sản ñã góp phần thúc ñẩy quá trình hiện ñại hóa và ñô thị hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn ñầu tư cho nền kinh tế. Có thể nói, thị trường Bất ñộng sản ngày càng ñóng vị trí quan trọng BOO trong nền kinh tế xã hội ở nước ta. Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất ñộng sản cũng không thể tránh khỏi những tác ñộng từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu chuyển luồng vốn ñầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng, các quy ñịnh về ñất ñai, nhà của nhà nước. Chính vì lẽ ñó, thị trường Bất ñộng sản ñã trải qua nhiều giai ñoạn thăng hoa nhưng cũng có những thời kỳ trầm KIL O lắng. Với nhiều nỗ lực trong hoạt ñộng quản lý, nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách ñể ñiều tiết thị trường Bất ñộng sản nhằm ñảm bảo thị trường luôn ñi theo một quỹ ñạo lành mạnh và là ñộng lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên, những tác ñộng tích cực ñến thị trường từ những chính sách luôn ñòi hỏi một khoảng thời gian cần thiết ñể phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính sách ñược ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải ñánh ñổi những lợi ích kinh tế trước mắt ñể ñạt ñược hiệu quả lâu dài và bền vững. Do ñó, những thay ñổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay ñổi các sắc thuế liên quan ñến Bất ñộng sản, cùng những tác ñộng lớn từ sự mất cân ñối cung-cầu trên thị trường Bất ñộng sản, kèm theo ñó là tình hình lạm phát, sự bất ổn của http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN kinh tế toàn cầu, hiện tượng suy thoái thị trường Bất ñộng sản ở nhiều nuớc trên thế giới ñã khiến thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM từ ñầu năm 2008 ñến nay ñã gặp nhiều trở ngại trong luồng gió phát triển mạnh mẽ. ðứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường Bất ñộng sản tại này Mục ñích nghiên cứu: COM TP.HCM phát triển và hoạt ñộng ổn ñịnh là việc hết sức cấp thiết trong thời ñiểm ðề tài " Phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay thông qua các giải pháp tài chính" ñược tác giả thực hiện với mong KS. muốn phân tích những hạn chế trên thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM , tìm hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường Bất ñộng sản của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ ñó ñề ra những giải pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nói chung và TP.HCM nói riêng ñể giúp thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM vượt qua những khó khăn, ñứng BOO vững và phát triển trong hoàn cảnh hiện nay. ðối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu: ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM. Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai ñoạn từ ñầu năm 2008 ñến hết Quý II năm 2008. ðây là giai ñoạn có nhiều biến ñộng mạnh trên thị trường Bất ñộng sản tạp TP.HCM trong vòng 2 năm trở lại ñây. KIL O Trên cơ sở lý thuyết Tài Chính Công, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, ñề tài ñược thực hiện dựa trên các phương pháp:
Phương pháp so sánh: ñược tác giả sử dụng ñể so sánh sự biến ñộng trên thị trường Bất ñộng sản giữa giai ñoạn nghiên cứu với các giai ñoạn trong quá khứ
Phương pháp diễn dịch và tổng hợp: ñược tác giả sử dụng ñể làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và ñề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM
Bên cạnh ñó, tác giả còn tìm hiểu, tóm lược những kết quả nghiên cứu trước ñó ñể bổ sung cho việc nghiên cứu ở ñề tài này. http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN Bố cục của ñề tài: Về cơ bản, ñề tài ñược sắp xếp gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản
Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất ñộng sản tại TP.HCM trong thời gian qua KIL O BOO KS. TP.HCM trong giai ñoạn hiện nay COM
Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất ñộng sản tại http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN COM 1.1 Tổng quan về thị trường Bất ñộng sản: 1.1.1 Khái niệm, ñặc ñiểm của Bất ñộng sản và thị truờng Bất ñộng sản: 1.1.1.1 Khái niệm bất ñộng sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất ñộng sản” và “ðộng sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo ñó bất ñộng sản không chỉ là ñất ñai, của cải trong lòng ñất mà còn là tất cả những gì ñược tạo ra do sức lao ñộng của con người trên KS. mảnh ñất. Bất ñộng sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan ñến ñất ñai hay gắn liền với ñất ñai, những vật trên mặt ñất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới ñều thống nhất ở chỗ coi Bất ñộng sản gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai. Tuy nhiên, hệ thống pháp BOO luật của mỗi nước cũng có những nét ñặc thù riêng thể hiện ở quan ñiểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất ñộng sản và ñộng sản”. Hầu hết các nước ñều coi Bất ñộng sản là ñất ñai và những tài sản có liên quan ñến ñất ñai, không tách rời với ñất ñai, ñược xác ñịnh bởi vị trí ñịa lý của ñất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, KIL O ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang ðức…). Tuy nhiên, Nga quy ñịnh cụ thể bất ñộng sản là “mảnh ñất” chứ không phải là ñất ñai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi ñất ñai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ñối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với ñất ñai ñược coi là Bất ñộng sản. ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy ñịnh “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất ñộng sản, nếu ñã bứt khỏi cây ñược coi là ñộng sản”. Tương tự, quy ñịnh này cũng ñược thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi ñó, ðiều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy ñịnh: “Bất ñộng sản là ñất ñai và những vật gắn liền http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN với ñất ñai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ñất ñai”. Luật Dân sự ðức ñưa ra khái niệm Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và các tài sản gắn với ñất. Như vậy, có hai cách diễn ñạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ñược coi là “gắn liền với ñất ñai”, và do vậy là Bất ñộng sản; thứ hai, không giải thích rõ COM về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với ñất ñai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy ñịnh về Bất ñộng sản ñã có những ñiểm khác biệt ñáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, ñưa ra khái niệm chung về Bất ñộng sản là “những ñối tượng mà dịch chuyển sẽ KS. làm tổn hại ñến giá trị của chúng”. Bên cạnh ñó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì ñến ñất ñai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các Bất ñộng sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; BOO Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”. Như vậy, khái niệm Bất ñộng sản rất rộng, ña dạng và cần ñược quy ñịnh cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là Bất ñộng sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất ñộng sản. Hơn KIL O nữa, các quy ñịnh về Bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho ñến nay chưa có các quy ñịnh cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.1.2 ðặc ñiểm của Bất ñộng sản : Bất ñộng sản có những ñặc ñiểm sau:  Tính cố ñịnh và lâu bền: Bất ñộng sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai, và ñất ñai là tài nguyên quốc gia không thể thay ñổi diện tích, nếu ñất ñai ñó không phải là hàng hoá thì bất ñộng sản gắn trên ñó cũng khó khăn trong vận ñộng với tư cách là hàng hoá. Bất ñộng sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất ñộng sản ghi nhận sự biến ñộng theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất ñịnh và là yếu tố ñặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất ñộng http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN sản. Tính lâu bền ñược thể hiện rõ trong quá trình sử dụng ñất ñai, bởi vì ñất ñai không bị hao mòn.  Tính khan hiếm ñặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về ñất ñai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi ñó tổng cung ñất COM ñai thì không thay ñổi. Chính vì vậy giá cả ñất ñai có xu hướng ngày càng gia tăng.  Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất ñộng sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất ñộng sản ñược xác lập trên một diện tích cụ thể của ñất ñai với vị trí ñịa lý, ñịa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất ñộng sản mang tích cá biệt cao nhưng trong KS. những trường hợp có những thay ñổi lớn xung quanh bất ñộng sản nào ñó sẽ có những tác ñộng mạnh về nhu cầu và giá cả của bất ñộng sản ñó.  Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt ñộng trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do ñất ñai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm BOO làm giảm những tác ñộng xấu ñến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có ñược từ thị trường bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, do bất ñộng sản nằm trong một không gian nhất ñịnh nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng ñồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan ñến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,… KIL O 1.1.1.3 Hàng hóa bất ñộng sản: Hàng hóa bất ñộng sản là bất ñộng sản ñược ñem trao ñổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất ñộng sản có thể xác ñịnh gồm hai loại chủ yếu : ñất ñai và các vật kiến trúc ñã xây dựng gắn liền với ñất. Có những bất ñộng sản không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, ñất ñai bị cấm mua bán,… Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất ñộng sản cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do ñặc ñiểm riêng có mà bất ñộng sản ñược xem là hàng hoá ñặc biệt. Hàng hóa bất ñộng sản có những ñặc trưng sau: • Tổng cung ñất ñai là cố ñịnh và việc cung ứng ñất ñai phù hợp cho từng mục ñích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do ñó giá cả http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN bất ñộng sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất ñộng sản kém co giãn so với giá. • Thời gian giao dịch hàng hoá bất ñộng sản dài hơn so với các giao dịch hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất ñộng sản không chỉ giao COM dịch bản thân bất ñộng sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất ñộng sản ñó nữa. Do ñó chi phí giao dịch thường khá cao. • Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất ñộng sản thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm. • Hàng hoá bất ñộng sản ñược sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu KS. ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng ñồng. 1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất ñộng sản: Thị trường bất ñộng sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao ñổi về bất ñộng sản ñược diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất ñộng sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ ñược coi là quan hệ thị trường và BOO tạo nên thị trường bất ñộng sản. Tuy nhiên bất ñộng sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ ñược mua bán, mà còn là ñối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do ñó, thị trường bất ñộng sản hòan chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất ñộng sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan ñến bất ñộng sản như cho thuê, thế chấp, bảo KIL O hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất ñộng sản có thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất ñộng sản là tổng thể các giao dịch về bất ñộng sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất ñịnh. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân lọai thị trường bất ñộng sản theo nhiều tiêu thức khác nhau • Căn cứ theo loại hàng hóa bất ñộng sản, người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành các thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, thị trường bất ñộng sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất ñộng sản dùng cho văn phòng, công sở, thị trường bất ñộng sản công nghiệp http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, • người ta có thể chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất • COM ñộng sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (giao ñất, cho thuê ñất) hay còn gọi là thị trường ñất ñai, thị trường xây dựng các công trình ñể bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp) • Căn cứ theo mức ñộ kiểm sóat, người ta có thể phân chia thị trường bất ñộng sản thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm sóat của nhà nước, KS. hay thị trường phi chính thức là thị trường không ñược kiểm sóat của Nhà nước. 1.1.1.5 ðặc ñiểm thị trường bất ñộng sản:  Thị trường Bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của ñất nước. Bất ñộng sản là một loại hàng hoá cố ñịnh và không thể di dời về mặt vị BOO trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi ñó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi ñịa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt ñộng của thị trường Bất ñộng sản mang tính ñịa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của ñất nước. Sản phẩm hàng hoá Bất ñộng sản có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể ñem bán ở vùng khác ñược. Bên cạnh ñó, mỗi thị KIL O trường mang tính chất ñịa phương với quy mô và trình ñộ khác nhau do có sự phát triển không ñều giữa các vùng, các miền, do ñiều kiện tự nhiên và trình ñộ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn ñến quy mô và trình ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sảnkhác nhau. Thị trường Bất ñộng sản ở các ñô thị có quy mô và trình ñộ phát triển kinh tế cao thì hoạt ñộng sôi ñộng hơn thị trường Bất ñộng sản ở nông thôn, miền núi v.v..  Thị trường Bất ñộng sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá ñặc biệt, các giao dịch về Bất ñộng sản tác ñộng mạnh mẽ ñến hầu hết các hoạt ñộng kinh tếxã hội. Do ñó, các vấn ñề về Bất ñộng sản ñều sự chi phối và ñiều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về Bất ñộng sản, ñặc biệt là http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai và nhà ở. ðặc ñiểm này ñặc biệt ñúng ở nước ta do thị trường ñất ñai cấp I (thị trường sơ cấp- giao ñất và cho thuê ñất) là chịu tác ñộng nhất bởi các quyết ñịnh của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới ñều quan tâm ñến Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản, COM luôn ñiều chỉnh chính sách về Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản nhằm huy ñộng các nguồn lực về Bất ñộng sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.  Thị trường Bất ñộng sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không ñầy ñủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). ðặc ñiểm này xuất phát từ những ñặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự KS. chi phối của ñiều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng Bất ñộng sản.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường ñịa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan ñến những giao dịch trước. Sự tác ñộng của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo BOO của thị trường Bất ñộng sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng ñều có sự can thiệp vào thị trường Bất ñộng sản ở các mức ñộ khác nhau, trong ñó chủ yếu là ñất ñai ñể thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất ñộng sản có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, ñất ñai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết ñịnh của Nhà nước nên thị trường Bất ñộng sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường Bất ñộng sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo KIL O ñược của ñất, nên thị trường Bất ñộng sản mang tính ñộc quyền, ñầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.  Thị trường Bất ñộng sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. ðộng thái phát triển của thị trường này tác ñộng tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Bất ñộng sản là tài sản ñầu tư trên ñất bao gồm cả giá trị ñất ñai sau khi ñã ñược ñầu tư. Mà ñầu tư tạo lập Bất ñộng sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành Bất ñộng sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi Bất ñộng sản tham gia lưu thông trên thị trường Bất ñộng sản, các giá trị cũng như các quyền về Bất ñộng sản ñược ñem ra trao ñổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn ñề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn ñầu tư và mang lại lợi nhuận cho các http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường Bất ñộng sản là ñầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất ñộng sản hoạt ñộng tốt là cơ sở ñể huy ñộng ñược nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Ngoài ra, thị trường Bất ñộng sản còn có quan hệ trực tiếp với thị COM trường xây dựng và qua ñó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và ñồ nội thất, thị trường lao ñộng v.v.. dao ñộng của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn ñịnh của nền kinh tế quốc dân. 1.1.2 Các cấp ñộ phát triển của thị truờng bất ñộng sản: • Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: ðó là giai ñoạn của tất cả mọi người ñều có thể tạo lập ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có thể KS. hình thành nên một cái nhà và ñược coi là Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các chính sách về ñất ñai, các chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò quyết ñịnh. • Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, do hạn chế về năng lực BOO xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một Bất ñộng sản lớn, một dự án Bất ñộng sản. Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh. • Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: ðó là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất ñộng sản , do KIL O hạn chế về các ñiều kiện bán Bất ñộng sản, không phải doanh nghiệp nào cũng ñủ tiền ñể phát triển Bất ñộng sản cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong cấp ñộ này, các ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh. • Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường Bất ñộng sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường Bất ñộng sản , các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ñối với Bất ñộng sản hoặc sẽ ñối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy ñộng ña dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp ñộ, các http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết ñịnh. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường Bất ñộng sản ñều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng COM không nhất thiết các cấp ñộ phát triển thị trường phải có giai ñoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp ñộ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai ñoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản Bất ñộng sản ñã ñược chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển ñổi ñều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “mạnh KS. tay”, tức là áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường Bất ñộng sản cũng ñã ở cấp ñộ tài chính hoá. Trung Quốc cũng ñang chuẩn bị chuyển qua giai ñoạn tài chính hoá thị trường Bất ñộng sản . Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường Bất ñộng sản, quá trình vận BOO ñộng của thị trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao ñộng của thị trường Bất ñộng sản gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh (sôi ñộng), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi . Chẳng hạn như thị trường Bất ñộng sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (18701973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường Bất ñộng sản nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu KIL O kỳ khoảng 10 năm; thị trường Bất ñộng sản Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường Bất ñộng sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. 1.1.3 Vai trò của thị trường bất ñộng sản trong nền kinh tế: 1.2.3.1 Thị trường Bất ñộng sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN Bất ñộng sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất ñộng sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt ñộng liên quan ñến Bất ñộng sản chiếm tới 30% tổng hoạt ñộng của nền kinh tế. Theo ñánh giá của các chuyên COM gia, tổng giá trị vốn chưa ñược khai thác ẩn chứa trong Bất ñộng sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước ñang phát triển trong vòng 30 năm qua. Bên cạnh ñó, Bất ñộng sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia ñình. Trong ñiều kiện nền kinh tế thị trường như ngỳa nay thì Bất ñộng sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt ñộng kinh tế gia ñình, nó còn ñược xem như KS. là nguồn vốn ñể phát triển thông qua các hoạt ñộng thế chấp khác nhau. 1.2.3.2 Thị trường Bất ñộng sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ ñược huy ñộng: ðây là nội dung có tầm quan trọng ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và ñi ñến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo BOO ñảm cho các Bất ñộng sản có ñủ ñiều kiện trở thành hàng hoá và ñược ñịnh giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia ñó một tiềm năng ñáng kể về vốn ñể từ ñó phát triển kinh tế-xã hội ñạt ñược những mục tiêu ñề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Bất ñộng sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển ñầu tư, kinh doanh Bất ñộng sản ñóng vai trò quan KIL O trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội ñặc biệt là ñầu yêu cầu ñầu tư phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho những ñòi hỏi thiết thực của một nền kinh tế. 1.2.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản, ñặc biệt là thị trường quyền sử dụng ñất là ñiều kiện quan trọng ñể sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy ñể ñạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ ñô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn ñề phát triển thị trường Bất ñộng sản ñể ñáp ứng yêu cầu ñô thị hoá ở nước ta là vấn ñề lớn và có tầm quan trọng ñặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong ñiều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước ñối với công tác quy http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN hoạch chưa ñược thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường Bất ñộng sản ở ñô thị phải ñi ñôi với tăng cường công tác quy hoạch ñể khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. 1.2.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ góp phần kích COM thích nền sản xuất phát triển, giúp gia tăng nguồn thu Ngân sách nhà nước: Thị trường Bất ñộng sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao ñộng... Theo phân tích ñánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu ñầu tư vào lĩnh vực Bất ñộng sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc ñẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và KS. ñiều hành tốt thị trường Bất ñộng sản sẽ có tác dụng thúc ñẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào ñất ñai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...ñể từ ñó tạo nên chuyển dịch ñáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan ñến nhà, ñất trong giai ñoạn BOO từ năm 1996 ñến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ ñồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát ñược và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc ñẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật ñể các giao dịch Bất ñộng sản chính thức (có ñăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và ñổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường Bất ñộng sản sẽ có thể tự mình ñóng góp cho nền kinh tế với KIL O mức xấp sỉ khoảng 20.000 tỷ ñồng trong suốt thời gian một năm. 1.2.3.5 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất ñộng sản sẽ ñáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân từ ñô thị-nông thôn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường Bất ñộng sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi ñộng nhất trong thị trường Bất ñộng sản, những biến ñộng trên thị trường Bất ñộng sản thuờng xuất phát từ nhà ở và lan toả sang các thị trường Bất ñộng sản khác và ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường Bất ñộng sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo ñảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường Bất ñộng sản nhà ở. http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN 1.1.4 Các yếu tố cấu thành thị trường Bất ñộng sản:  Cung cầu và quan hệ cung cầu bất ñộng sản Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất ñộng sản cũng vận ñộng theo quy luật cung cầu. Do ñó, cung cầu là thành tố hàng ñầu của thị trường bất ñộng sản. COM  Cung bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản (nhà, ñất, vật kiến trúc gắn liền với ñất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất ñộng sản tại một thời ñiểm. Do tính chất ñặc biệt của hàng hoá bất ñộng sản nên cung hàng hóa bất ñộng sản thường thay ñổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất ñộng sản trên thị trường. Các yếu tố tác ñộng ñến cung Bất ñộng sản: KS. + Tổng cung hàng hoá bất ñộng sản. + Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách ñất ñai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất ñộng sản. + Mức ñộ phát triển của thị trường vốn. của ñất nước. BOO + Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng + Các yếu tố ñầu vào tạo ra bất ñộng sản và giá cả dịch vụ liên quan bất ñộng sản. + Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.  Cầu bất ñộng sản: là khối lượng bất ñộng sản mà người tiêu KIL O dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán ñể nhận ñược bất ñộng sản ñó. Các yếu tố tác ñộng ñến cầu bất ñộng sản bao gồm: + Giá bán hàng hoá bất ñộng sản. + Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất ñộng sản. + Tâm lý, thị hiếu. + Tốc ñộ tăng dân số. + Thu nhập của dân cư. + Tốc ñộ ñô thị hoá.  Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản : Quan hệ cung - cầu bất ñộng sản ñược thể hiện thông qua một hàm số giá bất ñộng sản.Việc xác ñịnh cung cầu hàng hoá bất ñộng sản trên thị http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN trường trong từng giai ñoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn ñề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn ñịnh và khó xác ñịnh như: tính chất cố ñịnh của cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc COM xác ñịnh mức cung - cầu phù hợp với ñiều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp nhiều khó khăn, có thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn ñịnh hoặc cân bằng không ổn ñịnh trong quan hệ cung - cầu bất ñộng sản. Những trạng thái ñó ñều tác ñộng ñến giá cả hàng hoá bất ñộng sản và sự ổn ñịnh của thị trường bất ñộng sản.  Giá cả hàng hoá bất ñộng sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hoá KS. bất ñộng sản: Cũng như các loại hàng hoá khác, giá cả hàng hoá bất ñộng sản ñược hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất ñộng sản. Tuy nhiên, do bất ñộng sản là loại hàng hoá ñặc biệt nên giá cả hàng hoá bất ñộng sản cũng có nhiều khác biệt so với hàng hoá khác như: giá cả bất ñộng sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả BOO thay ñổi nhanh chóng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường. Thông thường giá bất ñộng sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán, giá chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy ñịnh, giá thực tế thị trường, giá hạch toán trong kinh doanh bất ñộng sản. Các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hoá bất ñộng sản: + Chi phí tạo lập bất ñộng sản . KIL O + Tính hữu dụng của bất ñộng sản: một bất ñộng sản có nhiều công dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn. + Vị trí ñịa lý và ñặc ñiểm của bất ñộng sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn ñối với giá cả bất ñộng sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội của con người. + Các yếu tố tác ñộng ñến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hoá bất ñộng sản. + Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc ñộ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân ñầu người, chính sách tài chính, các quy ñịnh về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy ñịnh khác của Nhà nước có liên quan ñến bất ñộng sản. Nhìn chung, khi http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất ñộng sản ñược coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất ñộng sản có xu hướng tăng. Khi giá bất ñộng sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng. 1.1.5.1. Người mua: COM 1.1.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất ñộng sản: Người mua là người tiêu thụ trực tiếp hàng hoá Bất ñộng sản. Chính những người tiêu thụ này là người xác ñịnh sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm ñược ñưa vào tiêu thụ trong thị trường Bất ñộng sản. Người sử dụng thường ký hợp KS. ñồng trước khi sản phẩm xây dựng hoàn chỉnh. Thông qua các nhà tiếp thị Bất ñộng sản, họ có thể tiếp xúc trao ñổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng ñể có thể ñiều chỉnh kịp thời các thay ñổi về thiết kế xây dựng, ñáp ứng ñúng nhu cầu của người tiêu dùng. Sự tham gia của họ ñóng vai trò tích cực trong quá trình phát triển của Bất ñộng sản. ðôi khi, Nhà nước cũng ñóng vai trò BOO là người mua trên thị trường Bất ñộng sản gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước.Trong thực tế, có 3 loại người mua có nhu cầu về Bất ñộng sản: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng ñể bán, cho thuê ... nhằm mục ñích mua ñi bán lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường ñầu cơ Bất ñộng sản . KIL O 1.1.5.2. Người bán: Trên thị trường Bất ñộng sản, các chủ thể tham gia vào bên bán Bất ñộng sản rất ña dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản: Cá nhân: Các cá nhân sở hữu Bất ñộng sản (sở hữu ñất ñai, có quyền sử dụng ñất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người ñem Bất ñộng sản là tài sản thế chấp ñể vay vốn, dùng Bất ñộng sản ñể góp vốn liên doanh... Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng Bất ñộng sản vào ñời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người ñi mua, ñi thuê...Các cá nhân http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN tham gia vào bên bán trên thị trường Bất ñộng sản gồm ñủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua ñi bán lại Bất ñộng sản ñể kiếm lời ñến những người muốn tham gia kinh doanh ñến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt ñộng giao dịch trên thị trường. Trong 3 loại hình hoạt ñộng COM trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là ñông ñảo nhất, có thể tóm tắt như sau:- Về kỹ thuật có kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch ñất ñai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn môi trường, nhà tư vấn giao thông.- Về kinh tế và pháp lý có nhà ñịnh giá Bất ñộng sản nhà ñất, luật sư và kế toán viên, nhà môi giới Bất ñộng sản nhà ñất, nhà cung cấp tài chính, nhà quản lý Bất ñộng sản nhà ñất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà KS. tư vấn tiếp thị và quan hệ ñối ngoại.  Doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản: Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trường Bất ñộng sản nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản. Trong nền kinh tế này xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây dựng BOO hoạt ñộng theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm Bất ñộng sản ñược tạo lập phần lớn thuộc quyền sở hữu nhà nước. Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối (chỉ trong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4...). Sự thiếu vắng các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hoá Bất ñộng sản mà còn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản Bất KIL O ñộng sản (ñặc biệt là ñất ñai) chỉ ñạt ñược ở mức ñộ thấp kém, bị lãng phí ở mức ñộ cao. Riêng các ñô thị, do không có sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luôn luôn không thực hiện ñược mục tiêu ñề ra trong các kế hoạch phát triển ñô thị.Như vậy, có thể nói rằng, sẽ không có thị trường Bất ñộng sản nếu không có doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản. Doanh nghiệp ở ñây có thể là hộ gia ñình, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước ñược tổ chức và hoạt ñộng dưới các hình thức cụ thể do luật pháp quy ñịnh. Tại khu vực nông thôn, Doanh nghiệp nông nghiệp sử dụng ñất ñể trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực ñô thị và khu vực ñô thị hóa, doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc tiến hành việc tạo lập mặt bằng xây dựng ñể cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phòng, http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN nhà hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng...; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc ñó ñể bán hoặc cho thuê theo các nhu cầu ña dạng trong xã hội. Xuất phát từ những ñặc ñiểm của mình, các hàng hoá Bất ñộng sản ñều ñòi hỏi phải ñược tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây COM dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch ñã xác ñịnh... ðể ñáp ứng ñòi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai có kỹ thuật, chuyên môn, vốn liếng... mới ñảm nhận ñược việc tạo lập hàng hoá Bất ñộng sản và tổ chức việc cung ứng các hàng hoá này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau ñều phải tổ chức hoạt ñộng kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản. Do ñặc ñiểm Bất ñộng sản và thị trường Bất ñộng sản, các doanh KS. nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản trong quá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ có một bộ phận bị thải loại, số còn lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh lên thành những doanh nghiệp lớn. Những ñại doanh nghiệp này không chỉ là lớn trong lĩnh vực kinh doanh Bất ñộng sản mà còn là lớn so với các doanh nghiệp lớn khác trong nền kinh tế. Các doanh nghiệp này ñược tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: BOO doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển ñất... ñây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hoá Bất ñộng sản cho thị trường. Bên cạnh ñó, trên thị trường Bất ñộng sản còn có các doanh nghiệp thực hiện chức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ thống cấp và thoát nước, làm ñường và trạm ñiện, xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác. Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc cũng dần KIL O dần ñược tổ chức theo các loại hình kinh doanh thích hợp. Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong những tình hình cụ thể cũng có thể là người ñóng góp cổ phần vào các doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản.Tóm lại, trên thị trường Bất ñộng sản có 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình ñầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh Bất ñộng sản là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.  