Tài liệu ứng dụng gis xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn chũ huyện lục ngạn tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------- NGUYỄN THỊ THANH NGA Tên đề tài: ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CHŨ, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Qu¶n lý Tµi nguyªn Khóa học : 2011 - 2015 Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------------- NGUYỄN THỊ THANH NGA Tên đề tài: ỨNG DỤNG GIS XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TẠI THỊ TRẤN CHŨ, HUYỆN LỤC NGẠN, TỈNH BẮC GIANG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Qu¶n lý ®Êt ®ai Khoa : Qu¶n lý Tµi nguyªn Khóa học : 2011 - 2015 Gi¸o viªn hƣíng dÉn: Th.S Trƣơng Thành Nam Khoa Quản lý Tài nguyên - Trƣêng §H N«ng L©m Th¸i Nguyªn Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học đƣợc trong nhà trƣờng. Đƣợc sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trƣờng, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang”. Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp, bản báo cáo tốt nghiệp của em đã hoàn thành. Vậy em xin chân thành bày tỏ lòng biết ơn tới các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giảng dạy và đào tạo hƣớng dẫn chúng em. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo Th.S Trƣơng Thành Nam ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em cũng nhƣ sự chỉ bảo giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ địa chính Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng huyện Lục Ngạn đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này. Do trình độ còn hạn chế, thời gian có hạn và bƣớc đầu làm quen với thực tế cũng nhƣ phƣơng pháp nghiên cứu nên luận văn của em vẫn còn nhiều thiếu sót. Em rất mong đƣợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để khóa luận tốt nghiệp hoàn chỉnh và sâu sắc hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày...tháng 05 năm 2015 Sinh viên Nguyễn Thị Thanh Nga ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Chũ năm 2013 .............................. 25 Bảng 4.2: Thông tin qui định giá các loại đất năm 2014 của UBND tỉnh Bắc Giang ............................................................................................................... 26 Bảng 4.3: Thông tin giá đất tại các trục đƣờng thị trấn Chũ........................... 27 Bảng 4.4: Bảng giá đất 1m2 theo giá thị trƣờng .............................................. 30 Bảng 4.5: Mô hình cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Chũ ..................................... 34 Bảng 4.6: Thông tin giá đất ............................................................................. 34 Bảng 4.7: Thông tin các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất .................................... 37 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Các nhóm nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất......................................... 8 Hình 2.2: Các thành phần của GIS .................................................................... 9 Hình 3.1: Các bƣớc xây dựng chƣơng trình quản lý giá đất ........................... 19 Hình 4.1: Cửa sổ Specify Data ........................................................................ 32 Hình 4.2: Bản đồ địa chính thị trấn Chũ trong MapInfo ................................. 33 Hình 4.3: Cửa sổ khai báo các trƣờng thuộc tính cơ sở dữ liệu đất ................ 35 Hình 4.4: Bảng thuộc tính thông tin thửa đất .................................................. 36 Hình 4.5: Bảng thuộc tính thông tin các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ........... 38 Hình 4.6: Trƣờng dùng để liên kết ảnh ........................................................... 39 Hình 4.7.Cửa sổ Layer Control ....................................................................... 39 Hình 4.8: Cửa sổ HotLink Options ................................................................. 40 Hình 4.9: Các định dạng của file ảnh .............................................................. 41 Hình 4.10: Báo lỗi khi xem ảnh ...................................................................... 41 Hình 4.11: Hình ảnh đƣợc HotLink ................................................................ 42 Hình 4.12: Thao tác tim ̀ kiếm thồng tin của phần mềm Mapinfo ................... 43 Hình 4.13: Tìm kiếm thông tin theo giá đất thị trƣờng ................................... 43 Hình 4.14: Kế t quả tim ̀ kiế m thông tin trong trƣờng dữ liệu tạo .................... 44 Hình 4.15: Biểu đồ so sánh giá NN và giá TT ................................................ 45 Hình 4.16: Công cụ tô màu Create thematic Map .......................................... 46 Hình 4.17: Bảng chọn màu.............................................................................. 46 Hình 4.18: Bản đồ chuyên đề giá đất thị trấn Chũ - huyện Lục Ngạn- tỉnh Bắc Giang năm 2014 .............................................................................................. 47 iv MỤC LỤC Phần 1: MỞ ĐẦU.............................................................................................. 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ......................................................................... 2 1.3. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2 1.4. Ý nghĩa đề tài ............................................................................................. 3 Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................... 4 2.1.1. Các khái niệm .......................................................................................... 4 2.1.2. Nguyên tắc xác định giá đất .................................................................... 5 2.1.3. Phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ........................ 6 2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất ............................................................ 8 2.3. Tổ ng quan về hệ thống thông tin địa lý ..................................................... 8 2.3.1. Khái niệm về GIS .................................................................................... 8 2.3.2. Các thành phần của GIS .......................................................................... 9 2.3.3. Các khả năng của GIS ........................................................................... 12 2.3.4. Phƣơng pháp GIS .................................................................................. 13 2.4. Tình hình nghiên cứu GIS trên thế giới và trong nƣớc ............................ 14 2.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ........................................................ 14 2.4.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc.......................................................... 15 2.4.3. Tầm quan trọng của GIS trong lĩnh vực quản lý đất đai....................... 15 2.4.4. Giới thiệu về MapInfo ........................................................................... 16 Phần 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 18 3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 18 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 18 3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 18 3.2.2. Thời gian tiến hành ............................................................................... 18 v 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18 3.3.1. Điều tra chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội ........................ 18 3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu.......................................................................... 19 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 21 4.1. Điều tra chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội ........................... 21 4.3.2. Chuyển đổi bản đồ ................................................................................ 32 4.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ........................................................ 33 4.3.4. Ứng dụng quản lý và cung cấp thông tin giá đất .................................. 38 4.3.5. Xây dựng bản đồ chuyên đề .................................................................. 45 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................ 48 5.1. Kết luận .................................................................................................... 48 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 49 I. Tài liệu tiếng Việt ........................................................................................ 49 II. Tài liệu tiếng Anh ....................................................................................... 50 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đối với bất kỳ quốc gia nào thì đất đai là tài sản vô cùng quý giá, nguồn tƣ liệu chính của sản xuất đầu vào. Do đó đất đai là vấn đề đƣợc quan tâm hàng đầu. Ở nƣớc ta cũng vậy, điều này đã đƣợc khẳng định: “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng” (Luật đất đai, 2003). Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phƣơng và mỗi cá nhân. Giá đất và việc giải quyết các vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá đất là thƣớc đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trƣờng bất động sản ra quyết định nhanh chóng thúc đẩy và phát triển thị trƣờng bất động sản, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nƣớc nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị trƣờng bất động sản. Đất nƣớc ngày càng phát triển, dân số ngày càng đông, nhu cầu về nhà ở và các dịch vụ ngày càng cao kéo theo nhu cầu sử dụng đất tăng. Tuy nhiên, diện tích đất không thay đổi. Vì vậy giá đất ngày càng tăng và là mối quan tâm của mọi ngƣời cũng nhƣ của các nhà quản lý đất đai. Hiện tại giá đất của các tuyến đƣờng hàng năm do nhà nƣớc đƣa ra đƣợc quản lý ở dạng giấy và dạng số tuy nhiên ở dạng dữ liệu thô, còn dữ liệu không gian về các tuyến đƣờng đó lại đƣợc lƣu trữ riêng. Việc dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính đƣợc lƣu trữ riêng biệt nhƣ vậy đã gây khó khăn cho quá trình thu thập, cập nhật và quản lý giá đất một cách hệ thống. 2 Trong nhiều năm gần đây, hệ thống thông tin địa lí (GIS) đã hội nhập v à đƣợc ứng dụng rộng rãi trong các ngành các cấp khác nhau.Công nghệ GIS là một công cụ mạnh mẽ trong quản lý, thành lập bản đồ vùng thích nghi đất đai, các công cụ xử lý, xuất nhập, lƣu trữ, phân tích cơ sở dữ liệu về đất đai. Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai sẽ làm tiền đề xây dựng cơ sở dữ liệu giá, thông tin về thửa đất tạo ra hệ thống thông tin BĐS hiện đại và thống nhất trên toàn quốc. Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn và tầm quan trọng của việc quản lý giá đất bằng công nghệ thông tin. Chính vì lẽ đó, đƣợc sự nhất trí của nhà trƣờng, Khoa Quản Lý Tài Nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên dƣới sự hƣớng dẫn trực tiếp của thầy giáo ThS.Trƣơng Thành Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài - Xây dựng CSDL không gian và thuộc tính phục vụ công tác quản lý thông tin giá đất cho khu vực thị trấn Chũ, huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang. - Đánh giá các tác nhân ảnh hƣởng tới sự biến động giá đất. - Quản lý thông tin chi tiết về thửa đất. - Xây dựng các bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn thị trấn Chũ để phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của các cán bộ quản lý đất đai và công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa bàn thị trấn Chũ. 1.3. Mục tiêu nghiên cứu - Nắm vững quy trình liên kế t cơ sở dữ liệu giá đất - Nguồn dữ liệu đƣợc xây dựng để quản lý và cập nhật giá đất phải có tính chính xác, thuận lợi cho việc lƣu trữ và sử dụng. - Quy trình thực hiên đảm bảo tính chính xác và khoa học. 3 1.4. Ý nghĩa đề tài 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Giúp sinh viên củng cố kiến thức đã đƣợc học trong trƣờng. Có cơ hội hoàn thiện các kỹ năng tìm hiểu, đánh giá tài liệu, kỹ năng thu thập thông tin, phân tích số liệu, trình bày báo cáo khoa học hoàn chỉnh. 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Ứng dụng GIS trong thực tế nói chung và trong lĩnh vực đất đai nói riêng sẽ giúp công tác quản lý đất đai đƣợc thực hiện một cách nhanh và hiệu quả, giúp sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất. Giúp thị trƣờng BĐS phát triển mạnh mẽ hơn. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học 2.1.1. Các khái niệm 2.1.1.1. Giá đất Theo điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá của đất tùy theo giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy vào chiến lƣợc phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế của xã hội và ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ tùy thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành (Lê Thị Phƣơng 2010). Thông thƣờng thì giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây: + Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003. + Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. + Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2.1.1.2. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản * Khái niệm: Theo điều 181 Bộ luật dân sự đã xác định khái niệm bất động sản nhƣ sau: Bất động sản: là các tài sản không di dời đƣợc bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản do pháp luật quy định. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải đƣợc đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nƣớc có 5 thẩm quyền. Thị trƣờng nhà đất là một phần của thị trƣờng bất động sản, vì vậy nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trƣờng bất động sản. Trong các văn bản pháp luật của nhà nƣớc Việt Nam đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý và nhà nƣớc giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng lâu dài”. Các tổ chức nhà nƣớc và cá nhân đƣợc nhà nƣớc giao cho sử dụng dựa trên các quyền quy định cơ bản sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhƣợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nƣớc ta thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trƣờng nhà đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. * Vai trò của thị trƣờng bất động sản Theo Lê Quang Trí (2001): - Thị trƣờng nhà đất là một trong những yếu tố quan trọng đánh giá sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc. - Thị trƣờng nhà đất là cầu nối giữa sản xuất với tiêu dùng, xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. - Thị trƣờng nhà đất thúc đẩy khoa học kỹ thuật, công nghệ, nâng cao chất lƣợng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. - Thị trƣờng nhà đất góp phần đổi mới, thúc đẩy công tác quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các dịch vụ khác. Thị trƣờng nhà đất góp phần tăng cƣờng quan hệ hợp pháp, nâng cao trình độ xã hội trong sản xuất kinh doanh. 2.1.2. Nguyên tắc xác định giá đất Theo luật đất đai 2003 xác định giá đất dựa theo các nguyên tắc. Theo quy định tại khoản 1 điều 56 luật đất đai thì giá đất đƣợc xác định theo các nguyên tắc sau: 6 - Sát giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá nhƣ nhau. - Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ƣơng, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá nhƣ nhau. - Chính phủ quy định phƣơng phải xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc sử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực phố thuộc trung ƣơng. 2.1.3. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo quy định của Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta căn cứ vào Quyết định số 703/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Giang ban hành ngày 26 tháng 12 năm 2013 về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang. Giá đất đƣợc xác định tuỳ thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể nhƣ sau: * Giá đất nông nghiệp: - Giá đất quy định trong bảng giá đƣợc áp dụng theo đơn vị hành chính cấp tỉnh. * Giá đất phi nông nghiệp: A. Phân vị trí đối với đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị và ven trục đƣờng giao thông (Bảng giá số 5 và 6): * Căn cứ xác định vị trí: 7 Việc xác định vị trí của từng lô đất, thửa đất căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đƣờng giao thông chính và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đoạn đƣờng phố, quy định cụ thể nhƣ sau: - Vị trí 1: Áp dụng đối với đất nằm ở mặt tiền của các đƣờng phố, các trục đƣờng giao thông chính, có mức sinh lợi cao nhất và có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; - Vị trí 2: Áp dụng đối với thửa đất nằm ở các làn đƣờng phụ của các đƣờng phố chính; các ngõ, hẻm của đƣờng phố, mà mặt cắt ngõ có chiều rộng từ năm mét trở lên ( 5) và có chiều sâu ngõ dƣới 200 mét (tính từ chỉ giới xây dựng sát mép vỉa hè đƣờng chính đến đầu thửa đất < 200m), có mức sinh lợi và có điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn vị trí 1; - Vị trí 3: Đất có vị trí nằm ở các ngõ, hẻm của đƣờng phố, mà mặt cắt ngõ có chiều rộng từ năm mét trở lên ( 5) và có chiều sâu ngõ từ 200 mét trở lên (tính từ chỉ giới xây dựng sát mép vỉa hè đƣờng chính đến đầu thửa đất  200m) hoặc đất có vị trí nằm sát cạnh các ngõ hẻm (ngách) mà mặt cắt ngõ có chiều rộng từ ba mét ( 3) đến dƣới năm mét (< 5) và có chiều sâu ngõ hẻm tính từ đầu ngõ hẻm đến đầu thửa đất dƣới 100 mét (< 100). - Vị trí 4: Áp dụng đối với đất nằm trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm không thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác, có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi; - Trƣờng hợp thửa đất bám từ hai mặt đƣờng trở lên thì xác định theo hƣớng chính của thửa đất phù hợp với quy hoạch chi tiết khu dân cƣ hoặc mặt đƣờng có mức giá cao nhất. - Các thửa đất ở vị trí 2, 3, 4 nhƣ đã nêu ở trên có ngõ thông với nhiều đƣờng phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo đƣờng phố có khoảng cách 8 gần nhất, nếu khoảng cách đến các đƣờng phố bằng nhau thì áp dụng theo đƣờng phố có mức giá cao nhất. - Các thửa đất có một phần diện tích khuất lấp bởi thửa đất khác (trên 30%) thì diện tích khuất lấp đƣợc tính bằng giá đất của vị trí thấp hơn liền kề trong cùng thửa đất. B.Phân vị trí đối với các thửa đất ở có chiều sâu lớn tại các đô thị và ven các trục đƣờng giao thông: - Vị trí 1: Tính từ mặt đƣờng (Chỉ giới giao đất) vào sâu đến 20m; - Vị trí 2: Tính từ trên 20m vào sâu đến 40m; - Vị trí 3: Tính từ trên 40m vào sâu đến 60m; - Vị trí 4: Phần diện tích còn lại của thửa đất. 2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất Giá đất chịu ảnh hƣởng bởi 6 nhóm nhân tố bao gồm: Nhân tố nhân khẩu Nhân tố xã hội Nhân tố kinh tế Yếu tố ảnh hƣởng Nhân tố khu vực Nhân tố quốc tế Nhân tố cá biệt Hình 2.1: Các nhóm nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất 2.3. Tổ ng quan về hệ thống thông tin địa lý 2.3.1. Khái niệm về GIS Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học có những định nghĩa khác nhau về GIS: - GIS là một hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những đối tƣợng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian 9 đƣợc biểu diễn nhƣ những điểm, đƣờng, vùng phục vụ cho những hỏi đáp và phân tích đặc biệt (Dueker,1979). - GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính đƣợc sử dụng bởi con ngƣời vào mục đích lƣu trữ, quản lý và xử lý các số liệu thuộc địa lý hoặc không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau (Võ Quang Minh, 2005). Sơ đồ khái niệm về một hệ thống thông tin địa lý được thể hiện như sau: Ngƣời sử dụng GIS Phần mềm + cơ sở dữ liệu Thế giới thực T 2.3.2. Các thành phần của GIS Hệ thống GIS có 5 thành phần chính bao gồm: phần cứng, phần mềm, dữ liệu, ứng dụng và con ngƣời. Năm thành phần này phải cân bằng, hoàn chỉnh để GIS hoạt động có hiệu quả. Hình 2.2: Các thành phần của GIS 10 2.3.2.1. Phần cứng (Hardware) Phần cứng của hệ thống thông tin địa lí bao gồm các hợp phần sau: Hệ thống máy tính: Màn hình, chuột điều khiển, main, bàn phím, đồ đọc đĩa, ổ cứng,….. Hệ thống mạng (LAN, WAN, Internet) Các thiết bị ngoại vi: Máy quét, máy in, bàn số hóa, GPS… 2.3.2.2. Phần mềm (Software) Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính thực hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là một hoặc tổ hợp phần mềm máy tính. Phần mềm đƣợc sử dụng trong Hệ thống thông tin địa lí (GIS) bao gồm các tính năng sau: - Nhập và kiểm tra dữ liệu - Lƣu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu - Xuất dữ liệu - Biến đổi dữ liệu - Tƣơng tác với ngƣời dùng Phần mềm GIS đƣợc phân ra hai nhóm: phần mềm thƣơng mại và phần mềm nguồn mở. Các phần mềm sử dụng phổ biến trong GIS: MapInfo, ArcGI S, Grass GIS, ArcVIEW, Quantum GIS.... 2.3.2.3. Con người Con ngƣời trong thành phần GIS gồm ba nhóm ngƣời: - Nhà phân tích toán thực tế: nhóm ngƣời này có nhiệm vụ tìm hiểu, phân tích tìm ra các bài toán thực tế giải quyết các vấn đề trong quản lý thông tin địa lý, nhóm này chiếm số lƣợng rất ít. - Nhóm chuyên viên kỹ thuật, quản trị hệ thống GIS: thực hiện chức năng chủ yếu về kỹ thuật trong hệ thống. 11 - Nhóm ngƣời sử dụng GIS phục vụ các tác nghiệp hằng ngày, chiếm số lƣợng nhiều trong thành phần này. 2.3.2.4. Số liệu, dữ liệu địa lí Số liệu đƣợc sử dụng trong GIS không chỉ là số liệu địa lý nói riêng mà còn phải đƣợc thiết kế trong một cơ sở dữ liệu. Những thông tin địa lý sẽ bao gồm vị trí địa lý, thuộc tính của thông tin, mối quan hệ không gian của các thông tin và thời gian. Có hai dạng số liệu đƣợc sử dụng trong kỹ thuật GIS: - Cơ sở dữ liệu không gian: Là những mô tả hình ảnh bản đồ đƣợc số hóa theo một khuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu đƣợc. Hệ thống thông tin địa lý dùng cơ sở dữ liệu này để xuất ra các thiết bị ngoại vi khác nhƣ máy in, máy vẽ. Có 2 loại số liệu đó là số liệu Vector và số liệu Raster. + Số liệu Vector: Đƣợc trình bày dƣới dạng điểm, đƣờng và diện tích, mỗi dạng có liên quan đến một số liệu thuộc tính đƣợc lƣu trữ trong cơ sở dữ liệu. + Số liệu Raster: Đƣợc trình bày dƣới dạng lƣới ô vuông hay ô chữ nhật đều nhau, giá trị đƣợc ấn định cho mỗi ô sẽ đƣợc chỉ định giá trị của thuộc tính, số liệu của ảnh vệ tinh và số liệu bản đồ đƣợc quét là số liệu Raster. - Cơ sở dữ liệu thuộc tính: Là những thông tin về tính chất, đặc điểm và các yếu tố nhận biết của đối tƣợng địa lý, bao gồm các biểu mẫu, các diễn giải về những đặc tính khối lƣợng hay bản chất của các mối liên quan những thông tin bản đồ với vị trí đích thực của nó. Các thông tin thuộc tính đƣợc lƣu trữ, quản lý và trình bày trong hệ thống thông tin dƣới dạng số, các ký tự, kí hiệu hay biểu thức logic để mô tả các thuộc tính thuộc về các thông tin địa lý. 12 2.3.2.5. Chính sách và quản lý Đây là hợp phần đóng vai trò rất quan trọng đảm bảo khả năng hoạt động của hệ thống. Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải đƣợc đặt trong một khung tổ chức phù hợp và có những hƣớng dẫn cần thiết để quản lý, thu thập, lƣu trữ và phân tích số liệu, đồng thời có khả năng phát triển hệ thống GIS theo yêu cầu. Hệ thống GIS phải đƣợc điều hành bởi một hệ thống quản lý, bộ phận này phải đƣợc bổ nhiệm để tổ chức hoạt động của hệ thống một cách có hiệu quả phục vụ nhu cầu ngƣời sử dụng thông tin. 2.3.3. Các khả năng của GIS Theo Võ Quang Minh (2005), GIS có các khả năng sau: 2.3.3.1. Khả năng chồng lấp các bản đồ Việc chồng lấp các bản đồ trong kỹ thuật GIS là một khả năng ƣu việt của GIS trong việc phân tích các số liệu thuộc không gian, để có thể xây dựng thành một bản đồ mới mang các đặc tính hoàn toàn khác với bản đồ trƣớc đây. Dựa vào kỹ thuật chồng lấp các bản đồ mà ta có các phƣơng pháp sau: cộng, trừ, nhân, chia, tính trung bình, hàm số mũ, che, tổ hợp. 2.3.3.2. Khả năng phân loại thuộc tính Một trong những điểm nổi bật trong tất cả các chƣơng trình GIS trong việc phân tích các thuộc tính số liệu thuộc về không gian là khả năng của nó để phân loại các thuộc tính nổi bật của bản đồ. Nó là một quá trình nhằm chỉ ra một nhóm thuộc tính thuộc về một cấp nhóm nào đó. Một lớp bản đồ mới đƣợc tạo ra mang một giá trị mới mà nó đƣợc tạo thành dựa vào bản đồ trƣớc đây. Việc phân loại bản đồ rất quan trọng vì nó cho ra các mẫu khác nhau. Một trong những điểm quan trọng trong GIS là giúp để nhận biết đƣợc các mẫu đó. Đó là những vùng thích nghi cho việc phát triển đô thị hoặc nông nghiệp mà hầu hết đƣợc chuyển sang phát triển dân cƣ. Việc phân loại bản đồ có thể đƣợc thực hiện trên một hoặc nhiều bản đồ. 13 2.3.3.3. Khả năng phân tích * Tìm kiếm Nếu dữ liệu đƣợc mã hóa trong hệ vector sử dụng cấu trúc lớp hoặc lớp phủ, thì dữ liệu đƣợc nhóm lại với nhau sao cho có thể tìm kiếm một lớp nào đó một cách dễ dàng. Trong GIS phƣơng pháp này khó khăn vì khi mỗi một thành phần có nhiều thuộc tính. Một hệ lớp đơn giản yêu cầu dữ liệu đối với mỗi lớp phải đƣợc phân lớp trƣớc khi đƣa vào. *Vùng đệm Là một vùng trong đó đƣờng biên bên trong gọi là lõi còn đƣờng biên bên ngoài gọi là vùng đệm. Vùng đệm sử dụng nhiều thao tác phân tích và mô hình hóa không gian. * Nội suy Trong tình huống thông tin cho ít điểm, đƣờng hay vùng lựa chọn thì nội suy hay ngoại suy phải đƣợc sử dụng để có nhiều thông tin hơn. Nghĩa là phải giải đoán giá trị hay tập giá trị mới, phần này mô tả nội suy hƣớng điểm, có nghĩa một hay nhiều điểm trong không gian đƣợc sử dụng để phát sinh giá trị mới cho giá trị khác nơi không đo giá trị trực tiếp đƣợc. Trong thực tế nội suy đƣợc áp dụng cho mô hình hóa bề mặt khi cần phải giải đoán các giá trị mới cho bề mặt hai chiều trên cơ sở độ cao láng giềng. 2.3.3.4. Tính diện tích Phƣơng pháp thủ công: - Đếm ô - Cân trọng lƣợng - Đo thƣớc tỷ lệ 2.3.4. Phương pháp GIS - Dữ liệu vector: chia nhỏ bản đồ dƣới dạng đa giác