Tài liệu Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VƢƠNG QUỐC NAM Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 – 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa :Quản lý tài nguyên Lớp : K43 – QLĐĐ - N02 Khóa học : 2011 – 2015 Thái Nguyên – năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VƢƠNG QUỐC NAM Tên đề tài: NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 – 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K43 - QLĐĐ - N02 Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015 Giảng viên hƣớng dẫn : ThS.Nông Thu Huyền Thái Nguyên – năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình. Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại họpc Nông Lâm - Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Có được kết quả này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới cô ThS.Nông Thu Huyền là người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay. Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình. Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong các thầy cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm2015 Sinh viên Vƣơng Quốc Nam ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: So sánh các tiêu chí đánh giá về định giá đất của hai khu đất ........... 10 Bảng 2.2: Điểm của các tiêu chí đánh giá về định giá đất của hai khu đất......... 11 Bảng 2.3: Tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của đất trồng lúa hạng IV tại xã A ............................................................................. 15 Bảng 2.4: Mục đích định giá đất ở một số nước ................................................. 17 Bảng 2.5: Hình thức xác định giá đất đai ở một số nước.................................... 18 Bảng 2.6: Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất ở một số nước .................. 19 Bảng 2.7: Nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất ở một số nước ............ 20 Bảng 4.1: Cơ cấu dân tộc của thành phố Thái Nguyên....................................... 30 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên năm 2014........ 33 Bảng 4.3: Quy mô của hai dự án ......................................................................... 36 Bảng 4.4: Giá đất nhà nước quy định tại hai dự án............................................. 37 Bảng 4.5: Giá đất trên thị trường tại hai dự án ................................................... 38 Bảng 4.6: Mức chênh lệch giữa giá đất quy định của nhà nước và giá đất trên thị trường .................................................................................................................. 39 Bảng 4.7: Mức giá bồi thường đất nông nghiệp tại 2 dự án ............................... 40 Bảng 4.8: Mức giá bồi thường đất ở tại dự án A ................................................ 42 Bảng 4.9: Mức giá bồi thường đất ở tại dự án B................................................. 43 Bảng 4.10: Mức giá bồi thường hoa màu trên đất nông nghiệp tại 2 dự án ....... 45 Bảng 4.11: Kết quả điều tra các hộ dân trong khu vực giải phóng mặt bằng ..... 46 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Thi công tại khu dân cư số 7B Túc Duyên thành phố Thái Nguyên .. 35 Hình 4.2: Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thiết kế thời trang TNG tại phường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên .......................................................... 35 Hình 4.3: Mức độ chênh lệch giữa giá nhà nước và giá trên thị trường ............. 40 Hình 4.4: Mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường đất nông nghiệp so với giá nhà nước của hai dự án .............................................................................................. 41 Hình 4.5: Mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường đất ở so với giá nhà nước của hai dự án .............................................................................................................. 44 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN ĐẦY ĐỦ TÊN VIẾT TẮT 1 UBND Ủy ban nhân dân 2 NĐ Nghị định 3 QĐ Quyết định 4 NQ Nghị quyết 5 BTHT Bồi thường hỗ trợ 6 TĐC Tái định cư 7 CP Chính phủ 8 TP Thành phố 9 GPMB Giải phóng mặt bằng 10 VD Ví dụ 11 KTXH Kinh tế xã hội 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 HĐND Hội đồng nhân dân 14 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường 15 BTC Bộ Tài chính 16 TT Thông tư 17 NĐ Nghị định v MỤC LỤC Trang PHẦN I: MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề .................................................................................................................1 1.2. Mục đích, yêu cầu.....................................................................................................2 1.2.1. Mục đích của đề tài................................................................................................2 1.2.2. Yêu cầu của đề tài..................................................................................................2 1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài..................................................................2 1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .....................................................2 1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn ...........................................................................................3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................................4 2.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...........................................................................................4 2.1.1. Các văn bản của nhà nước .....................................................................................4 2.1.2. Các văn bản của thành phố Thái Nguyên ..............................................................4 2.2. Khái quát chung về định giá đất ...............................................................................5 2.2.1. Nguyên tắc định giá đất .........................................................................................5 2.2.2. Phương pháp định giá đất ......................................................................................7 2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.............................................................................7 2.2.2.2 Phương pháp thu nhập ..................................................................................... 13 2.2.2.3. Điều kiện chọn phương pháp tính giá đất........................................................ 16 2.3. Tình hình định giá đất tính bồi thường ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam ...................................................................................................................................... 17 2.3.1. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới ............................................ 17 2.3.2. Tình hình định giá đất tính bồi thường ở Việt Nam ........................................... 20 2.4. Điều kiện được bồi thường và đối tượng bồi thường tại hai dự án A&B. ........... 23 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 25 3.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ 25 3.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................... 25 3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 25 vi 3.4. Phương pháp nguyên cứu ...................................................................................... 25 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................... 25 3.4.1.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 25 3.4.1.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ............................................................... 26 3.4.2. Phương pháp kế thừa .......................................................................................... 26 3.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh ......................................................... 26 3.4.4. Phương pháp chuyên gia .................................................................................... 26 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 27 4.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên ................................... 27 4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................. 27 4.1.1.1. Vị trí địa lý ....................................................................................................... 27 4.1.1.2. Điều kiện địa hình ........................................................................................... 27 4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................................ 28 4.1.1.4. Thủy văn .......................................................................................................... 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội................................................................................... 28 4.1.2.1. Điều kiện kinh tế ............................................................................................. 28 4.1.2.2. Điều kiện xã hội............................................................................................... 29 4.1.2.3. Cơ sở hạ tầng ................................................................................................... 30 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội ảnh hưởng tới sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên .................................................................................... 31 4.1.3.1. Thuận lợi .......................................................................................................... 31 4.1.3.2. Khó khăn.......................................................................................................... 32 4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai ở TP Thái Nguyên năm 2014 .................... 32 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của TP Thái Nguyên năm 2014 .................................... 32 4.2.2. Tình hình chung về công tác công tác quản lý đất đai và công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .................................................... 34 4.3. Sơ lược về các dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................................... 35 4.3.1. Khái quát chung về hai dự án ............................................................................. 35 4.3.1.1. Dự án A ........................................................................................................... 35 vii 4.3.1.2. Dự án B ............................................................................................................ 35 4.3.2. Tổng hợp quy mô của hai dự án (A&B) trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .. 36 4.4. Đánh giá thực trạng và việc thực hiện giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......................................................................................... 36 4.4.1. Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường tại hai dự án. ........................................ 36 4.4.1.1. Giá đất bồi thường nhà nước quy định tại thành phố Thái Nguyên cho dự án A & B. .............................................................................................................................. 36 4.4.3.2. Giá đất bồi thường trên thị trường tại thành phố Thái Nguyên cho dự án A & B.................................................................................................................................... 38 4.4.4.3. So sánh giá đất quy định của nhà nước và giá trên thị trường tại khu vực hai dự án thuộc thành phố Thái Nguyên. ........................................................................... 38 4.4.2. Đánh giá việc thực hiện giá bồi thường về đất tại hai dự án. ............................. 40 4.4.2.1. Giá bồi thường đất nông nghiệp ...................................................................... 40 4.4.2.2. Giá bồi thường đất ở ........................................................................................ 42 4.4.2.3. Bồi thường về hoa màu trên đất nông nghiệp ................................................. 44 4.4.2.4. Bồi thường về công trình tài sản trên đất ........................................................ 45 4.5. Đánh giá chung về giá đất dùng bồi thường khi nhà nước thu hồi đất tại hai dự án A&B.............................................................................................................................. 46 4.5.1. Đánh giá mức độ phù hợp của giá đất bồi thường ............................................. 46 4.5.2. Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường qua ý kiến người dân ............. 46 4.6. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho công tác xác định giá đất bồi thường tại thành phố Thái Nguyên ............................................................................... 48 4.6.1. Thuận lợi ............................................................................................................. 48 4.6.2. Khó khăn............................................................................................................. 49 4.6.3. Quan điểm yêu cầu của việc xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ........................................................................................................................... 51 4.6.3.1. Yêu cầu ............................................................................................................ 