Doanh nghiệp Bất ñộng sản nhà nước: Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường Bất ñộng sản chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng ñồng dân cư, các dự án có quy mô lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng ñồng dân cư. Các dự án do họ phát triển có sự ñầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong ñầu tư với các doanh nghiệp này. Ngày nay, ở các http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân ngày càng tỏ ra có hiệu quả và ñược Chính phủ tạo nên một hành lang pháp lý riêng ñể vận hành hiệu quả ñồng vốn, thời gian và sự sáng tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực công của nền kinh tế thị trường chưa ñược COM thấu hiểu một cách ñầy ñủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính công cần phải bổ sung các yếu tố ñộng mới có thể ñáp ứng ñược sự biến ñộng liên tục của nền kinh tế hàng hoá Bất ñộng sản. ðó chính là sự tiếp thu, nhận thức một cách năng ñộng ñối với thị trường và chủ ñộng dự kiến các tình huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện ñại hoá. Các doanh nghiệp Bất ñộng sản tư nhân: KS. Là lực lượng năng ñộng nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanh nghiệp này là các công ty cổ phần kinh doanh Bất ñộng sản, các công ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và Bất ñộng sản, các công ty môi BOO giới Bất ñộng sản v.v..Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh Bất ñộng sản tư nhân phải kể ñến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ.. ñể tạo ra hàng hoá Bất ñộng sản cho thị trường. Người kinh doanh Bất ñộng sản cần ñến nhà thầu xây dựng ñể thi công xây dựng công trình. Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng KIL O nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực Bất ñộng sản. 1.5.1.3. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường Bất ñộng sản: Hoạt ñộng trong thị trường Bất ñộng sản không chỉ có người mua và người bán Bất ñộng sản, mà giữa họ còn có những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối. Do Bất ñộng sản là loại tài sản không di dời ñược, thường lại có giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác. Ở những trường hợp ñơn giản, người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán Bất ñộng sản có khi cần phải ñược quảng cáo, người mua có khi cần phải ñược giới thiệu... Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý Bất ñộng sản tương ñối phức tạp nên phần http://kilobooks.com THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN lớn cả bên bán lẫn bên mua, có những thời ñiểm ñều phải cần ñến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi công, lắp ñặt...; chuyên gia kế toán tư vấn việc hạch toán tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia ñịnh giá ñể xác ñịnh giá Bất ñộng sản trong quá trình giao dịch, COM xác ñịnh mức giá mua bán, cho thuê...; chuyên gia môi giới ñể giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp ñồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn ñược mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn ñề liên quan ñến luật pháp. Các chuyên gia tư vấn, môi giới Bất ñộng sản thường hoạt ñộng trong các tổ chức chuyên về môi giới, tư vấn về Bất ñộng sản. Thị trường Bất ñộng sản KS. càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, môi giới Bất ñộng sản càng phát triển theo hướng chuyên môn hoá.Từ những yêu cầu ñó, thị trường Bất ñộng sản ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:  Tổ chức phát triển quỹ ñất: Tổ chức phát triển quỹ ñất hoạt ñộng theo loại hình ñơn vị sự nghiệp có BOO thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ công ích do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết ñịnh thành lập ñể thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trong trường hợp thu hồi ñất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố mà chưa có dự án ñầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi ñất mà người sử dụng ñất có nhu cầu chuyển ñi nơi khác trước khi Nhà KIL O nước quyết ñịnh thu hồi ñất; quản lý quỹ ñất ñã thu hồi và tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất theo quyết ñịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñối với diện tích ñất ñược giao quản lý.  Các tổ chức thông tin Bất ñộng sản: Các ñối tượng cung cấp thông tin trên thị trường Bất ñộng sản chính là các chủ thể tham gia hoạt ñộng trên thị trường này. Với tư cách là cơ quan quản lí vĩ mô, cơ quan công quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin ñầy ñủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v.. một cách công khai minh bạch và tạo ñiều kiện cho mọi chủ thể có nhu cầu giao dịch về Bất ñộng sản dễ dàng tiếp cận với các thông tin ñó thông qua các phương tiện thông tin ñại chúng như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh,