Cơ sở hình thành khung giá đất theo cơ chế thị trường ở Thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung
LỜI NÓI ĐẦU
Trước Luật đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai bằng
biện pháp hành chính, mọi quan hệ đất đai được thực hiện bằng cơ chế xin cho,
thu hồi vì Luật đất đai chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất , chưa
thừa nhận đất đai có giá. Khi nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường,
định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nước thì quan hệ
đất đai cũng chịu sự chi phối của cơ chế thị trường.Với Luật Đất đai 1993, Luật
sửa đổi bổ sung đất đai vào các năm 1998, 2001 và đặc biệt là Luật Đất đai năm
2003 đã tạo ra một hành lang pháp lý cho giao dịch dân sự về đất đai và thừa
nhận giá đất (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) như là một công cụ không
thể thiếu trong việc thực hiện các quan hệ tài chính về đất đai.Bên cạnh đó, thị
trường bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu,
dung lượng góp phần tích cực vào việc thúc đẩy kinh tế – xã hội cả nước phát
triển, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hót đầu tư nước ngoài, làm thay
đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rót ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị,
góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước…Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ
nên thị trường bất động sản đã bộc lé nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền
kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích
cầu ảo tạo ra giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ
cung cầu trên thị trường.Nhưng cũng có thời kỳ thị trường bất động sản “lạnh”
gần như “đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia thị trường phải băn khoăn
lo lắng, các nhà hoạch định chính sách cũng phải lúng túng trong việc đề ra các
chính sách quản lý cho phù hợp.Do đó yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có hệ
thống khung giá mới làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí
trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với
1
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Đáp ứng yêu cầu đó khung giá đất của Nhà nước ra đời để giải quyết nhưng vấn
đề nêu trên.Nhưng từ khi có khung giá đất của Nhà nước ra đời, việc áp dụng
khung giá đất còn nhiều bất cập, mà tiêu biểu là khung giá đất không sát với
thực tế, giá của khung giá đất đưa ra quá chênh lệch với giá đất thực tế trên thị
trường. Mặt khác khung giá đất thường lạc hậu so với thực tế, vì thị trường đất
đai luôn luôn thay đổi theo sự phát triển của xã hội, mà khung giá đất là giá đất
cố định, áp đặt, không sát với thực tế. Chưa phù hợp với yêu cầu của thị trường,
chuyển đổi chậm. Mỗi địa phương lại có khung giá đất khác nhau, nên việc quản
lý cũng không đồng đều ở các nơi, gây ra sự thiếu minh bạch trong thị trường
nhà đất.
Xuất phát từ yêu cầu trên, với mong muốn đóng góp một vài kiến nghị nhỏ trong
việc xây dựng khung giá đất cho thị trường Bất động sản ở Hà Nội nói riêng và
cả nước nói chung, em đã chọn đề tài :
“Cơ sở hình thành khung giá đất theo cơ chế thị trường ở Thành phố Hà
Nội nói riêng và cả nước nói chung”
Đề tài được thực hiện với những mục đích nghiên cứu cơ bản sau:
- Nghiên cứu cơ sở hình thành khung giá đất, thực trạng việc áp dông khung
giá đất ở TP Hà Nội và của cả nước.
- Đưa ra một vài giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện hệ thống pháp
luật nói riêng và phương pháp xác định giá đất nói chung.
Em xin cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của cô giáo, thạc sỹ Vũ Thị Thảo đã
giúp đỡ em hoàn thành đề tài này.
2
PHẦN II : NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC HÌNH THÀNH KHUNG GIÁ
ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG
I.
Sự cần thiết cần phải xây dựng khung giá đất
1. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Theo Luật Đất đai 2003, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm :
Ban hành các quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó.
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa chính, lập bản đồ địa
chính.
Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ hành chính, bản đồ
hiện trạng sử dụng đất.
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quản lý việc giao đất cho thuê đất, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giÊy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Thống kê, kiểm kê đất đai .
Quản lý tài chính về đất đai .
Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường Bất động
sản .
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và
xử lý vi phạm pháp luật đất đai.
Giải quyết tranh chấp đất đai, gải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong
quản lý sử dụng đất.
Quản lý các dịch vụ công về đất đai .
Qua các nội dung trên cho thấy, Luật Đất đai 2003 không chỉ đề cập đến việc
Nhà nước quản lý đất đai bằng các biện pháp hành chính mà còn thông qua các
biện pháp kinh tế. Đó là việc Nhà nước thực hiện quản lý tài chính về đất đai.
3
Đây là một biện pháp quản lý rất quan trọng, nhất là trong nền kinh tế thị
trường, đảm bảo cho nền kinh tế phát triển hợp quy luật, hơn nữa các biện pháp
kinh tế sẽ thúc đẩy người dân tham gia vào các quan hệ giao dịch về đất đai một
cách sôi động hơn. Thực tế cho thất rằng, việc quản lý đất đai sẽ không đạt hiệu
quả cao nếu thiếu các biện pháp quản lý tài chính về đất đai.
Trong thời gian qua, Nhà nước có nhu cầu sử dụng nhiều diện tích đất để xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển kinh tế thực hiện Công nghiệp hoá Hiện đại hoá đất nước. Do đó, việc thu hồi lại diện tích đất đã giao cho người sử
dụng là phổ biến. Vấn đề bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi được
đặt ra. Vậy thì bồi thường bao nhiêu là hợp lý và công bằng để cho những người
có đất bị thu hồi có điều kiện ổn định cuộc sống, không gây khó khăn cho công
tác giải phóng mặt bằng. Nhìn nhận đất đai dưới khía cạnh tài sản quốc gia,
nguồn lực để phát triển đất nước, cũng như tài sản của những người sử dụng đất
thì tất yếu phải đặt ra vấn đề xác định giá đất làm cơ sở cho việc xác định giá trị
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như quản lý các giao dịch có liên
quan đến đất đai như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…là hết sức
quan trọng.
Có rất nhiều tiêu chí để xác định, nh căn cứ vào diện tích, hạng đất làm căn
cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng khi giao đất, tính tiền
cho thuê đất, tính tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Theo điều
12 – Luật Đất đai 1993, chính phủ quy định khung giá các loại đất theo từng
vùng lãnh thổ, từng thời kỳ.Tuy nhiên, quy định mới này chỉ dừng lại một cách
khái quát, chưa đề cập đến các mục đích sử dụng đất như thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản, chưa quy định rõ thẩm quyền của
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xác định giá đất. Mặt khác, khung giá đất
do chính phủ ban hành theo Nghị định sè 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994
chậm được sửa đổi, bổ sung nên không phù hợp với thực tế, bởi vì ở mỗi nơi giá
trị quyền sử dụng đất trên thị trường là rất khác nhau. Điều này gây khó khăn
cho các địa phương khi triển khai thực hiện khung giá các loại đất và phát sinh
4
nhiều điều kiện của công dân, đặc biệt là vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất. Vấn đề đặt ra là chúng ta cần phải có một phương pháp xác
định giá đất cụ thể áp dụng trên phạm vi toàn quốc để xác định giá trị chuyển
nhượng quyền sử dụng đất một cách chính xác, khoa học góp phần thúc đẩy thị
trường Bất động sản phát triển và nâng cao vai trò quản lý Nhà nước về đất đai .
2. Căn cứ xây dựng khung giá đất .
- Quy định của Luật Đất đai 2003 (điều 56) về giá đất do Nhà nước quy
định. Khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định:”Chính phủ quy định
phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng
thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất
liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương”.
- Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai theo Luật Đất đai 2003.
- Do đặc tính của đất đai .
+ Đất đai có giá trị lớn.Đất đai không bị hao mòn mà còn có thể sinh lời .
+ Việc sử dụng đất đai mang tính lâu bền .
+ Đất đai có tính cá biệt.
+ Đất đai có hạn.
- Môc đích sử dụng của mảnh đất, thửa đất: căn cứ vào mục đích cho phép
nằm trong khuân khổ pháp luật chung, các yếu tố pháp lý khác nh việc cấm một
số hoạt động để không gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh. Chóng ta
phải lùa chọn mục đích cho phép, tính ổn định lâu dài và khả năng duy trì của
mục đích sử dụng để từ đó thấy được thu nhập, nguồn sinh lợi của mảnh đất,
thửa đất.
- Căn cứ vào các yếu tố cạnh tranh.
- Tính đén các yếu tố của nền kinh tế.
