Tài liệu Định hướng va giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.

LỜI MỞ ĐẦU I_ SỰ CẦN THIẾT CUẢ ĐỀ TÀI Thị trường bất động sản là một loại thị trường quan trọng ,nhưng ở Việt Nam mới được hình thành và còn sơ sài.Bên cạnh thị trường chính thức, hoạt động của thị trường bất động sản không chính thức đã và đang nổi lên nh mét thách thức đối với công tác quản lý nhà nước và với toàn xã hội.Thị trường bất động sảnViệt Nam còn kém phát triển và có nhiều tồn tại. Môi trường pháp luật còn thiếu đồng bộ,nhiều văn bản chưa phù hợp với thưc tế,,hơn70% giao dịch về bất động sản được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức do việc hợp thức hoá mua bán ,chuyển nhợng bất động sản khá cao ,thủ tục phức tạp… Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh làm cho thị trưòng bất động sản phát triển không lành mạnh luôn xảy ra hiện tượng căng thẳng giẳ tạo trong quan hệ cung cầu về bất động sản,giá cả biến động mạnh. Nhiều tổ chưc kinh doanh dich vụ môI giới bất động sản hoạt động tù phát nằm ngoài sù quản lý của nhà nước. Chính sách và cơ chế tài chính còn đơn điệu ,chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Hậu quả của những yếu kém ,tồn tại trong hoạt động thị trường bất động sản rất lớn tới nền kinh tế nước ta:đất đai bị sử dụng kém hiệu quả sai mục đích và vi phạm pháp luật,nhiều loại bất động sản chưa hoặc không chuyển được tài sản hợp pháp vì vậy không phát huy được giá trị thực trạng lưu thông ngân sách vừa thất thu vừa chịu sức Ðp chi rất lớn. Vì vậy để thúc sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản nước ta hiện mới trong giai đoạn sơ khai đòi hái phải có một hệ thống giải pháp toàn diện đồng bé là vấn đề mang tính thời sự và búc xúc. II_ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI: Hiểu rõ hơn về thị trường bất động sản để đưa ra các giải pháp góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta . III_ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: Thị trường bất động sản.định hướng và giảI pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. IV_ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: Thu thập các tàI liệu tổng quan để rót ra những vấn đề cần nghiên cứu. KẾT CẤU ĐỀ TÀI. Ngoài phân mở đầu và kết luận đề tài có ba chương : Chương 1:Tổng quan về thị trường bất động sản. Chương2:Thực trạng thị trưòng bất động sản nước ta hiện nay . Chương3:Định hướng va giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. CHƯƠNGI. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BÊT ĐỘNG SẢN I_KHÁI NIỆM VỀ THỊ TRƯỜNG BÊTĐỘNG SẢN. 1.1 _ KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN . Có nhiều khái niệm khác nhau về thị trường bất động sản.Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất: Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được. Các khái niệm: Theo một số khái niệm nước ngoài: Theo Bloombergcom Financial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liÒn với đất”. Theo Mc Kenzie and Betts, 1996,p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi luật pháp”. Theo điều 181 của Bộ Luât Dân sự: Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo qui định của pháp luật 1.2_KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Như vậy ở đâu, lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, chưa có thị trường bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là sản xuất để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến một mức nhất định thì mới có kinh tế thị trường. Nh vậy thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trường mua, bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai. Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trường, nên có nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản . Tuy nhiên có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: Chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp... trong phạm vi không gian và thời gian nhât định. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao trùm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia. II_ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. 1_ ĐẶC ĐIỂM CỦA HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN Hàng hoá bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thường, hàng hoá bất động sản còn có những đặc điểm sau: 1.1_ ĐỘNG SẢN LÀ MỘT HÀNG HOÁ CÓ VỊ TRÍ CỐ ĐỊNH VÀ KHÔNG THỂ DI DỜI ĐƯỢC Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.Mặt khác đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn chế và bị giới hạn về không gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản 1.2_ ĐỘNG SẢN LÀ HÀNG HOÁ CÓ TÍNH LÂU BỀN. Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem nh không thể bị huỷ hoại.