Tài liệu Thuyết minh đồ án kinh tế đầu tư dự án xây dựng khách sạn sky garden

Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy CHƯƠNG I MỞ ĐẦU Giới thiệu tổng quan về dự án Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SKY GARDEN Địa điểm : Số 01 Đội Cung - Phường Phú Nhuận - Thành phố Huế. Tên chủ đầu tư Dự án khách sạn Sky Garden được đầu tư bởi công ty TNHH Du lịch Hoàng Thành là công ty được thành lập bởi ba thành viên gồm: - Công ty cổ phần đầu tư du lịch Đống Đa Huế. - Bà Ung Phương Dung – giám đốc công ty lữ hành quốc tế Đông Dương – Thành phố Hồ Chí Minh. - Ông Phạm Thế Cường – 96/2 E Nguyễn Trãi, phường Bến Thành, quận 1 thành phố Hồ Chí Minh. Công ty TNHH Hoàng Thành được thành lập nhằm đầu tư một khách sạn tiêu chuẩn 4 sao đón khách Quốc tế và nội địa trên khu đất tại số 01 Đội Cung - thành phố Huế. Công ty TNHH Hoàng Thành có giấy CNĐKKD do Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh TT Huế cấp với các ngành nghề kinh doanh như sau : - Khách sạn nhà hàng, các dịch vụ lưu trú, cửa hàng bán hàng lưu niệm… - Các dịch vụ tổ chức hội họp, hội nghị, dịch vụ văn phòng, lữ hành, vận chuyển khách và vui chơi giải trí. - Các dịch vụ về phục hồi sức khỏe, sauna, massge… Trong hoạt động của mình công ty TNHH du lịch Hoàng Thành chịu sự chi phối của Luật Doanh Nghiệp, Luật Khuyến Khích đầu tư trong và ngoài nước và các văn bản dưới luật của Nhà nước có liên quan. Thời hạn hoạt động của Công ty là năm mươi năm kể từ ngày được cấp giấy CNĐKKD. Căn cứ pháp lý thành lập dự án - Quyết định 166/1999/QĐ-TTg, ngày 10/8/1999 về việc phê duyệt điều chỉnh chung thành phố Huế đến năm 2020. - Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thừa Thiên Huế lần thứ XIV xác định xây dựng ngành du lịch thành phố trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có vai trò và vị trí quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội tỉnh nhà. - Chương trình hành động quốc gia về phát triển du lịch. - Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội dãi ven biển miền Trung. - Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Thừa Thiên Huế đến 2020. - Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Căn cứ vào các chế độ chính sách, tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy phạm, và giá cả hiện hành về quản lý đầu tư xây dựng do nhà nước ban hành. - Định hướng phát triển cơ sở hoạt động của Công ty TNHH Du lịch Hoàng SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 1 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Thành. CHƯƠNG II SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 1. CÁC ĐIỀU KIỆN KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI, TỰ NHIÊN LIÊN QUAN TỚI DỰ ÁN 1.1. Tình hình kinh tế xã hội Việt Nam Trong những năm gần đây Việt Nam được xem là một quốc gia đang phát triển ở khu vực Đông Nam Á, là một thị trường mới nổi, đầy năng động và cũng là tiêu điểm của nền kinh tế trong khu vực. Việt Nam được xem là đang bước vào quá trình phát triển kinh tế mới với tốc độ tăng trưởng GDP luôn ở mức cao và ổn định từ năm 2000 đến 2007, tuy có chững lại trong 2 năm 2008 và 2009 do ảnh hưởng của cuộc SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 2 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy khủng hoảng Tài chính và suy thoái kinh tế Thế giới nhưng so với mặt bằng chung Việt Nam vẫn là nước có tốc độ tăng trưởng cao nhất khu vực và là một trong những nước có tốc độ tăng trưởng dương trên thế giới. Với những nổ lực của chính phủ trong việc phục hồi tốc độ tăng trưởng kinh tế, Ngân hàng phát triển Châu Á ADB đưa ra dự báo cho tốc độ tăng trưởng của Việt Nam trong năm 2011 là 5.8% TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG GDP CỦA VIỆT NAM Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao và ổn định thì cuộc sống của người dân cũng ngày càng được cải thiện đáng kể, tỷ lệ người nghèo ở Việt Nam đã giảm từ 12,3% từ năm 2009 xuống còn 9,45% năm 20101. Tầng lớp người giàu và trung lưu ngày càng nhiều. Theo một quy luật tự nhiên khi nhu cầu về vật chất của con người được thỏa mãn thì con người ta hướng về việc thỏa mãn những nhu cầu về đời sống tinh thần. Đặc biệt trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá của nước ta sự căng thẳng về tinh thần là không tránh khỏi. Đây chính là một trong những động lực để ngành du lịch phát triển thỏa mãn một phần về nhu cầu giải trí của nhân dân trong nước. 2. Tình hình kinh tế, xã hội thành phố Huế 2.1. Điều kiện tự nhiên Thành phố Huế nằm ở vị trí trung tâm của đất nước, trên trục Bắc - Nam của các tuyến đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường biển, gần tuyến hành lang Đông - Tây của tuyến đường Xuyên Á. Cách Hà Nội 675 km về phía Bắc và cách Thành phố Hồ Chí Minh 1060km về phía Nam; phía Bắc giáp tỉnh Quảng Trị, phía Nam giáp Thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam, phía Tây có chung đường biên giới với CHDCND Lào với chiều dài 87 km, phía Đông được giới hạn bởi Biển Đông có bờ biển dài 128 km. 1 Nguồn: Tổng cục thống kê, được đăng trên trang web của Bộ Lao động- Thương binh và xã hội www.molisa.gov.vn SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 3 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Huế với diện tích hơn 5.000 km 2, dân số gần 1,2 triệu người, nằm ở vị trí có điều kiện thiên nhiên, hệ sinh thái đa dạng, phong phú và diện mạo riêng, tạo nên một không gian hấp dẫn, được xây dựng trong không gian phong cảnh thiên nhiên kỳ diệu từ núi Ngự Bình, đồi Thiên An - Vọng Cảnh. Thành phố hội đủ các dạng địa hình: đồi núi, đồng bằng, sông hồ; tạo thành một không gian cảnh quan thiên nhiên-đô thị-văn hoá lý tưởng để phát triển ngành du lịch. 2.2. Định hướng qui hoạch thành phố Huế thành thành phố trực thuộc trung ương Từ năm 1998, tại Quyết định số 10/1998/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 đã xác định, mạng lưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển trên cơ sở các đô thị trung tâm, gồm Thành phố trung tâm cấp quốc gia như: Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng và Huế; còn tại Quyết định 166/1999/QĐ-TTg, ngày 10/8/1999 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thành phố Huế đến năm 2020 thì vị trí của Huế trong khu vực kinh tế trọng điểm miền Trung và trong định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị toàn quốc với ý nghĩa Huế là một trong 5 đô thị Trung tâm cấp quốc gia; và mới đây, theo Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07 tháng 04 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 khi định hướng tổ chức không gian hệ thống đô thị cả nước đã nêu rõ, mạng lưới đô thị quốc gia được phân theo các cấp, bao gồm: các đô thị trung tâm cấp quốc gia; các đô thị trung tâm cấp vùng liên tỉnh; các đô thị Trung tâm cấp tỉnh; các đô thị Trung tâm cấp huyện; các đô thị Trung tâm cụm các khu dân cư nông thôn và các đô thị mới. Mạng lưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển trên cơ sở các đô thị Trung tâm, gồm Thành phố trung tâm cấp quốc gia, khu vực và quốc tế như: Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, các thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng và Huế. Như vậy Huế được xác định là 1 trong 5 đô thị trung tâm cấp quốc gia, khu vực và quốc tế. Đô thị Thừa Thiên Huế với sự đa dạng về địa hình, có cả sông, núi, gò đồi, đầm phá, biển và cảnh quan thiên nhiên phong phú. Đặc biệt nói đến cảnh quan của Huế thì dòng sông Hương đóng vai trò rất quan trọng, cùng với hệ thống đền đài, thành quách, chùa chiền, cung điện đã tạo nên nét đặc trưng riêng cho cảnh quan của đô thị Thừa Thiên Huế. Yếu tố cảnh quan đô thị đã được đưa vào làm tiêu chí đánh giá đô thị tại Nghị định 42 của Thủ tướng Chính phủ về xếp loại đô thị. Đây là yếu tố nổi bật của đô thị Huế mà ở Việt Nam khó có đô thị nào so sánh được ngay cả ở Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh. SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 4 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Với những tiềm năng lợi thế vốn có, cùng với những kết quả đạt được; ngày 25 tháng 5 năm 2009, tỉnh Thừa Thiên Huế được Bộ Chính trị kết luận, trong đó tán thành phương hướng xây dựng Thừa Thiên Huế đến năm 2020 là “Xây dựng Thừa Thiên Huế trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương trong vài năm tới, là trung tâm của khu vực miền Trung và một trong những trung tâm lớn, đặc sắc của cả nước về văn hóa, du lịch; khoa học - công nghệ, y tế chuyên sâu và giáo dục – đào tạo đa ngành, đa lĩnh vực, chất lượng cao. Phấn đấu đến năm 2020 Thừa Thiên Huế xứng tầm là trung tâm đô thị cấp quốc gia, khu vực và quốc tế, một trong những trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học - công nghệ, y tế, đào tạo lớn của cả nước và khu vực các nước Đông Nam Châu Á...” 3. Thị trường dự án 3.1. Thị trường du lịch Việt Nam Đề án quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam giai đoạn 1995 - 2010 đã sớm được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; quy hoạch các vùng du lịch và các trọng điểm du lịch đã được xây dựng; trên 50 tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương và một số điểm du lịch, khu du lịch đã có quy hoạch, tạo điều kiện để đẩy mạnh quản lý du lịch và xây dựng các dự án đầu tư. Hàng trăm dự án quy hoạch chi tiết du lịch đang được khẩn trương thực hiện, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài, góp phần quản lý, khai thác tài nguyên du lịch ngày một hiệu quả. Tính đến năm 2009 ngành du lịch đã thực hiện hiệu quả Chương trình Hành động quốc gia về du lịch được Chính phủ phê duyệt. Năm 1999 Pháp lệnh Du lịch ra đời đã trở thành khung pháp lý cao nhất cũng là bước ngoặt quan trọng nhất, khẳng định vai trò của ngành và thể chế hoá đường lối phát triển du lịch của Đảng và Nhà nước, tạo điều kiện cho hoạt động du lịch phát triển đi vào nề nếp, có định hướng và mục tiêu rõ ràng. Đến năm 2005 Quốc hội thông qua Luật Du lịch để điều chỉnh các quan hệ du lịch ở tầm cao hơn, một lần nữa khẳng định vị thế của ngành Du lịch nước nhà. Với những chính sách và thể chế được nhà nước đưa ra kịp thời đã trở thành nền tảng thúc đẩy du lịch phát triển và đổi mới phù hợp với điều kiện và xu hướng phát triển của du lịch thế giới. Bên cạnh toàn ngành du lịch và các địa phương, đặc biệt là ở các địa bàn trọng điểm du lịch, đã phát huy nội lực, huy động vốn từ nhiều nguồn để phát triển cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch. Từ 2001 đến 2010, Chính phủ đã cấp 5.606 tỷ đồng hỗ trợ đầu tư hạ tầng du lịch ở các khu du lịch, thành phố du lịch trọng điểm. Đã phối hợp với các ngành và địa phương chỉ đạo phát triển các trọng điểm du lịch, các vùng du lịch mà Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XI và Chiến lược phát triển du lịch SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 5 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy 2001 - 2010 đã xác định; khai thác và phát huy lợi thế về hạ tầng và điều kiện kinh tế - xã hội của các khu kinh tế mở và vùng kinh tế trọng điểm để phát triển du lịch; gắn kết hoạt động du lịch với hoạt động của các khu kinh tế mở, các vùng kinh tế trọng điểm. VỐN NGÂN SÁCH TRUNG ƯƠNG HỖ TRỢ ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG DU LỊCH 2001 - 2009 ĐVT: tỷ đồng Nguồn: Tổng cục thống kê được đăng trên trang web của Bộ Lao động- Thương binh và xã hội www.molisa.gov.vn SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 6 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Vốn hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng từ ngân sách nhà nước đã khuyến khích các địa phương, các thành phần kinh tế đầu tư hàng nghìn tỷ đồng cho kết cấu hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch. Cùng với đầu tư của Nhà nước và các thành phần kinh tế nội địa, ngành Du lịch đã thu hút mạnh mẽ nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài.Việc tăng cường mở rộng hợp tác, thu hút vốn đầu tư, tài trợ của quốc tế đã đạt được những thành quả đáng khích lệ. Đặc biệt ngành Du lịch đã tranh thủ được nhiều tổ chức quốc tế và tổ chức phi chính phủ tài trợ cho phát triển du lịch về quy hoạch, phát triển nguồn nhân lực, cải cách hành chính, xây dựng văn bản quy phạm phát luật du lịch. Tổng cục Du lịch cũng đã chỉ đạo tích cực tìm kiếm, khai thác nguồn đầu tư quốc tế. Các hoạt động xúc tiến du lịch trong và ngoài nước, bên cạnh việc quảng bá thu hút khách, đều ưu tiên đặc biệt kêu gọi đầu tư du lịch. Ngành du lịch phát triển kéo theo các dịch vụ lưu trú cũng không ngừng gia tăng về cả số lượng và chất lượng phục vụ. Phương tiện vận chuyển khách du lịch phát triển đa dạng cả đường ô tô, đường sắt, đường thuỷ và dần được hiện đại hóa. Một số khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf, công viên và cơ sở giải trí được đưa vào hoạt động, đáp ứng nhu cầu của du khách và nhân dân. SỐ LƯỢNG CƠ SỞ LƯU TRÚ TỪ NĂM 1990 ĐẾN NĂM 2010 ĐVT : Khách sạn SỐ KHÁCH SẠN VÀ XẾP LOẠI TÍNH ĐẾN NĂM 2010 VÀ DỰ BÁO CHO NĂM 2015 SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 7 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Nguồn: Tổng cục du lịch Năng lực vận chuyển khách du lịch tăng, chất lượng được nâng lên. Phương tiện vận chuyển khách du lịch với hàng nghìn xe ô tô, tàu thuyền các loại, chất lượng phương tiện được tăng cường đổi mới thường xuyên; nhiều đội xe taxi ở các điểm du lịch được thành lập, đáp ứng kịp thời nhu cầu đi lại của du khách; nhiều tuyến du lịch đường biển, đường sông đã sử dụng tàu công suất lớn, trang thiết bị hiện đại. Được đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật như hiện nay, ngành Du lịch nước ta đã đảm bảo phục vụ hàng chục triệu lượt khách quốc tế và nội địa, tổ chức được các sự kiện, hội nghị quốc tế lớn. Với nhiều chính sách đầu tư hợp lý của nhà nước cho ngành du lịch, nhiều năm qua ngành du lịch đã thu hút được một lượng khách đáng kể trong, ngoài nước đồng thời ngày càng có xu hướng tăng lên rõ rệt. SỐ KHÁCH DU LỊCH HÀNG NĂM (NỘI ĐỊA, QUỐC TẾ) Đơn vị: triệu lượt người SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 8 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Nguồn: Tổng cục Thống kê. Du lịch mang lại thu nhập ngày một lớn cho xã hội. Hoạt động du lịch thu hút sự tham gia của các thành phần kinh tế và mọi tầng lớp nhân dân, mang lại thu nhập không chỉ cho những đối tượng trực tiếp kinh doanh du lịch mà gián tiếp đối với các ngành liên quan, xuất khẩu tại chỗ và tạo thu nhập cho các cộng đồng dân cư địa phương. Tốc độ tăng trưởng nhanh về thu nhập: năm 1990 thu nhập du lịch mới đạt 1.350 tỷ đồng thì đến năm 2009, con số đó ước đạt 70.000 tỷ đồng, gấp trên 50 lần. 3.2. Thị trường du lịch thành phố Huế 2.3.2.1. Tình hình thị trường du lịch Huế trong những năm gần đây a) Thống kê lượng khách du lịch đến Huế Được thiên nhiên ưu đãi Huế có tiềm năng du lịch khá đa dạng và hấp dẫn: cảnh vật thiên nhiên phong phú, có những con sông, bãi biển, đầm phá và núi non đẹp… Dòng lịch sử cũng ưu ái cho Huế một đại nội uy nghi hoàng tráng, nhiều khu lăng tẩm của các đời vua Nguyễn để lại là những địa điểm thu hút khách du lịch trong và ngoài nước. Đồng thời Huế còn là nơi giao thoa giữa điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội của cả 2 miền Bắc Nam. Nằm trên các trục giao thông chính, là cực phát triển của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung và là cửa ra của tuyến hành lang thương mại Đông- Tây nối Miama, Thái Lan, Lào với biển Đông, cho nên trong thời gian qua lượng khách du lịch đến Huế có xu hướng tăng nhanh đạt 18% đến 20%, tuy có chững lại đôi chút vào cuối năm 2008 và năm 2009 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính kinh tế Thế giới. Số khách quốc tế phần lớn là khách tham quan, lễ hội, tín ngưỡng (chiếm đa phần), dự hội nghị, hội thảo và khách trung chuyển. SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 9 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Hiện nay khách quốc tế chủ yếu của Huế đã được định hình với các khu vực Tây – Bắc Âu, Bắc Mỹ và Châu Á Thái Bình Dương và đến Huế chủ yếu bằng đường hàng không. Ngoài ra lượng khách du lịch đến Huế bằng đường bộ cũng có xu hướng gia tăng, nguồn khách du lịch này chủ yếu đến từ Thái Lan, Trung Quốc và Lào. Thị trường khách nội địa chủ yếu là từ các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… không chỉ có người dân có mức thu nhập cao mà ngay cả khách có mức thu nhập trung cũng ngày càng chú trọng đến đời sống tinh thần, thể hiện là họ tham gia nhiều vào những chuyến du lịch trong những kỳ nghỉ hè và nghỉ phép. Đặc biệt, trong các dịp Huế tổ chức Festival, trình độ tổ chức và sức hấp dẫn sản phẩm du lịch của Huế ngày một phát triển đã thu hút rất đông khách du lịch trong và ngoài nước và Festival năm sau lượng khách du lịch luôn tăng cao hơn so với Festival năm trước. Các dịp lễ tết (nhất là Tết Nguyên Đán) cũng là thời gian mà khách du lịch đổ về Huế tăng cao. Điều đáng mừng là du khách ngày càng tăng chi tiêu cho chuyến đi du lịch của mình. THỐNG KÊ LƯỢNG KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ TỪ NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2010 ĐVT: Lượt người Nguồn: Từ Sở du lịch Thành phố Huế b) Nhu cầu phòng khách sạn cho khách du lịch từ năm 2000 đến 2011 Để xác định nhu cầu sử dụng phòng lưu trú của khách du lịch ta dựa vào lượng khách du lịch đã thống kê ở phần trên và sử dụng cách tính như sau: Nhu cầu phòng = Tổng ngày khách/ Hệ số sử dụng chung phòng/ Công suất phòng/ Hệ số mùa/ 365. * Tổng ngày khác NGÀY LƯU TRÚ BÌNH QUÂN KHÁCH ĐẾN HUẾ TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010 Năm 2 Lượt khách lưu trú Quốc tế Nội địa Ngày khách2 Quốc tế Nội địa Nguồn: Theo số liệu thống kê của Sở Du lịch Thành phố Huế đăng trên trang web: www.huecity.gov.vn SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 10 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 313.010 389.780 480.800 371.830 436.620 552.940 630.540 774.910 1.027.530 922.360 1.018.250 607.650 736.970 842.430 816.470 934.870 768.090 816.280 792.650 878.280 1.013.510 1.488.613 GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy 594.719 756.173 932.752 725.069 855.775 1.094.821 1.261.080 1.627.311 2.229.740 2.149.099 2.545.625 1.172.765 1.437.092 1.642.739 1.575.787 1.832.345 1.520.818 1.648.886 1.712.124 1.826.822 2.229.722 1.860.766 * Hệ số sử dụng chung phòng lưu trú: Dựa vào một số khách sạn tương tự trên địa bàn Thành phố Huế như:Huế Green, Camellia Hue, Hương Giang, Sài Gòn Morin… xác định hệ số sử dụng chung phòng lưu trú của khách du lịch trên địa bàn Thành phố Huế được tính trung bình như sau: HỆ SỐ SỬ DỤNG CHUNG PHÒNG Chỉ tiêu 2000-2005 2006-2010 Khách Quốc tế 1,90 1,80 Khách nội địa 2,02 2,00 * Công suất phòng. Công suất phòng ta thống nhất lấy công suất trung bình là 65% vì đây là công suất được hầu hết các khách sạn sử dụng làm công suất hoà vốn trong hoạt động kinh doanh khách sạn hiện nay. * Hệ số mùa. Điểm đặc trưng của kinh doanh du lịch- dịch vụ là chịu ảnh hưởng của mùa du lịch, tổng lượt khách du lịch lưu trú tại các khách sạn trong 1 năm chủ yếu tập trung vào những giai đoạn cao điểm. Và lượng khách chủ yếu tập trung vào mùa đó, còn lại các khoảng thời gian khác thì hầu như rất ít khách. Ở Huế mùa khách du lịch đến đông nhất là vào mùa xuân và mùa hè, thường kéo dài từ tháng 12 đến tháng 6 năm sau, có thể bắt đầu sớm hơn hoặc kết thúc muộn hơn 1 tháng. Trong khoảng thời gian này thương diễn ra các lễ hội lớn như: tết Nguyên Đán, Fetival Huế và Festival làng nghề truyền thống (xen kẽ nhau) chính là thời điểm mà hiện tượng cháy phòng liên tục xảy ra. Như vậy theo ước tính có thể chọn hệ số mùa là 7/12 = 0,58. KẾT QUẢ TÍNH NHU CẦU PHÒNG CỦA KHÁCH DU LỊCH GIAI ĐOẠN 2000- 2010 SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 11 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 HS sử dụng Ngày khách chung phòng QT NĐ QT NĐ 313.010 607.650 1,9 2,02 389.780 736.970 1,9 2,02 480.800 842.430 1,9 2,02 371.830 816.470 1,9 2,02 436.620 934.870 1,9 2,02 552.940 768.090 1,8 2 630.540 816.280 1,8 2 774.910 792.650 1,8 2 1.027.530 878.280 1,8 2 922.360 1.013.510 1,8 2 1.018.250 1.488.613 1,8 2 GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy CS HS sử dụng mù Nhu cầu phòng phòng a 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 65% 58% 58% 58% 58% 58% 58% 58% 58% 58% 58% 58% QT 1.197 1.491 1.839 1.422 1.670 2.232 2.546 3.129 4.148 3.724 4.111 NĐ 2.186 2.651 3.031 2.937 3.363 2.791 2.966 2.880 3.191 3.683 3.205 Tổng 3.383 4.142 4.870 4.360 5.033 5.023 5.512 6.009 7.340 7.407 7.566 c) Thống kê cung ứng phòng lưu trú trong những năm gần đây ở Huế THỐNG KÊ KHẢ NĂNG PHỤC VỤ LƯU TRÚ GIAI ĐOẠN TỪ 2000 ĐẾN 2010 Năm Tổng cơ sở lưu trú 2000 80 2001 92 2002 95 2003 104 2004 122 2005 132 2006 144 2007 149 2008 156 2009 163 2010 313 * So sánh khả năng phục vụ phòng du lịch và nhu 2000 đến 2010: Tổng số phòng 2.291 2.464 2.619 2.821 3.534 3.747 4.500 4.674 5.265 5.570 7.284 cầu phòng trong giai đoạn từ năm BIỂU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG VÀ SỐ PHÒNG HIỆN CÓ Ở THÀNH PHỐ HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 – 2010 ĐVT:Nghìn phòng SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 12 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Từ biểu đồ trên ta dễ dàng nhận thấy kéo dài từ năm 2000 đến hết năm 2010 ở Thành phố Huế vẫn chưa giải quyết được một thực trạng là lượng phòng khách sạn vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phòng của khách du lịch. Bước đầu ta có thể thấy việc đầu tư xây dựng một khách sạn cao cấp ở Huế vào thời điểm này rất khả thi. 2.3.2.2. Dự báo tình hình du lịch thành phố Huế Ta có nhiều phương pháp để dự báo cho một chuỗi số liệu, mỗi phương pháp dự báo sẽ phù hợp hoặc phù hợp nhất với một số loại số liệu cần dự báo nhất định, điều này phụ thuộc vào quy luật của dãy số liệu ta thu được trong quá khứ. Theo trình tự chúng ta sẽ vẽ đồ thị biểu diễn các số liệu thống kê được trong quá khứ để xem xét quy luật của chúng rồi sau đó mới áp dụng phương pháp phù hợp nhất và tiến hành dự báo. a) Dự báo về lượng khách du lịch đến Huế trong tương lai * Bước 1: Vẽ đồ thị biểu diễn số liệu thống kê khách du lịch từ năm 2000- 2010 BIỂU ĐỒ KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ GIAI ĐOẠN 2000-2010 ĐVT: người SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 13 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Nhận xét: Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế và nội địa đến Huế từ năm 2000 đến năm 2010 có xu hướng là đường thẳng, do đó để dự báo số lượng khách đến trong những năm tiếp theo, ta dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng. * Bước 2: Sử dụng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng để dự báo lượng khách du lịch đến Huế đến năm 2010. Hàm dự báo: Yc = A*X + B Quy ước: + Lượng khách quốc tế, nội địa đến Huế lần lượt là: Y1,Y2 + Lượng khách quốc tế, nội địa dự báo sẽ đến Huế trong những năm tới là: YC1, YC2. + Quy ước năm là: X= 1,2,3… Tính toán: n XY1   X  Y1 A1  = 50,318 2 n X 2   X    X  Y   X  XY  n X    X  2 B1 1 1 2 2 = - 22,908 => YC1 = 50,318*X + (-22,908) A2  n XY2   X  Y2 n X 2    X  2 = 60,895  X  Y   X  XY  n X    X  2 B2 2 2 2 2 = 33,840 => YC2 = 60,895*X + 33,840 DỰ BÁO KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ TỪ NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2020 Năm X 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 8 9 10 11 12 13 14 15 Y1 313.010 389.780 480.800 371.830 436.620 552.940 630.540 774.910 Y2 607.650 736.970 842.430 816.470 934.870 768.090 816.280 772.650 X2 64 81 100 121 144 169 196 225 XY1 2.504.080 3.508.020 4.808.000 4.090.130 5.239.440 7.188.220 8.827.560 11.623.650 SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 XY2 YC1 YC2 4.861.200 6.632.730 8.424.300 8.981.170 11.218.440 9.985.170 11.427.920 11.589.750 Trang 14 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư 2008 2009  2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy 16 1.027.530 878.280 256 16.440.480 14.052.480 922.360 1013.510 17 289 15.680.120 17.229.670 125 5.900.320 8187.200 1,645 79.909.700 104.402.830 18 . 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 882.817 933.135 983.453 1.033.771 1.084.089 1.134.407 1.184.725 1.235.043 1.285.362 1.335.680 1.385.998 1.129.956 1.190.851 1.251.747 1.312.642 1.373.537 1.434.432 1.495.328 1.556.223 1.617.118 1.678.014 1.738.909 b) Dự báo nhu cầu phong lưu trú ở thành phố Huế trong tương lai Tương tự ta tiến hành trình tự theo các bước: * Bước 1: Vẽ biểu đồ biểu diễn nhu cầu phòng thống kê được trong quá khứ. BIỀU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG Ở HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010 ĐVT: nghìn phòng Nhận xét: Do phụ thuộc vào lượng khách du lịch đến Thành phố Huế nên số liệu thống kê nhu cầu phòng giai đoạn 2000- 2010 cũng có xu hướng là đường thẳng. Nên để thuận tiện trong việc dự báo ta sẽ dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng như trong phần dự báo khách du lịch. * Bước 2: Tiến hành dự báo nhu cầu phòng theo khuynh hướng đường thẳng. SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 15 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Hàm dự báo: Yc = A*X + B Quy ước: + Nhu cầu phòng thống kê là: Y + Nhu cầu phòng dự báo trong những năm tới là: YC + Quy ước năm là: X= 1,2,3… n XY   X  Y A  Tính toán: = 411 2 n X 2    X   X  Y   X  XY  n X    X  2 B 2 2 = 3,050 Vậy: YC = 411*X + 3,050 DỰ BÁO NHU CẦU PHÒNG TẠI HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010 ĐẾN 2020 Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010  2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 X 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 66 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Y 3.383 4.142 4.870 4.360 5.033 5.023 5.512 6.009 7.340 7.407 7.566 60,644 ΣX2 1 4 9 16 25 36 49 64 81 100 121 506 XY 3.383 8.284 14.609 17.438 25.166 30.140 38.582 48.070 66.058 74.065 91.548 417.345 Yc 7.976 8.387 8.797 9.208 9.618 10.029 10.439 10.850 11.260 11.671 c) Nhận định về lượng khách sạn sẽ tăng trong tương lai Theo dự báo thì lượng khách du lịch cả quốc tế và nội địa đến Thành