Tài liệu Thi (thầy bé nhỏ)

CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TT BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. khái niệm chung 1.1.1. BĐS (bất động sản): BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị của BĐS như: hàng rào, cây cói và các thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin... 1.1.2. đặc tính của BĐS: - có vị trí cố định, không di chuyển được đặc tính này ảnh hưởng đến việc đầu tư và không có thị trường tại chỗ thì không thễ đem đến nơi khác để giap dịch. vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS bao gồm: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, VH-XH, môi trường cảnh quan, kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm cảu BĐS. 1 - tính bền lâu đất đai là thứ được xem không thể hủy hoại trừ khi có thiên tai, cỏn vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của BĐS tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong khi điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. tuổi thọ vật lý dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không thể đảm bảo an toàn cho việc sử dụng. trong trường hợp đó xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu lại lợi ích lớn hơn là phá nó đi và đầu tư mới thì ta có thể kéo dài tuổi thọ vật ly. - tính thích ứng 2 lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vừa có thể giữ lại đặc trưng của công trình vừa có thể đem lại lợi ích cho nhà đầu tư. việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng để đáp ứng yêu cầu của khách hàng là rất quan trọng để thu hút khách hàng cho nên các nhà đầu tư rất quan tâm đến tính thích ứng cảu BĐS. - tính dị biệt trên thị trưởng BĐS không tồn tại 2 công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả 2 công trình ở cạnh nhau và cùng chung 1 thiết kế. nagy trogn cugn2 1 cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác nhau. ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu tư, người có nhu cầu, kiến trúc sư, mỗi người điều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để 3 tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân. do vậy trên thị trường BĐS, vị trí và già trị của các BĐS không hoàn toàn giống nhau như các hàng hóa khác. - tính chịu ảnh hưởng của chính sách BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trưởng BĐS. chính phủ thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ o lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao dịch và sử dụng BĐS. do không thể di chuyển được nên BĐS khó tránh được ảnh hưởng của các điều chỉnh chính sách.vd: chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế... - tính phụ thuộc vào năng lực quản lý khi đầu tư vảo lĩnh vực BĐS thì nhà đầu tư phải có năng lực quản lý thích hợp và kiến thức 4 chuyên môn. vd: đẩu tư phát triển xây dựng bán hay cho thuê BĐS. - tính ảnh hưởng lẫn nhau việc đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội của chính phủ có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực xung quanh. nếu dự báo được chính xác sự đầu tư của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển BĐS trước 1 bước thì có thể thành công rất lớn. 1.2. thị trường BĐS 1.2.1. khái niệm thị trường BĐS: là nơi tiến hành các giao dịch BĐS; mang tính khu vực; biến động theo thời gian. - thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: TT mua bán, TT cho thuê BĐS, TT thế chấp, bảo hiểm BĐS. căn cứ vào thời gian BĐS gia nhập vào thị trường mà thị trường BĐS có 3 cấp. gồm: 5 +TT cấp 1: TT chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê QSDĐ (còn gọi là TT đất đai). +TT cấp 2: TT xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. 1.2.2. đặc tính của thị trường BĐS. 1.2.2.1. TT BĐS là TT giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS đó chứ không phải đất đai và công trình. thông thường thì quyền lợi đó bị 1 số hạn chế như quy hoạch đô thị, quy hoạch trong xây dựng v..v.. do đó quyền lợi chỉ mang tính tương đối chứ không tuyệt đối. 1.2.2.2. TT mang tính khu vực do đặc điểm cố định không di chuyển được của BĐS trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị TT BĐS có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau. 1.2.2.3. cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. 6 BĐS thường có giá trị cao, do đó khách hàng có nhu cầu cần hỏi ý kiến của các chuyên gia môi giới, chuyên viên định giá v..v... kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì hoạt động môi giới của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí gioa dịch về BĐS sẽ tăng cao. 1.2.2.4. dễ phát sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường. muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh tranh, tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường không, có đủ số lượng bên bán và bên mua hay không. nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thỉ việc phat triển các dự án BĐS lớn gặp trở ngại, do đó dễ này sinh tình trạng đầu cơ, hoặc không có hay ít người mua, thuê. 1.2.3. chức năng của thị trường BĐS - phân phối tài nguyên và lợi ích của BĐS 7 vì tài nguyên đất đai có giới hạn, chu kí đầu tư BĐS dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của BĐS thông qua cơ giới giá. - thể hiện sự thay đổi cầu đối với TT BĐS. sự biến động của cầu là do các nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra: thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai ảnh hưởng chính sách thuế của chính phủ thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai - chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu có 2 phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng: phát triển thêm nhiều BĐS mới hoặc thay đổi việc sử dụng BĐS hiện có 8 thay đổi quan hệ giá cả giữa bên bán và cho thuê quá trình thay đổi cũng đồi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi cần phải tiếp tục điều chỉnh. do vậy tình trạng cân bằng cung cầu BĐS rất khó thực hiện và nếu đạt được thì cũng tồn tại trong thời gian ngắn. - chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc ngày càng giảm việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê hợp lý do đó người có nhu cầu cũng phải dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẽ này. CHƯƠNG 4: KINH DOANH BĐS 4.1. phân tích TT BĐS 4.1.1. mục đích 9 phân tích TT BĐS là nội dung quan trọng của marleting BĐS, với mục đích là: - tìm hiểu ảnh hưởng của nhân tố KT-XH vĩ mô đối với TT BĐS để nắm chắc cơ hội và phương hướng đầu tư. - tìm hiểu giá cả và quan hệ cung cầu đối với các loại sản phẩm trên TT BĐS để định vị TT cho các hạng mục đầu tư (đối tượng phục vụ, quy mô, giá cả, giá thuê...). - tìm hiểu yêu cầu của người sử dụng đối với kiến trúc và chức năng của công trình để chọn địa điểm quy hoạch và thiết kế xây dựng công trình. 4.1.2. nội dung phân tích 4.1.2.1. phân tích các nhân tố tổng quát đặc điểm của tình hình kinh tế cả nước, địa phương muốn đầu tư. xu thế kinh tế chung của địa phương muốn đầu tư đang ở vào giai đoạn tăng trưởng hay suy thoái. 10 tốc độ tăng trưởng bình quân GDP/ đầu người, số lượng và kết cấu dân số, thu nhập và nguồn thu nhập của dân cư. sự ổn định chính trị-XH tình hình đầu tư, trình độ quản lý của chính quyền. tình hình lạm phát và thực hiện các mặt chính sách của nhà nước và địa phương. ngoài ra còn phải khảo sát tình hình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng.... tiếp theo là phân tích TT BĐS như: quan hệ cung cầu tình hình khai thác đất đai. giá BĐS và giá thuê công tác đền bù giải phóng mặt bằng. các loại thuế và phí trong quá trình kinh doanh BĐS tình hình cạnh tranh, lợi nhuận đầu tư các loại BĐS 11 tình hình quy hoạch đô thị( quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, quy hoạch kết cấu hạ tầng kinh tế và xã hội...) nhu cầu của khách hàng: yêu cầu của họ đối với công năng của BĐS, nghề nghiệp, tuổi tác, công trình văn hóa, khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc, tỳ lệ mua để kinh doanh và để sử dụng... 4.1.2.2. phân tích nhân tố có liên quan đến hạng mục BĐS cụ thể dự định phát triển khi đã phân tích các nhân tố tổng quát, nhà đầu tư tập trung phân tích loại hình đầu tư và địa điểm cụ thể định hướng đến. chẳng hạn định đầu tư phát triền nhà ở thì cần phải phân tích thêm các tổ chức giao dịch môi giới, tổ chức quản lý nhà, tình hình phát triển và cung cầu nhà ở quanh địa điểm định chọn, mức độ, giá cả, thái độ của con người đối với hà hiện có và nguyện vọng của họ đối với nhà tương lai.... - thông tin về TT BĐS các loại 12 các thông tin về kinh tế và nhân văn vĩ mô các thông tin về quá trình vận hành của TT BĐS tại chỗ các thông tin liên quan trực tiếp đến hạng mục đầu tư - các số liệu thu thập được đến từ 2 nguồn số liệu của bản thân doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh BĐS số liệu bên ngoài như số liệu thống kê của chính phủ, chính quyền địa phương và số liệu do các nhân viên thị trường điều tra thu thập 4.2. dự báo TT BĐS dựa trên kết quả phân tích thị trường để dự báo tương lai và xu thế biến động của thị trường, lượng cầu, lượng cung, giá BĐS, giá thuê có 2 phương pháp dự báo 4.2.1. dự báo định tính dựa vào kinh nghiệm, kiến thức và năng lực của người phân tích. khi thiếu số liệu phân tích 13 thì phương pháp này trở nên quan trọng, nhất là dự báo trung hạn. 4.2.2. dự báo định lượng thống kê toán học để xử lý số liệu các năm trước, qua đó mà mô tả xu thế phát triển trong tương lai. phương pháp này thường được sử dụng để dự báo ngắn hạn hoặc trung hạn 4.3 lựa chọn loại hình đầu tư bất động sản 4.3.1 Đầu tư phát triển bất động sản là mua quyền sử dụng đất, thiết kế, xây dựng các loại công trình có thể thõa mãn yêu cầu của các khách hàng sau đó chuyển nhượng sản phẩm cho nhà đầu tư khác hoặc cho người mua sử dụng để thu hồi vốn đã đầu tư và kiếm lãi 4.3.2 Đầu tư kinh doanh bất động sản chính nhà đầu tư bất động sản thực hiện hoặc do người đầu tư thứ 2 tiến hành đối với công trình vừa xây dựng xong hay có sẵn. Họ mua bất động sản rồi cho người có nhu cầu sử 14 dụng thuê, qua đó mà có thu nhập thường xuyên và ổn định hoặc chuyển nhượng bất động sản cho người đầu tư khác để kiếm lợi nhuận 4.4 thế mạnh trong đầu tư bất động sản 4.4.1 kinh doanh bất động sản có lợi thế về mặt đóng thuế trong những năm đầu ngành thuế qui định thời hạn khấu hao cơ bản ngắn hơn nhìu so với tuổi thọ tự nhiên và tuổi thọ kinh tế khấu hao tài chính hàng năm khá cao làm cho tiền lãi kinh doanh giảm, do đó tiền thuế cũng ít đi, nahf đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh hơn, trong khi tài sản thực chưa bị hao mòn nhiều, vẫn có thể tiếp tục thu lợi mặc dù khấu hao tài chính nhiều, kết quả hạch toán kinh doanh hằn năm ít, nhưng người đầu tư vẫn còn có lợi vì họ thường đầu tư kinh doanh nhiều loại hình đầu tư bất động sản 15 kinh doanh bất động sản dễ vay được tiền của các tổ chức tiền tệ vì người vay có bất động sản để thế chấp, làm bên cho vay an tâm về khả năng thu hồi vốn 4.4.2 kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát do lạm phát nên giá thành xây dựng tăng cao, làm cho giá trị của bất động sản tăng, nên có thể nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị bất động sản là nhu cầu không thể thiếu của xã hội nên dù kinh tế có bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn không bị ảnh hưởng, gọi là có tính giữ giá trị việc tăng giá trị của bất động sản là xét từ góc độ đầu tư dài hạn, còn trong ngắn hạn thì giá trị bất động sản có thể giảm 4.4.3. Kinh doanh bất động sản nâng cáo cấp bậc uy tín của người đầu tư vì họ co tài sản 16 vững chắc, chứng minh được thực lực trong giao dịch đầu tư 4.5. thế yếu của đầu tư bất động sản 4.5.1 Kém tính chuyển đổi thành tiền do bất động sản không di chuyển được quá trình tiêu thụ khá phức tạp mất thời gian chi phí giao dich cao nên khi cần khó mà chuyển đổi thành tiền nhanh, làm cho người đầu tư có khi khồn kịp huy động tiền để trả nợ quá hạn, có thể bị phá sản 4.5.2 đòi hỏi vốn đầu tư lớn khi đầu tư bất động sản, chỉ cần nhà đầu tư có 30% vốn tự có, nhưng 30% vốn là rất lớn đối với nhiều người đầu tư 4.5.3 chu kì thu hồi vốn đầu tư dài vốn đầu tư phát triển thu hồi từ 3-5 năm vốn đàu tư kinh doanh thu hồi dài hơn, 8-10 năm, 20-3- năm hoặc dài hơn cần có kiến thứ chuên môn avf kinh nghiệm kinh doanh 17 4.6 các rủi ro trong đầu tư bất động sản độ an toàn của vốn độ tin cậy của mức độ thu lợi mức độ chuyển đổi thành tiền mức độ phức tạp của quản lý tài sản các rủi ro trên có thể chia thành 2 loại là rủi ro hệ thống và rủi ro cá biệt 4.6.1 rủi ro hệ thống 4.6.1.1 khái niệm là những nhân tố ảnh hưởng đến toàn bộ các hạng mục đầu tư mà người đầu tư không thể khống chế nhà đầu tư khó phán đoán và đối phó với các rủi ro do lạm phát, do cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất, về chính sách và do các tai họa gây ra 4.6.1.2 các nguên nhân gây ra rủi ro hệ thống a. do lạm phát 18 chu kì đầu tư bất động sản cần một thời gian nhất định nên giá trị vốn bỏ ra đầu tư so với lúc thu hồi có thể bị giảm đi do lạm phát nếu tiền thuê nhà là cố định thì rủi ro về giảm giá trị do bên cho thuê chịu chứ không phải người thuê vì vậy lợi nhuận đầu tư tối thiểu phải vượt trên tye lệ lạm phát, phải vay vòng đồng vốn nhanh, điều chỉnh kịp thời tiền thuê nhà và vận dụng tính giữ giá trị của bất động sản b. do cung cầu của thị trường cung và cầu của thị trường bất động sản luôn biến động, làm cho gía của bất động sản biến động không ngừng, làm co lợi nhuận thu thực tế khác với lợi nhuận thu dự tính khi cung lớn hơn cầu thì số lượng bất động sản không bán ra được nhiều hơn, không xoay chuyển được đồng vốn dẫn đến phá sản để đối phó với rủi ro này, nhà đầu tư cần theo dỗi sát kinh tế địa phương và phân tích cụ thể 19 kết quả đầu tư để ra quyết định phù hợp và kịp thời c. rủi ro chu kì thị trường bất động sản có 4 chu kì, mỗi chu kì gồm 4 giai đoạn là phục hồi và phát triển phồn vinh khủng hoảng và suy thoái tiêu điều khi đó chỉ nhà đầu tư có thực kwcj hùng hậu mới trụ lại được còn nhà đầu tư nhỏ yếu thì phần lớn bị phá sản vì nợ xấu d. khó chuyển nhanh thành tiền khi hà đầu tư có đồng vốn nhanh, muốn bán bất động sản vội thì giá bán bị thấp, lỗ nhiều nên vốn đầu tư bị sút giảm nhanh e. do lãi suất tiền vay chính phủ thường dùng lãi suất để hướng dòng vốn đầu tư vào ngành nào, nơi nào mà mình mong muốn 20