Đồng thời các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm . Tuy nhiên cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và tuổi thọ vật lý” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế châm dứt khi trong kiện thị trường bình thường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi Ých thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó châm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư háng không thể tiếp tục an toàn cho sử dụng. Chính vì tính lâu bền của hàng hoá bất động sản và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng. 1.3_HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN MANG TÍNH CÁ BIỆT VÀ TÍNH KHAN HIẾM. Đặc điểm này là do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không thể di dời được nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất ở cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có địa đIúm không gian khác nhau. Chính vì vậy trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản là khác nhau. 1.4_HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHỊU SỰ CHI PHỐI MẠNH MẼ CỦA PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế- xã hội do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh mạnh mẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ của hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó, Chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn đIũu chỉnh các chính sách về bất động sản, thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực bất động sản phục các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. 1.5_HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN MANG NẶNG TÍNH TẬP QUÁN, THỊ HIẾU VÀ TÂM LÝ XÃ HỘI. Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về thị bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả về tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh... còng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản. 1.6_HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÓ TINH THÍCH ỨNG. Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanhvà các hoạt động khác. 1.7_HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHỤI SỰ ẢNH HƯỞNG LẪN NHAU. Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dùng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến. 1.8_HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN TUỲ THUỘC VÀO NĂNG LỰC QUẢN LÝ. Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng công trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp . 2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: Hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng nh sau: 2.1_THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG PHẢI LÀ THỊ TRƯỜNG GIAO DỊCH BẢN THÂN BẤT ĐỘNG sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi Ých chứa đựng trong bất động sản. Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi Ých có được từ việc sở hữu đất đai. Bởi vì đất đai không bao giê hao mòn và mất đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất nh các hàng hoá thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi Ých do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất một bộ phận quan trọng của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất và hiệu quả vốn đầu tư vào đất. 2.2_THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MANG TÍNH VÙNG, TÍNH KHU VỰC SÂU SẮC. Bất động sản là loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chụi ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tập quán, tâm lý, thị hiếu của mỗi vùng lại khác nhau. Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính vùng. Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính không tập trung mà trảI rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dan số lại không đều. Do đó nhu cầu về bất động sản khac nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về qui mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. 2.3_THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHỊU SỰ CHI PHỐI CỦA YẾU TỐ PHÁP LUẬT. Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như mau, bán, thế chấp, góp vốn... Đồng thời pháp luật còn qui định hợp đồng dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản cũng phải tuân thủ qui định của Nhà nước về và pháp luật. 2.4_THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TUY CÓ HOẠT ĐỘNG PHONG PHÚ NHƯNG THƯỜNG LÀ MỘT THỊ TRƯỜNG KHÔNG HOÀN HẢO. Tuy thị trường bất động sản có nội dung phong phú, nhưng trên thực tế, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau.Chính vì vậy mà giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo. Có giao dịch ở địa phưong này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có gaio dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau lại tiến hành khác nhau. Thông tinvà yếu tố cấu thành thị trường là không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó. Bản thân vật chất của bất động sản không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của người đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà người thuê, mua, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh... cần nắm bắt, am hiểu. 2.5_CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN PHẢN ỨNG CHẬM HƠN SO VỚI CẦU BẤT ĐỘNG SẢN. Mọi hàng hoá đưa ra thị trường, khi đựơc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường không thể phản ứng tăng nhanh chóngnhư các hàng hoá thông thường khác. Bởi vì việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần thời gian và khó khăn hơn hàng hoá thông thường. Việc tạo ra hàng hoá bất động sản, các công trình xây dựng… đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công... Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn. 2.6_GIAO DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CẦN ĐẾN CÁC LOẠI TƯ VẤN CHUYÊN NGHIỆP TRÌNH ĐỘ CAO. Bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Đồng thời, thông tin trên thị trường khá phức tạp và không hoàn hảo. Chính vì vậy khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi cần có sự tính toán kỹ lưỡng, đòi hỏi phải thông qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Hoạt động của các tổ chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển. 2.7. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÓ MỐI LIÊN HỆ MẬT THIẾT VỚI THỊ TRƯỜNG VỐN. Hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản được huy động trên thị trường. Đồng thời một lượng vốn huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất động sản- một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng. III_ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế _ xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng líp dân cư. Vai trò của thị trường bất động sản được biểu hiện trên các mặt: 3.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN THÚC ĐẨY SẢN XUẤT. Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản.Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển của vốn, sự phát triển của kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định hướng phát triển kinh tế ở mỗi địa phương và ở tầm quốc gia. Thị trường bất động sản còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, thuê mướn, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất là trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh. 3.2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN HUY ĐỘNG VỐN CHO ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN. Thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tàI sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tàI sản này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Đồng thời phát triển thị trường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: Tăng khối lượng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường và mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp làm tăng lượng giao dịch cũng là làm tăng số lượng hàng hoá do đó tăng tốc độ chu chuyển của vốn. Thế chấp bất động sản để vay vốn đã làm nhân đôi giá trị của bất động sản. Bên cạnh đó bất động san còn dùng góp vốn liên doanh, thu hót nguồn vốn đầu tư. 3.3. PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀ MỘT CÁCH ĐỂ KHAI THÁC NGUỒN THU CHO NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC. Các giao dịch trên thị trường bất động sản đều phải có nghĩa vụ nép thuế cho Nhà nước do đó làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. 3.4. PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN MỞ RỘNG THỊ TRƯỜNG VÀ QUAN HỆ ĐỐI NGOẠI. Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hang hoá. Do đó phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng và phát triển của các thị trường khác. Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng không còn bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị trường bất động sản páht triển vượt khỏi một quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nước và tạo điều kiện cho đầu tư phát triển, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại. 3.5. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN SỰ ỔN ĐỊNH XÃ HỘI. Thị trường bất động sản giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, nó đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Ngược lai sẽ làm cho giá cả lên xuống, đầu cơ, lũng đoạn giá cả làm cho xã hội thiếu ổn định . 3.6. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN NÂNG CAO ĐỜI SỐNG NHÂN DÂN. Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng các công trình, cho nhu cầu văn hoá, xã hội thể thao, giao tiếp của cộng đồng Thị trường bất động sản vận động là kết quả của sự tác động tương tác của yếu tố cung cầu . Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường hàng hoá, thị trường vốn. Góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người. 