phố Huế sẽ ngày càng tăng cao trong những năm tới. Nhưng so với lượng cầu thì lượng cung các cơ sở lưu trú vẫn diễn ra việc thiếu hụt, nhất là là vào các tháng cao điểm có các lễ hội, SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 16 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy như Tết Nguyên Đán, Festival Huế và Festival Các làng nghề truyền thống. Bên cạnh đó theo tinh thần của nghị quyết Đại hội Tỉnh Thừa Thiên Huế lần thứ XIV sẽ tiếp tục đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch nhằm mục tiêu đưa ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của Thừa Thiên Huế. Với sự tăng lên của khách du lịch thì yêu cầu đối với cơ sở của về các cơ sở lưu trú cũng sẽ tăng cao, nhưng do số lượng khách sạn 4-5 sao có hạn nên rất nhiều khách du lịch hạng sang, đặc biệt là khách quốc tế không được đáp ứng đầy đủ về nhu cầu khách sạn cao cấp nên buộc lòng phải cư trú tại những khách sạn tiêu chuẩn thấp hơn. Do đó, nhu cầu đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp (4, 5 sao) là rất cần thiết. Một điều chắc chắn là sẽ có nhiều nhà đầu tư nhận biết đây là một miếng đất màu mỡ để đầu tư vào xây dựng các cơ sở lưu trú, khu du lịch… Việc đầu tư vào xây dựng khách sạn tiêu chuẩn cao cấp Sky Garden trong thời điểm này sẽ tạo ra một lợi thế cạnh tranh trong tương lai so với những dự án sau này. 4. Tiềm năng, khả năng thâm nhập thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án 4.1. Tiềm năng của dự án Từ dự báo cung và cầu trong tương lai chúng ta có thể thấy rằng trong những năm tới nhu cầu về phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn cao (4,5 sao) ngày càng tăng, đặc biệt trong các mùa lễ hội nhưng trên thực tế thì lượng khách sạn đạt tiêu chuẩn cao ở Huế vẫn còn rất hạn chế nên khi khách sạn Sky Garden được được đầu tư sẽ giải quyết được phần nào vấn đề này, đây cũng là một lợi thế cho Khách sạn. Khách sạn Sky Garden nằm ở vị trí trung tâm Thành phố, gần cụm khách sạn lớn ở Huế, diện tích khu đất rộng rãi, thoáng mát, giáp 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi, dễ dàng tiếp cận Sông Hương và các điểm du lịch nổi tiếng khác: Đại Nội, Chùa Thiên Mụ và các lăng tẩm. Đặc biệt từ khối phòng ngủ của khách sạn, du khách có thể ngắm Sông Hương, Núi Ngự và toàn cảnh Thành phố Huế. 4.2. Khả năng thâm nhập thị trường của dự án Để thu hút được khách du lịch đến Khách sạn, và biết đến khách sạn đặc biệt trong những năm đầu Khách sạn có thể áp dụng những chính sách sau: Quản lý điều hành khách sạn: Để có thể quản lý khách sạn một cách chuyên nghiệp Chủ đầu tư có thể thuê các nhà quản lý, các chuyên gia trong lĩnh vực du lịch khách sạn trong các tập đoàn quản lý khách sạn nước ngoài. Đây cũng là một cách để tận dụng lượng khách quen của các tập đoàn quản lý này, tận dụng để quản bá hình ảnh của khách sạn. Quảng cáo: Một số chính sách quảng cáo có thể áp dụng: SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 17 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy - Giới thiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng như: Internet, trên truyền hình phát thanh của Trung Ương và địa phương, kết hợp với các tạp chí du lịch để đưa tin. - In các tờ rơi quảng cáo giới thiệu sản phẩm, in bản đồ chỉ dẫn kèm theo các tuor du lịch sẽ thực hiện trong vùng, đặc biệt quảng cáo ở các sân bay, nhà ga, bến xe bằng nhiều thứ tiếng. 4.3. Mục tiêu của dự án Xây dựng khách sạn cao cấp Sky Garden tiêu chuẩn 4 sao với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đảm bảo phù hợp quy hoạch phát triển Thành phố Huế trước mắt và lâu dài Góp phần chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt khang trang cho Thành phố Huế Tăng hiệu quả sử dụng đất Tăng nguồn thu của ngành du lịch, tăng tỷ trọng đóng góp cùa ngành du lịch vào GDP của tỉnh nhà , góp phần làm tăng nguồn thu của ngân sách địa phương. Đảm bảo tạo ra nguồn thu ổn định cho các nhà đầu tư. 4.4. Kết luận về sự cần thiết của dự án Dựa vào những số liệu dự báo được và những phân tích về thị trường, ta có thể nhận thấy được nhu cầu về khách sạn ở Thành phố Huế ngày càng tăng. Cùng với sự phát triển kinh tế thì đời sống của con người cũng ngày càng đi lên, nhu cầu du lịch tăng nhanh, kéo theo những dịch vụ được đặt ra cũng ngày càng phong phú hơn để đáp ứng mọi yêu cầu của khách hàng. Với những tiềm năng sẵn có của Thành phố, viê cê đầu tư khách sạn Sky Garden mô êt hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất đô êng sản du lịch của công ty. SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 18 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy CHƯƠNG 3 LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM, BỐ TRÍ TỔNG MẶT BẰNG 5. Lựa chọn phương án địa điểm xây dựng Hiê ên tại dự án Sky Garden đang tìm kiếm và lựa chọn địa điểm phù hợp, theo đó có 2 địa điểm đang có những điều kiê nê thuâ nê lợi để thực hiê ên dự án: 5.1. Phương án 1 Công trình Khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khuôn viên khu đất tại số 01 Đội Cung, Thành phố Huế. Khu đất được giới hạn bởi: - Phía Tây Bắc giáp đường Lê Lợi, nhìn ra sông Hương - Phía Tây Nam giáp đường Đội Cung, nhìn ra phía Cầu Tràng Tiền. - Phía Đông Nam và Đông Bắc giáp đường kiệt khu dân cư Khu đất rộng 2.256 m2, mặt chính thức giáp 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi với chiều dài đường Đội Cung là 55,5 m và chiều dài đường Lê Lợi là 19,8; Chiều sâu bình quân của khu đất rộng 40,6 m. 3.1.1.1. Điểm mạnh của phương án 1 Địa hình khá bằng phẳng, rất thuận lợi cho công tác đầu tư xây dựng Về mặt vị trí, khu đất của Dự án có rất nhiều lợi thế so với các khu vực khác do khu vực này có hệ thống cơ sở hạ tầng khá tốt. Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi. Công trình Khách sạn Sky Garden nằm trên trục đường Lê Lợi, là một vị trí quan trọng đối với kiến trúc tổng thể khu vực đường Lê Lợi và sông Hương, sông Bến Ngự. Giao thông đi lại từ các địa điểm khác nhau trong thành phố đến khu vực dự án rất thuận tiện. Tuyến đường chính Lê Lợi, đường Đội Cung liên kết khu vực dự án với các khu dân cư, buôn bán sầm uất, nơi có nhiều trung tâm vui chơi giải trí. 3.1.1.2. Điểm yếu của phương án 1 Phần lớn cao độ đất trong khu vực nghiên cứu đều thấp và nền yếu, không thuận lợi cho xây dựng, vì vậy khi tổ chức xây dựng cho khu vực này cần phải đáp ứng cao độ nền để đảm bảo không bị ngập lụt trong mùa mưa. SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 19 Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy Do vị trí nằm ngay trung tâm thành phố, nên trong quá trình thi công vận chuyển vật liệu đảo bảo an toàn, và phải đảm bảo vệ sinh môi trường, giảm thiểu tiếng ồn. Đây là những khó khăn chung của những dự án thực hiện trong Thành phố Huế 5.2. Phương án 2 Công trình khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khu qui hoạch đô thị mới phường An Cựu thành phố Huế. 3.1.2.1. Điểm mạnh của phương án 2 Địa điểm xây dựng là khu đất trống chưa có công trình nhà cao tầng, lại nằm trong vùng qui hoach khu đô thị mới nên chi phí cho việc thi công giải phóng mặt bằng tương đối thấp. 3.1.2.2. Điểm yếu của phương án 2 Dự án nằm trong khu quy hoạch tái định cư nên 3 mă êt của khách sạn đều giáp khu dân cư, điều này cũng ảnh hưởng đến cảnh quan xung quanh của khách sạn, không tạo được không gian thoáng đảng cho khách du lịch. Vị trí khu đất nhỏ, không đủ bố trí cho các loại xe du lịch cỡ lớn đến lưu trú và đỗ xe. Xét về điều kiê nê địa chất thủy văn, nơi đây có cấu tạo địa hình tương đối phức tạp, gồm nhiều lớp với nhiều khả năng chịu tải khác nhau, từ trên xuống dưới phân thành nhiều lớp Địa tầng khu vực chủ yếu là cát, do đó trong quá trình thi công dễ xảy ra các quá trình cát trồi, cát chảy. Nước mă tê và nước ngầm tại vị trí xây dựng cũng rất phức tạp, dễ xảy ra hiê ên tượng nước chảy vào hố móng khi thi công. Tóm lại: Qua phân tích, so sánh điểm mạnh và điểm yếu của hai phương án ta thấy phương án 1 nằm ở trong trung tâm thành phố nên chi phí xây dựng cao hơn nhưng chủ đầu tư vẫn chọn phương án 1 bởi đây là một vị trí tiềm năng cho việc kinh doanh dịch vụ và du lịch. Mă êc dù nơi đây là khu có nhiều nhà hàng, khách sạn và resort nỗi tiếng nhưng viê êc kinh doanh bất đô nê g sản du lịch sẽ không thừa bởi vì thành phố Huế sẽ còn phát triển sôi đô êng, nhu cầu ngày càng cao, do đó viê êc phát triển các dự án bất đô nê g sản du lịch là mô êt đòi hỏi tất yếu theo định hướng phát triển của thành phố. 6. Hiện trạng khu đất 6.1. Hiện trạng công trình Mặt bằng khu đất khá bằng phẳng, thoáng mát, có cốt nền cao nên ít bị ngập lụt. Lũ thường khu đất ngập lụt vào khoảng 0,1- 0,3 m nước. Cơn lũ lịch sử 1999 ngập khoảng 0,5-0,6m nước. SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 20