Tài liệu Luật đất đai

A. MỞ ĐẦU Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề thường hay xảy ra trong cuộc sống của chúng ta. Có rất nhiều mâu thuẫn dẫn đến vụ việc đáng không có này, nếu cứ để cho mọi thứ tiếp diễn thì xã hội sẽ trở nên hỗn loạn. Chính vì thế, việc đưa ra cách giải quyết tranh chấp đất đai dựa trên cơ sở pháp luật sẽ giúp cho mọi người nhìn nhận đúng hành động tranh chấp của mình là đúng hay sai, từ đó, đưa vụ việc trở về đúng với trạng thái mà vốn dĩ nó phải có. Tuy nhiên, mặc dù đã đem ra nhiều giải pháp để khắc phục tranh chấp, bất cập trong việc giải quyết những tranh chấp nhưng điều đó vẫn không ngừng xảy ra. Để hiểu rõ hơn về thực trạng tranh chấp đất đai hiện nay, em xin chọn đề bài số 7 : “Hãy chỉ ra những tồn tại, bất cập và những vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và đề xuất khắc phục” làm đề tài cho bài tiểu luận của mình. B. NỘI DUNG I. Cơ sở lí luận: 1. Khái niệm về tranh chấp đất, giải quyết tranh chấp đất. Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan trọng để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai. Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước và của xã hội. Đồng thời giáo dục ý thức tuân thủ và tôn trọng pháp luật cho công dân, ngăn ngừa nhưng vi phạm có thể xảy ra. Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản lí Nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lí các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Có thể nêu ra một số đặc điểm của tranh chấp đất đai như sau: - Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lí, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp; - Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lí và sử dụng đất đai, không có quyền sở hữu đối với đất đai; - Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất đai của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. 2. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất Khái niệm: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất ( gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình hợp vào vốn của doanh nghiệp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác ở trong nước và ngoài nước. II. Cơ sở thực tiễn và những giải pháp 1. Những bất cập và vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thực tế cho thấy, người dân, cán bộ UBND cấp xã, phường thường không xác định biết rõ thế nào là hộ gia đình trong giao dịch dân sự mà đồng nhất hộ gia đình theo hộ khẩu. Chỉ một số ít người được khảo sát như luật sư, thẩm phán, công chứng viên không nhầm lẫn về khái niệm hộ gia đình trong các quan hệ pháp luật dân sự khác nhau. Thậm chí là cả công chứng viên, thẩm phán trong những trường hợp liên quan đến hộ gia đình tương tự nhau nhưng lại có cách áp dụng pháp luật khác nhau. Việc không xác định rõ chủ thể hộ gia đình trong quan hệ sử dụng đất dẫn đến các giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nguy cơ bị vô hiệu dù đã được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Việc căn cứ vào hộ khẩu còn nhiều vấn đề nhức nhối phát sinh khi người đứng tên chủ hộ trong giấy CNQSDĐ nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong hộ khẩu gia đình. Chủ hộ được phép đại diện hộ gia đình đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế thì không ít trường hợp có người có tên trong hộ khẩu nhưng mục đích của họ chỉ để cư trú hợp pháp hoặc để xin cho con vào học đúng tuyến. Có những trường hợp người đứng tên trong hộ khẩu nhưng họ đã thoát ly trong hộ khẩu từ lâu, không còn liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản là của cá nhân của người chủ hộ. Ngoài ra khi người đứng tên trong chủ hộ đã chết hoặc sổ hộ khẩu đã được đổi lại nhiều lần và hiện nay tên người đó không có trong bất kỳ sổ hộ khẩu nào. Tất cả những trường hợp trên, thì trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, sự thay đổi chủ hộ hoặc các thành viên trong gia đình theo nguyên tắc là sự thay đổi của 1 bên chủ thể kí hợp đồng. Tuy nhiên pháp luật không quy đinh về vấn đề này và trên thực tế, các bên cũng không có sự thay đổi hợp đồng khi có sự thay đổi thành viên trong hộ. Do đó, nguy cơ xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất rất cao. + Luật tố tụng dân sự, luật tố tụng hành chính hiện nay không ghi nhận hộ gia đình là một chủ thể khởi kiện, nên trên thực tế, việc khởi kiện và thực hiện quyền tố tụng của hộ gia đình thông qua đại diện hộ gia đình là chủ hộ. Đây là điểm bất hợp lí trong chế định về người đại diện hộ gia đình khi chủ hộ không được tự mình đại diện hộ kí kết các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nhưng lại mặc nhiên xác định chủ hộ đại diện hộ gia đình là nguyên đơn trong giải quyết tranh chấp đất đai. Vẫn là câu chuyện thay đổi chủ hộ và thay đổi chủ hộ và thay đổi thành viên thì Tòa án cũng rất lung túng trong việc xác định thành viên của hộ vì không rõ tiêu chí xác định là theo hộ khẩu hay theo quan hệ hôn nhân hay là theo quan hệ huyết thống. +Luật đất đai 2013 không cho phép chủ thể hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập trả tiền thuê đất hàng năm có quyền góp vốn bằng QSDĐ nhưng lại cho phép người sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm được góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tạo cơ hội cho những giao dịch đất đai gian trá núp dưới danh nghĩa mua bán, góp vốn tài sản gắn liền với đất, gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp khi xảy ra. Những hạn chế bất cập trong về quyền và nghĩa vụ của các bên trong góp vốn bằng quyền sử dụng đất: khi bên nhận góp vốn được cấp GCNQSDĐ được hiểu là nhà nước đã công nhân quyền sử dụng của bên nhận góp vốn đối với diện tích được góp. Nhưng đồng thời, bên góp vốn vẫn còn quyền đối với giá trị QSDĐ sau khi dùng vào việc góp vốn là được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cho bên thứ 3. Việc này sẽ dẫn đến mâu thuẫn hoặc xung đột lợi ích của bên góp vốn và bên nhận góp vốn trong trường hợp bên thứ 3 không muốn tiếp tục duy trì việc góp vốn này nữa vì lúc này ý chí của bên góp vốn đã thay đổi từ chủ thể này sang chủ thể khác. Sẽ rất khó khăn cho bên nhận góp vốn khi bên thứ 3 quyết định rút vốn trước hạn. Không thống nhất sử dụng thuật ngữ “ góp vốn bằng quyền sử dụng đất” hay “ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” . Luật doanh nghiệp 2014: khoản 13 điều 3 định nghĩa “ góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp them vốn để thành lập doanh nghiệp đã được thành lập” Luật đất đai 2013 quy đinh về góp vốn bằng quyền sử dụng đất Bộ luật dân sự 2005 quyu định về loại hình góp vốn này có tên là “ hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” Có thể thấy cách sử dụng thuật ngữ khác nhau của các văn bản luật đã gây ra nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng, gây khó khăn cho những nhà nghiên cứu pháp lí. 2. Đề xuất khắc phục - Pháp luật về góp vốn bằng QSDĐ được xây dựng phù hợp với nền kinh tế thị trường: hoạt động góp vốn nằm trong các quy luật cung cầu của thị trường thì phải tuân theo các quy tắc và sự điều tiết của thị trường. Trong hoàn cảnh kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự điều tiết của Nhà nước thì pháp luật cần quy định rõ ràng, cụ thể phạm vi và mức độ điều tiết, can thiệp của Nhà nước đến đâu để có thể quản lí và khuyến khích hình thức này phát triển, tránh tác động hành chính quá sâu vào quan hệ góp vốnmột quan hệ dân sự- thương mại làm bóp méo bản chất của hoạt động này khiến cho quan hệ góp vốn lệch lạc không theo đúng mục đích ban đầu của nó. - Pháp luật về góp vốn quyền sử dụng đất phải có năng lực thực thi trên thực tế. Đây là tiêu chỉ bắt buộc đặt ra khi xây dựng bất kì một văn bản hay quy định pháp luật nào. Tuy nhiên, với công tác xây dựng pháp luật Việt Nam thì tiêu chí này chưa được coi trọng đúng mức khiến cho các quy định ban hành không có khả năng thi hành hoặc hiệu lực thi hành không cao. - Pháp luật về góp vốn quyền sử dụng đất phải đảm bào tính thống nhất, công khai, minh bạch. - Phải đảm bảo tính thống nhất giữa luật đất đai và pháp luật có liên quan. Vì các quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một chế định trong pháp luật đất đai thuộc hệ thống trong các quy định của pháp luật Việt Nam. Hơn nữa, quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải chịu sự điều đỉnh của nhiều văn bản luật khác nhau. Do đó, sự thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật liên quan là yêu cầu hết sức cần thiết trong công tác xây dựng luật. - Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất đảm bảo quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. C. KẾT LUẬN Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra ở bất kì một hình thái kinh tế- xã hội nào. Tranh chấp đất đai sẽ để lại những hậu quả xấu về mặt chính trị, kinh tế- xã hội nếu không được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứt điểm. Với nhận thức này thì việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế những tranh chấp về đất đai có ý nghĩa quan trọng góp phần vào việc ổn định xã hội. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: 1. Giáo trình Luật đất đai- Trường đại học luật Hà Nội- NXB. Tư pháp; 2. Luật đất đai 2013; 3. Giáo trình Luật đất đai – Trường đại học luật thành phố Hồ Chí Minh – NXB. Hồng Đức.