Tài liệu Nghiên cứu giá đất và phân vùng giá trị đất đai tại trục đường hoàng văn thụ thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên.

0 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH THỊ MINH NGỌC Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI TRỤC ĐƢỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tao : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 – 2016 Giảng viên hƣớng dẫn : Nguyễn Thế Hùngn ng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên, năm 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH THỊ MINH NGỌC Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT VÀ PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI TRỤC ĐƢỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tao : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Lớp : K 44 - ĐCMT Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 – 2016 Giảng viên hƣớng dẫn : Th.S Nguyễn Quang Thi Giảng viên hƣớng dẫn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái : Nguyễn Thế Hùngn ng dẫn : Sơn Thái Nguyên, năm 2016 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trườn .Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên em đã về thực tập tại Phòng Quản lý đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên . Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình. Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập. Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của sở Tài nguyên và Môi trường TP Thái Nguyên đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ em trong thời gian thực tập tại cơ sở. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm hướng dẫn tận tình của thầy giáo hướng dẫn: Th.S Nguyễn Quang Thi đã giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp. Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập. Do thời gian có hạn, lại bước đầu mới làm quen với phương pháp mới chắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để chuyên đề này được hoàn thiện hơn. Cuối cùng em kính chúc quý Thầy, Cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự nghiệp cao quý Thái Nguyên, ngày 20tháng 5 năm 2016 Sinh viên Trịnh Thị Minh Ngọc LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Đề tài này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Em xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Đề tài này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Đề tài đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Thái Nguyên, ngày 20 tháng 5 năm 2016 Tác giả luận văn Trịnh Thị Minh Ngọc DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015.......................................................................48 Bảng 4.2. Giá đất ở tại trục đường Hoàng Văn Thụ……………………….56 Bảng 4.3: Bảng tổng hợp các trường CSDL xây dựng bản đồ giá đất……....58 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ giá theo từng khoảng giá..........................16 Hình 2.2. Ứng dụng GIS tạo ra bản đồ phản ánh tốc độ tăng giá...........................16 Hình 2.3. Cơ sở dữ liệu địa lý mở rộng phục vụ quản lý địa chính và BĐS – Thuỵ Điển..........................................................................................................................17 Hình 4.1 . Bản đồ hành chính Thành phố Thái Nguyên...............................................27 Hình 4.2. Bản đồ trục đường Hoàng Văn Thụ đã được chuẩn hoá........................57 Hình 4.3. Xây dựng các trường CSDL thuộc tính của bản đồ giá đất trên Mapinfo......................................................................................................................................................59 Hình 4.4. Vùng giá trị đất đai theo vị trí trên trục đường Hoàng Văn Thụ,.....61 Hình 4.5. Sử dụng InfoTool để cập nhật giá đất và các thông tin đất đai..........62 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CSDL : Cơ sở dữ liệu GIS : Hệ thống thông tin địa lý TP : Thành phố TPTN : Thành phố Thái Nguyên TDMNBB : Trung du miền núi bắc bộ UBND : Ủy ban nhân dân MỤC LỤC PHẦN 1. MỞ ĐẦU..............................................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề..........................................................................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.............................................................................................2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát...................................................................................................................2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể...........................................................................................................................2 1.3. Ý nghĩa của đề tài.........................................................................................................................2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học......................................................2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn..........................................................................................................2 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................................4 2.1. Khái quát về giá đất.....................................................................................................................4 2.1.1. Khái niệm về giá đất...............................................................................................................4 2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất...................................................................................5 2.2. Cơ sở pháp lý xác định giá đất...........................................................................................13 2.3. Khái quát công tác quản lý, xác định giá đất trên thế giới................................15 2.3.1. Công tác định giá đất tại Australia...............................................................................15 2.3.2. Công tác quản lý bất động sản và đất đai Thụy Điển.......................................16 2.3.3. Công tác định giá đất ở Đức............................................................................................17 2.4. Khái quát công tác định giá đất tại Việt Nam...........................................................18 2.4.1. Công tác định giá đất tai Việt nam...............................................................................18 2.4.2. Một số phương pháp, phần mềm xác định giá đất, xây dựng và quản lý CSDL giá đất tại Việt Nam............................................................................................................19 PHẦN 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................................................................................................................23 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................................23 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu..........................................................................................................23 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................................23 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu....................................................................................23 3.2.1. Thời gian nghiên cứu...........................................................................................................23 3.2.2. Địa điểm thực tập...................................................................................................................23 3.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................................................23 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên , tỉnh Thái Nguyên................................................................................................................................23 3.3.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên..................................................................................................................................23 3.3.3. Thực trạng giá đất trên trục đường Hoàng Văn Thụ Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.............................................................................................................24 3.3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ Thành phố Thái Nguyên............................................................................................................................................24 3.3.5. Đề xuất giải pháp xây dựng bản đồ giá đất............................................................24 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................................24 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu.......................................................................24 3.4.2 Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.........................................................25 3.4.3. Phương pháp bản đồ.............................................................................................................25 3.4.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu.....................................................................25 3.4.5. Phương pháp chuyên gia....................................................................................................25 3.4.6. Phương pháp GIS...................................................................................................................26 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN......................................27 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên...........................27 4.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................................................27 4.1.2. Điều kiện kinh tế....................................................................................................................32 4.1.3. Thực trạng đời sống văn hoá – xã hội.......................................................................34 4.1.4. Đánh giá chung về Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Thành phố Thái Nguyên............................................................................................................................................40 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai.............................................................................42 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai...................................................................................................42 4.2.2. Tình hình sử dụng đất..........................................................................................................47 4.3. Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.............................................................................................................49 4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên..................49 4.3.2. Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ,..........................................51 4.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ Thành phố Thái Nguyên............................................................................................................................................56 4.4.1. Xây dựng dữ liệu không gian.........................................................................................56 4.4.2. Xây dựng cấu trúc các trường cơ sở dữ liệu thuộc tính..................................57 4.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính của bản đồ giá đất....................................59 4.4.4. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai........................................................60 4.4.5 Cập nhật giá đất........................................................................................................................61 4.5. Đề xuất giảp pháp xây dựng bản đồ giá đất...............................................................62 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ............................................................................64 5.1. Kết luận............................................................................................................................................64 5.2. Kiến nghị.........................................................................................................................................64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là điạ bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !". Thật vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi sinh tồn của xã hội loài người Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trên thế giới nói chung,ở Việt Nam nói riêng đang là vấn đề được quan tâm rất nhiều trong thời gian qua. Nguồn tài nguyên này ngày một suy thoái. Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở nước ta có sự quản lý của Nhà nước, dẫn đến những đòi hỏi đổi mới trong công tác quản lý đất đai. Trong giai đoạn hiện nay thì Luật đất đai năm 2013 được ban hành và nổi bật lên có nhiều thay đổi liên quan đến giá đất và quyền sử dụng đất. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế cao mà việc quản lý và xác định giá đất hiện nay còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất luôn được nâng cao và ngày càng nóng lên. Việc quản lý giá cả hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong việc bình ổn thị trường đất đai . Bên cạnh đó chúng ta xác định chính xác giá đất cho từng thửa đất, từng vị trí, hay khu vực sẽ là cơ sở để thực hiện các chính sách pháp luật về đất đai như đền bù giải phóng mặt bằng, xác định tiền nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất.. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Nguyễn Quang Thi, em tiến hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giá đất và phân vùng giá trị đất đai tại trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên". 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được hiện trạng giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá trị đất đai trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Thực trạng giá đất tại trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác định giá đất và công tác quản lý đất đai khu vực nghiên cứu. - Đề xuất một số giải pháp xây dựng bản đồ giá đất. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Vận dụng và phát huy những kiến thức đã học tập vào nghiên cứu. - Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. - Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Bổ sung tư liệu cho học tập. 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu nổi bật yếu tố vị trí trong công tác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang lại tính hiệu quả trong thực tế. - Trang bị cho sinh viên một số kiến thức ngoài thực tiễn. - Là cơ sở cho công tác quản lý đất đai để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái niệm về giá đất 2.1.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây (Luật Đất đai 2003) [3]. 1. Do UBND tỉnh. thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên Luật đất đai năm 2013 có nhiều thay đổi hơn cả về cơ chế và những bất cập của luật đất đai 2003 cũng được sửa đổi và hoàn thiện hơn: Quy định cụ thể người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất và đối với đất được giao để quản lý Luật đã được bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất. Quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định [4]. 2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.2.1. Các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất * Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. * Yếu tố khu vực Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. Chiều rộng Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. Chiều sâu Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. Hình dáng Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. Độ dốc Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. Hạn chế của quy hoạch đô thị Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất Điều kiện giao thông Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông... Chất lượng môi trường Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. Các điều kiện môi trường tự nhiên gồm có: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... Các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ văn hóa, giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực. * Yếu tố cơ sở hạ tầng của thửa đất Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng của các công trình công cộng, chất lượng và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viện...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này còn cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông v.v.). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Qua quá trình điều tra, tất cả các tuyến đường đều chịu ảnh hưởng của các yếu tố này. Các tuyến đường, phố này cũng có chất lượng đường đảm bảo, một phần lớn người dân sống trên tuyến đường này là công nhân viên chức, dân trí cao nên họ khá quan tâm đến chất lượng cuộc sống. * Các yếu tố môi trường xung quanh Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức, vì thế yếu tố này ít ảnh hưởng đến giá đất và trong phân hạng định giá đất cũng không được xem trọng [2]. 2.1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất a) Yếu tố kinh tế Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. - Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế. - Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt. - Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng - Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng. - Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thực đến từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.