Tài liệu CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TP.HCM

KINH TẾ LƯỢNG Đề tài CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀỞ TP.HCM GVHD:Lê Thanh Hoa Nhóm thực hiện: Chung Thủy Hảo K104071180 Võ Thị Ngọc Hậu K104071182 Tô Kim Hồng K104071187 Trần Ngọc Sông Ngân K104071211 Lê Hoài Phương K104071232 Lê Thị Bảo Yến K104071276 Tp.HCM, ngày 23 tháng 5 năm 2012 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM I. PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Ông cha ta có câu: “An cư lạc nghiệp”, đây là kinh nghiệm được đúc kết qua hàng trăm năm lịch sử và trở thành phương châm phát triển kinh tế của nước ta trong mọi thời đại, đặc biệt là khi dân số đang không ngừng gia tăng một cách nhanh chóng như hiện nay. Nhân khẩu càng nhiều, nhu cầu về nơi ăn chốn ở càng cao thì việc tìm kiếm nhà cửa càng trở nên bức thiết, mọi người đổ xô đi thuê nhà, mua nhà và chỗ ở ngày càng khan hiếm hơn. Nhưng không phải muốn nhà là có thể mua nhà, vậy làm thế nào để có thể sở hữu một ngôi nhà phù hợp với mong muốn và khả năng tài chính của bản thân? Vấn đề nan giải này đã được đặt ra từ lâu, nhưng nhìn chung vẫn chưa được giải quyết một cách triệt để, bên cạnh những yếu tố người ta có thể đánh giá một cách khách quan vẫn tồn tại rất nhiều khía cạnh khó nhìn thấy, cho nên, đôi khi chúng ta dễ bị lợi dụng trong quá trình tìm kiếm và mua nhà. Thông thường, người mua hay tin vào lời của những nhà môi giới trong lĩnh vực mua bán này mà bỏ qua việc tự mình tìm hiểu sơ lược về thị trường bất động sản có liên quan. Để khắc phục tình trạng trên, nhóm chúng tôi đã tiến hành thực hiện đề tài nghiên cứu về“Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM”. Sở dĩ chúng tôi chọn địa bàn nghiên cứu là Tp HCM bởi vì đây được xem là trung tâm kinh tế lớn với diện tích khá rộng, đồng thời cũng là nơi tập trung của hàng triệu người đang sinh sống và làm việc, cho nên nhu cầu về nhà ở được xem là một trong những vấn đề đáng quan tâm hiện nay. 2. ● - Mục đích, nhiệm vụ Mục đích: Giúp người mua nhà có được những hiểu biết cơ bản về giá cả và các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả nhà đất để tránh những thiệt hại không đáng có. Tạo điều kiện cho những người quan tâm đến vấn đề nhà đất (đặc biệt là sinh viên theo ngành bất động sản) có cái nhìn toàn diện về mức độ tác động của 2 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM các yếu tố đến giá nhà đất cũng như nắm bắt được nhu cầu của người mua nhà trên thị trường. Đi vào phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố nói trên để đưa ra những giải pháp tối ưu nhằm hạn chế tối đa các rủi ro trên thị trường nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung (rút ra ý nghĩa thực tế). ● Nhiệm vụ: Tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến giá cả nhà đất hiện nay. Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá cả nhà đất. Đưa ra những kết luận cụ thể để góp phần xây dựng các giải pháp nhằm đánh giá chính xác giá trị của nhà đất (giá cả phải phù hợp với giá trị). 3. Đối tượng, phạm vi Đối tượng: Giá nhà đất giai đoạn 1/2012- 5/2012. Phạm vi: Các quận, huyện ở Tp HCM (bao gồm nội thành và ngoại thành). - Do thời gian và hiểu biết có hạn nên nhóm chúng tôi chỉ lựa chọn một số yếu tố tiêu biểu có tác động rõ rệt đến giá cả nhà đất là diện tích, số phòng, số phòng, vị trí, giấy tờ pháp lý và mặt tiền. Bên cạnh đó, các Chính sách của Nhà nước, sự khuyết tật của thị trường bất động sản, sự đầu cơ, tích trữ bất động sản… cũng có ảnh hưởng đến giá cả nhà đất, nhưng mức độ ảnh hưởng rất thấp và phụ thuộc vào từng giai đoạn và đối tượng cụ thể, cho nên, xét trong một thời gian ngắn, có thể cho rằng các yếu tố này không cần thiết. 4. Phương pháp nghiên cứu Tìm kiếm, thu thập và tổng hợp số liệu thông qua Cục quản lý nhà – Bộ xây dựng và Internet, cụ thể là các trang web về bất động sản ở Tp HCM như: http://www.housinggroup.vn/Forum/tabid/191/forumid/31/postid/132/scope/pos ts/Default.aspx http://muabannhadat.com.vn/nha_ban/t59_TP_Ho_Chi_Minh/ http://batdongsanvn.vn/ Xử lý , phân tích số liệu bằng phần mềm Eviews. Sử dụng mô hình hồi quy để đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá cả nhà đất, tiến hành loại biến, chọn biến và ước lượng, kiểm định mô hình hồi quy tốt nhất. II. MÔ HÌNH HỒI QUY TỔNG QUÁT 3 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM log ( Y )=β 1 + β 2 X ₁+ β 3 X ₂+ β 4 log ( X ₃ )+ D ₁i+ D ₂ i+ D ₃i+ε i Trong đó: Biến phụ thuộc: Y: Giá nhà Biến độc lập: - X₁: Diện tích X₂: Số phòng X₃: Số tầng Biến giả - D₁i=0: Nhà ở trung tâm, D₁i=1: Nhà ở ven. D₂i=0: Nhà ngoài mặt tiền, D₂i=1: Nhà ở trong hẻm D₃i=0: Giấy tờ là sổ hồng, D₃i=1: Giấy tờ là sổ đỏ Lưu ý: Nhà ở trung tâm trong đề tài là những ngôi nhà ở quận 1, 2, 3, 10, Tân Bình và Phú Nhuận. 4 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM III. CƠ SỞ LÝ LUẬN Như chúng ta đã biết, giá cả nhà đất tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá cả có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc chặt chẽ vào nhiều yếu tố khác như: 1. Diện tích Có tính quyết định đến giá cả của ngôi nhà, ngôi nhà có một kích thước hợp lý và diện tích tối ưu khi nó thoả mãn một số loại nhu cầu cụ thể nào đó của đa số những người mua. Khi mà diện tích đất ngày càng bị thu hẹp và trở nên khan hiếm thì các kích thước của mảnh đất cất nhà trở nên đáng được quan tâm, người ta thường để ý đến những ngôi nhà cấp 4 có diện tích lớn nhiều hơn là những ngôi nhà hình ống – không gian không được rộng lắm. Điều đó có nghĩa là, ngôi nhà có diện tích sử dụng lớn chưa hẳn đã là ngôi nhà mà nhiều người mong muốn, cái họ cần là một ngôi nhà có không gian sinh sống và làm việc tương đối thoải mái với chiều ngang , chiều dài cân đối. 2. Vị trí Có mối quan hệ mật thiết với giá cả nhà ở, vị trí có khả năng sinh lời ( trong kinh doanh thu lợi nhuận bên cạnh việc định cư) càng lớn thì giá trị (và giá cả) của ngôi nhà đó càng cao. Một ngôi nhà nằm ở trung tâm Tp HCM chắc chắn sẽ thu hút người mua nhiều hơn là khi nó nằm ở vùng ven ngoại thành. Tuy nhiên , ở đây chúng ta bỏ qua trường hợp có những người muốn mua nhà ở ngoại thành bởi họ thích sự yên tĩnh và không khí nơi đó. 3. Số phòng Tùy theo mục đích sử dụng mà người mua sẽ quan tâm đến kết cấu bên trong ngôi nhà, nếu mua nhà sinh hoạt chung cho gia đình hoặc để sống tập thể thì căn nhà có nhiều phòng ngủ, toilet hay phòng bếp sẽ được ưu tiên hàng đầu; còn nếu mua nhà để hoạt động kinh doanh dịch vụ, sản xuất,… thì người ta sẽ lựa chọn những ngôi nhà có diện tích rộng rãi, mặt bằng phòng khách thoáng, không cần 5 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM nhiều phòng nhưng phòng phải rộng và có thể đáp ứng nhu cầu của người đó. Và nếu xét trên bình diện 2 ngôi nhà như nhau, chỉ khác nhau về kết cấu phòng thì chắc chắn giá cả của 2 ngôi nhà này sẽ khác nhau. 4. Số tầng Tầng nhà được xem xét ở đây là những tầng đúc, có phân cách hoàn toàn, chứ không phải gác lở hay tầng “tum”- tầng thượng hay còn gọi là sân thượng trong các căn nhà. Cũng như yếu tố số phòng, số tầng thường chỉ phụ thuộc vào kết cấu và diện tích của ngôi nhà, phần lớn những ngôi nhà nhiều tầng có hình ống, được xây dựng trên cơ sở mặt bằng hạn chế ở những vị trí tương đối đắc địa, cho nên nó thích hợp với việc mua để kinh doanh nhiều hơn là sinh sống, tuy nhiên, ngoại thành cũng có không ít những ngôi nhà cao tầng được sử dụng dành cho sinh hoạt gia đình. Tùy theo mục đích sử dụng mà người mua sẽ có nhu cầu tìm kiếm những ngôi nhà cao tầng hay ít tầng. 5. Mặt tiền Mặt tiền hay trong hẻm được xem là vị trí tuyệt đối của ngôi nhà, nó có vai trò quan trọng đối với giá trị sử dụng ngôi nhà. Một ngôi nhà đẹp, kết cấu phù hợp nằm ở ngã 3, ngã 4 hay trước sau là mặt phố sẽ hấp dẫn người mua nhiều hơn là khi nó nằm sâu trong hẻm, xa với đường lộ và bất lợi về giao thông, đi lại,… Đường với lộ giới trên 4m , có tên đường, đầu đường và cuối đường đều thông với đường lớn khác, đường trải nhựa, có hệ thống cống ngầm, nước máy… được xem là các tuyến đường chính và nhà 2 bên đường được xem là nhà mặt tiền. Nhà nằm trên các đường nhỏ, đường rẽ vào ngõ cụt, lộ giới dưới 4m, trải bê tông… là nhà trong hẻm. 6 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM 6. Giấy tờ pháp lý Trước thực trạng lừa đảo của các “cò” hay môi giới nhà đất ngày càng lan rộng, để tránh tình trạng bị mất mát tài sản, tiền bạc một cách vô nghĩa và phải tham gia vào các phiên toà kiện tụng giải quyết tranh chấp nhà ở, người mua thường rất coi trọng các giấy tờ pháp lý của ngôi nhà mà họ có nhu cầu mua, cho nên, hầu hết những ngôi nhà đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng rõ ràng thường được khách hàng lựa chọn nhiều hơn, họ luôn muốn nắm trong tay quyền sở hữu tài sản sau khi thực hiện xong giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Như vậy, các giấy tờ pháp lý cũng là yếu tố góp phần làm thay đổi giá cả của ngôi nhà, ngôi nhà nào được bảo đảm quyền sở hữu bằng những chứng nhận pháp lý thường sẽ có giá cao hơn trên thị trường. Trong đó, sổ đỏ do cơ quan quản lý tài nguyên môi trường cấp, nhằm chứng nhận quyền sử dụng đất ở vùng ngoại thành, bao gồm đất ruộng, đất vườn và đất thổ cư của chủ sở hữu theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT; số hồng có hoa văn trống đồng và màu hồng cánh sen do cơ quan quản lý xây dựng cấp phép xây dựng và sở hữu nhà ở đô thị cho chủ sỡ hữu được ban hành theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT. Ngoài ra, đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình (vì thường gắn với đất nông nghiệp, lâm nghiệp…) nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải có chữ ký của tất cả các thành viên từ đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ gia đình đó. Còn đối với sổ hồng thì khi chuyển nhượng, giao dịch chỉ cần chữ ký của người hoặc những người đứng tên trên Giấy chứng nhận. 7 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM IV. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG 1. Mô hình hồi quy mẫu: Kết quả hồi quy: Từ bảng kết xuất Eview, ta có phương trình hồi quy mẫu như sau: ^ Log( Y ) = 2.066659 + 0.006142.X₁ + 0.045144.X₂ + 0.517294.log(X₃) -2.470904.D₁i – 0.796534.D₂i – 0.061860.D₃i Với: Độ phù hợp R2 = 0.868410 Prob(F-statistic) = 0.000003 8 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM 1.1 Ý nghĩa kinh tế của các hệ số hồi qui Ta có ý nghĩa kinh tế của các hệ số hồi quy như sau (trong trường hợp các biến khác không đổi): ● ^β 2 = 0.006142: Khi X₁ tăng 1 đơn vị thì Y tăng 0.6142 % hay nói rõ hơn diện tích nhà tăng lên 1 m2 thì giá nhà tăng lên 0.6142%. ● ^β 3 = 0.045144: Khi X₂ tăng 1 đơn vị thì Y tăng 4.5144 %, khi nhà có thêm 1 phòng thì giá tăng 4.5144%. ● ^β 4 = 0.517294: Khi X₃ tăng 1% thì Y tăng 0.517294 %, tức khi nhà có thêm 100% số phòng (tăng gấp đôi) thì giá tăng 517.294%. ● ^β 5 = – 2.470904: Cùng một căn nhà, nếu nó nằm ở vùng ven (D₁i = 1) thì giá sẽ rẻ hơn 2.470904 tỷ đồng nếu nằm ở trung tâm (D₁i = 0). ● ^β 6 = – 0.796534: Cùng một căn nhà, nếu nằm ở trong hẻm (D₂i = 1) thì giá sẽ rẻ hơn 0.79653 tỷ đồng nếu nằm ở trung tâm (D₂i = 0). ● ^β 7 = – 0.061860: Cùng một căn nhà, nếu giấy tờ buôn bán là sổ đỏ (D₃i = 1) thì giá sẽ rẻ hơn 0.06186 tỷ đồng nếu là sổ hồng (D₃i = 2). 1.2 Ý nghĩa thống kê của các hệ số hồi qui (mức ý nghĩa α =10 ) Giả thiết { H 0 : β k =0 H1 : βk ≠ 0 Dựa vào kết quả kết xuất Eview, xét hệ số P_Value: ● Prob ( β 1 )=¿ ● Prob ( β 2 )=0.0055< α =0.1 ● Prob ( β 4 ) =0.0975<α =0.1 ● Prob ( β 5 )=0.0000<α =0.1 ● Prob(β 6 )=0.0115 <α =0.1 0.0002 ¿ α =0.1 Vậy ta bác bỏ H0, chấp nhận H1, nghĩa là các biến X₁, X₃, D₁i, D₂i có ảnh hưởng đến Y, hay nói cách khác chúng có ý nghĩa thống kê. 9 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM ● Prob ( β 3 )=0.3777>α =0.1 ● Prob(β 6 )=0.9011 >α =0.1 Vậy ta chấp nhận H0, nghĩa là các biến X₂ và D₃i không có ảnh hưởng đến Y, hay nói cách khác chúng không có ý nghĩa thống kê. 2. Kiểm định Wald Ta nghi ngờ sự không cần thiết của 2 biến X₂ và D₃i nên tiến hành kiểm định Wald Giả thiết { H 0 : β 2=β 6=0 H 1 : Khôngthỏa H 0 Bảng xuất Eview: 3. Mô hình hồi quy mới 10 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM ^ Log( Y ) = 2.151444 + 0.005806.X₁ + 0.688365.log(X₃) – 2.446253.D₁i – 0.804268D₂i Với: Độ phù hợp R2 = 0.861635 Prob(F-statistic) = 0.000000 Giả thiết: { H 0 : β k =0 H1 : βk ≠ 0 Với mức ý nghĩa 5%, ta có hệ số P_Value của các biến X₁, X₃, D₁i, D₂i đều nhỏ hơn α = 0.05, nên ta bác bỏ H 0, tức là các biến này đều ảnh hưởng đến biến phụ thuộc Y, hay nói cách khác chúng đều có ý nghĩa thống kê. 11 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM 4. Đa cộng tuyến ● Bảng xuất Eview ma trận tương quan giữa các hệ số hồi quy Kiểm tra đa cộng tuyến bằng mô hình hồi quy phụ: Kiểm định giả thiết: { 2 H 0 : R j=0 2 H1 :R j ≠ 0 ● Mô hình hồi quy phụ của X₁ theo log(X₃) Từ việc hồi quy X₁ theo log(X₃), ta có phương trình hồi quy sau: X₁ = 81.34504 + 17.53932log(X₃) Với R2 = 0.017892 F statistic=0.382577 < F (1;21;0.05) = 4.32 12 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Từ đó ta chấp nhận H0, tức không có hiện tượng đa cộng tuyến giữa biến X₁ và log(X₃). ● Mô hình hồi quy phụ của log(X₃) theo D₁i, D₂i Từ việc hồi quy log(X₃) theo D₁i, D₂i, ta có phương trình hồi quy sau: Log(X₃) = 1.466406 – 0.410811D₁i – 0.313797D₂i Với R2 = 0.105500 F statistic=1.179424 < F(1;21;0.05) = 4.32 Từ đó ta chấp nhận H0, tức không có hiện tượng đa cộng tuyến giữa biến log(X₃) và D₁i, D₂i. Vậy mô hình hồi qui mẫu không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến. 5. Mô hình hồi quy hiệu quả Từ các phân tích ở trên, ta kết luận mô hình hồi quy hiệu quả là mô hình mới: ^ Log( Y ) = 2.151444 + 0.005806.X₁ + 0.688365.log(X₃) – 2.446253.D₁i – 0.804268D₂i Ý nghĩa kinh tế của các hệ số hồi qui: Ta có ý nghĩa kinh tế của các hệ số hồi quy như sau (trong trường hợp các biến khác không đổi): 13 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM ● ^β 2 = 0.005806: Khi X₁ tăng 1 đơn vị thì Y tăng 0.005806%, tức diện tích nhà tăng lên 1 m2 thì giá nhà tăng lên 0.005806%. ● ^β 3 = 0.688365: Khi X₃ tăng 1% thì Y tăng 0.688365%, , tức khi nhà có thêm 100% số phòng (tăng gấp đôi) thì giá tăng 688.365%. ● ^β 4 = – 2.446253: Cùng một căn nhà, nếu nó nằm ở vùng ven (D₁i = 1) thì giá sẽ rẻ hơn 2.446253 tỷ đồng nếu nằm ở trung tâm (D₁i = 0) ● ^β 5 = – 0.804268: Cùng một căn nhà, nếu nằm ở trong hẻm (D₂i = 1) thì giá sẽ rẻ hơn 0.804268 tỷ đồng nếu nằm ở trung tâm (D₂i = 0) Ước lượng khoảng tin cậy cho các hệ số hồi qui (mức ý nghĩa α =5 ) Để tìm khoảng tin cậy cho các hệ số hồi qui T= βk ta dùng thống kê: ^ β k −β k St( n−k) Se ( ^ β k) Với mức ý nghĩa α =5 , tra bảng phân phối Student t(23-5;0.025) = t(18; 0.025) =2.101 ● β 1= ^ β 1 ± t . Se ( ^ β 1) =¿ Khoảng ước lượng của ● là (0.001783; 0.009829) β3 ± 2.101× 0.217258 là (0.231906; 1.144824) β 4= β^4 ± t . Se ( ^ β 4 ) =¿ -2.446253 ± 2.101× 0.298434 Khoảng ước lượng của ● β2 β 3= ^ β 3 ± t . Se ( ^ β 3 )=¿ 0.688365 Khoảng ước lượng của ● là (1.293915; 3.008973) β 2= ^ β 2 ± t . Se ( ^ β 2) =0.005806 ± 2.101× 0.001915 Khoảng ước lượng của ● β1 2.151444 ± 2.101 × 0.408153 β4 là (-3.073263; -1.819243) β 5= ^ β 5 ± t . Se ( ^ β 5 )=¿ -0.804268 ± 2.101× 0.269621 Khoảng ước lượng của β5 là (-1.370741; -0.237794) 14 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Ước lượng khoảng tin cậy của phương sai các yếu tố ngẫu nhiên (mức ý nghĩa α =5 ) Để tìm khoảng tin cậy cho các hệ số hồi qui βk ta dùng thống kê: (n−k ) σ^ 2 2 χ= χ ( n−k) σ2 2 2 Với σ^ = ESS/(n-k) = 6.599388/(23-5) = 0.366633 Với mức ý nghĩa α =0.05 , tra bảng phân phối chi bình phương với độ tự do n−k=23−5=18 , ta được khoảng tin cậy là cho khoảng tin cậy σ cho χ 2 2 là [8.23; 31.5], suy ra là : (23−5) ×0.366633 (23−5)× 0.366633 ≤ σ2≤ 31.5 8.23 0.209505 ≤ 0.801870 Vậy khoảng tin cậy cho σ 2 là (0.209505; 0.801870 ) Các hệ số xác định của mô hình Dựa vào bảng kết xuất Eview ta có: ESS=5.423720 Mà R2=1− ESS TSS 2 và R =0.861635 suy ra TSS= ESS =39.1986 2 1−R Và RSS=TSS−ESS=39.1986−5.423720=33.7749 . Vậy: ESS=5.423720 TSS=39.1986 RSS=33.7749 . Đo độ phù hợp của mô hình (mức ý nghĩa α =5 ) R2= 0.861635 tức là mô hình giải thích được biến tự do ảnh hưởng dến biến phụ thuộc. 15 86.1635 % sự biến động của Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM { H 0 : R2 =0 Kiểm định giả thiết : H : R2 ≠0 Tiêu chuẩn kiểm định: R2 k −1 0.861635 ×18 F= = =28.022 2 (1−0.861635)× 4 1−R n−k Miền bác bỏ Kết luận: Bác bỏ 4,18) W α =( f (0.05 ;+ ∞ ) =(2.93; +∞) H0 , tức là mô hình hồi quy là phù hợp, giải thích được 86.16% sự thay đổi của giá nhà. 6. Dự báo giá trị trung bình và giá trị riêng biệt Ta thử dự báo giá của một căn nhà (Y 0) có diện tích 100m2 (X₁ = 100m2), 3 tầng (X₃ = 3), nằm ở trung tâm thành phố (D₁i = 0) và ở trong hẻm (D₂i = 1) ^ Sử dụng công cụ Eview, thực hiện dự báo giá trị Y 0 = 16.44733 16 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM t (0.025,18)=2.101 Ta có: ; Se ( Y 0−Y^0) =9.418816 , ^ ^ ^2 Từ công thức: Var ( Y 0−Y 0 ) =Var ( Y 0 ) + σ √ √ 2 Se ( Y^0 ) = Var ( Y^0 )= ( se ( Y 0−Y^ 0) ) − σ^ 2= √ 9.418816 2−0.5489242 =9.402807 ^ Để dự báo khoảng ước lượng cho giá trị trung bình của biến phụ thuộc Y 0 với độ tin cậy 95%, ta áp dụng công thức: [ Y^ −t 0 (0.025,18) × Se ( Y^0 ) ; Y^0 +t (0.025,18) × Se ( Y^0 ) ] Khoảng ước lượng cho giá trị trung bình của biến phụ thuộc là [ 3.3075; 36.203 ] Để dự báo khoảng ước lượng cho giá trị riêng biệt của biến phụ thuộc Y^0 với độ tin cậy 95%, ta áp dụng công thức: [ Y^ −t 0 (0.025,18) × Se ( Y 0−Y^0 ) ; Y^0 +t (0.025,18) × Se ( Y ₀− Y^0 ) ] Khoảng ước lượng cho giá trị cá biệt của biến phụ thuộc là [ 3.0416 ;36.2362 ] V. KẾT LUẬN Sau khi tổng hợp phân tích mô hình dựa trên các số liệu thu thập ta có thể kết luận rằng giá nhà hiện nay ở Tp HCM chịu ảnh hưởng không chỉ bởi diện tích, kết cấu nhà như số tầng, mà còn phụ thuộc vào vị trí ngôi nhà, nhà ở trung tâm sẽ có giá cao hơn nhà ở vùng ven , nhà mặt tiền sẽ cao giá hơn nhà trong hẻm. Giá nhà trên thị trường hiện nay theo quan sát không phụ thuộc vào giấy tờ nhà vì tâm lí người mua nhà hiện nay chỉ chọn mua nhà có giấy tờ nên đa số bất động sản giao dịch trên thị trường đều có giấy tờ nên điều này không ảnh hưởng nhiều đến giá nhà. Hầu hết nhà được mua bán trên thị trường đều có sổ hồng bởi vì phần lớn đất ở thành phố đều là đất thổ cư đã xây nhà nên sổ đỏ chỉ tồn tại ở một số ít nhà vùng 17 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM ven. Chính vì vậy nên việc phân biệt hai loại sổ này không ảnh hưởng gì đến giá nhà. Số phòng ở mỗi căn nhà cũng không ảnh hưởng đến giá nhà ,do mỗi nhà có cách phân chia phòng khác nhau tùy mục đích sử dụng nên việc có bao nhiêu phòng trong căn nhà hầu như không ảnh hưởng đến giá cả của ngôi nhà trên thị trường. Trên đây là những ý kiến chủ quan của nhóm dựa trên mẫu thu thập và mô hình phân tích, nên có thể chưa bao quát hết thị trường thực tế. 18 Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM PHỤ LỤC Bảng số liệu 23 căn nhà ở Tp.HCM Giá (tỷ VNĐ) 0.55 5.6 0.83 30.5 7.5 6.8 44 22 17 19 74 21 1.8 18.2 8.9 3.82 9.2 84.6 3 26.6 37.9 6.1 2.96 Diện tích (m2) 30 40 45 48 56 60 60 70 71 88 90 94 96 100 112 122 60 136 150 180 256 350 21 Vị trí Ven Trung tâm Ven Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Trung tâm Ven Trung tâm Ven Ven Trung tâm Trung tâm Ven Trung tâm Trung tâm Ven Trung tâm Mặt tiền hay hẻm Mặt tiền Hẻm Hẻm Mặt tiền Hẻm Hẻm Mặt tiền Hẻm Hẻm Hẻm Mặt tiền Hẻm Mặt tiền Hẻm Mặt tiền Hẻm Hẻm Mặt tiền Mặt tiền Hẻm Hẻm Mặt tiền Hẻm 19 Số phòng Số tầng Giấy tờ 3 2 2 6 4 2 10 14 5 3 8 4 5 5 12 8 10 3 6 6 5 5 5 1 2 2 4 3 3 5 6 4 3 8 3 1 1 9 4 4 4 4 3 4 3 4 Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Sổ hồng Sổ đỏ Sổ hồng Đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đất ở Tp.HCM Bảng phân công công việc STT 1 2 3 4 5 6 Họ và tên Chung Thủy Hảo Võ Thị Ngọc Hậu Tô Kim Hồng Trần Ngọc Sông Ngân Lê Hoài Phương Lê Thị Bảo Yến Nhiệm vụ Thu thập số liệu, kết luận Thu thập số liệu, Power point Phân tích Eviews, tổng hợp bài Phần mở đầu, cơ sở lý luận Thu thập số liệu, thuyết trình Mô hình HQTQ, phân tích Eviews 20 MSSV K104071180 K104071182 K104071187 K104071211 K104071232 K104071276