-
Một nền kinh tế đang trong giai đoạn tăng trưởng có thể tạo ra công dụng
lớn tác động ngay lập tức đến giá trị của bất động sản nói chung và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
5
+ Trong từng ngành thì giá trị của đất đai cũng được đánh giá khác nhau. Giá
trị của đất đai thường gắn liền với sự phát triển của ngành mà mảnh đất, thửa đất
đó đang hoạt động mang lại hiệu quả.
- Quan hệ cung cầu: Quan hệ cung cầu thay đổi thì giá trị của mảnh đất,
thửa đất cũng thay đổi theo, Cầu thay đổi đến mức nào đấy sẽ tác động đến một
loạt các yếu tố làm thay đổi giá trị của mảnh đất thửa đất trên thị trường .
3. Nguyên tắc định giá đÊt để xây dựng khung giá các loại đất theo quy
định của Chính phủ.
Theo điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định : Việc định giá đất của Nhà
nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu
hạ tầng nh nhau có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá nh nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nh nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nh nhau.
Định giá đất đai là một nội dung quan trọng của định giá bất động
sản.Ngoài những nguyên tắc do Chính phủ quy định, chúng ta còn chú ý đến
một sè nguyên tắc sau đây:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Một mảnh đất, thửa đất được đưa vào sử dụng với mục đích phù hợp và có
thể được coi là khai thác, sử dụng một cách tốt nhất với luồng thu nhập cao nhất.
Nó phải là nguồn thu nhập tương đối ổn định, có thể là luồng thu nhập của hiện
tại hoặc trong tương lai.
- Nguyên tắc phù hợp
6
Khi tính giá của một mảnh đất, thửa đất phải đưa ra các điều kiện giả định
phù hợp với bản thân yếu tố của mảnh đất, thửa đất và phù hợp với các điều kiện
ngoại cảnh (môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội…)
- Căn cứ vào quan hệ cung cầu của thị trường
Giá cả do quan hệ cung cầu tạo nên và nó tác động trở lại đến quan hệ cung
cầu. Phải phân tích được sự ảnh hưởng của cung cầu đến giá cả và dự báo diễn
biến của cung cầu trong tương lai.
- Nguyên tắc đánh giá đúng các chi phí lợi Ých.
+ Chi phí mảnh đất, thửa đất bao gồm : chi phí trực tiếp, chí phí cơ hội do
thay đổi mục đích sử dụng, chi phí không kết tinh vào mảnh đất, thửa đất.
- Thu nhập từ mảnh đất, thửa đất bao gồm: luồng thu nhập hiện tại hoặc
tuơng lai, quy đổi các yếu tố chi phí, thu nhập về một thời điểm( thường lÊy thời
điểm hiện tại )
- Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh giữa các mảnh đất, thửa đất với nhau
và cạch tranh của môi trường kinh doanh bất động sản nói chung và môi trường
kinh doanh đất đai nói riêng.
-
Nguyên tắc về sự tăng giảm sinh lợi so với đầu tư thị trường nhà đất
Cơ sở chung : Càng đầu tư cải tạo mảnh đất, thửa đất càng gia tăng giá trị cho
mảnh đất, thửa đất đó. Nhưng quan hệ giữa tăng giá trị và tăng đầu tư phụ thuộc
vào mức sinh lợi tạo ra bởi nguồn đầu tư đó.
- Nguyên tắc tăng giảm giá trị.
Do mảnh đất, thửa đất này nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất
khác.
+ Mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh giá trị mảnh đất, thửa đất khác
cao thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó cũng được tăng lên.
+ Mét số mảnh đất, thửa đất nằm trong khung cảnh của mảnh đất, thửa đất
khác cao thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó lại giảm.
7
+ Mét số mảnh đất, thửa đất có giá trị cao nhưng lại nằm trong khu vực có
những mảnh đất, thửa đất có giá trị thấp thì giá trị của mảnh đất, thửa đất đó
giảm xuống.
- Nguyên tắc thực tế
Khi định giá của một mảnh đất, thửa đất phải dùa vào các chứng cứ thực tế
không được suy diễn
- Nguyên tắc nhất quán
Đòi hái trong định giá phải sử dụng và căn cứ một cách có hệ thống những
luận điểm, cơ sơ, tiền đề trong quá trình định giá.
- Nguyên tắc thời điểm.
Việc định giá phải được xác định tại một thời điểm cụ thể, ở thời điểm đó
có các yếu tố tạo nên giá trị của mảnh đất, thửa đất nhất định.
4. Mục đích của việc xây dựng khung giá.
Việc xây dựng khung giá các loại đất của Chính phủ là tạo điều kiện cho
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất làm cở sở cho các mục đích sau:
- Tính thuê đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.
-
Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê cho thuê
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai 2003.
-
Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất
cho các tổ chức cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất
đai 2003.
-
Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật .
-
Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào muc đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng
và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai 2003.
8
-
Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh
nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hoá, lùa chọn các hình thức giao đất
có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai
2003.
-
Tính tiền bồi thường đối với nguời có hành vi vi phạm pháp luật về đất
đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật .
9
5. Phương pháp xác định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất theo
quy định của Chính phủ
Để xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất sát với giá trị thị
trường của nó, các tổ chức và các cá nhân có thẩm quyền định giá đất ở nước
ta hiện nay thường sử dụng các phương pháp sau đây.
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chi phí giảm giá.
- Phương pháp đầu tư.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp thu nhập.
Mỗi một phương pháp đều có những ưu điểm và có những nhược điểm nhất
định chúng không phủ định nhau mà luôn bổ trợ nhau trong việc xác định giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
10
CHƯƠNG II : NỘI DUNG XÂY DỰNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT Ở
NƯỚC TA HIỆN NAY
Luật Đất đai năm 1993 chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chưa thừa nhận đất đai có giá nhưng khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị
trường thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của quan hệ thị trường. Do đó,
thị trường Bất động sản từng bước được hình thành tuy được mới mẻ nhưng có
những tác động tích cực đến nền kinh tế của đất nước. Nhưng do phát triển
mang tính tự phát, Nhà nước chưa quản lý được tất cả các hoạt động của thị
trường Bất động sản nên thị trường này hoạt động ngầm là chủ yếu. Để hạn chế
khiếm khuyến của thị trường Bất động sản, Chính phủ đã quy định khung giá
đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 để mở ra
các kênh thông tin công khai, minh bạch cho các đối tượng tham gia vào thị
trường Bất động sản, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai .
I. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất theo nghị định số 87/CP
ngày 17 tháng 8 năm 1994
Mục đích của việc xây dựng khung giá đất theo nghị định số 87/CP: tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền mục
đích sử dụng đất và các loại thuế khác về đất theo quy định của pháp luật; thu
tiền sử dụng đất khi giao đất cho các tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định
của Chính phủ; thu tiền cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi Nhà nước giao đất
cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy định của Nhà nước : đền bù thiệt hại
về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng.
1. Căn cứ xây dựng Nghị định 87/CP
Căn cứ gốc để xây dựng Nghị định 87-CP là Luật Đất đai năm 1993 chưa
xác định rõ “quyền sử dụng đất” là một loại hàng hoá đặc biệt, chưa thừa nhận
một cách công khai có thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nên chưa đưa ra nguyên tắc xác định giá đất cụ thể, rõ ràng là “sát giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”
11
2. Phuơng pháp xác định giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ
ngày 17 tháng 8 năm 1994
Phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng, cụ thể, chưa phù hợp với thực tế
quy định giá đất ở các địa phương và chưa phù hợp với thông lệ quốc tế.
Nghị định 87-CP chỉ đề cập đến cách định giá đất cho từng loại đất cụ thể,
chưa làm rõ được phải dùng phương pháp gì để tìm ra mức giá đất.
3. Phân loại đất để xác định khung giá theo Nghị định số 87/CP ngày 17
tháng 8 năm 1994
Việc phân loại đất để xác định khung giá còn Ýt, không còn phù hợp với
thực tế sử dụng đất hiện nay cả về không gian (thành thị, nông thôn) và mục
đích sử dụng. Đồng thời không còn phù hợp với cách phân loại mới của Luật
Đất đai năm 2003; cụ thể:
- Khi phân loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ quy định có 4 loại đất là :
đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước
nuôi trồng thuỷ sản, không có đất làm muối.
- Khi phân loại đất phi nông nghiệp chỉ quy định có 3 loại đất: đất khu dân
cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và
trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp; đất
đô thị.
Cách phân loại đó để định giá chưa phản ánh rõ được mục đích sử dụng
đất khác nhau, tương ứng sẽ có giá trị khác nhau. Ví dụ nếu chỉ nói đến đất ở đô
thị thì trong nội dung đã chứa rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau như: đất ở,
đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự
nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh và giá chuyển nhượng
thực tế cũng hình thành khác nhau.
