Tài liệu Định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản việt nam

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo MỤC LỤC 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3...............................................3 2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá 54....................................................3 3.1.2. Phương hướng 96..................................................................................3 3.2.1. Về quy trình định giá 96......................................................................3 Về xây dựng hệ thống thông tin 97...............................................................3 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 99................................3 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 100.......................................................................................................3 1.1. Bất động sản ............................................................................................3 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản................................................3 2.1. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.........................................................................................................49 2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá.....................................................54 3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới . 91 3.1.2. Phương hướng...................................................................................96 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam...............................96 3.2.1. Về quy trình định giá........................................................................96 Về xây dựng hệ thống thông tin.................................................................97 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá..................................99 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty......................................................................................100 Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tạ Như Thế GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3...............................................1 2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá 54....................................................1 3.1.2. Phương hướng 96..................................................................................1 3.2.1. Về quy trình định giá 96......................................................................1 Về xây dựng hệ thống thông tin 97...............................................................1 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 99................................1 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty 100.......................................................................................................1 1.1. Bất động sản ............................................................................................3 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản................................................3 2.1. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.........................................................................................................49 2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá.....................................................54 3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản trong thời gian tới . 91 3.1.2. Phương hướng...................................................................................96 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam...............................96 3.2.1. Về quy trình định giá........................................................................96 Về xây dựng hệ thống thông tin.................................................................97 3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá..................................99 3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty......................................................................................100 Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Biểu đồ 2: Biểu đồ mục tiêu doanh thu và lợi nhuận năm 2009..............Error: Reference source not found Biểu đồ 1: Biểu đồ tỷ trọng lợi nhuận và doanh thu.. .Error: Reference source not found Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà phát triển và giữ tỷ trọng ngày càng lớn trong cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường này lại đang phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ còn lớn. chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặc biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanh ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng. Nắm bắt được xu hướng phát triển nóng bỏng của nghề định giá bất động sản trong tương lai gần, Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập với chức năng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản. Trong đó, dịch vụ định giá bất động sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới, đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển. Nhờ ban lãnh đạo và đội ngũ cán bộ lành nghề và tâm huyết, luôn cố gắng hết mình với mục tiêu chung là phát triển công ty thành một trong những công ty đi đầu trong lĩnh vực định giá, trở thành sàn giao dịch bất động sản số 1 miền Bắc, là địa chỉ tin cậy cho các dự án bất động sản và giới kinh doanh bất động sản cũng như những người có nhu cầu mua, bán bất động sản. Tuy mới thành lập nhưng Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã có nhiều hợp đồng giá trị lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, công tác định giá tại công ty chưa được quan tâm, còn một số vướng mắc và hạn chế. Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa chọn đề tài: “Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo 2. Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau: - Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá bất động sản - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. - Thứ ba, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà công ty đang sử dụng. Đề tài được nghiên cứu tại công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam thời gian từ tháng 10 năm 2008 đến nay. 4. Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. 5. Kết cấu: Ngoài phần Mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của chuyên đề gồm 3 phần chính: • Phần thứ nhất: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản. • Phần hai: Thực trạng định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. • Phần ba: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Thạc sĩ Ngô Phương Thảo giảng viên Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên; Ban Giám đốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này. Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản 1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường Bất động sản còn có ảnh hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hoá ,dịch vụ… Nhưng do hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu khác nhau, nên mỗi nước lại có một cách định nghĩa riêng về bất động sản. Điều 174 Bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định, bất động sản bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tàỉ sản khác do pháp luật qui định. “Bất động sản là những tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”. Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau: Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho con người Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 4 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại Bất động sản, tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về những tài sản nào là Bất động sản cũng như góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách đối với việc quản lý và thúc đẩy thị trường Bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về Bất động sản ở trên. 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khó có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó còn được đánh giá bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận với các trung tâm đó. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổ và do đó giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo. Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi. Thứ hai, bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở...). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản. Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Bất động sản là một tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn. Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản. Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên. Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu không thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản. Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo giống với bất kỳ một bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về cảnh quan và các ngoại cảnh. Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu tính dị biệt ngày càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô. Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Thứ bảy, bất động sản là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi một quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, phải ban hành các văn bản pháp luật, cac chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy, bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước. Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiệu chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng... cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao. Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo 1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1.3.1. Giá trị bất động sản Theo quan điểm cổ điển: giá trị hàng hóa là hao phí lao động kết tinh trong hàng hóa. Đối với đất đai sử dụng trong nông nghiệp: giá đất chính là chi phí để bỏ ra cải tạo đất và đưa đất vào sản xuất. Theo tiến trình phát triển của lịch sử, sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp ngày càng tăng, đã làm mất một lượng tư liệu sản xuất trong nông nghiệp; vậy giá đất phi nông nghiệp chính là lượng giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất đai do chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Ta thấy quan điểm cổ điển về giá đất tách rời với giá trị trường; lấy giá trị sản phẩm trong nông nghiệp làm thước đo. Theo quan điểm cổ điển: Giá trị Bất động sản là hao phí lao động xã hội kết tinh trong Bất động sản. Giá trị Bất động sản = Giá đất + Giá trị công trình xây dựng Trong lĩnh vực nông nghiệp: Giá trị = Chi phí bỏ ra để cải tạo đất + chi phí đưa đất vào sản xuất. Trong phi nông nghiệp: Giá trị đất = Giá trị có thể tạo ra một sản phẩm nông nghiệp tương đương với phần đất phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp. Theo quan điểm của thị trường: Giá trị Bất động sản là phụ thuộc vào luồng thu nhập mang lại cho người sỡ hữu. Luồng thu nhập tính cả luồng thu nhập hiện tại và luồng thu nhập kỳ vọng. 1.1.3.2. Giá cả Bất động sản Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả Bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về Bất động sản trên thị trường. Giá cả Bất động sản là biểu hiện bằng tiền giá trị của Bất động sản mà người mua trả cho người bán để nhận được Bất động sản đó. Giá trị chính là Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo cơ sở để hình thành giá cả trên thị trường. Giá cả có thể dao động thấp hơn, ngang bằng hoặc cao hơn giá trị hàng hóa Bất động sản nhưng theo qui luật chung thì đều xoay quanh giá trị. Giá cả càng có xu hướng chuyển gần về với giá trị của nó khi tính phổ biến và khả năng cạnh tranh trên thị trường của hàng hóa đó càng cao. 1.1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản Giá cả Bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá Bất động sản thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản Bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá Bất động sản nói riêng cũng như đối với Bất động sản nói chung, cụ thể là:  Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với Bất động sản: Nhóm các yếu tố tự nhiên: Vị trí của Bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí Bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của Bất động sản càng lớn. Mỗi Bất động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của Bất động sản. Những Bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những Bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những Bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những Bất động sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí Bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất. Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m – 15m. Địa hình Bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi Bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các Bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị Bất động sản. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của Bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của Bất động sản (đối với Bất động sản là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 Bất động sản có giá xây dựng như nhau, Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của Bất động sản tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng. Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những Bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị Bất động sản bị sút giảm và ngược lại. Nhóm các yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ Bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ Bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của Bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ Bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Những tiện nghi gắn liền với Bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị Bất động sản càng gia tăng. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: Mối quan hệ cung – cầu: Thứ nhất, các yếu tố liên quan đến cầu : Việc làm nếu mọi người đều có một công việc ổn định thì sẽ có cơ hội mua trả góp bất động sản, hoặc sẽ cầu về bất động sản cho thuê lâu dài, khi đó sẽ ảnh hưởng đến mức giá. Mức lương thể hiện khả năng tiêu dùng của người dân, và bất động sản sẽ là cái mà nhiều người muốn để ổn định gia đình, nếu thu nhập đủ cao, ổn định sẽ kích cầu, giá sẽ theo đó biến động Sự mở rộng ngành nghề sẽ kéo theo cầu về địa bàn, nơi tổ chức sản xuất nơi tiêu thị sản phẩm, do đó sẽ kéo theo giá biến động về giá bất động sản. Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Mức giá cả chi phối khả năng thanh toán, chi phối việc biến nhu cầu thành cầu thực tế, và sẽ làm giá bất động sản thay đổi trong loại bất động sản đó. Khả năng vay tiền từ các tổ chức tín dụng. Khi được các tổ chức tín dụng bảo trợ, với uy tín, tiềm lực tài chính sẽ dễ dàng có thể mua, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản. Thứ hai, các yếu tố liên quan đến cung: Sự sẵn có của các bất động sản đang để trống và đã được cải tạo, bất động sản xây dựng mới, nó sẽ phản ánh lượng cung có thể đáp ứng cho thị trường sẽ làm tăng giá cả nếu cung đó ít so với cầu và ngược lại. Tỷ lệ chiếm phòng sẽ phản ánh mối quan hệ giữa cung và cầu ở đó, giá cả sẽ làm cân bằng lại bằng việc tăng, giảm hợp lý. Giá của bất động sản hiện tồn tại và giá thuê sẽ phản ánh xu hướng giá cả. Chi phí xây dựng là một khoản tính vào giá thành của bất động sản, là một phần của giá bất động sản. Tính cạnh tranh của hàng hóa trên thị trường. Cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất sẽ thấy điểm khác nhau trong việc linh hoạt thay việc sử dụng bất động sản đó, khả năng tạo thu nhâp của bất động sản. Cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu. Nó được đo bằng giá cả của bất động sản đó trên thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, có thể tăng hoặc giảm, nhà định giá cần xác định quan hệ để định giá chính xác. Cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực, và giữa các khu vực trong nước trong thời điểm định giá, đó là sự không giống nhau về lợi thế của bất động sản đối với các địa điểm khác nhau. Cạnh tranh trong sự thoả mãn nhu cầu của khách hàng, sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng, sẽ biến nhu cầu thành cầu trên thị trường, khi đó cầu sẽ tăng đối với loại bất động sản nào thoả mãn tốt nhất với họ. Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo  Các yếu tố về pháp lý liên quan đến Bất động sản: Tình trạng pháp lý của Bất động sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có. Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với Bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với Bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp Bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).  Các yếu tố chung bên ngoài Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng. Cụ thể là: Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể làm cho giá Bất động sản gia tăng. Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua Bất động sản tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản; các chính sách thuế của Nhà nước đối với Bất động sản. Các yếu tố vĩ mô như: Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng Tạ Như Thế khác. Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; số lượng các lô thửa đất trống trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị Bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản. Tình trạng những người sống trong Bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. 1.2. Định giá bất động sản 1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản 1.2.1.1. Khái niệm định giá bất động sản Theo giáo sư W. Seabrooke - Viện đại học Porthmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thế bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định” Theo từ điển Oxford: “Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định” Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của Bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của Bất động sản và mục đích của định giá giá trị của Bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị Bất động Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá Bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng” Theo GS A.F. Milington- chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lính vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích bất động sản và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân. Theo GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị Bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của Bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường Bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: Định giá Bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá bất động sản là sự ước tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá bất động sản vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước tính giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định ,có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản. Tạ Như Thế Địa chính 47 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16 GVHD: Th.s Ngô Phương Thảo Định giá bất động sản là khoa học là tính toán và phân tích dữ liệu va nghệ thuật là kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình định giá, phân tích dữ liệu, và hình thành nên quan điểm riêng của người định giá . Định giá bất động sản còn là nghệ thuật bày tỏ quan điểm được thể hiện trong quá trình tính toán để xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định. 1.2.1.2. Sự cần thiết của định giá bất động sản Theo quy định của Luật đất đai 2003, giá đất ở nước ta hiện nay có thể quy thành hai loại: giá đất do Nhà nước quy định sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường và loại thứ hai là giá thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả trong trường hợp trúng thầu quyền sử dụng đất. Trên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người muốn chuyển nhượng và người cần chuyển nhượng gặp nhau và thoả thuận về giá trên cơ sở tham khảo giá thị trường đối với những lô đất có cùng điều kiện kinh tế – xã hội và điều kiện địa lý tương đương. Tuy nhiên, không phải bao giờ giá thị trường các bên tự tham khảo cũng khách quan bởi có thể bị chi phối bởi các hoạt động đầu cơ, móc ngoặc hoặc ép buộc…Để hoạt động mua bán diễn ra một cách đảm bảo hơn, các bên tham gia thị trường bất động sản cần phải nhờ đến hoạt động định giá bất động sản chuyên nghiệp của các cơ quan tổ chức có uy tín. Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục tiêu Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế theo hướng kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộ hoá các loại thị trường như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…Thị trường bất động sản là thị trường Tạ Như Thế Địa chính 47