Tài liệu Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT BĐS : BĐS QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Uỷ ban nhân dân Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2 DANH MỤC BẢNG BIỂU. Đồ thị 1. Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá Bảng 1.1 Tổng mức đầu tư của dự án khu đất sân vận động Huyện Đoan Hùng. Bảng 2.2.Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn Đoan Hùng qua các năm Bảng 2.3.Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ qua một số dự án Bảng 2.4.Chi quyết toán bằng tiền đất trong các năm qua Bảng 3.5. Kế hoạch sử dụng đất năm 2009 và biến động đất đai. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3 LỜI NÓI ĐẦU Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện bảo đảm cho sự sinh tồn và phát triển của quốc gia. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất xã hội, và là tư liệu sản xuất đặc biệt đảm bảo cho các ngành hoạt động hiệu quả và phát triển, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội được diễn ra. Nó cũng là tài sản lớn của từng hộ gia đình cũng như của mỗi cá nhân. Cùng với sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa, đất đai cũng được trao đổi, mua bán trên thị trường và trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Sự trao đổi, mua bán ấy đã góp phần hình thành nên thị trường BĐS.. Ngày nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế,sự gia tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh, chỗ ở, các công trình gia thông, hạ tầng…càng gia tăng, nhưng đất đai là có giới hạn. Vì vậy việc sử dụng đất đai hiệu quả và tiết kiệm là yêu cầu cấp thiết của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam, thị trường BĐS chính thức được hình thành từ năm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhường QSDĐ ,đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “Thị trường BĐS” được chính thức đề cập trong Văn kiện Đại Hội Đảng toàn quốc lần thứ VIII. Cùng với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt Nam hình thành và phát triển. Tuy nhiên,thị trương BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn phát triểnvà vẫn còn rất nhiều vấn đề: giá cả đất đai trên thị trường biến động phức tạp gây khó khăn cho các bên tham gia thị trường; các quan hệ cung cầu và giao dịch đất đai chủ yếu diễn ra thông qua thị trường ngầm; những “cơn sốt đất đai” “đóng băng thị trường”chưa được khắc phục; tình trạng khiếu kiện về đất đai, tranh chấp giữa Nhà nước và người dân trong việc xác định giá đất đền bù khi thu hồi đất; sự mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chính sách của Nhà nước chưa thực sự tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của thị trường. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 4 Để khắc phục tình trạng trên , nhà nước đã có nhiều công cụ,chính sách góp phần bình ổn giá cả trên thị trường. Đấu giá QSDĐ chính là một công cụ hữu hiệu của Nhà nước được sử dụng phổ biến hiện nay. Bán đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá công khai, thực hiện bởi tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá .Đấu giá QSDĐ có ưu điểm là, nó giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai, nhà nước có thể huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện các dự án phục vụ lợi ích công cộng, và do vậy góp phần phát triển kinh tế - xã hội và phân phối một cách công bằng hơn. Hiện nay, công tác đấu giá QSDĐ vẫn còn nhiều vấn đề như tại nhiều phiên đấu giá có rất ít người tham gia, giá trúng đấu giá ở mức độ vừa phải, không cao. Nguyên nhân có thể thấy ở đấy chính là ở công tác chuẩn bị các điều kiện để tổ chức đấu giá của nhiều dự án chưa được làm tốt, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật, việc quản lý tài chính và quản lý thực hiện xây dựng theo quy hoạch sau đấu giá không tốt, công tác tổ chức đấu giá chưa tốt. Hiện nay, công tác đấu giá mới chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn . Xuất phát từ lý do trên, em đã lựa chọn đề tài : “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Mục tiêu nghiên cứu. Đề tài đi vào nghiên cứu các vấn đề lý luận, các quy định của Nhà nước về đấu giá QSDĐ, kinh nghiệm của một số địa phương về tổ chức đấu giá QSDĐ; tìm hiểu và đánh giá thực trạng tình hình thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để thấy được các kết quả đã đạt được, những mặt còn hạn chế trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ hiện nay trên địa bàn huyện Đoan Hùng và nguyên nhân của những hạn chế này, từ đó đúc rút kinh nghiệm và đề xuất các giải pháp để có thể nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ đang áp dụng trên địa bàn huyện Đoan Hùng. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 Đối tượng nghiên cứu. Đề tài nghiên cứu các vấn đề về công tác đấu giá ,quy trình đấu giá, quá trình thực hiện đấu giá tại địa bàn huyện Đoan Hùng - Phú Thọ trong những năm gần đây đối với các loại đất đưa vào kinh doanh. Phạm vi nghiên cứu. Các dự án đấu giá QSDĐ mà đề tài nghiên cứu chủ yếu thuộc phạm vi địa bàn huyện Đoan Hùng , một số dự án thuộc các địa phương khác. Thời gian nghiên cứu từ năm 2005 đến thời điểm hiện nay (quý I năm 2009). Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp duy vật biện chứng, thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp so sánh, tổng hợp và phân tích, phương pháp điều tra…Ngoài ra, chuyên đề có tham khảo các công trình nghiên cứu đã được thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu được sử dụng trong đề án được thu thập từ các nguồn thống kê của cơ quan Nhà nước, trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài bao gồm 3 chương: Chương 1 : Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ Chương 3: Một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng – Phú Thọ. Em xin gửi lời chân thành cảm ơn tới Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến; Cô đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề này. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 Chương 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. 1.1. Một số vấn đề về QSDĐ. 1.1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường và đặc điểm của thị trường đất đai. 1.1.1.1. Vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia , là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất .Đất đai cho đến nay đã trải qua nhiều thế hệ khai phá và bảo vệ. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện quản lý. Tuy nhiên, để đưa ra một khái niệm đầy đủ về đất đai thì không phải là việc đơn giản, Luật đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” Đất là lớp bề mặt của trái đất. ở mỗi quốc gia đất đai bao gồm đất liền, thềm lục địa, vùng biển, vùng trời và trong lòng đất. Đất đai có thể sử dụng để sản xuất ra các sản phẩm nông nghiệp, có thể sử dụng vào các hoạt động phi nông nghiệp như công nghiệp, giao thông, xây dựng nhà cửa… Quá trình hình thành quỹ đất đai với mỗi quốc gia,mỗi dân tộc là quá trình lịch sử lâu dài. Ở thời kì xa xưa,ông cha ta khai phá, giành giữ đất đai để sinh tồn. Quá trình hình thành và phát triển của xã hội và sử dụng khai thác đất đai là quá trình chuyển hóa thay đổi các quan hệ đất đai. Đặc biệt là sự thay đổi trong quan hệ sở hữu đất đai. Đất đai trở thành tài sản riêng. Khi nghiên cứu nguồn gốc của gia đình, của chế độ tư hữu và của Nhà nước. Angghen đã chỉ ra rằng:” Bên cạnh của cải bằng hàng hóa, bằng nô lệ và của cải bằng tiền, bây giờ còn xuất hiện của cải bằng ruộng đất nữa. Ngày nay quyền sở hữu của những tư nhân về những mảnh ruộng đất do thị tộc hoặc bộ lạc đã Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 chia cho họ lúc ban đầu đã được củng cố đến mức những ruộng đất đó đã trở thành tài sản dựa trên quyền cha truyền con nối của họ…Quyền sở hữu tự do và hoàn toàn về ruộng đất không chỉ có nghĩa là khả năng sở hữu ruộng đất một cách không bị trở ngại hay không bị hạn chế,mà còn có nghĩa là khả năng đó đem nhượng nó đi. Chừng nào mà ruộng đất còn là tài sản của thị tộc thì khả năng đó có còn tồn tại…Từ nay ruộng đất trở thành một hàng hóa mà người ta đem bán hoặc cầm cố được” (Mác- Angghen toàn tập ,tập 21 trang 248 – NXB chính trị quốc gia Hà Nội- 1994) Trong quá trình phát triển của xã hội,con người dựa vào đất đai và khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống. Xã hội ngày càng phát triển,của cải ngày càng dồi dào,kinh tế hàng hóa ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ. Cơ chế thị trường xuất hiện. Trong điều kiện cơ chế thị trường,đất đai trở thành đối tượng của mua bán,chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, thuê mướn. Nói cách khác nó trở thành đối tượng trao đổi mua bán như các sản phẩm khác. Tuy nhiên nó là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất, phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất, phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất và những yêu cầu của phát triển xã hội. Đất đai là nguồn nội lực quan trọng, là nguồn tài chính tiềm năng để phục vụ cho sự nghiệp xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước thể hiện trên các vai trò chủ yếu sau: Thứ nhất là vai trò của đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có vị trí vai trò khác nhau. Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế được. Ruộng đất vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Mác đã khẳng định: Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất". Với tư cách là tư liệu sản xuất, đất đai tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào quá trình sản xuất xã hội - một trong ba yếu tố cơ bản của sản xuất xã hội: tư liệu lao động, sức lao động và vốn. Đối với sản xuất nông nghiệp đất đai là tư liệu trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuất. Đất đai là mặt bằng bảo đảm các ngành sản xuất Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 công nghiệp, xây dựng, vận tải, thương mại, du lịch .v.v. hoạt động - góp phần phát triển các lĩnh vực kinh tế theo mục tiêu của từng thời kỳ. Thứ hai:Đất đai đảm bảo nguồn thu bền vững ổn định cho ngân sách Nhà nước. Trong những năm kháng chiến chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từ thuế nông nghiệp giữ vai trò quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc vừa để xây dựng đất nước. Những năm gần đây, nền kinh tế của nước ta đã có những bước phát triển khá, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ…. ngày một tăng kéo theo sự tăng trưởng không ngừng nguồn thu của ngân sách Nhà nước ở các lĩnh vực ngoài nông, lâm nghiệp. Tuy nhiên nguồn tài chính thu được từ đất vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của Ngân sách Nhà nước Thứ ba:Đất đai - nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Đất đai với khả năng sử dụng vào nhiều mục đích: sản xuất nông, lâm nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, làm nhà ở, sử dụng cho các công trình sự nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, quốc phòng… Những năm gần đây, đất đai được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng nông thôn Đất đai được làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng có của đất đai, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như các tài sản khác, mà người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất đã thế chấp vào mục đích sản xuất kinh doanh của mình. Như vậy, một mặt, là đất đai có giá trị sử dụng và được dùng với một mục đích nhất định; một mặt, đất đai được tính bằng giá trị đảm bảo cho việc huy động vốn nhàn rỗi trong dân để đầu tư cho sản xuất kinh doanh. Đó là một giá trị đặc biệt của BĐS - đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn. Đất đai là tài sản có giá trị và giá trị đó được dùng làm vốn góp liên doanh. Góp vốn mà tài sản không mất đi đó cũng là một đặc điểm của tài sản - đất đai: càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9 Với những gì mà chúng ta đã dẫn chứng trên đây, đất đai thực sự là nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế, xã hội của đất nước ta. Ngày nay, hoạt động kinh tế chụi tác động của cơ chế thị trường. Đất đai trở thành đối tượng mua bán trao đổi, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai. Tuy nhiên thị trường đất đai có những nét khác biệt với các thị trường khác. Thị trường đất đai với hàng hóa đất đai là một hàng hóa đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hóa đất đai thể hiện: Thứ nhất. Hàng hóa là sản phẩm của quá trình lao động, được dùng để trao đổi, là biểu hiện thống nhất của giá trị sử dụng và giá trị; lao động cụ thể tạo ra giá trị sử dụng, lao động trừu tượng tạo ra giá trị. Giá trị sử dụng thuộc lĩnh vực tự nhiên của hàng hóa; còn giá trị là thuộc tính xã hội – là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Xét về bản chất, khi hàng hóa được trao đổi, mua bán trên thị trường nghĩa là con người trao đổi sức lao động của mình thông qua giá trị hàng hóa. Còn đất đai có trước con người, ban đầu đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động nên bản thân đất đai không là hàng hóa. Khi có lao động của con người tác động tới đất đai, tạo nên giá trị sử dụng mới của đất đai. Để thỏa mãn nhu cầu về đất đai ngày càng tăng - đất đai được giao dịch trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường.. Thứ hai là tính giới hạn và không thể tái tạo của đất đai làm cho tổng cung của loại hàng hóa này không đổi…trong khi đó nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng, làm cho thị trườngđất đai là thị trường cung độc quyền. Thứ ba đất đai có vị trí cố định, đây là một yếu tố quan trọng, vị trí quyết định đến giá trị của đất đai. Thứ tư. đất đai là loại hàng hóa không thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, trong xây dựng, công nghiệp… Thứ năm hình thức giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trườnglà phong phú với nhiều loại hàng hóa. Bao gồm: đất nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ….Trên thị trường các thông tin về hàng hóa đất đai cung cấp không đầy đủ, khó tiếp cận thông tin, hàng hóa mang tính dị biệt. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 Từ những đặc điểm trên có thể thấy đất đai không phải là hàng hóa thông thường mà là loại hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, thị trường đất đai cũng có các đặc trưng do tính đặc biệt của hàng hóa đất đai quy định  Thị trường đất đai là thị trường giao dịch các QSDĐ và lợi ích gắn liền với đất. Không như các hàng hóa thông thường khác, đất đai là một hàng hóa tiêu dùng lâu bền, không bị hao mòn hay mất đi trong quá trình sử dụng. Người sử dụng đất luôn mong muốn các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Bởi vậy, các giao dịch về đất đai không phải là các giao dịch về bản thân đất đai đó mà chính là giao dịch các quyền lợi phát sinh khi sử dụng đất đai. Do vậy, khi xem xét về giá cả đất đai phải xem xét khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai. Thị trường QSDĐ được chia thành hai cấp : Thị trường sơ cấp và Thị trường thứ cấp. + Trong thị trường sơ cấp, giao dịch diễn ra giữa một bên là Nhà nước với bên kia là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch chủ yếu là: giao đất, cho thuê đất, đấu giá QSDĐ, thu hồi đất. Trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và các chủ sử dụng đất tồn tại các loại hình giao dịch QSDĐ sau: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thường là các loại đất nông nghiệp hoặc đất được sử dụng vào các mục đích công cộng không kinh doanh (đất làm bệnh viện, trụ sở cơ quan Nhà nước, các trường Đại học…) hoặc các dự án có ưu đãi đặc biệt. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng vào mục đích kinh doanh. Như đất làm văn phòng, làm trung tâm thương mại…. Nhà nước cho thuê đất đối với chủ sử dụng đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh. Trong quá trình cho thuê đất, Nhà nước tổ chức đấu thầu QSDĐ đối với các dự án xây dựng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư, nhà ở, đấu giá QSDĐ đối với các cá nhân thuê đất của nhà nước. Khi Nhà nước cần sử dụng đất vào các mục đích chung của quốc gia, Nhà nước sẽ thu hồi đất của các chủ thể sử dụng và kèm theo đó là quá trình đền bù thiệt hại cho chủ sử dụng đất Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 + Trong thị trường thứ cấp, tổ chức, hộ gia đình, các nhân (chủ sử dụng đất) được nhà nước giao đất đem QSDĐ của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực các quyền năng cơ bản khác Trên thị trường thứ cấp, dựa vào quyền năng của người sử dụng đất mà các giao dịch về đất đai được thực hiện. Trong các quan hệ giao dịch trên, thường thì các quan hệ về: chuyển nhượng, cho thuê – cho thuê lại, thế chấp là diễn ra khá phổ biển trên thị trường đất đai. Từ các giao dịch về đất đai mà hình thành nên các hình thức thị trường đất đai như là: - Thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai: đây là thị trường được hình thành và phát triển sớm nhất. - Thị trường cho thuê QSDĐ đai: là thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai trong một khoảng thời gian nhất định. - Thị trường thế chấp QSDĐ: thể hiện khi quan hệ tín dụng phát triển, được thực hiện giữa những chủ sử dụng đất và người cung cấp tín dụng. - Thị trường góp vốn liên doanh bằng QSDĐ: khi người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình góp vào quá trình sản xuất, kinh doanh. Như vậy, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích gắn với đất đai. Đây là đặc điểm đặc trưng nhất của thị trường đất đai. Có thể nói sự phát triển các quyền năng gắn liền với đất đai chi phối và ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường BĐS.  Thị trường đất đai là thị trường tư liệu sản xuất. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, QSDĐ là hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai là thị trường tư liệu sản xuất gồm tư liệu sản xuất tái tạo được : đất nông nghiệp (tái tạo sức sản xuất). Thị trường đất nông nghiệp có xu hướng cân bằng. Những đất đai có khả năng tái tạo được như đất phi nông nghiệp : đất công nghiệp, xây dựng nhà ở ... có xu hướng cung ngày càng giảm, cầu ngày càng tăng. Thị trường đất phi nông nghiệp có xu hướng biến động. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12  Thị trường đất đai là thị trường không tập trung, phân vùng. Do xuất phát từ đặc điểm: đất đai không thể di dời được, cùng với những điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng vùng, từng khu vực mà thị trườngđất đai ở mỗi vùng mỗi địa phương lại có các đặc điểm riêng biệt của nó. Thị trường đất đai còn phụ thuộc vào tâm lý, tập quán và thị hiếu của người tiêu dùng.  Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo do tính không cân xứng về thông tin trên thị trường. Giữa người mua người bán không có các thông tin minh bạch về đất đai; các tiêu chí để so sánh đất đai giữa các khu vực là không chính xác; số lượng đối tượng tham gia thị trường là không nhiều, không đảm bảo các tiêu chí của cạnh trên hoàn hảo dẫn đến tình trạng độc quyền trong các giao dịch về đất đai  Thị trường đất đai là thị trường chụi ảnh hưởng của nhiều yếu tố pháp luật. Đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước với chúng bằng pháp luật là cơ sở cho các giao dịch trên thị trường. Mọi BĐS đều được nhà nước đăng ký ,cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cũng như các biến động của nó. Mọi giao dịch trên thị trường phải có sự giám sát của nhà nước đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của của nhà nước vào thị trường đất đai thông qua yếu tố pháp luật làm cho thị trường ổn định và an toàn hơn. Đất đai được đăng ký theo đúng luật pháp sẽ có giá trị hơn và được tham gia vào tất cả giao dịch trên thị trường. 1.1.2. Bản chất của giá QSDĐ và những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ. 1.1.2.1. Bản chất giá QSDĐ. Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hàng hóa. Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo đất và đưa đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp,vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượng giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Ở nước ta, pháp luật quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13 nhất quản lý, các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất có QSDĐ với các quyền năng khác. Như đã khẳng định ở trên, thị trường đất đai là thị trường giao dịch các quyền sử dụng và lợi ích của đất đai, cho nên giá cả đất đai thực chất chính là giá cả QSDĐ. Khi người sử dụng đất càng có nhiều quyền năng về đất đai thì càng có nhiều cơ hội khai thác các công dụng, lợi ích của đất đai. Do đó làm gia tăng giá trị của đất đai, đồng thời làm cho giá cả QSDĐ tăng lên. Nhận thức được vấn đề này, Nhà nước ta đã thực hiện một loạt các chính sách cải cách về đất đai, trong đó có việc mở rộng các quyền năng về đất đai cho người sử dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quan hệ về đất đai – phát triển thị trường đất đai. Trong thời kì nền kinh tế nước ta vận hành theo cơ chế tập trung, Pháp luật không thừa nhận các giao dịch về đất đai, do đó không tồn tại thị trường công khai, làm phát sinh các quan hệ giao dịch trái pháp luật, hình thành thị trường ngầm, hoạt động tự phát và lén lút. Chỉ đến khi Luật đất đai 1993 và sau là Luật đất đai 2003 đã thừa nhận đất đai có giá đồng thời trên thị trường hình thành giá QSDĐ. Xét bản chất, giá đất chính là giá QSDĐ, tức là mức giá trao đổi trên thị trường để thể hiện các giao dịch về QSDĐ. Hiện nay, nước ta tồn tại cơ chế hai giá QSDĐ. Một là khung giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để hình thành nên các mức giá tại các địa phương. Khung giá này chỉ được áp dụng việc thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, dùng trong thu thuế đất đai và là căn cứ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trong quá trình vận động phát triển của thi trường đất đai, hình thành nên một cơ chế giá để thực hiện các giao dịch về QSDĐ gọi là giá thị trường. Trên thị trường chuyển nhượng QSDĐ đai thì giá QSDĐ được quyết định bởi quan hệ cung cầu và các yếu tố khác.Giá trên thị trường tùy thuộc vào từng địa phương và thường chênh lệch rất nhiều với khung giá Nhà nước. Tương ứng với mỗi hình thức giao dịch đất đai sẽ có một mức giá. Mức giá này chính là sự thể hiện giá trị của đất đai về mục đích sử dụng. Trên thị trường bao gồm các loại giá QSDĐ sau: + Giá mua bán chuyển nhượng QSDĐ: mức giá thị trường được quy ước theo sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Giá cả trên thị trường chính là giá chuyển nhượng QSDĐ. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14 + Giá giá thuê đất: là giá cho thuê đất đai theo thời gian nhất định. + Giá thế chấp: là mức giá tối thiểu có thể bán đất đai khi bắt buộc phải bán. + Giá hạch toán: là mức giá xác định giá trị đất đai được tính vào giá trị doanh nghiệp. 1.1.2.2. Những nhân tố ảnh hưởng giá QSDĐ. Ở nước ta, các giao dịch về đất đai và BĐS ngày càng sôi động, thị trường BĐS đang từng bước được hình thành. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tài sản đất đai chính là tài sản “QSDĐ”. Trong hoạt động thị trường, giá trị và giá cả là điều kiện cho mọi quan hệ giao dịch diễn ra. Giá QSDĐ được hình thành khác với sự hình thành giá cả của các hàng hóa thông thường do sự tác động và chi phối của nhiều yếu tố đặc thù. a. Giá trị và khả năng sinh lời của đất đai Trong thị trường, đất đai có nhiều giá trị khác nhau: giá trị trao đổi, giá trị sử dụng, giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị tín dụng…Để nghiên cứu ảnh hưởng của giá trị tới giá QSDĐ đai, ta xem xét giá trị trao đổi và giá trị sử dụng của đất đai. + Giá trị trao đổi: được thực hiện thông qua chuyển QSDĐ. Khi đó giá cả của QSDĐ thể hiện giá trị trao đổi của mảnh đất. Trong điều kiện thị trường trao đổi thì giá cả thể hiện giá trị thị trường của mảnh đất. + Giá trị sử dụng: là khả năng của đất đai có thể thỏa mãn nhu cầu của con người. Mức độ thỏa mãn càng cao thì giá trị sử dụng của mảnh đất đó càng cao, điều đó có nghĩa là giá QSDĐ càng cao. Giá trị sử dụng của đất đai chính là giá trị kinh tế mà mảnh đất đó có thể mang lại.Giá QSDĐ phụ thuộc vào khả năng sinh lời của đất đai. Khi khả năng sinh lời của đất đai tăng sẽ làm tăng giá QSDĐ. Khả năng sinh lời của đất đai được thể hiện: + Đất đai là một nguồn thu nhập cho nhà đầu tư. Khi đầu tư vào đất đai, ta sẽ có các nguồn thu từ: dòng tiền cho thuê, dòng tiền ngoài cho thuê, dòng tiền khi bán - chuyển nhượng đất đai. + Đất đai là công cụ bảo vệ tối ưu nhất nguồn tài chính trước lạm phát. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 + Khi đầu tư vào đất đai nhận được nhiều ưu đãi từ phía Nhà nước: được miễn giảm về thuế, ưu đãi về đầu tư, ưu đãi về tài chính… + Đất đai là tài sản thế chấp giúp huy động được vốn vào quá trình kinh doanh. Giá trị và sức sinh lời của từng loại thực chất đó là giá trị của luồng thu nhập từ đất đai mang lại, nó phụ thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng đất. Giá trị luồng thu nhập này khác nhau ở các mảnh đất khác nhau là do sự khác biệt về địa tô chênh lệch. Địa tô chênh lệch bao gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I tạo nên do sự khác nhau về vị trí, điều kiện thuận lợi, sự hoàn thiện của các yếu tố gắn liền với đất (cơ sở hạ tầng, giao thông thuận lợi…). Địa tô chênh lệch II có được do mục đích, các hoạt động sử dụng đất đai khác nhau mang lại. Thông thường giá đất cao nhất tại các nơi có điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, buôn bán. Càng ra xa , giá đất có xu hướng giảm. b. Quan hệ cung – cầu về đất đai trên thị trường Khi phân tích quan hệ cung – cầu trên thị trường, chúng ta thường coi cung và cầu làm hàm của giá. Nếu giả định các yếu tố khác không đổi, mỗi sự biến động của cung – cầu đều gây lên sự biến động, thay đổi của giá. Sự biến động của giá nhiều hay ít là phụ thuộc vào độ co giãn của cung – cầu. Cung về đất đai trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa đất đai sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm với một mức giá nhất định. Cầu về đất đai là khối lượng đất đai mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức nhất định để nhận được khối lượng đất đai đó trên thị trường. Trong thị trường đất đai, cung đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố: sự phát triển của cơ sở hạ tầng, luật pháp và chính sách của Nhà nước (chính sách giao đất, cho thuê đất, quy hoạch và phát triển của Nhà nước) ; Cầu đất đai chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố: sự tăng trưởng dân số, nhu cầu sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất, sự thay đổi của việc làm thu nhập…Bất kì sự thay đổi của các yếu tố sẽ làm ảnh hưởng tới lượng cung hoặc lượng cầu, làm cho cung cầu dịch chuyển và giá cân Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16 bằng trên thị trường thay đổi. Đối với thị trường đất đai tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích sử dụng là cố định. Tuy nhiên, cung về đất đai cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi – thông qua quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong tổng quỹ đất đai. Trên thị trường đất đai cung không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu. Do đó, cung ít co giãn hơn so với cầu. Vì vậy, giá cả trong thị trường đất đai phụ thuộc rất lớn vào sự thay đổi của cầu. S Giá E2 P2 E1 D2 P1 D1 Số lượng Đồ thị 1.1. Đồ thị biểu hiện mối quan hệ giữa cung - cầu đất đai với giá Mối quan hệ giữa cung – cầu với giá đất còn phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn cung của một loại đất cho một đích cụ thể là không co giãn. Nghĩa là: khi cầu thay đổi (tăng hoặc giảm) thì cung không đổi – làm cho giá thay đổi (tăng hoặc giảm). Trong dài hạn, đối với một loại cho một mục đích sử dụng cụ thể khi cầu thay đổi (tăng hoặc giảm), Nhà nước sẽ có các chính sách điều chỉnh: chuyển đổi đất dành cho mục đích sử dụng đó một cách thích hợp; làm cho cung đất đai trong dài hạn thay đổi (tăng hoặc giảm). Như vậy, bất cứ sự thay đổi của cung – cầu đều làm cho giá đất đai thay đổi (có thể tăng lên hoặc giảm xuống). c. Những yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất . Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17 Bao gồm: tình trạng phát triển của nền kinh tế, thời điểm của chu kỳ kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, sự phát triển của nền kinh tế, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, sự phát triển của hệ thống tài chính, tín dụng, biến động về lãi suất, tỷ giá. d. Những yếu tố pháp lý ảnh hưởng tới giá đất . Bao gồm khả năng trao đổi tự do trên thị trường; khả năng tham gia vào tham gia; thông tin thị trường; hệ thống chính sách thuế phí liên quan khi chuyển QSDĐ đai, đầu tư vào đất đai; quy hoạch và khả năng thực hiện quy hoạch; các dạng quyền của đất đai; những quy định khác có liên quan: bảo vệ môi trường, giao thông thủy lợi, xây dựng…Nếu những yếu tố này thuận lợi dễ dàng, sẽ tăng cầu về đất đai, làm cho giá đất đai trên thị trường sẽ tăng…. e. Một số yếu tố khác ảnh hưởng tới giá đất + Yếu tố môi trường xung quanh: tình trạng dân số - xã hội, văn hóa trào lưu, thị hiếu, lối sống… + Tình trạng an ninh, ổn định chính trị, mật độ nhân khẩu, kiểu gia đình… + Tình trạng xu thế phát triển của kinh tế thế giới… Tất cả các yếu tố trên đều ảnh hướng tới giá QSDĐ. 1.1.3. Đấu giá QSDĐ. 1.1.3.1. Bản chất đấu giá QSDĐ. Điều 5- Luật dân sự Việt Nam 2005 có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”; Nhà nước là người đại diện cho lợi ích toàn dân thực hiện quyền sở hữu đất đai, quyền này được thể hiện như sau: + Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. + Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính và thực hiện trao QSDĐ cho người sử dụng đất. Các hình thức trao QSDĐ của Nhà nước bao gồm: giao đất (thu hoặc không thu tiền sử dụng đất ); cho thuê đất; công nhận QSDĐ đối với những người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trao QSDĐ cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đang thực hiện quyền điều tiết Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 18 các nguồn lợi từ đất đai. Để thực hiện tốt điều này, Nhà nước đã sử dụng một công cụ đó là Đấu giá QSDĐ. Đấu giá QSDĐ là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế để giao QSDĐ ( hoặc cho thuê đất ) bằng hình thức đấu giá công khai. 1.1.3.2. Vai trò ý nghĩa công tác đấu giá QSDĐ. a. Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nước Đấu giá quyền sử dụng đất theo nguyên tắc công khai dân chủ nhằm lựa chọn được đối tượng có đủ thẩm quyền và năng lực tài chính . Vì vậy sẽ thu được giá đấu giá cao và sát với giá thị trường; đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Đấu giá QSDĐ tạo kinh phí cho các quận, huyện thực hiện các chương trình phát triển kinh tế, đầu tư nâng cấp hạ tầng, giúp các địa phương chủ động về tài chính, hạn chế tình trạng chỉ trông chờ vào NSNN. Theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ: Tiền thu được từ việc đấu giá các dự án do UBND quận, huyện tổ chức thì 70% dành cho các quận, huyện đầu tư cơ sở hạ tầng, 30% còn lại chuyển cho ngân sách tỉnh. Tuy nhiên, tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương, tùy vào chiến lược phát triển của các quận, huyện mà số tiền thu được từ đấu giá, địa phương có thể được giữ lại toàn bộ hoặc một phần để đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng tại địa phương. Nhờ những khoản thu từ đấu giá mà các địa phương đã giải quyết được vấn đề vốn đầu tư xây dựng hạ tầng, góp phần giải quyết vấn đề việc làm và tăng thu nhập cho người dân b. Đấu giá QSDĐ góp phần bình ổn giá đất và lành mạnh hóa thị trường BĐS. Trong đấu giá QSDĐ, giúp cho các nhà đầu tư tiếp cận khu vực thị trường chính thức một cách dễ dàng hơn nên sẽ giảm thiểu được các giao dịch trên thị trường ngầm tất cả các nhà đầu tư đều bình đẳng miễn là họ có đủ tư cách pháp nhân và năng lực tài chính. Họ được cung cấp các thông tin cần thiết về khu đất đấu giá trực tiếp hoặc thông qua các kênh thông tin khác. Vì vậy sẽ khắc phục tình trạng thông tin không hoàn hảo trên thị trường, góp phần làm cho thị trường BĐS phát triển một cách lành mạnh. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19 Mục đích của công tác đấu giá QSDĐ là nhằm điều tiết được địa tô chênh lệch và sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để phục vụ lợi ích công cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá QSDĐ. Đồng thời, đấu giá QSDĐ còn nhằm tăng số lượng nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu của nhân dân, hạn chế sự gia tăng giá cả, bình ổn thị trường nhà đất. Đấu giá QSDĐ còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hóa quy hoạch, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội c. Đấu giá QSDĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính, góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững. Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra theo một trình tự nhất định trong một thời gian không dài. Các thủ tục diễn ra công khai, minh bạch, chính xác góp phần vào quá trình cải cách hành chính, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Đấu giá QSDĐ góp phần tích cực trong việc tăng cường công tác quản lý đất đai, giảm bớt thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất. Việc sử dụng hình thức đấu giá công khai đã hạn chế tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá – người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được QSDĐ, qua đó tạo niềm tin cho các nhà đầu tư. Không chỉ là một công cụ quản lý đất đai hiệu quả của Nhà nước, công tác đấu giá còn giúp Nhà nước khai thác hiệu quả, hợp lý quỹ đất đai. Đặc biệt, đấu giá QSDĐ là cơ sở quan trọng giúp Nhà nước hoàn chỉnh những quy định về Luật đất đai mà cho đến nay vẫn còn nhiều bất cập, cụ thể là các quy định về giá đất và các yếu tố liên quan đến giá đất. Việc sử dụng toàn bộ kinh phí thu được để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cải thiện đời sống nhân dân góp phần tăng niềm tin của người dân vào chính quyền ,vào nhà nước. 1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác đấu giá QSDĐ. Có nhiều các nhân tố ảnh hưởng công tác đấu giá QSDĐ. Gồm các yếu tố Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 20 Thứ nhất là các yếu tố về chính sách, pháp luật. Việc quan tâm chỉ đạo của các cấp có thẩm quyền có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai các khâu trong quy trình đấu giá. Năng lực, trình độ chuyên môn của Hội đồng đấu giá trong việc xây dựng quy chế đấu giá, đặc biệt là việc xác định giá khởi điểm, tiền bảo lãnh và bước giá có chính xác và hợp lý hay không cũng có ảnh hưởng lớn tới số lượng người tham gia đấu giá cũng như trong quá trình phát giá của người tham gia đấu giá, qua đó tác động tới hiệu quả của phiên đấu giá. Ngoài ra, các quy định về ưu đãi đối với các nhà đầu tư cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Thứ hai là các yếu tố về những đặc điểm vật lý của khu đất: quy mô, hình thể, bề mặt, vị trí, cảnh quan… Một khu đất có vị trí thuận lợi, có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ sẽ thu hút được nhiều nhà đầu tư hơn, giá trúng cũng cao hơn. Mặt khác, Nhà nước sẽ tiết kiệm được thời gian và vốn nếu không phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu đất, và dự án sẽ được triển khai nhanh hơn.Cùng với đó là tiến độ xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho khu đất đấu giá. Đây là một công đoạn trong quy trình tổ chức đấu giá QSDĐ, do đó nó ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ triển khai đấu giá. Công tác giải phóng mặt bằng cũng như xây dựng hạ tầng kĩ thuật của dự án thường chiếm một thời gian dài và vướng mắc các thủ tục hành chính, không nhận được sự đồng tình nhất trí của người dân trong diện giải phóng. Đồng thời, nó còn ảnh hưởng đến công tác thu tiền sử dụng đất của người trúng đấu giá, bởi vì chỉ khi hạ tầng kỹ thuật đã xây dựng hoàn chỉnh thì người trúng đấu giá dễ dàng chấp nhận nộp tiền sử dụng đất. Ngoài ra các yếu tố dịch vụ sẵn có như nước, điện, gas, bưu chính viễn thông, các dịch vụ đời sóng bên ngoài hoặc ngay trên địa điểm khu đất… cũng ảnh hưởng tới công tác đấu giá QSDĐ. Thứ ba là yếu tố thị trường. Trạng thái của thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng có tác động tới tâm lý của các nhà đầu tư. Nếu thị trường BĐS đang ở trong giai đoạn sôi động, nhà đầu tư kỳ vọng vào hiệu quả đầu tư của các dự án thì sẽ có nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá hơn, đồng thời mức giá trúng cũng cao hơn. Và ngược lại, khi thị trường BĐS trong giai đoạn đóng băng, đi xuống thì số lượng nhà đầu tư tham gia đấu giá cũng không nhiều và giá trúng giá cũng không cao. Sinh viên: Nguyễn Bá Lâm Lớp: Địa chính 47