4. Phân hạng đất, phân loại đường phố, vị trí để định giá theo Nghị định sè
87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994
12
Việc phân hạng đất, loại đường phố, vị trí theo nghị định số 87/CP để quy
định giá đất chưa phù hợp với thực tế hình thành giá đất đa dạng ở nứoc ta, biểu
hiện cụ thể là:
- Đối với đất khu dân cư nông thôn giá đất được xác định theo 6 hạng đất là
cứng nhắc và rất phức tạp; không đúng với đất sản xuất nông nghiệp, không phù
hợp với thực tế giá đất khu dân cư nông thôn (nhất là đất ở, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp tại nông thôn)
- Đối với đất đô thị: Việc xác định giá đất theo 5 loại đô thị không còn phù
hợp vì hiện nay Chính phủ đã xếp các đô thị ở nước ta thành 6 loại. Trong mỗi
loại đô thị, Nghị định 87 quy định có 4 loại vị trí, 3-4 loại đường phố còn gò bó
chưa phù hợp với với sự hình thành giá đất của đô thị.Vì thế, trong thực tế chỉ
đạo, một số địa phương đã quy định chi tiết thêm về đường phố, vị trí đất để xác
định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
- Nguyên tắc quy định giá đất vùng giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố chưa
được quy định cụ thể dẫn đến giá đất do các địa phương quy định ở các vùng
giáp ranh có sự chênh lệch lớn.
5. Về khung giá đất
Mức giá tối thiểu, tối đa của khung giá không còn đáp ứng được yêu cầu sát
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, trong điều kiện bình
thường. Mặc khác, Nghị định số 87/CP chưa nêu rõ quyền, thời gian, các điều
kiện phải điều chỉnh khung giá đất .
Hiện nay, chóng ta đang trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát triển
nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường, định
hướng xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nước nền thị trường Bất
động sản đã có những bước phát triển nhất định. Do đó chúng ta không thể áp
dụng khung giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 8
năm 1994 được vì nó không còn phù hợp, không phản ánh được giá trị của đất
đai sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường. Nó gây ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản nói riêng
13
và nền kinh tế cả nước nói chung. Vậy yêu cầu đặt ra là chúng ta phải có một
khung giá đất mới để phù hợp với tình hình hiện nay, góp phần thúc đẩy kinh tế
của đất nước.
14
II. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất ở nước ta hiện nay.
Luật Đất đai 2003 đã tiếp cận được quan điểm phân cấp quản lý đất đai trong
việc quy định về giá đất. Giá đất là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm. nó
vừa mang tính tương đối, vừa mang tính kinh tế, vừa mang yếu tố phi vật chất
nh vị trí địa lý, hình thể, diện tích, khả năng sinh lời, phong tục tập quán và sở
thích của người sử dụng. Hơn nữa, giá đất còn chứa cả những yếu tố ảo không
phản ánh đầy đủ quy luật quan hệ cung cầu của thị trường, nhất là khi hiện nay
chóng ta chưa có một thị trường Bất động sản hoạt động chính thức chuyên
nghiệp. Do đó, việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc phù hợp với
quy luật cung cầu của thị trường và phải do cơ quan chuyên môn có đủ thẩm
quyền xác định.
1. Thu nhập thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
tại các địa phương.
- Nội dung : Bộ Tài chính ra công văn yêu cầu các tỉnh, thành phố báo cáo giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương theo nội dung giá thấp nhất,
giá cao nhất và giá phổ biến của từng loại đất phân theo loại xã đồng bằng, xã
trung du, xã miền núi hoặc phân loại đường phố và loại đô thị.
- Yêu cầu: Các tỉnh, thành phố tiến hành điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương và báo cáo Cục Quản lý
giá- Bộ Tài chính theo quy định của Bộ Tài chính.
Hàng năm, căn cứ vào quyết định kế hoạch tổ chức điều tra, khảo sát, thống
kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh của Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh và căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính chủ trì,
phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế, Cục Thống kê và các
phòng Tài chính cấp huyện xây dựng kế hoạch chọn các điểm và số lượng các
điểm điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường của từng loại đất ở địa phương đÓ trình Uỷ ban
nhân dân cấp huyện quyết định.
15
- Mục tiêu: Sau khi Bộ Tài chính nhận được báo cáo giá đất của các tỉnh,
thành phố trong cả nước sẽ tiến hành thống kê giá thấp nhất, giá cao nhất và giá
phổ biến của từng loại đất của một bảng thống kê giá đất để xác định khung giá
các loại đất theo quy định của Chính phủ.
2. Xây dựng khung giá các loại đất của Nhà nước .
Căn cứ kết quả khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường qua báo cáo của 53 tỉnh, thành phố trong cả nước; Bộ Tài chính thống
nhất với Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng mức giá tối thiểu, giá tối đa
của khung giá các loại đất. Chúng ta xác định giá tối thiểu, giá tối đa của các
loại đất theo nguyên tắc sau đây:
- Tổng hợp giá đất do các địa phương gửi về rồi thống kê giá thấp nhất, giá
cao nhất, và giá phổ biến của từng loại đất theo xã đồng bằng, xã trung du, xã
miền núi.
- Đối với mỗi loại đất ở xã đồng bằng, xã trung du , xã miền núi ta lấy giá
phổ biến ở cột giá tối thiểu làm giá tối thiểu trong khung giá, lấy giá phổ biến ở
cột giá tối đa làm giá tối đa trong khung giá.
3. Điều chỉnh giá các loại các loại đất cụ thể tại địa phương.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh giá đất trong các trường hợp sau:
1. Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có
biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch
giá lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
thì điều chỉnh giá tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá
tối đa của khung giá.
2. Khi cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay
đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí
đất thì phải điều chỉnh lại giá đất tại khu vực có thay đổi theo khung giá các loại
đất phù hợp nhưng không được vượt quá mức giá quy định của Chính phủ.
3. Khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất .
16
Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cả nước
có biến động thất thường “ giá tăng hoặc giảm trong trường hợp khủng hoảng
kinh tế, thiên tai, địch hoạ hoặc trong các trường hợp bất thường khác” như quy
định tại Pháp lệnh giá gây nên chênh lệch lớn so với khung giá hiện hành thì
phải điều chỉnh khung giá. Mức chênh lệch lớn nêu trên được xác định giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tăng hoặc giảm giá do Chính phủ quy
định.
4. Tình hình giá đất tại các địa phương sau hơn một năm thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất để xây dựng khung giá các loại đất .
- Đất trông cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm; mức giá phổ biến từ 3060% so với khung giá do Chính phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá
thấp nhất chỉ bằng 9-18%; cá biệt TP Cần Thơ quy định mức giá cao nhất cũng
chỉ bằng khung giá Chính phủ quy định và phần cho phép vượt quá 20%.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản: mức giá phổ biến từ 20-50% so với khung giá
Chính phủ quy định, một sè tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 6-14%; cá
biệt có một số nơi quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 100% khung giá
Chính phủ quy định ( chưa phải tính phần cho phép vượt 20%)
- Đất làm muối: mức giá thấp nhất tỉnh Quảng Trị quy định bằng 9% so với
khung giá Chính phủ quy định; Bà Rịa-Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh quy
định mức giá cao nhất bằng 100% khung giá Chính phủ quy định.
- Đất rừng sản xuất: mức giá phổ biến từ 20-43% so với khung giá Chính
phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 5-9%; cá biệt TP
Cần Thơ quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 97% khung giá Chính phủ
quy định và phần cho phép vượt 20%.
- Đất ở tại nông thôn: mức giá phổ biến từ 24-71% so với khung giá Chính
phủ quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 6-10%, mét số
tỉnh quy định mức giá cao nhất cũng chỉ bằng 97% khung giá Chính phủ quy
định.
17
- Đất ở tại đô thị: mức giá phổ biến từ 40-71% so với khung giá Chính phủ
quy định, một số tỉnh quy định mức giá thấp nhất chỉ bằng 4-10%, Thái Bình
quy định mức giá cao nhất bằng 119% so với khung giá do Chính phủ quy định.
- Giá đất ở và sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có điều chỉnh tăng chủ
yếu là những tuyến đường mới mở được nhà nước đầu tư hạ tầng, ven trục
đường giao thông chính, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu thương
mại….hoặc điều chỉnh giảm đối với những vị trí trước đây quy định chưa phù
hợp hoặc khuyến khích cho các doanh nghiệp phát triển ra ngoại thành (Thái
Nguyên, Thái Bình, Hải Phòng…)
18
CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG VIỆC ÁP DỤNG KHUNG GIÁ ĐẤT Ở
THÀNH PHỐ HÀ NỘI NÓI RIÊNG VÀ CẢ NƯỚC NÓI CHUNG.
I. Thực trạng việc áp dụng khung giá đất trên phạm vi cả nước.
1. Một số tồn tại, vướng mắc trong quá trình thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
Việc thực hiện khung giá các loại đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất
hiệu quả, tiết kiệm, giảm dần tình trạng đầu cơ về đất đai; đồng thời thể hiện
một cách rõ nét hơn quyền sở hữu và quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai,
làm cho thị trường quyền sử dụng đất từ trạng “ngầm” là chủ yếu sang hoạt
động công khai minh bạch; tạo điều kiện cho doanh nghiệp tính đúng giá trị
quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp… Tuy nhiên, khung giá đất do
Chính phủ quy định sau khi thực hiện ở các địa phương thì còn có một số bất
cập sau đây:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đã thực hiện đúng Luật Đất đai về giá đất
song thực tế các bảng giá khống chế tối đa chưa bao trùm hết các mức giá đất
cao nhất tại các đô thị loại đặc biệt nên các địa phương này lại quy định thấp
hơn so với khung cao của Nghị định số 188 dẫn đến giá đất thực tế sử dụng
trong cuộc sống khác với giá đất theo quy định của Luật Đất đai.
- Giá đất quy định của Nhà nước được sử dụng làm căn cứ cho nhiều mục
đích khác nhau, nhiều đối tượng khác nhau nên có sự mâu thuẫn. Cụ thể là mâu
thuẫn giữa quyền và nghĩa vụ của người dân khi đóng góp tiền sử dụng đất và
nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.Trong khi đó, giá đất được xây
dựng theo hướng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường Bất động
sản nên xảy ra tình trạng:
+ Giá đất mới cao hơn nhiều so với giá đất quy định tại Nghị định số 87/CP ,
vì vậy người dân phải đóng tiền sử dụng đất hàng năm, tiền sử dụng đất khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiền thuê đất của các doanh
nghiệp cao hơn nhiều lần.
19
+ Giá đất được quy định theo hướng sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường nhưng thực tế nhưng trên thực tế cẫn chưa bằng giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, nên giá đất bồi thường
cho các hộ dân có đất bị Nhà nước thu hồi thấp hơn thực tế, dẫn đến người dân
bị thiệt thòi.
- Về phương pháp xác định giá đất.
+ Đối với phương pháp so sánh trực tiếp : Chủ yếu là thu nhập những thông
tin từ kết quả nhưng cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường của loại đất tương tự để làm so sánh,
xác định giá của thửa đất , mảnh đất mục tiêu. Tuy nhiên, những thông tin này
đối với những địa phương có sàn giao dịch thị bất động sản chưa hoạt động thực
sự chuyên nghiệp thì độ tin cậy không cao do người chủ sử dụng đất khai giá
mua bán với cơ quan thuế để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp đi để
giảm số tiền thuế phải nép và các khoản phải nép khác theo quy định của pháp
luật; mặt khác trên phần đất chuyển nhượng thường gắn liền với nhà cửa, vật
kiến trúc mà giá trị thực của nhưng tài sản này không thể xác định chính xác
theo phương pháp khấu hao hàng năm được, nên việc thu thập thông tin giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là rất khó khăn, phức
tạp( Quảng Ngãi)
Theo quy định của Luật Đất đai 2003, việc định giá đất của Nhà nước phải
đảm bảo nguyên tắc “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường…”. Nhưng trên thực tế, đối với những
tỉnh, thành phố lớn nh Hà Nội, việc xác định giá đất theo nguyên tắc trên rất khó
thực hiện. Nhiều quy định của Bộ Tài chính chưa được thực hiện trong điều kiện
hiện nay của Hà Nội vì :
Sè lượng đường phố nội thành, xã, trục đường giao thông chính tại các
huyện ngoại thành quá nhiều( diện tích của Hà Nội trên 900m2, có trên 60
đường phố nội thành, 85 xã ngoại thành, 6 thị trấn, 96 trục đường đầu mối giao
thông ngoại thành), diện tích các loại đất lớn, nhiều đường phố chạy qua địa bàn
20
- Xem thêm -