3.7. PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN THÚC ĐẨY ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH ĐÊT ĐAI, ĐỔI MỚI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI, QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN. Thông qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chi thông qua thị trường bất động sản, các giao dịch về dân sự đất đai mới được thực hiện, thông qua thị trường sẽ bộc lé những không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lé những không phù hợp trong quản lý, giúp Nhà nước đổi mới công tác quản lý nhằm tạo đIũu kiện cho quan hệ đất đai được thực hiệ được hợp thức hoá, khắc phục thị trường không chính thức. Thị trường bất động sản còn xác lập quan hệ giữa Nhà nước và người sở hữu bất động sản trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chinh sách và hoàn thiẹn công tác quản lý đất đai. CHƯƠNGII:THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA. I_ KHÁI QUÁT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA. 1_ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TRƯỚC NĂM 1993. Sau cách mạng tháng 8-1945 đến 1980 ,đất đai ,bất động sản ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân,sở hữu cộng đồng ,sở hữu của tổ chức ,sở hữu của nhà nước .do đó ,hoạt động giao dịch mua bán ,thuê mướn ,cầm cố đất đai,nhà cửa diễn ra bình thường .sau cảI cách ruộng đất .các giao dịchtrên thực tế vẫn được thực hiện nhưng không phổ biến.cách thứcvà thủ tục chuyển nhượng ,mua bán được thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng.các bên tham gia giao dịch tù tìm đén nhau va tự thoả thuận giá cả.trong giao đoạn này nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục choc ac giao dịch ,vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ki quyền sở hữu nhà,đất,thị trương bất động sản trong giai đoạn naỳ là thị trường tự phát theo yêu cầu của thực tế ,chưa có khung pháp luật,chưa có các tổ chức kinh doanh ,môi giới ,dịch vụ bất động sản. Hiến pháp 1980 qui định đát đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai do đó nhà nước không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trường bất động sản .quan hệ chuyển dịch ,mua bán đất đai,thuê mướn ,cầm cố tư năm 1980 đến đầu thập kỉ 90 không được thừa nhận .tuy nhiên cugn với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trường ,,yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế ,xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp ,thương nghiệp ,dịch vụ…thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng ,phát sinh nhu cầu giao dịch về bất động sản .tuy nhiên trên thực tế các giao dịch diễn ra trong thị trường ngầm không được pháp luật qui định.hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở ,đầu cơ nâng giá ,hạ giá là khá phổ biến ,không tuân thủ những qui định của pháp luật về đất đai .việc giao đất ,phân đất không đúng them quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị ,các khu vực ven đường giao thông ,các trung tâm công nghiệp , thương mại ,dịch vô …làm nảy sinh nhiều vu khiếu kiện về đất đai .vì vậy giai đoạn này ,thị trường bất động sản còn là thị trường ngầm và được hình thành một cách tự phát. 2_THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NƯỚC TA TỪ NĂM1993 ĐẾN NAY. Hiến pháp năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật,đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả .trên cơ sở hiến pháp,luật đất đai năm1993 khẳng định:”nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dàI cho tổ chức ,hộ gia đình ,cá nhân ,cho phép hộ gia đình ,cá nhân được chuyển đổi chuyển nhượng cho thuê thừa kế,thế chấp;nhà nước thừa nhận đất có giá,quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt”.tiếp đó,bộ luật dân sự năm1995 ra đời ,tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Tuy mới hình thành nhưng thị trường bất động sản đã có những thành tựu đáng kể,tuy nhiên vẫn còn những hạn chế khiếm khuýêt cả về công tác quản lý nhà nước và hoạt động của thị trương.theo ước tính có 30% sè giao dịch là được đang kí ,chủ yếu thực hiện thông qua các tổ chức như:nhà nước giao đất ,cho thuê;bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê;thế chấp;góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.70%là sốgiao dịch được thực hiện trao tay và do UBND xã ,phường ,thị trấn xác nhận.đặc biệt trong mấy năm gần đây,thị trường bất động sản hoạt động rất “sôi động”tạo thị trường giá ảo, giá cả tăng nhanh khiến quan hệ cung cầu không ổn định.nhưng từ năm ngoáI đến nay thị trươgn bất động sản rơI vào tình trạng “đóng băng” vì vậy cần có giải pháp để ổn định và phát triển thị trường bất động sản. II-THÀNH TỰU CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Thị trường bất động sản phát triển đã góp phần thu hót được đáng kể các nguồn vốn vào đầu tư phát triển sản xuất –kinh doanh trên nhiều lĩnh vực ,thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy tốc độ phát triển đô thị ,cải thiện một bước quan trọng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân,góp phấnvào chủ trương kích cầu của chính phủ;thông qua thực tế phát triển và vận hành thị trường bất động sản ,các thể chế kinh tế tõng được hoàn thiện phục vụ yêu cầu của xã hội như:góp phần thúc đẩy sản xuấtvì thị trường bất động sản là nơI thực hiện táI sản xuất ,là nơi chuyển hoá vốn từ hình thể hiện vật sang giá trị ,là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn ,sự tăng trưởngcủa kinh doanh bất động sản;góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại vì thị trường bất động sản phát triển vượt khỏi một quốc gia chẳng những tạo điều kiện cho tổ chức ,cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch trên lãnh thổ mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát triển sản xuất và họ cũng có thể cư trú, sinh sống… III-HẠN CHẾ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh,nhiều thành tố của thị trường hình thành tự phát chưa có quy định của nhà nước,nhiều thành tố đã có nhưng chưa hoàn thiện.cung cầuluôn ở tình trạng mất cân đối quá lớn cả về số lượng lẫn chủng loại bất động sản .cộng với tinh trạng đầu cơ bất động sản làm tăng nhu cầu “ảo” đẩy giá bất động sản cao hơn thực tế ,gây ảnh hưởng thu hót đến đầu tư phát triển kinh tế và tác động trưc tiếp đến khả năng cảI thiện chỗ ở của phần lớn người có thu nhập thấp ,làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp.các giao dịch thương không chính thức bởi thủ tục giao dịch quá phức tạp va thuế chuỷên nhượng quá cao …nhiều tiêu cực xaỷ ra.theo báo tiền phong ngày 15-72000”tiêu cực ở một xã trong công tác giao,bán quyền sử dụng đât tỉnh Nghệ An phê duyệt khu đất tai xã Quỳnh Hồng với tổng diện tích 37.543m2 để bán cho 157 căn hộ xây nhà ở.lãnh đạo xã đã luồn lách để bán tới 42.760m2 ,giao tráI thảm quyền 5.000m2,thu hơn 4 tỷ đồng mới nép ngân sách 1 tỷ đồng .sự việc vỡ lở ,ban kiểm tra huyện uỷ cho rằng đây là hiện tượng chung của xã hội nên đã bỏ qua”. Theo báo đầu tư ngày 13-01-2001”số lượng các trường hợp sử dụng đất chưa co quy hoạch chi tiết hiện chiếm 70%tổng số diện tích sử dụng đất tại đô thị”. Hoăc “tại Hà Nội đang có hàng trăm cơ sở môi giới nhà đất hình thành mà không có đăng ký. Tuy nhiên cơ quan nào được chỉ định làm việc này: Phòng kinh tế quận Ba Đình trả lời:chưa được giao. Sở địa chính nhà đất trả lời:không có chức năng. Chi cuc quản lý thị trương trả lời:nhà đất không năm trong pham vi điều chỉnh của luật thương mại do vậy chi cục không làm nhiệm vụ đang ký này. Cơ quan thuế trả lêi:không có chức năng. Tóm lại thị trường bất động sản con rẩt nhiều hạn chế ,yếu kém,ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế nước ta hiện nay. IV_NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA. Đứng trước tình hình phát triển của thị trường bất động sản hiện nay cũng như nhằm khai thác sử dụng hiệu quả các loại bất động sản,đặc biệt là bất động sản nhà đất thuộc sở hữu toàn dân,phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai và công trình trên đất để phát triển kinh tế _xã hội,phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá -hiện đại hoá đất nước.thu hutcác nguồn lực của xã hội,khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản,đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh,các công trình kỹ thuật,hạ tầng xã hội.góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.Nhà nước chủ động đinh hướng,điều tiết và kiểm soát để ổn định ,phát triển thị trường bất động sản,khắc phục tình trạng tự phát,đầu cơ đất đai. CHƯƠNGIII: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIÊT NAM . I_ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. 1 _ HUY ĐỘNGNGUỒN LỰC TO LỚN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÁT TRIỂN KINH TẾ XẢ HỘI. Do tính sơ khai của va khiếm khuyết của thị trươngbất động sản(bđs)cung làm hạn chế các chủ thể và số lươngbđs tham gia giao dịch trên thị trương.do đó ,một lượng lớn tàI sản là bđs không trở thành hàng hoá để tham gia giao dịch chính thức ,đáp ứng nhu cầu rất lớn về bđs .chính vì vậy ,việc đề ra giảI pháp phát triển thị trượng bđs phai nhằm mục tiêu huy động các nguồn lực to lớn về bđs để phục vụ nhu cầu phát triÓn kinh tế _xã hội. 2_ NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DÔNG BẤT ĐỘNG SẢN. Một lượng lớn bđs,chủ yếu là đất đai,nhà xưởng và trụ sở làm viêc của các đơn vị hành chính sự nghiệp ,DNNN TạI các khu trung tâm thương mại ,dịch vụ của các đô thị lớn đang bị sử dông lãng phí ,kém hiệu quả nhưng do quy định pháp lý nên không thể chuyển nhượng,cho thuê ,góp vốn…Vì vậy viêc đề ra các giải pháp khuyến khích sù phát triển của thị trương bđs sẽ đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng bđs của nền kinh tế. 3_ TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ BĐS ,HÌNH THÀNH VA PHÁT TRIỂN THỈ TRƯỜNG BĐS CHÍNH THỨC. Thị trường bđs có nhiều nhiễn biến phức tạp ,hoạt động thiếu lành mạnh,đã nhiễn ra hai “cơn sôt” lớn:sốt năm1993,đóng băng vào thời kỳ 1997-1999,sốt từ giữa năm 2000 đến hết quý I/2000, nã chưa đưng những nguy cơ tiềm Èn đối với sự phát triển của nền kinh tế-xã hội.mặt khác thị trường bđs nước ta còn sơ khai ,thị trương không chính thức hoạt động mạnh nằm ngoài sù quản ly của nhà nước .vì vậy cần đề ra giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà nước ,hạn chế thị trường không chính thức và phát triển thị trường chính thức. 4_ KHUYẾN KHÍCH SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS,ĐỒNG THỜI ĐẢM BẢO CÔNG BẰNG KINH TẾ. Việc phát triển thị trường bđs là vấn đề có ý nghĩa kinh tế-xã hội sâu sắc và nhăm mục đích tạo điều kiện cải thiện đời sống nhân dân .Mặt khác các cơn sốt về giá cả bất động sản tạo cơ hội cho một số Ýt cá nhân , tổ chức giàu lên nhanh chóng trong khi đó phần lớn nhân dân lao động lại khó khăn trong việc cải thiện điều kiên sống gây phân hoá và bất bình đẳng xã hội . Vì vậy giải pháp đề ra phải góp phần đảm bảo công bằng xã hội trong việc thoả mãn về nhu cầu bất động sản. II_GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM. Thị trường bđs chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế ,luật pháp ,chính trị ,xã hội…chính vì vậy ,để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bđs nước ta hiện trong giai đoạn sơ khai ,đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp đồng bộ. 1_ HOÀN THIỆN MÔI TRƯỜNG PHÁP LÝ. Để toạ hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản, hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động của thị trường bất động sản phải được hoàn thiện. 1.1 Mở rộng đối tượng được tham gia vào giao dịch trên thị trường bất động sản. Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch mua bán bất động sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để mở rộng đối tượng này, pháp luật hiện hành về đất đai phải được sửa đổi, bổ sung, mở rộng đối tượng được quyền mua bán bất động sản, chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thời gian tới, các tổ chức kinh tế trong nước, các đơn vị hoạt động sự nghiệp, các tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, nếu có nhu cầu được mua bán nhà, công trình và chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Tiếp đó từng bước mở rộng cho các đối tượng khác và đi đến không hạn chế đối tượng. Riêng đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài nên hạn chế thời gian sử dụng đất mà không khống chế phạm vi ở một số địa phương, khu vực cụ thể để đảm bảo an ninh, quốc phòng, quản lý xã hội, quản lý đất đai. Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản và quyền sử dụng đất. Hiện nay các đối tượng tham gia giao dịch này còn bị hạn chế. Vì vậy pháp luật về bất động sản cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng mở rộng đối tượng tham gia. Cần cho phép các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất không phân biệt đã trả tiền thuê đất hay không trả tiền thuê đất, đều được phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, được phép cho thuê lại. Đồng thời cho phép các đơn vị hoạt động sự nghiệp kinh tế, nếu co dôi dư bất động sản đều được quyền cho thuê và thế chấp bất động sản để vay vốn, Nhà nước xử lý phân phối hợp lý phần thu được từ cho thuê bất động sản của các đơn vị sự nghiệp để đảm bảo lợi Ých của các đơn vị và của Nhà nước 1.2 Giảm bớt các hạn chế và điều kiện để được tham gia giao dịch bất động sản. Cho phép tổ chức, cá nhân được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được UBND xã, phường,xác nhận là đang sử dụng không có tranh chấp. Sau khi các giao dịch được thực hiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cÊp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng, người cho thuê đất, người dùng bất động sản làm tài sản thế chấp, góp vốn liên doanh. Bá qua điều kiện cụ thể đối với từng loại đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tăng cường giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước. Theo quy định hiện tại có nhiều giấy tờ phiền phức trong quá trình quản lý bất động sản. Do đó cần bỏ quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản phải được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cho phép, thay vào đó pháp luật cần có quy định bắt buộc người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản phải đăng ký chuyển nhượng. Theo đó hai bên giao dịch tự ký hợp đồng dân sự và đến đăng ký giao dịch tại một cơ quan do nhà nước quy định. Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký giao dịch bất động sản, qua đó hạn chế bớt thủ tục phiền hà, thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển. 2_ĐỔI MỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. 2.1 Hình thành cơ quan quản lý đăng ký giao dịch bất.động sản. Để nâng cao hiệu lực của công tác quản lý nhà nước về hoạt động của thị trường bất động sản, trước hết cần tổ chức lại hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản. Cần lùa chọn một trong các cơ quan: Địa chính, xây dựng, toà án kinh tế hoặc thành lập một tổ chức mới chuyên trách đảm nhận việc dăng ký giao dịch bất động sản. Tổ chức chuyên trách này được giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm để quản ký việc giao dịch bất động sản thay thế cho nhiều thủ tục hành chính theo quy định hiện hành. Bước đầu, cơ quan này được thành lập tại các thành phố, thị xã, thị trấn. Hệ thống cơ quan này cần có đủ cán bộ, phương tiện, kinh phí cần thiết để triển khai các công việc đăng ký tài sản, cập nhật sự thay đổi về bất động sản, cung cấp thông tin về bất động sản cho các đối tương cần mua, bán, tranh chấp, khiếu kiện, xử lý về bất động sản. 2.2 Đổi mới công tác qui hoạch. Hệ thống văn bản qui hoạch cần phải được hình thành như một công cụ để Nhà nước quản lý đất đai và xây dựng. Theo đó, quy trình lập, thông qua các loại văn bản qui hoạch cần được sửa đổi, bổ sung, đồng thời xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống các văn bản qui hoạch và quản lý việc thực hiện qui hoạch. Công tác qui hoạch cần phảI được đổi mới theo hướng vừa đáp ứng được nhu cầu về đầu tư kinh doanh bất động sản ngày càng tăng ở các đô thị, vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư và phát triển các đô thị. Đồng thời, tính pháp lý của văn bản qui hoach cần được nâng cao, nhất là các văn bản không do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Cần ban hành cơ chế để người dân và tổ chức có lợi Ých và trách nhiệm trong vùng qui hoạch được tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điểu chỉnh qui hoạch. Các thông tin cần thiết về qui hoạch cần có hình thức phổ biến phù hợp cho mọi người biết và tuân thủ. Việc quản lý và thanh tra tuân thủ qui hoạch cần được tăng cường và củng cố, đồng thời có biện pháp cương quyết trong cưỡng chế. 2.3 Tăng cường quản lý đất, bất động sản công. Quĩ đất, nhà xưởng của các doanh nghiệp Nhà nước, trụ sở làm việc và quĩ đất của các cơ quan nhà nước và lực lượng vũ trang nếu sử dụng kém hiệu qua cần phải được xử lý. Đối với những diện tích đất, trụ sở làm việc đang được sử dụng đúng mục đích tai các tổ chức nhà nước thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong đó có quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức này. Đối với những diện tích để hoang hóa đã vượt quá giới hạn cho phép về thời gian thì Nhà nước thu hồi lại, việc thu hồi này không cần sự đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này. Đối với những diện tích đất và nhà đã và dang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng… sai qui định thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp giải quyết hậu quả. 2.4 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để thúc đẩy thị trường bất động sản chính thức phát triển, Nhà nước cần thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà công việc này có các giải pháp: - Chấp nhận những sai sót và hệ quả do buông lỏng quản lý trong những năm qua về nhà, đất. - Khắc phục tính đa mục tiêu của công tác này, không gắn việc thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. - Thực hiện việc cấp một loại giấy chứng nhận thÊy vì cấp hai loại nh hiện nay đối với đất gắn liền với nhà. - Qui định linh hoạt các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận ở các cấp độ khác nhau tuỳ theo thực trạng về hồ sơ và cấp cho tất cả các đối tượng đang có nhà, không có tranh chấp. - Nếu bé máy công bị quá tải trong việc cấp giấy chứng nhận này thì một số công việc có thể giao cho các tổ chức tư thực hiện nh: Đo đạc, lập bản đồ. 2.5_HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH GIÁ. Hiện nay tồn tại hệ thống hai giá đã làm nảy sinh nhiều tiêu cực do sự vận dụng tuỳ ý của các cơ quan có thẩm quyền và duy trì cơ chế “xin- cho” trong các giao dịch về đất đai, kìm hãm việc mua bán và thanh lý những tài sản thuộc sở hữu Nhà nước đã làm cho một số người kiếm lợi riêng. Để đổi mới công tác quản lý nhà nước về giá theo hướng khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản, cơ chế quản lý giá cần đổi mới nh sau: - Khung giá bất động sản do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao, bán, khoán và cho thuê bất động sản, bồi thường và hổ trợ giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ qui định bắt buộc các bên không phải là nhà nước tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản phảI tuân thủ khung giá qui định của Nhà nước. - Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá bất động sản. Các trung tâm thẩm định giá dưới dạng các công ty tư vấn về định giá đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo qui chế chung và đáp ứng các nhu cầu sử dụng khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ. Đồng thời, cần có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá theo phương pháp thông dụng trên thế giới. - Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả dụng đất và tăng thu ngân sách. 3 _ HOÀN THIỆN HỆ THỐNG THÔNG TIN VÒ BẤT ĐỘNG SẢN. Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường bất động sản cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt đ ộng của thị trường và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đầu cơ quá mức vào bất động sản. Để phát triển hệ thống thông tin cần một số giải pháp. - Thực hiện đa dạng hoá, công khai hoá, minh bạch hoá thông tin, theo đó đưa thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, qui hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường bất động sản vào mạng đIện tử của Chính phủ, Bộ xây dựng, Bộ tài chính, Tổng cục địa chính, UBND (thành phố, thị xã, quận) khuyến khích các tổ chức kinh doanh đưa các thông tin về giao dịch bất động sản lên các phương tiện thông tin đạI chúng và các trang WEB của mình. - Xoá bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công sang cho các tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện. Đa dạng hoá hình thức cung cấp thông tin và tư vấn cần thiết về pháp luật, qui hoạch, kế hoạch, chính sách, cungcầu, giá cả, tài chính, tín dụng... đối với bất động sản thông qua các tổ chức công và tư. Nhà nước cần ban hành các văn bản pháp luật cho hoạt động của các trung tâm hoạt động về bất động sản tiếp tục hình thành và mở rộng hoạt động có hiệu quả.Sự phát triển của các tổ chức này sẽ góp phần nâng cao chất lượng của hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản. 4_ PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN. Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp là chủ thể chủ yếu tạo ra hàng hoá bất động sản, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới đối với các đối tượng tham gia giao dịch. Hiện nay hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nước ta còn nhiều hạn chế. Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có một số giải pháp sau: - Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế đều được bình đẳng trong việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi về vốn, giao đất, cho thuê đất, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về giảm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ và đào tạo chuyên gia, lao động. - Tất cả các doanh nghiệp đều phải đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo qui định thống nhất của pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế.Đối với các tổ chức, cá nhân môi giới bđs nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước cần có biện pháp hạn chế sự phát triển,từng bước giảm và loại bỏ đồng thời thành lập các tổ chức tư vấn cho các giao dịch bđs,tư vấn thông tin pháp luật,thị trường,giá cả,tư vấn lập hợp đồng giao dịch. - Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất: Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động trong lĩnh vực khai thác và phát triển các vùng đất mới, tạo mặt bằng xây dựng các công trình hạ tầng đê xây dựng các công trình công nghiệp, thương mại, dân dụng... tạo qũi đất để chuyển nhượng, cho thuê... Doanh nghiệp này được hoạt động trong các vùng đất do Nhà nước quản lý nhưng chưa gaio cho ai sử dụng, đất Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao cho các dự án... Để hình thành các doanh nghiệp này cần áp dụng một số biện pháp như: Đầu tư vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nước cho các doanh nghiệp, cho phép kinh doanh sử dụng các vùng đất chưa khai thác làm vốn ban đầu đồng thời khi giao đất cho doanh nghiệp chưa thu tiền sử dụng đất. - Những vùng đất đai qui hoạch thành khu công nghiệp, khu thương mạI, khu dân cư. Được giao cho doanh nghiệp bằng cách cho phép doanh nghiệp tự nhận chuyển quyền sử dụng đất, mua bất động sản... Thay cho việc thu hồi đất vvà thực hiện đền bù nh hiện nay. Trên cơ sở đó doanh nghiệp thực hiện qui hoạch chi tiết bằng việc sử dụng đất thực tế, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng tổ chức, hộ gia đìnhcá nhân xây dựng theo qui hoạch. 5_ PHÁT TRIỂN VÀ TẠO LẬP HÀNG HOÁ CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. Thời gian qua thị trường bất động sản nước ta luôn xẩy ra tình trạng căng thẳng cung- cầu, một phần nguyên nhân là do hoạt động đầu cơ, mặt khác cung về bất động sản còn thấp hơn nhiều so với cầu.Hiện tại đất hàng hoá do chưa được tạo lập đầy đủ, kịp thời,có chất lượng nên việc tạo lập các bđs để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng trực tiếp gặp khó khăn trở ngại ách tắc. Để thị trường bất động sản có nhiều hàng hoá cần có các giải pháp sau: - Công tác qui hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn và các loại đô thị cần sớm được hoàn thành. Công khai qui hoạch chi tiết và kế hoạch sử dụng đất qui định rõ và công khai, đơn giản hoá các chính sách khuyến khích với các dự án đầu tư. Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đã có sự thoả thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất. Đối với các dự án khác cho phép chính quyền các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp thu hồi toàn bộ khu vực qui hoạch xây dựng dự án để cho chủ đầu tư thuê đất thực hiện dự án. - Thực hiện hạ tầng có trước, lấy giá trị quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng tại chỗ.Đối với một số dịch vụ hạ tầng nh điện nước,thông tin...cần có sự phân bổ chi phí tránh tính hết vào giá bán cho người sử dông trực tiếp. Tập trung đầu tư dưt điểm tránh đầu tư dàn trải nh hiện nay.Xây dựng qui chế phân bổ và sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước đầu tư cho phát triÓn các loại bđs đặc biệt trong đầu tư nâng cao giá trị đất hàng hoá. - Khẩn trương đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn.Đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì đựoc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .Đồng thời qui định rõ thời hạn để xem xét xác nhận của địa phương.Các trường hợp có đủ giấy tờ theo qui định pháp luật,khi làm đơnthì gửi thẳng cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải qua cá quan nhà nước trung gian.Đối với trường hợp sử dụng đất ở đất chuyên dùng trước năm1993 mà không do nhà nươc giao thi không thu tiền sử dụng đất,lệ phí địa chính,lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập bất động sản, tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.Các