Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành p...

Tài liệu Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố vinh, tỉnh nghệ an

.PDF
95
1200
102

Mô tả:

Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
Luận văn tốt nghiệp dân Trường Đại học Kinh tế Quốc Lời mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài. Đất đai luôn là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay, nước ta đang trong quá trình đổi mới, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước, xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận đầy đủ hơn, toàn diện hơn và khoa học hơn. Nhằm phát huy nguồn lực đất đai, khai thác, bảo tồn và sử dụng có hiệu quả đất đai thì việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai là việc làm hết sức cần thiết. Là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác lợi ích trên từng mảnh đất mà việc làm này thuộc về các chủ thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất một mặt thể hiện ý chí của Nhà nước đối với chức năng nắm quyền lực trong tay, mặt khác thể hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai. Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng thông qua công tác giao đất, cho thuê đất. Chính vì vậy mà công tác giao đất, cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước mà nó còn có ý nghĩa, ảnh hưởng tới đời sống của các chủ thể sử dụng đất được giao, được thuê. Thành phố Vinh nằm trên trục giao lưu kinh tế - xã hội Bắc Nam, có những lợi thế nhất định trong việc khai thác tiềm năng đất đai. Nằm ở trung tâm của tỉnh Nghệ An, Thành phố Vinh chịu sự chi phối rất mạnh của các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và các tỉnh trong khu vực, có ảnh hưởng nhất định tới vùng Trung Lào. Với mục tiêu xác định vị trí, chức năng của thành phố Vinh trong mối quan hệ phát triển kinh tế - xã hội với tỉnh Nghệ Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân An, khu vực Bắc Trung Bộ và các tỉnh lân cận nhằm góp phần vào sự nghiệp đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, kết hợp giữa xây dựng đô thị với bảo đảm an ninh quốc phòng, giữa cải tạo với xây dựng mới, từng bước đưa thành phố Vinh trở thành đô thị hiện đại, giữ gìn và phát huy truyền thống văn hoá dân tộc, giữ vai trò là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, thể dục thể thao, y tế, du lịch, khoa học của tỉnh Nghệ An và của vùng Bắc Trung Bộ, Chính phủ đã quyết định quy hoạch thành phố Vinh tới 2020 với những nét chính: - Phát triển thành phố ra các khu vực ngoại thành và vùng phụ cận, hình thành các khu đô thị mới. - Hình thành các khu vực kinh tế, chính trị, văn hoá cấp trung ương, các trung tâm đào tạo khu vực miền Trung, trung tâm thể thao quốc gia, trung tâm thương mại,… - Mở rộng và nâng cấp các tuyến đường giao thông trọng yếu, tách Quốc lộ 1A tránh thành phố Vinh về phía Tây; mở rộng nâng cấp Quốc lộ 46 làm cửa ngõ nối thành phố với đường Hồ Chí Minh và nước bạn Lào. - Xây dựng thêm ga hàng hoá, tiến tới xây dựng đường sắt hai làn. - Nâng cấp, mở rộng sân bay Vinh để đáp ứng nhu cầu trong tương lai…. Trước quá trình đô thị hoá đang diễn ra ngày một mạnh mẽ thì nhu cầu sử dụng đất tăng mạnh là điều tất yếu. Quỹ đất của thành phố tăng lên do việc mở rộng ra các khu vực ngoại thành và mục đớch sử dụng đất cũng theo hướng đa dạng hơn. Chính vì vậy mà công tác quản lý đất đai cũng có những nhạy cảm và phức tạp, đặc biệt là đối với các tổ chức kinh tế. Do đó, việc xem xét thực trạng Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân của công tác giao đất, cho thuê đất và tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh là việc làm cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Xuất phát từ lý do trên em đã chọn đề tài “Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.” làm luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu. Khái quát hoá cơ sở khoa học về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế của Nhà nước. Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý hoạt động giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An, từ đó chỉ ra những kết quả đạt được và những hạn chế trong quản lý công tác giao đất, cho thuê đất. Trên cơ sở đánh giá những kết quả đã đạt được và những hạn chế trong quản lý công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vinh đề xuất một số giải pháp và đưa ra một số kiến nghị nhằm tăng cường quản lý Nhà nước về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu của chuyên đề là đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai có liên quan tới quản lý Nhà nước đối với công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. Do thời gian và trình độ nhận thức có hạn nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của Nhà nước, của UBND tỉnh Nghệ An về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, trên cơ sở đó đối chiếu với thực tế quản lý đất đai ở thành phố Vinh. 4. Phương pháp nghiên cứu. Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, trên cơ sở kế thừa một số công trình nghiên cứu khoa học đã có. Luận văn có sử dụng lý thuyết một số môn học: Quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở; Kinh tế tài nguyên đất,...để nghiên cứu đề tài. 5. Kết cấu của Đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được kết cấu theo 3 chương: - Chương 1: Cơ sở khoa học về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế - Chương 2: Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Nghệ An. - Chương 3: Phương hướng và giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Luận văn tốt nghiệp dân Trường Đại học Kinh tế Quốc Chương I. Cơ sở khoa học về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế 1. Khái niệm: Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992. Trước đó, Hiến pháp 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm.” Luật đất đai 1987 có quy định việc giao đất của Nhà nước. Theo Luật này, giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý Nhà nước đối với đất đai. Đó là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Đến nay, Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về khái niệm này: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Khi đề cập đến Nhà nước giao đất, cho thuê đất thường liên quan tới vấn đề cấp GCN QSD đất. Vậy GCN QSD đất là gì? GCN QSD đất là giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. GCN QSD đất chính là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Quá trình tổ chức thực hiện việc cấp GCN QSD đất là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mọi quan hệ về đất đai. Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Về mặt ý nghĩa pháp lý cần có sự phân biệt giữa hai khái niệm: quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức, còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất về mặt pháp lý. Sơ đồ 1: Xác lập quyền sử dụng đất (1) QuyÒn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai QuyÒn chiÕm h÷u QuyÒn ®Þnh ®o¹t Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt Nhµ n­íc Nhµ n­íc thu håi ®Êt, ®· giao, ®· cho thuª QuyÒn sö dông Tæ chøc Hé gia ®×nh C¸ nh©n Ng­êi sö dông ®Êt giao tr¶ ®Êt cho Nhµ n­íc (1): C¸c nghÜa vô cña ng­êi dö dông ®Êt C¸c quyÒn cña ng­ êi sö dông ®Êt Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam – NXB Khoa học&Kỹ thuật Luận văn tốt nghiệp dân 2. Bản chất giao đất, cho thuê đất Trường Đại học Kinh tế Quốc Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ không phải do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên. Vì vậy, xét về nguồn gốc, đất đai được coi là tài sản thuộc sở hữu chung của toàn xã hội chứ không thể là sở hữu cá nhân. Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó. Ví dụ như : đất đai. Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát triển, mỗi tập đoàn người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ mỗi vùng đất đai riêng biệt. Để rồi từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia. Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng. Nhà nước với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất. Vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất. Đối với Việt Nam, Hiến pháp năm 1959 xác định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng phải tới Luật Đất đai 1998 thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng của người nhận đất từ Nhà nước mới được phân định rõ ràng như hiện nay. Luật Đất đai năm 1987 quy định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao. Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987, trong đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất. Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai. Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Đừy là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị. Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân chung cũng như quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được Luật Đất đai quy định rõ. 3. Sự cần thiết của việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. Đất đai là tài sản của quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc.Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, là cơ sở, là nền tảng của các tổ chức nói chung và của các tổ chức kinh tế nói riêng. Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai giao quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, có hiệu quả đất đai. Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp và quản lý thống nhất của Nhà nước. Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước, có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đất. Thông qua các quy phạm pháp luật về đất đai, quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định trong các văn bản như Luật, Nghị định,...sẽ là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng đất hợp pháp, đạt hiệu quả kinh tế cao và tiết kiệm. Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức kinh tế cũng ngày càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và chất lượng. Do đó nhu cầu sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế tăng lên là điều không thể tránh khỏi. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân thời kỳ, Nhà nước không chỉ dừng lại ở việc Nhà nước giao đất mà còn tiến tới cho thuê đất (lần đầu tiên trong Luật đất đai 1993 quy định về vấn đề cho thuê đất.) Bên cạnh đó, như chúng ta biết, đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong khi đó dân số lại tăng lên một cách rất nhanh chóng, điều này đã làm cho áp lực trong việc sử dụng đất ngày càng tăng lên: đất đai được sử dụng để mở rộng sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đớch quốc phòng, an ninh; đất cho các nhu cầu thiết yếu của con người…Xuất phát từ đó, việc giao đất, cho thuê đất được quy định cụ thể là việc làm hết sức cần thiết không chỉ trong giai đoạn hiện nay mà còn cả trong tương lai xa hơn. 4. Mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, tuy nhiên khi kết tinh lao động của con người vào trong đó thì đất đai lại trở nên quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Các quan hệ về đất đai đã chuyển dần từ quan hệ khai thác, chinh phục tự nhiên sang quan hệ kinh tế - xã hội về quyền sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Các quan hệ về đất đai là một trong những vấn đề được quan tâm nhất, vì nó liên quan tới các quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng và lợi ích mỗi cá nhân. Ở nước ta, cùng với việc thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xừy dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN thì vai trò của đất đai và các quan hệ đất đai ngày càng được nhìn nhận một cách phù hợp hơn. Do đó tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ mới là rất quan trọng và có ý nghĩa hết sức to lớn. Giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ đất đai nhưng lại không trực tiếp sản xuất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất các cơ quan có thẩm quyền theo dõi biến động các loại đất thông qua việc thống kê, kiểm kê,…đất đai để từ đó có những điều tiết thích hợp Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhằm tạo điều kiện thực hiện các chủ trương, chính sách,… cũng như các công tác khác có liên quan tới đất đai. Nhà nước giao đất, cho thuê đất là tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có tư liệu sản xuất hoặc địa điểm để sản xuất. Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp GCN QSD đất. Về phía Nhà nước, giao đất, cho thuê đất cùng với cấp GCN QSD đất giúp cho các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý được quỹ đất tiết kiệm và đạt hiệu quả cao. Đối với người sử dụng đất thì họ sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có những xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất của mình, cùng với đó sẽ được Nhà nước tạo điều kiện trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai. Tuy nhiên, khi nhận thấy việc sử dụng đất của các đối tượng không đem lại hiệu quả cao, lãng phí, thất thoát đất đai thì Nhà nước có quyền thu hồi đất đang sử dụng đó. Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp GCN QSD đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai. Đề cập đến mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử dụng đất thì không thể không nói tới quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Với phạm vi nghiên cứu của đề tài, chỉ xem xét thị trường sơ cấp. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân hội sử dụng. Trong thị trường này, Nhà nước thực hiện vai trò của người cung duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội. Từ quyền sử dụng đất đến thị trường quyền sử dụng đất (sơ cấp) là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam. Bước phát triển này được khởi đầu từ tiến triển của Nhà nước trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, rồi cho thuê đất. Những giao dịch về đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giỏ trị tuy còn sơ khai. Nếu như việc giao đất không thu tiền sử dụng đất do Nhà nước thực hiện còn mang nặng tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã hội, bảo đảm ổn định chính trị thì việc Nhà nước cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đã làm cho các giao dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất dần dần mang tính chất thị trường. Thị trường này có đặc điểm là bên cung chỉ có một người, đó là Nhà nước, còn bên cầu lại là hàng triệu người, đó là những tổ chức, cá nhân, hộ gia đình cần có đất để ở, sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình công cộng,…Một đặc điểm khác cũng rất quan trọng là thị trường này đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) có quyền sử dụng đất mặc dù không phải là những người có quyền sở hữu đối với diện tích đất được sử dụng. Chính vì vậy, đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất thì Nhà nước cũng cần phải quản lý sử dụng đất. Do đó giữa công tác giao đất, cho thuê đất với quản lý sử dụng đất có mối quan hệ tác động qua lại lẫn nhau, tạo điều kiện cho nhau và thúc đẩy nhau cùng phát triển. Công tác giao đất, cho thuê đất mà được thực hiện tốt thì tạo được những thuận lợi trong việc quản lý sử dụng đất. Ngược lại, quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách công khai, minh bạch và nghiêm minh với những chính sách, chủ trương hoàn thiện sẽ là tiền đề quan trọng cho các quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chính đánh của các ngành, các vùng kinh tế. Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 5. Các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. Hiện nay, các quy định chung của Nhà nước về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế được thể hiện trong các văn bản quy phạm pháp luật về giao đất, cho thuê đất, cụ thể là trong Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. 5.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế bao gồm: a. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các văn bản sau:  Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư.  Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài. b. Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất đối với trường hợp người xin giao đất, thuê đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ. Trên cơ sở bản tự kê khai của người xin giao đất, thuê đất về tất cả diện tích đất, tình trạng sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê trước đó và tự nhận xét về chấp hành pháp luật về đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đang làm thủ tục giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đã giao, đã cho thuê để xác minh mức độ chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. c. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. 5.2. Đối tượng được giao đất, thuê đất 5.2.1. Giao đất a. Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:  Tổ chức sử dụng đất vào mục đớch nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.  Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước.  Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. b. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp:  Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đớch xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.  Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đớch đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.  Tổ chức kinh tế được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.  Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản 5.2.2. Cho thuê đất. a. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:  Tổ chức kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.  Tổ chức kinh tế thuê đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân  Tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng công trình công cộng có mục đớch kinh doanh.  Tổ chức kinh tế thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê  Tổ chức kinh tế thuê đất để hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. b. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau: Tổ chức nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đớch kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. 5.3. Hồ sơ xin giao đất, xin thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. Theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm có: - Đơn xin giao đất, thuê đất - Văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định. - Quyết định dự án đầu tư hoặc bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất theo quy định của pháp luật. - Trường hợp dự án thăm dò, khai thác khoáng sản phải có giấy phép kèm theo bản đồ thăm dò, khai thác mỏ; trường hợp sử dụng đất vào mục đớch sản xuất gạch ngói, làm đồ gốm phải có quyết định hoặc đăng ký kinh doanh sản Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân xuất gạch ngói hoặc dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Văn bản xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất về việc chấp hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó. 5.4. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì Uỷ ban nhân dân tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. Cơ quan này không được uỷ quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. Ngoài ra, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai cũng đã quy định cụ thể thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành (01/7/2004): Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như đã nêu trên là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành. 5.5. Thời hạn và hình thức giao đất, cho thuê đất. 5.5.1. Thời hạn giao đất, cho thuê đất - Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đớch sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm. Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. - Đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết định giao, cho thuê của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất đã giao, cho thuê trước ngày 15/10/1993 mà trong quyết định giao đất hoặc trong hợp đồng thuê đất không ghi rõ thời hạn giao đất, cho thuê đất thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15/10/1993. - Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của thời hạn ghi trong quyết định giao đất hoặc hợp đồng thuê đất. 5.5.2. Hình thức giao đất, cho thuê đất Giao đất được chia theo hai hình thức, đó là: - Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đối với cho thuê đất cũng được chia thành hai hình thức, đó là: - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 5.6. Trình tự giao đất, cho thuê đất 5.6.1. Trình tự giao đất, cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng đối với các tổ chức kinh tế  Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm hoặc tổ chức phát triển quỹ đất nơi có đất để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất.  Sau khi có văn bản thoả thuận địa điểm hoặc văn bản cho phép đầu tư hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa điểm đã được xác định, người xin giao đất, thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân  Việc giao đất, cho thuê đất được quy định như sau: - Sở Tài nguyên và Môi truờng có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thuỷ điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí thì được dùng bản đồ địa hình được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ hơn 1/25.000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. - Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ địa chính; xác minh thực địa; trình uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với các trường hợp được thuê đất; chỉ đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức bàn giao trên thực địa.  Thời gian thực hiện các công việc quy định nói trên là không quá hai mươi (20) ngày làm việc ( không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 5.6.2. Trình tự giao đất, cho thuê đất chưa được giải phóng mặt bằng đối với các tổ chức kinh tế  Người có nhu cầu xin giao đất, thuê đất liên hệ với cơ quan được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao nhiệm vụ thoả thuận địa điểm để được giới thiệu địa điểm sử dụng đất.  Người xin giao đất, thuê đất nộp hai (02) bộ hồ sơ theo quy định tại Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân  Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng được thực hiện theo trình tự quy định tại các khoản của Điều 130 của Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai và quy định của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cụ thể: - Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm giao cho cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu vực đất thu hồi đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính để gửi cho cơ quan, tổ chức có trách nhiệm lập phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định. - Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư thì Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm lập phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt. - Sau khi phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng được duyệt, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất bị thu hồi thông báo trước ít nhất chín mươi (90) ngày đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp và một trăm tám mươi (180) ngày đối với trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp cho người sử dụng đất biết về lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng - Trước khi hết thời gian thông báo ít nhất là hai mươi (20) ngày, Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm trình phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình quyết định thu hồi đất lên Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. Quyết định thu hồi đất phải bao gồm nội dung thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng thửa đất do tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước Luận văn tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng và nội dung thu hồi đất chung cho tất cả các thửa đất do hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng. - Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất quyết định thu hồi đất, quyết định xét duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp trên khu đất thu hồi có diện tích đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng thửa đất do hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng. - Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với trường hợp thu hồi đất để giao hoặc cho thuê thực hiện dự án đầu tư.  Việc giao đất, cho thuê đất sau khi đã được giải phóng mặt bằng được thực hiện như sau: - Sở Tài nguyờn và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính (đối với các dự án sử dụng đất để xây dựng các công trình trên phạm vi rộng như đê điều, thuỷ điện, đường điện, đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí thì được dùng bản đồ địa hình được thành lập mới nhất có tỷ lệ không nhỏ hơn 1/25000 để thay thế bản đồ địa chính), trích sao hồ sơ địa chính.
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan