Tài liệu ứng dụng gis trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại xã tân hương huyện phổ yên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- PHẠM THỊ HUYỀN CHANG TÊN ĐỀ TÀI: "ỨNG DỤNG GIS TRONG XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TẠI XÃ TÂN HƢƠNG - HUYỆN PHỔ YÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN" KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học : Chính quy : Quản lý đất đai : Quản lý tài nguyên : 2011 - 2015 Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- PHẠM THỊ HUYỀN CHANG TÊN ĐỀ TÀI: "ỨNG DỤNG GIS TRONG XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT TẠI XÃ TÂN HƢƠNG - HUYỆN PHỔ YÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN" KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K43 - QLDĐ N01 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hƣớng dẫn : Th.S Hà Anh Tuấn Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên em xin cảm ơn các thầy cô trƣờng Đại học Nông Lâm, các thầy cô khoa Quản lý Tài nguyên đã giảng dạy, truyền đạt cho em những kiến thức hữu ích cũng nhƣ những kinh nghiệm quý báu trong suốt 4 năm học qua. Đƣợc sự phân công của Ban Giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên và Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài “Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại xã Tân Hương - huyện Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên”. Để hoàn thành khóa luận trong suốt quá trình thực tập, em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ rất lớn của các thầy cô và anh chị nơi thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Đại học Thái Nguyên và Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên và các thầy cô giáo bộ môn, đặc biệt là Thầy giáo - ThS. Hà Anh Tuấn ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành khóa luận này. Mặc dù đã cố gắng rất nhiều nhƣng khóa luận của em không thể tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận đƣợc những ý kiến chỉ bảo, đóng góp của các thầy cô giáo, bạn bè để khóa luận tốt nghiệp của em đƣợc hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên,ngày tháng năm Sinh viên Phạm Thị Huyền Chang ii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Mô hình CSDL giá đất tại xã Tân Hƣơng - huyện Phổ Yên ........... 35 Bảng 4.2: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ CSDL bản đồ .......................... 35 Bảng 4.3: Bảng cấu trúc CSDL thuộc tính của bộ CSDL giá đất .................... 40 iii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1: Sơ đồ quy trình xây dựng CSDL giá đất xã Tân Hƣơng ................. 32 Hình 4.2: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất xã Tân Hƣơng 2013 ........................ 36 Hình 4.3: Cơ sở dữ liệu không gian hoàn thiện hệ thống giao thông .............. 38 Hình 4.4: CSDL bản đồ đảm bảo khả năng truy nhập dữ liệu ......................... 39 Hình 4.5: Quá trình tạo bảng thuộc tính cơ sở dữ liệu..................................... 40 Hình 4.6: Bảng cơ sở dữ liệu dữ liệu thuộc tính về giá đất tại địa bàn ............ 41 Hình 4.7: Cửa sổ HotLink Options (trƣớc và sau khi thao tác) ....................... 42 Hình 4.8: Trƣờng LIEN_KET sau khi đánh đƣờng link .................................. 43 Hình 4.9: Kết quả tìm kiếm thông tin hình ảnh Minh họa trên bộ CSDL giá đất xã Tân Hƣơng ............................................................................................. 43 Hình 4.10: Bản đồ chuyên đề biến đông giá đất giai đoạn 2010 - 2019 .......... 44 Hình 4.11: Thao tác tim ̀ kiếm thồng tin của phần mềm Mapinfo .................... 45 Hình 4.12: Kết quả tìm kiếm ............................................................................ 46 Hình 4.13: Hô ̣p thoa ̣i câ ̣p nhâ ̣t giá tƣ̀ng thƣ̉a đấ t ............................................. 46 Hình 4.14: Bảng hội thoại cập nhật giá cho nhiều thửa ................................... 46 Hình 4.15: Công cụ xem thông tin thửa đất ..................................................... 47 Hình 4.16: Kết quả của quá trình xuất dữ liệu ................................................. 48 Hình 4.17: Bản đồ chuyên đề thể hiện vị trí .................................................... 49 Hình 4.18: Bản đồ chuyên đề giá đất năm 2010, xã Tân Hƣơng ..................... 49 iv DANH MỤC CÁC TƢ̀ VIẾT TẮT BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trƣờng CNTT : Công nghệ thông tin CP : Chính phủ CS : Cộng sự CSDL : Cơ sở dữ liệu GIS : Hệ thống thông tin địa lý HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ : Nghị định NXB : Nhà xuất bản QĐ : Quyết định UBND : Ủy ban nhân dân TP : Thành phố TT : Thông tƣ v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... i DANH MỤC BẢNG ..........................................................................................ii DANH MỤC HÌNH ......................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TƢ̀ VIẾT TẮT...................................................................iv MỤC LỤC .......................................................................................................... v PHẦN 1: MỞ ĐẦU........................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề.................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................... 2 1.3. Yêu cầu đề tài .............................................................................................. 2 1.4. Ý nghĩa đề tài .............................................................................................. 2 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................ 3 2.1. Các văn bản thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ............................... 3 2.2. Các khái niệm có liên quan ......................................................................... 3 2.2.1. Tổng quan về giá đất ................................................................................ 3 2.2.2. Tổng quan về GIS .................................................................................. 15 2.3. Các phần mềm tin học đƣợc sử dụng để xây dựng CSDL giá đất ............ 20 2.3.1. Phần mềm Microstation Geographics .................................................... 20 2.3.2. Phần mềm Mapinfo ................................................................................ 21 2.4. Tình hình nghiên cứu GIS trong và ngoài nƣớc ....................................... 23 2.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ......................................................... 23 2.4.2 Tình hình nghiên cứu trong nƣớc ............................................................ 24 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................ 26 3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 26 3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................. 26 vi 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 26 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................. 26 3.2.1. Địa điểm nghiên cứu .............................................................................. 26 3.2.2. Thời gian tiến hành ................................................................................ 26 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 26 3.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn xã Tân Hƣơng ................................................................................................... 26 3.3.2. Quy trình xây dựng CSDL giá đất xã Tân Hƣơng - huyện Phổ Yên ..... 26 3.3.3. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng CSDL giá đất ........................ 26 3.3.4. Ứng dụng của CSDL trong quản lý và cung cấp thông tin giá đất ........ 26 3.3.5. Đánh giá một số thuận lợi, khó khăn và giải pháp ................................. 26 3.4. Phƣơng pháp và vật liệu nghiên cứu ......................................................... 26 3.4.1. Phƣơng pháp xây dựng CDSL giá đất ................................................... 26 3.4.2. Phƣơng pháp điều tra thực địa ............................................................... 26 3.4.3. Phƣơng tiện nghiên cứu ......................................................................... 27 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 28 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Tân Hƣơng .................................. 28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 29 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội........................... 30 4.1.4. Thực trạng công tác quản lí đất đai ........................................................ 31 4.2. Quy trình xây dựng CSDL giá đất tại xã Tân Hƣơng - huyện Phổ Yên ... 32 4.3. Xây dựng CSDL giá đất xã Tân Hƣơng.................................................... 33 4.3.1. Thu thập nội dung thông tin dữ liệu ....................................................... 33 4.3.2. Phân tích nội dung dữ liệu ..................................................................... 34 4.3.3. Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu............................................................... 34 4.3.4. Xây dựng danh mục (data catalog) ........................................................ 35 vii 4.3.5. Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu ........................................................... 36 4.3.6. Nhập dữ liệu ........................................................................................... 37 4.3.7. Biên tập dữ liệu ...................................................................................... 37 4.3.8. Kiểm tra sản phẩm ................................................................................. 37 4.4. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng CSDL giá đất ........................... 37 4.4.1. Xây dựng CSDL không gian .................................................................. 37 4.4.2. Đánh giá chất lƣợng bản đồ ................................................................... 38 4.4.3. Xây dựng CSDL thuộc tính.................................................................... 39 4.4.4. Xây dựng dữ liệu hình minh họa vị trí trong Mapinfo .......................... 41 4.5. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng biểu đồ diễn biến giá đất ......... 43 4.6. Ứng dụng của CSDL trong quản lý và cung cấp thông tin giá đất ........... 45 4.6.1. Tìm kiếm thông tin ................................................................................. 45 4.6.2. Cập nhật thông tin giá đất ...................................................................... 46 4.6.3. Xem thông tin thƣ̉a đấ t ........................................................................... 46 4.6.4. Xuấ t dƣ̃ liê ̣u ............................................................................................ 47 4.6.5. Xây dựng các bản đồ chuyên đề ............................................................ 48 4.7. Một số thuận lợi, khó khăn và giải pháp ................................................... 50 4.7.1. Thuận lợi ................................................................................................ 50 4.7.2. Khó khăn ................................................................................................ 50 4.7.3. Giải pháp ................................................................................................ 50 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHI ........................................................... 51 ̣ 5.1. Kết luận ..................................................................................................... 51 5.2. Đề nghị ...................................................................................................... 52 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong những năm gần đây với cơ chế thị trƣờng ở nƣớc ta, Luật Đất đai ra đời kèm theo các Thông tƣ và các Quyết định khác trong đó liên quan nhiều nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp cho việc giải quyết những vấn đề khó khăn về mặt sử dụng đất đai. Chính vì vậy thị trƣờng đất đai trong nƣớc ngày càng phát triển. Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà sự hiểu biết chúng ta với thị trƣờng này còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất luôn đƣợc nâng cao và ngày càng nóng lên. Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trƣờng đất đai. Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng thành công giá đất sẽ giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị trƣờng đất đai dễ dàng hơn và thuận tiện hơn. Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học công nghệ thì Hệ thống thông tin địa lý GIS (Geographic Information System) ngày càng đƣợc phát triển và tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất đai sẽ làm tiền đề cho việc quản lý giá đất giúp bình ổn thị trƣờng đất đai. Vì vậy, việc xây dựng một đề tài nhiên cứu về việc ứng dụng GIS vào việc quản lý giá đất là vô cùng cần thiết. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và đƣợc sự nhất trí của nhà trƣờng, Khoa Quản lý Tài nguyên, trƣờng Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn trực tiếp của thầy giáo: Ths. Hà Anh Tuấn, em đã tiến hành 2 nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại xã Tân Hương - huyện Phổ Yên - tỉnh Thái Nguyên”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu; Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại địa bàn xã Tân Hƣơng; Ứng dụng của CSDL trong quản lý và cung cấp các thông tin giá đất; Đánh giá một số thuận lợi, khó khăn và giải pháp. 1.3. Yêu cầu đề tài Nắm vững quy trình xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu giá đất; Quá trình ứng dụng quản lý giá đất phải đảm bảo đầy đủ , tính chính xác cao, thuận lợi trong việc lƣu trữ và sử dụng; Quy trình thực hiện đảm bảo tính khoa học và chính xác. 1.4. Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học + Đây là cơ hội cho sinh viên vận dụng những kiến thức đã học và những hiểu biết của mình vào thực tiễn, đồng thời cũng có cơ hội nâng cao sự hiểu biết về thị trƣờng đất ở trên địa bàn xã Tân Hƣơng. + Nâng cao kỹ năng sử dụng và tích hợp các phần mềm tin học ứng dụng. - Ý nghĩa thực tiễn + Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại điạ bàn xã, căn cứ để thu các khoản tiền theo quy định của nhà nƣớc liên quan đến giá đất. + Quy trình thực hiện có thể áp dụng để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữ liệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối tƣợng khác nhau. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Các văn bản thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất - Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/CH13) đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; - Luật Công nghệ thông tin (Luật 67/2006/QH11) đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29/06/2006, có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; - Quyết định số 179/2004/QĐ-TT ngày 06/10/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt Chiến lƣợc ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin Tài nguyên và Môi trƣờng đến năm 2015 và định hƣớng đến năm 2020; - Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT, ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; - Thông tƣ 07/2009/TT-BTNMT ngày 10/07/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 102/2008/NĐ-CP ngày 15/09/2008 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc thu thập, quản lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trƣờng; - Công văn số 106/BTNMT-CNTT ngày 12/01/2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc thông báo kết quả thẩm định các phần mềm xây dựng khai thác cơ sở dữ liệu đất đai. 2.2. Các khái niệm có liên quan 2.2.1. Tổng quan về giá đất 2.2.1.1. Khái niệm giá đất Tổng cục quản lý đất đai (2009), giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. Theo khoản 19, khoản 20 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: 4 Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [5]. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định [5]. Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lƣợc phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế của xã hội và ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành. Nhƣ vậy giá đất đƣợc hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định. Thông thƣờng thì đất đƣợc hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của Nhà nƣớc và giá theo nhu cầu và tâm lý của ngƣời mua. Giá do Nhà nƣớc quy định nằm trong khung giá chung của cả nƣớc, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực cũng nhƣ điều kiện cụ thể của từng địa phƣơng mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nƣớc quy định mức thuế cho ngƣời sử dụng đất. Giá thứ hai thƣờng dựa vào nhu cầu và tâm lý của ngƣời mua bán hay sang nhƣợng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng nhƣ pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của ngƣời sử dụng, loại giá này thông thƣờng cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nƣớc mà hình thành nhƣng ở mức cao hay thấp hơn, thƣờng bằng giá Nhà nƣớc cộng sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của ngƣời mua và ngƣời bán. 2.2.1.2. Các loại giá đất. a) Giá cả, giá cả thị trƣờng Giá trị là lƣợng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số lƣợng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng 5 tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó, giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhƣng không có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trƣờng hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thƣờng xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hƣởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trƣờng khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng đƣợc cầu thì giá cả phù hợp với giá trị. Tuy nhiên trƣờng hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngƣợc lại, nếu cung vƣợt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị. Giá cả hình thành trên thị trƣờng phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá cả đƣợc quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dƣới sự tác động của quy luật kinh tế tự phát, trƣớc hết là của quy luật giá trị. Trong nền sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều kiện của chủ nghĩa tƣ bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trƣờng xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường). Giá cả thị trƣờng, giá cả hàng hóa và dịch vụ đƣợc hình thành trên thị trƣờng; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhƣng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị trƣờng lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trƣờng mới hình thành giá cả và mới có thể xác định đƣợc tƣơng đối sát đúng giá trị 6 của chúng. Giá cả thị trƣờng là tín hiệu của thị trƣờng, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, nhƣ nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trƣờng có tác dụng hƣớng dẫn ngƣời sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lƣu thông, nâng cao chất lƣợng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt ngƣời tiêu dùng và thu lợi nhuận cao [3]. b) Giá trị thị trƣờng Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai và cạnh tranh. Thị trƣờng này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng quốc tế, có thể bao gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời bán hoặc bao gồm một số lƣợng hạn chế ngƣời mua, ngƣời bán. Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức. Giá trị thị trƣờng của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa đất đó trong thị trƣờng mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trƣờng xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, đƣợc thông tin đầy đủ về thị trƣờng và tài sản, nên giá trị thị trƣờng không phải chịu tác động của bất kỳ sự kích động quá mức nào [3]. c) Giá trị sử dụng Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể đƣợc sử 7 dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó đƣợc xác định căn cứ vào mục đích đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất. Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đƣợc xác định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thƣờng gọi chúng là giá trị tiềm năng [3]. d) Giá trị trao đổi Trên thị trƣờng mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị trƣờng của chính mảnh đất đó là một. Thông thƣờng giá trị trao đổi đƣợc xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tƣơng tự nhƣ thửa đất chủ thể [3]. e) Giá trị bảo hiểm Giá trị bảo hiểm đƣợc xác định trên cơ sở giá thị trƣờng của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa ngƣời chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm [3]. f) Giá trị thế chấp Giá trị thế chấp của thửa đất đƣợc xác định căn cứ giá thị trƣờng của thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp. Thông thƣờng và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất không đƣợc quyền trao đổi vì một lý do giàng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhƣng không có giá trị thế chấp [3]. 8 g) Giá cho thuê Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà ngƣời đi thuê phải trả cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê đƣợc xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà ngƣời chủ sử dụng đất yêu cầu [3]. 2.2.1.3. Nguyên tắc định giá đất Theo Đặng Nhƣ Hiển (2005), giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo Luật đất đai 2013 việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá [5]; - Theo thời hạn sử dụng [5]; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trƣờng của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhƣợng hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất [5]; - Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tƣơng tự nhau thì có mức giá nhƣ nhau [5]. 2.2.1.4. Phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá đất Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy định về mức giá các loại đất của UBND tỉnh Thái Nguyên vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Theo quy định của Luật Đất Đai 2013, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta 9 căn cứ vào Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành ngày 21 tháng 12 năm 2013 về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Giá đất đƣợc xác định tuỳ thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể nhƣ sau: a) Giá đất nông nghiệp 1) Giá đất quy định trong bảng giá đƣợc áp dụng theo đơn vị hành chính cấp huyện. 2) Trƣờng hợp đất nông nghiệp (không bao gồm đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản) có một hoặc các điều kiện sau: + Có địa hình không phẳng, độ dốc lớn hơn hoặc bằng 5%; + Có sỏi, đá trên bề mặt, ruộng sâu trũng, không thuận lợi trong sản xuất nông nghiệp. Mức giá đất đƣợc xác định bằng 95% giá đất nông nghiệp tại vị trí đó. Giá đất ở Giá đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn bám các trục giao thông chính, khu thƣơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp, đƣợc thể hiện trong các phụ lục số: 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09 áp dụng cho các khu dân cƣ hiện có. Mức giá đất quy định tại các phụ lục đƣợc áp dụng đối với đất ở cùng thửa, bám đƣờng phố hoặc trục giao thông, tính từ mép lộ giới giao thông hiện tại (Quốc lộ, tỉnh lộ, đƣờng phố trong đô thị ) vào không quá 30 m, có độ chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đƣờng hiện tại nhỏ hơn 1,5 m {mặt bằng cốt đƣờng hiện tại (cốt 00)}. + Đối với đất ở tại nông thôn ngoài các trục giao thông chính, khu thƣơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp chƣa đƣợc quy định chi tiết, thì áp dụng theo bảng giá đất ở tại nông thôn. Giá đất trong trƣờng hợp này đƣợc xác định theo loại đất ở nông thôn, không phân vị trí trong cùng thửa đất. 10 Trƣờng hợp đất ở cùng thửa, bám đƣờng phố hoặc trục giao thông, tính từ mép lộ giới đƣờng phố hoặc trục giao thông hiện tại vào lớn hơn 30 m, thì giá đất đƣợc xác định cho từng vị trí nhƣ sau: + Vị trí 1: Từ mép lộ giới đƣờng phố, trục giao thông hiện tại vào 30 m, giá đất xác định bằng giá đất ở bám các đƣờng phố, trục giao thông theo quy định tại vị trí đó; + Vị trí 2: Tiếp theo vị trí 1 + 75 m, giá đất xác định bằng 50% giá đất của vị trí 1; + Vị trí 3: Tiếp theo vị trí 2 + 300 m, giá đất xác định bằng 50% giá đất của vị trí 2; + Vị trí 4: Tiếp theo vị trí 3 đến hết đất, giá đất xác định bằng 50% giá đất của vị trí 3. Mức giá đất từ vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 xác định nhƣ trên nhƣng không đƣợc thấp hơn mức giá tối thiểu của đất ở quy định trong vùng. Giá đất ở quy định tại các trục phụ trong bảng giá: + Giá đất ở tại trục phụ đƣợc xác định tính từ sau vị trí 1 của đƣờng chính. + Giá đất ở thuộc đƣờng nhánh của trục phụ đƣợc xác định từ sau vị trí 1 của trục phụ. + Giá đất ở thuộc ngách của đƣờng nhánh, đƣợc xác định từ sau vị trí 1 của đƣờng nhánh. Trƣờng hợp các ô thửa đất ở bám các trục giao thông đã có trong bảng giá, nhƣng mức giá đất ở chƣa thể hiện hết toàn tuyến, thì những đoạn còn lại cứ 250 m tiếp theo đƣợc xác định nhƣ sau: - Trƣờng hợp đoạn đƣờng có cơ sở hạ tầng tƣơng đƣơng với đoạn đã có giá quy định, thì mức giá đƣợc xác định bằng 95% mức giá của đoạn đƣờng tiếp giáp đã quy định giá, nhƣng không đƣợc thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu đã quy định trong vùng. 11 - Trƣờng hợp đoạn đƣờng còn lại trên tuyến, có cơ sở hạ tầng và đƣờng nhỏ hơn không quá 20% đoạn đƣờng tiếp giáp đã quy định giá, thì mức giá xác định bằng 80% mức giá đoạn đƣờng tiếp giáp, nhƣng không đƣợc thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng. Trƣờng hợp các ô đất, thửa đất ở bám các trục phụ chƣa đƣợc nêu ở bảng giá thì giá đất ở đƣợc xác định giá nhƣ sau: - Trƣờng hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi tƣơng đƣơng với trục phụ gần nhất trong khu vực đã đƣợc quy định giá, thì giá đất đƣợc xác định bằng giá đất đã quy định tại trục phụ tƣơng đƣơng gần nhất đó. - Trƣờng hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ gần nhất trong khu vực đã đƣợc quy định giá, có đƣờng nhỏ hơn không quá 20% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất đƣợc áp dụng tính bằng 80% mức giá so với trục phụ đó, nhƣng không đƣợc thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng. - Trƣờng hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ gần nhất trong khu vực đã đƣợc quy định giá, có đƣờng nhỏ hơn từ trên 20% đến không quá 30% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất đƣợc áp dụng tính bằng 70% mức giá so với trục phụ đó, nhƣng không đƣợc thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng. - Trƣờng hợp trục phụ có cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi kém trục phụ gần nhất trong khu vực đã đƣợc quy định giá, có đƣờng nhỏ hơn từ trên 30% đến không quá 50% trục phụ gần nhất đã quy định giá, thì giá đất đƣợc áp dụng tính bằng 50% mức giá so với trục phụ đó, nhƣng không đƣợc thấp hơn mức giá đất ở tối thiểu quy định trong vùng. 4) Các trƣờng hợp ô đất, thửa đất ở bám các đƣờng nhánh của trục phụ, vào không quá 100 m, giá đất đƣợc xác định nhƣ sau: