Tài liệu Phát triển kinh doanh bất động sản ở việt nam- thực trạng và giải pháp

LêI NóI ĐầU Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng được mua bán và trở thành hàng hoá, từng bước phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trường BĐS được hình thành và phát triển. Trong thị trường này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và được rất nhiều người quan tâm. Ở nước ta, thị trường BĐS mới được hình thành kể từ khi Luật đÊt đai 1993 ra đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nước (NN) ta đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trường vĩ mô cho sự phát triển của thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động KDBĐS. Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: “Phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất... Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về KDBĐS”. Trong thời gian vừa qua, dưới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách của NN, hoạt động KDBĐS ở nước ta đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay, nhiều cơ hội mới đã được các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trường pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; các chính sách của NN chưa thực sự thúc 1 đẩy sự phát triển của lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn rườm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do vậy, yêu cầu bức thiết được đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai và BĐS, cũng như phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp nhằm đưa hoạt động KDBĐS ở nước ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Để thực hiện được những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Tuy nhiên cho đÕn nay có rất Ýt công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trường BĐS Việt Nam còng như là đÒ xuất các giải pháp nhằm đÈy mạnh sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam: thực trạng và giải phap" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn. Mục tiêu nghiên cứu: đã là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam, nhằm đề xuất các giải pháp để có thể khắc phục được các tồn tại này với các cơ quan hoạch định chính sách NN, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Công trình này tiếp cận hệ thống những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trường vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS với tư cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai, BĐS. Phương pháp nghiên cứu: Công trình này lấy phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phương pháp thống kê, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v. và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong công trình này được lấy từ 2 các nguồn số liệu thống kê của cơ quan NN và trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v. Kết cấu công trình: Công trình này bao gồm 3 chương: Chương I: Một số vấn đề cơ bản của hoạt động KDBĐS. Chương II: Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chương III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của KDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. 3 CHƯƠNG 1: MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN 1.1. KháI niệm, đặc điểm, vai trò bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng,người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản làm hai loại:Bất động sản và động sản. Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các nước trên thế giới. ở nước ta theo điều 181 bộ luật dân sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: -Đất đai; -Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; -Các tài sản khác gắn liền với đất; -Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Mét cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Nh vậy,được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau : - Là một yếu tố vật chÊt có Ých cho con người. - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. - Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. - Tồn tại lâu dài Với quan niệm trên, BĐS thường được phân chia thành nhóm sau đây: 4 -Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể; Phải là đất đai đã xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó là: nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc không di dời đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá,cầu cống, bến cảng,sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể di dời với các công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình; Các tài sản đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản;cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản do pháp luật quy định. 1.1.2. Đặc điểm chủ yếu của BĐS. Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy, giá trị và lợi Ých của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí bao gồm: vị trí địa lý và vị trí tương đối. Vị trí địa lý được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường, còn vị trí tương đối được đánh giá bởi khoảng cách đến trung tâm, các điểm dịch công cộng, các công trình công cộng như: thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị 5 và lợi Ých mang lại của BĐS. Khi một yếu tố làm thay đổi vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi Ých mang lại của BĐS. Khi một yếu tố làm thay đổi vị trí thì cũng làm thay đổi lợi Ých của BĐS. Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá BĐS phải dự tính trước các thay đổi này. Đồng thời, đầu tư vào các công trình BĐS phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận, giảm khoảng cách đến các trung tâm bằng việc phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông, điện, nước. Còng do BĐS có tính cố định về vị trí nên giá trị và lợi Ých của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt, bao gồm các yếu tố về: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường. Thứ hai, BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ: Mặt khác, các công trình xây dựng, kiến trúc thường có tuổi thọ cao kể cả BĐS nông nghiệp (vườn cây lâu năm) cũng tồn tại lâu dài. Tính lâu bền của BĐS khác nhau tuỳ theo loại BĐS. Tính lâu bền BĐS thể hiện ở cả 2 góc độ: vật lý và kinh tế, thường tuổi thọ vật lý cao hơn tuổi thọ kinh tế chính vì vậy, khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ có tính khan hiếm là do đất đai là yếu tố có giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển lại càng giới hạn hơn. Trong khi đó do yêu cầu phát triển, nhu cầu về đất đai ngày càng nhiều dẫn đến sự mất cân đối cung - càu BĐS đẩy giá lên cao, xuất hiện hiện tượng đầu cơ đất đai. Vì vậy nhà nước phải có tính chất điều tiết cân bằng cung - cầu. Thứ tư, tính dị biệt của BĐS. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do khác nhau về vị trí, khác nhau về kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan. Do vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS và đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. 6 Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung mọi hàng hoá đều có đặc điểm này nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi dân téc đều chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm lý. Thứ sáu, hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng hoặc giảm giá trị của BĐS kia. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng hoặc đánh giá BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới công trình khác. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của BĐS đến các hoạt động kinh tế - xã hội nên nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Thứ bảy, BĐS là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư kinh doanh. Còng do đặc điểm này đòi hỏi các hoạt động kinh doanh BĐS cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Thứ tám, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật và chính sách của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế - xã hội. Hơn nữa BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy, để tăng cường vai trò của mình, quản lý các hoạt động của thị trường BĐS, nhà nước ban hành các văn bản pháp luật, chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò quản lý và khai thác có hiệu quả nguồn nội lực. 7 Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị cao, nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với hàng hoá thông thường. 1.1.3. Vai trò của BĐS Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các BĐS ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản quốc gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minh hoạ cho quy mô và qua đó là vai trò của BĐS trong xã hội. Theo một cách tiếp cận, tuy không được chính thống song vẫn có sức thuyết phục, đó là việc phân tích về các BĐS nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung của sự phát triển thì BĐS nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong các loại BĐS. Với một số giả định và các số liệu lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục Thống kê đã ước tính tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 150 tỷ đô la Mỹ. Trong cách ước tính trên thì tổng giá trị BĐS nhà ở của Việt Nam còng có giá trị Ýt nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện nay và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thương mại, công nghiệp, công cộng, cũng có giá trị không nhỏ và do đó có thể nói tổng giá trị BĐS là một số khổng lồ. Hơn nữa, mỗi một công dân, một hộ gia đình, tổ chức đều cần đến BĐS trong cuộc sống hàng ngày như: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vui chơi, giải trí. Do vậy, vai trò BĐS là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộng đồng, mọi quốc gia trong đó có Việt Nam. 8 1.2. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS 1.2.1. Khái niệm thị trường BĐS Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn ra trong một không gian, thời gian nhất định. BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau song mọi BĐS đều gắn liền yếu tố đất đai. Do vậy các đặc trưng của hàng hoá - thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm, chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. 1.2.2. Phân loại thị trường BĐS Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau. Ví dụ: Dùa vào loại hàng hoá BĐS. Phân chia thành: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS công nghiệp, thị trường BĐS thương mại dịch vụ,... Dùa vào mức độ kiểm soát, phân chia thành thị trường chính thức và thị trường phi chính thức. Dùa vào trình tự tham gia, phân chia thành: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. 1.2.3. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên thị trường BĐS cũng có đặc điểm riêng. Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá với đặc điểm giao dịch. Do đặc điểm của BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy các giao dịch BĐS được tiến hành trên các chợ ảo, có thể sàn giao dịch, chợ địa ốc hoặc một địa điểm nhỏ như nhà riêng, nhà hàng, mạng Internet Quan hệ giao dịch BĐS dù diễn ra ở đâu đều phải qua 3 khâu cơ bản đó là: đàm phán, kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý. Từ đặc điểm này cho thấy nhà 9 nước muốn quản lý thị trường BĐS phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc, nó không giống như kiểm soát các loại hàng hoá khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ, chất lượng, và thời gian diễn ra giao dịch thường dài, do đó dễ gặp các biến động rủi ro. Điều đó buộc các bên phải Ên định và rút ngắn thời gian giao dịch. Thứ hai,thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi Ých chứa đựng trong các BĐS. Do đặc điểm của đất đai là không hao mòn và mất đi (trừ trường hợp đặc biệt và người sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụng đất đai nh các hàng hoá khác. Điều mà họ mong muốn là quyền hay các lợi Ých do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai phải dùa vào khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và khu vực sâu sắc.Do BĐS không di dời được, nó có vị trí cố định gắn liền với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó cung - cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú, đa dạng từ số lượng, chất lượng kiểu cách đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, BĐS còn phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu của từng vùng. Từ đặc điểm này cho thấy quan hệ giao dịch BĐS nếu có biến động thì thường chỉ diễn ra ở từng vùng nhất định. Đồng thời, khi nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực gắn với từng điều kiện cụ thể. Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Do các thông tin về hàng hoá BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác, BĐS mang tính vùng và khu vực chúng không liền kề nhau và không phải bao giê cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh. Hơn nữa, số lượng người tham gia giao dịch là nhỏ không đủ đảm bảo tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo mà là giá sản phẩm đơn chiếc do đó người bán có lợi thế 10 độc quyền nhờ đó thu được lợi nhuận cao. Còng do tính độc quyền của người cung có thể tạo nên những cơn sốt giá. Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm hơn cầu và giá BĐS. Do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chóng. Cung BĐS là có giới hạn, cầu BĐS lại luôn tăng nên sự biến động từ giá thường bắt đầu do sù thay đổi của cầu. Sự phản ứng của cung không kịp cầu hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy, nhà nước phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung - cầu BĐS, đặc biệt có các giải pháp bình ổn thị trường BĐS hạn chế nạn đầu cơ, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh BĐS, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật. Thứ sáu, thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập nên cần có tư vấn chuyên nghiệp. Do BĐS là loại hàng hoá có tính khan hiếm và giá trị lớn. Người mua và bán BĐS Ýt có kinh nghiệm và lượng thông tin không đầy đủ để lùa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch nên cần phải có các nhà tư vấn, môi giới - đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thứ bảy, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều được nhà nước quản lý thông qua công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận. Sự tham gia của nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn. Hơn nữa thông qua kiểm soát thị trường BĐS, nhà nước tăng được nguồn thu từ thuế đối với các giao dịch BĐS. Thứ tám, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn. Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm BĐS là tài sản có giá trị lớn do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải huy động từ thị trường vốn. Thực tế, nếu không có 11 một thị trường vốn phát triển lành mạnh, ổn định thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS. Thứ chín, sự tham gia hay rút khỏi thị trường BĐS là khó khăn, phức tạp và cần nhiều thời gian. Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua không đông, việc mua bán lại không thể đơn giản, nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư, đặc biệt đòi hỏi nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư. 1.2.4. Vai trò của thị trường BĐS Thứ nhất, thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. BĐS là yếu tố không thể thiếu trong quá trình tái sản xuất xã hội, điều kiện đảm bảo tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Thị trường BĐS cung cấp hàng hoá BĐS cho các nhu cầu đó. Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất cho các yếu tố sản xuất. Sản xuất phát triển đòi hỏi các yêu cầu về BĐS từ đó việc kinh doanh BĐS phát triển, vì vậy xã hội không ngừng phát triển thị trường BĐS. Thị trường BĐS phát triển còn góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và theo định hướng phát triển kinh tế ở mỗi địa phương và cả quốc gia. Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐS, cầu nối giữa các giao dịch BĐS. Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trường cần áp dụng khoa học kĩ thuật và công nghệ tiên tiến nâng cao chất lượng BĐS, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thứ hai, thị trường BĐS huy động vốn cho đầu tư phát triển. 12 Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Sản xuất phát triển sẽ tạo được nguồn vốn đầu tư. Trước hết, thị trường BĐS phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân. Sự tăng trưởng của BĐS đòi hỏi sự gia tăng đầu tư; thị trường BĐS phát triển chính là tăng khối lượng hàng hoá BĐS giao dịch hoặc mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch. Do đó tăng tốc độ chu chuyển vốn; Đồng thời,việc thế chấp BĐS để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển; dùng BĐS (đặc biệt là đất đai) làm vốn liên doanh.; nhà nước dùng quỹ đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Thứ ba, phát triển thị trường BĐS góp phần tăng doanh thu cho ngân sách nhà nước. Thị trường BĐS phát triển chính là tăng khối lượng giao dịch BĐS là điều kiện cơ bản để tăng thu cho ngân sách nhà nước. Thị trường BĐS phát triển làm tăng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng 1 khối lượng nhưng qua nhiều lần giao dịch tức làm tăng khối lượng hàng hoá luân chuyển đó cũng là cách góp phần tăng thu NSNN. Thứ tư, phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường BĐS thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, đó phát triển thị trường BĐS ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác tức góp phần thúc đẩy phát triển thị trường chung. Trong điều kiện mọi nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng không chỉ bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị trường BĐS phát triển vượt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia giao dịch BĐS mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, đầu tư BĐS và họ cũng có thể cư trú, sinh sống, đó là cơ sở tạo ra các quan hệ xã hội, 13 sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, các dân téc, góp phần mở rộng quan hệ quốc tế. Thứ năm, phát triển thị trường BĐS góp phần ổn định xã hội. Vì đất đai, nhà ở và các công trình khác luôn gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người và các hoạt động xã hội của con người. Cho nên thị trường BĐS ổn định thì tâm lý người dân sẽ ổn định, yên tâm hơn, họ sẽ lo sinh sống, làm ăn. Vì thế chính trị - xã hội ổn định hơn. Thị trường BĐS nhất là thị trường đất đai ở bất cứ xã hội nào cũng đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Mét khi thị trường BĐS phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Một khi thị trường BĐS không lành mạnh sẽ tác động trực tiếp đến mọi hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, hoài nghi về chính sách pháp luật làm xã hội thiếu ổn định, gây nhiều hiện tượng tiêu cực. Thứ sáu, thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống của nhân dân: Thị trường BĐS phát triển kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng kèm theo các BĐS. Cơ sở hạ tầng là yếu tố cải thiện đời sống nhân dân. Thị trường BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng thoả mãn nhu cầu ngày càng cao về nơi ăn, chốn ở, đi lại và sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Thị trường BĐS phát triển ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường vốn, thị trường hàng hoá góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người. Thứ bảy, phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai và bất động sản.Vì chỉ có thông qua thị trường BĐS các giao dịch dân cự về đất đai mới được thực hiện và chính ở thị trường mới bộc lé những hạn chế, thiếu sót không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai và của công tác quản lý đất đai. Vì thế, thông 14 qua thị trường giúp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai thực hiện đổi mới công tác quản lý đất đai cho phù hợp, hiệu quả, khắc phục các tình trạng tiêu cực trên thị trường BĐS. 1.3. Tính tất yếu khách quan phát triển kinh doanh BĐS Như chúng ta đã biết, hai điều kiện cần và đủ cho sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa, đó là có sự phân công lao động xã hội và có sự biệt lập tương đối giữa các chủ thể kinh tế. Sự phân công lao động xã hội dẫn đến chuyên môn hóa trong sản xuất, nhờ đó có thể nâng cao năng suất lao động cũng như chất lượng sản phẩm. Tuy nhiên, do có sự biệt lập tương đối giữa các chủ thể kinh tế, mỗi người toàn quyền chi phối sản phẩm do mình làm ra, mà các chủ thể này lại chuyên về sản xuất một loại sản phẩm nhất định, họ thừa sản phẩm do mình làm ra nhưng lại thiếu các loại sản phẩm khác, do đó những người sản suất trong các ngành khác nhau muốn sử dụng các loại sản phẩm của nhau thì phải tiến hành trao đổi, mua bán hàng hóa, từ đó xuất hiện thị trường. Mặt khác trong nền kinh tế hàng hóa, sản phẩm được sản xuất ra để bán chứ không phải để tiêu dùng, do vậy hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa là một hiện tượng kinh tế khách quan. Bất động sản cũng là một loại hàng hóa được đem ra trao đổi, mua bán, thuê mướn như bao hàng hóa khác, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Trong thị trường này cũng cú bờn cung và bên cầu. Họ gặp nhau trên thị trường nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu cầu hàng hóa bất động sản của người mua, người thuê và đem lại thu nhập cho người cung ứng. Là một hàng hóa, bất động sản cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với các loại hàng hóa khỏc, giá trị hàng hóa bất động sản còn phụ thuộc vào chính giá trị sử dụng của nó. Tính hữu ích của hàng hóa bất động sản còn thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng cũng như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Tính hữu ích 15 của bất động sản còn thể hiện ở chỗ nó có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho người tạo ra nó. Tuy nhiên người tạo ra bất động sản (nhà đầu tư) không được hưởng toàn bộ phần lợi nhuận này, mà nó được phân phối một phần cho các chủ thể tham gia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư như các tổ chức tài chính tín dụng cũng như những người cung cấp các dịch vụ trên thị trường bất động sản như môi giới, tư vấn, định giá bất động sản. Như vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trường bất động sản đều vì một động cơ riêng: người tiêu dùng là vì động cơ thỏa mãn những nhu cầu về sử dụng bất động sản, còn người cung ứng bất động sản và các dịch vụ liên quan là vì động cơ lợi nhuận. Và để thỏa mãn cả hai động cơ này, hoạt động kinh doanh bất động sản đã ra đời. Do đó có thể nói rằng các hoạt động kinh doanh bất động sản ra đời và phát triển là kết quả sự vận động của các tác nhân trong trong xã hội nhằm thỏa mãn các nhu cầu về BĐS xuất phát từ hai động cơ kể trên. Đó cũng là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển thị trường bất động sản trong một nền kinh tế hàng hóa. 1.4. Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS 1.4.1. Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS Một hoạt động kinh doanh BĐS thông thường bao gồm 3 giai đoạn: - Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu tư, xây dựng ban đầu). - Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê). - Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS (bán). Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bước, các vấn đề phát sinh cần được giải quyết trong thực tiễn kinh doanh BĐS. Tuy nhiên trên thực tế, tuỳ theo điều kiện và khả năng của từng nhà đầu tư mà hoạt động kinh doanh BĐS của họ có thể diễn ra với ít giai đoạn hơn. Chẳng hạn như một doanh nghiệp chuyên mua đất trống, làm hạ tầng rồi sau đó phân lô để bỏn 16 thỡ trong hoạt động kinh doanh của họ không có giai đoạn quản trị, khai thác BĐS để đem lại thu nhập từ việc cho thuê BĐS. Mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng. Sau đây là nội dung cụ thể của từng bước: 1.4.1.1. Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS Công việc đầu tiên của nhà đầu tư trong giai đoạn này, đó là xác định mục tiêu đầu tư trên cơ sở các nguồn lực sẵn có của mình cũng như các nguồn lực mà nhà đầu tư có thể huy động được (như vốn vay ngân hàng, vốn huy động từ khách hàng…). Dựa trên những nguồn lực này mà nhà đầu tư quyết định quy mô kinh doanh. Tiếp theo nhà đầu tư cần tiến hành phân tích thị trường và môi trường đầu tư, qua đó tìm kiếm cơ hội đầu tư. Trong việc phân tích thị trường, nhà đầu tư cần xác định rõ từng loại thị trường cụ thể ( thị trường nhà ở, cho thuê, mua bán v.v.. ), trạng thái và khu vực hoạt động của nó, đồng thời ước lượng cầu thực tế và cầu tiềm năng trên thị trường, đặc biệt là xác định đối tượng khách hàng và khả năng thanh toán của khách hàng, phân tích các nguồn cung hiện có trên thị trường và khả năng hấp thụ của nó, từ đó có thể xác định được khối lượng hàng hóa bất động sản cần bổ sung trên mỗi thị trường. Kết quả của việc phân tích thị trường và môi trường đầu tư, đó là sẽ dự báo được loại hàng hóa bất động sản nào là mục tiêu sẽ đầu tư, đó là loại hàng hóa bất động sản có thị trường triển vọng nhất, phù hợp nhất với điều kiện các nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực tài chính của nhà đầu tư. Từ việc xác định được loại bất động sản sẽ đầu tư, nhà đầu tư sẽ đánh giá, lựa chọn bất động sản cụ thể để tiến hành đầu tư. Đây là việc xem xét các thuộc tính của bất động sản, qua đó xác định được mức độ sinh lời của bất động sản đó trong tương lai. Sau khi lựa chọn được bất động sản cụ thể để đầu tư, công việc tiếp theo của nhà đầu tư sẽ là ra quyết định đầu tư. Trong quyết định đầu tư, nhà 17 đầu tư cần xác định rừ cỏc vấn đề như loại bất động sản đầu tư, qui mô đầu tư, thời gian đầu tư, lợi nhuận dự kiến thu được.v.v… Đối với trường hợp chủ đầu tư cần huy động thêm vốn thì nhà đầu tư cần cân nhắc giữa các phương án cho vay vốn của các tổ chức tài chính tín dụng để có thể lựa chọn được khoản tín dụng tốt nhất. Đồng thời, nhà đầu tư cũng phải dự đoán xu hướng dao động của lãi xuất, tỉ giá hối đoỏi…để cân nhắc mức độ hợp lí của các điều kiện tín dụng. Tiến độ giải ngân cũng như tiến độ thi công công trình cũng là một vấn đề quan trọng mà nhà đầu tư cần chú ý. Đối với các bất động sản xây dựng mới thì việc quản lí quá trình xây dựng bất động sản cũng cần được quan tâm đúng mức, trong đó phải đảm bảo các yêu cầu về mặt pháp lý và kĩ thuật cho công trình. 1.4.1.2. Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS Thông thường đây là giai đoạn mang lai thu nhập chủ yếu và quan trọng nhất theo kế hoạch của nhà đầu tư. Chiến lược quản trị kinh doanh trong giai đoạn này sẽ quyết định mức doanh thu mà nhà đầu tư nhận được. Công việc đầu tiên trong giai đoạn này là tiến hành các hoạt động maketing để tìm kiếm khỏch thuờ. Để đạt được hiệu quả kinh doanh cao thì cần có một chiến lược maketing tốt. Sau khi đã tìm được khỏch thuờ thỡ công việc tiếp theo là tiến hành ký kết hợp đồng cho thuê. Trong hợp đồng cần qui định rừ cỏc điều khoản liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của cả hai bên trong giao dịch. Các điều khoản này đều phải được công chứng để đảm bảo hiệu lực trước pháp luật. Tiếp theo là quá trình vận hành bất động sản, nhằm cung cấp cho người thuê các dịch vụ cần thiết như cấp điện, cấp nước… đã được qui định trong hợp đồng thuê và bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo cho các thiết bị kỹ thuật của bất động sản luôn ở chế độ vận hành tốt. 1.4.1.3. Giai đoạn thanh lý, chuyển nhượng BĐS 18 Trước tiên cần cân nhắc việc bán hoặc giữ bất động sản. Đó là việc tính toán, so sánh lợi ích giữa hai phương án này. Nếu như việc bán bất động sản là có lợi hơn thì người sở hữu sẽ quyết định bán. Khi đã quyết định bỏn thỡ việc tiếp theo là tiến hành định giá bất động sản. Đây là việc xác định giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm bán. Định giá BĐS là một công việc phức tạp, đòi hỏi phải có kỹ năng, kinh nghiệm và thông tin về giá cả bất động sản trên thị trường. Do đó trong nhiều trường hợp cần thuờ cỏc chuyên gia trong lĩnh vực định giá BĐS để có thể đưa ra một mức giá hợp lý. Bước tiếp theo là việc bán bất động sản. Để bán được bất động sản thì cần phải tìm được khách hàng mua. Sau đó tiến hành ký kết hợp đồng. Việc ký kết hợp đồng giao dịch giữa người mua và người bán phải được xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý. Nếu bất động sản đem bán đang trong thời kì cho thuê thì trong hợp đồng phải qui định rõ việc phân chia các khoản thu nhập cũng như các chi phí phát sinh. Cuối cùng, người bán chuyển giao hợp đồng mua bán cho người mua. 1.4.2. Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS Nhà đầu tư : nhà đầu tư và người cho vay vốn là những người phải ra những quyết định quan trọng nhất trong kinh doanh bất động sản. Họ chi tiền ra và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kĩ lưỡng việc phải sử dụng, vận hành bất động sản như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất. Người cho vay vốn : là người tài trợ vốn cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản dưới dạng các khoản vay cú kỡ hạn, và phần họ nhận được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư. Họ rất quan tâm đến tính khả thi của dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư. Người môi giới bất động sản : giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau 19 nhờ người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ người môi giới mà người bán và người mua đều tiết kiệm được chi phí và thời gian. Một người môi giới cần am hiểu đầy đủ các vấn đề về bất động sản cũng như các giao dịch BĐS. Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những người xây dựng hạ tầng (đường xá, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện.v.v… ) cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư. Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực hiện các công việc đó theo hợp đồng kí kết với chủ đầu tư bất động sản. Chuyên gia định giá bất động sản: là người có nhiệm vụ đưa ra mức giá thị trường của một bất động sản, phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về bất động sản. Nhà định giá phải có đầy đủ các kĩ năng định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin bất động sản trên thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đưa ra một mức giá hợp lí cho bất động sản. Các nhà quản trị bất động sản : có thể là chủ sở hữu hoặc người thay mặt chủ sở hữu, đứng ra quản lí quá trình đưa bất động sản vào khai thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, kí kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ, bảo dưỡng bất động sản, thu tiền thuê theo định kỡ.v.v… Luật sư trong lĩnh vực bất động sản: tham gia đàm phán các hợp đồng thuờ,cỏc hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm bất động sản, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu của bất động sản theo yêu cầu của các nhà đầu tư, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu bất động sản. 1.4.3. Các loại hỡnh hình kinh doanh BĐS phổ biến Đất trống : do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quĩ đất đai là có hạn, cho nên kinh doanh đất thường có lợi nhuận cao hơn cả. 20