51 4.6.3.2. Về các giải pháp .............................................................................................. 51 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................... 54 viii 5.1. Kết luận.................................................................................................................. 54 5.2. Kiến nghị ............................................................................................................... 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 1 PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Thực hiện đường lối đổi mới và chiến lược phát triển kinh tế- xã hội, trong những năm qua, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông, thuỷ lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc; các công trình xây dựng và phát triển các ngành kinh tế, các lĩnh vực sự nghiệp kinh tế, văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, khoa học, kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu đô thị mới và các dự án xây dựng, phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ… đã và đang được triển khai thực hiện ở khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước. Đặc biệt ở Thái Nguyên, nhu cầu đất đai cho việc phát triển, xây dựng các công trình theo mục đích trên là rất lớn và xu hướng ngày càng tăng, đặt ra nhiệm vụ hết sức nặng nề đối với công tác GPMB, đảm bảo tiến độ các dự án. Tuy nhiên, công tác GPMB được tiến hành trôi chảy lại phụ thuộc vào chính sách đền bù thiệt hại của Nhà nước đối với đối tượng trong diện giải toả. Do bị ảnh hưởng trực tiếp, sự thay đổi mọi mặt về sản xuất- sinh hoạt, đời sống khi bị thu hồi đất đai, do đó đối tượng bị giải toả chỉ chịu chấp hành khi họ nhận được khoản bồi thường hợp lý. Các phương án đền bù được thực hiện như: đền bù bằng tiền, bằng nhà ở, đất ở… hay bố trí những đối tượng này vào các khu TĐC. Nhưng xem ra công tác GPMB vẫn gặp phải những vấn đề hết sức khó khăn. Giá đất giữ vị trí hết sức quan trọng – là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Do đó việc xác định giá đất tính bồi thường vừa đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà nước góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư. Trong những năm qua việc xây dựng giá đất để tính tiền bồi thường đang là nhiệm vụ hết sức khó khăn và còn nhiều tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để bồi thường còn chưa có cơ sở thực tiễn nên chưa đảm bảo phù hợp với thiệt hại về đất của người dân, chưa phù hợp với chính sách dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Ngày16/11/2004 Chính phủ đã bàn hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương 2 pháp định giá đất và khung giá các loại đất. Dựa trên khung giá quy định của Nhà nước, thành phố Thái Nguyên hàng năm công bố bảng giá các loại đất trên cơ sở nghiên cứu đến yếu tố biến động giá thực tế, tuy nhiên việc thực hiện vẫn còn nhiều bất cập. Một số chủ dự án được quyền thỏa thuận giá đất với chủ sử dụng, do đó đẩy nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, cùng một loại đất, cùng một thời điểm nhưng giá đất bồi thường khác nhau dẫn đến nảy sinh thắc mắc cho người sử dụng đất. Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự hướng dẫn củaThS. Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn Thành Phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 -2014” 1.2. Mục đích, yêu cầu 1.2.1. Mục đích của đề tài Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên (bao gồm dự án do nhà nước làm chủ đầu tư và dự án do các doanh nghiệp làm chủ đầu tư), từ đó rút ra thuận lợi khó khăn để đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao công tác xác định giá đất bồi thường GPMB trong thời gian tới. 1.2.2. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nguyên tắc định giá đất, các văn bản liên quan đến giá đất bồi thường hàng năm của thành phố Thái Nguyên. - Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. - Các giải pháp đề xuất phải phù hợp với thực tiễn và có tính khả thi cao. 1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Củng cố kiến thức cơ sở cũng như kiến thức chuyên ngành, vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn. - Nâng cao khả năng tiếp cận, điều tra, thu thập và xử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài. - Nâng cao kiến thức, kĩ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu sau này. 3 - Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu và tìm tài liệu. - Bổ sung tư liệu cho học tập. 1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội cho bản thân củng cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho bản thân tiếp cận với vấn đề về đất đai. - Ý nghĩa trong thực tiễn: tìm ra những mặt hạn chế và tích cực trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 2.1.1. Các văn bản của nhà nước - Luật đất đai 2003 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/4/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của bộ tài chính hướng dẫn việc thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất - Căn cứ nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Thông tư 14/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi đất và cho thuê đất. - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP và 123/2007/NĐ-CP 2.1.2. Các văn bản của thành phố Thái Nguyên - Căn cứ Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Thái nguyên về ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên năm 2014 5 - Căn cứ Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định về đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Căn cứ Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/06/2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên - Căn cứ Công văn số 3081/UBND-TH ngày 10/11/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc chấp thuận chủ trương thực hiện dự án đầu tư xây dựng trung tâm thiết kế thời trang TNG tại phường Hoàng Văn Thụ, TPTN của Cty cổ phần đầu tư và thương mại TNG. - Căn cứ Quyết định số 7663/2010/QĐ-UBND ngày 20/06/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt dự án xây dựng công trình: Xây dựng cở sở hạ tầng khu dân cư 7B, phường Túc Duyên, TP Thái Nguyên. 2.2. Khái quát chung về định giá đất 2.2.1. Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất : "Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện: Sử dụng hợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ. Đặc tính vật lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v... Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tính này như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai. Một "sử dụng" sau kho thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là "sử dụng cao nhất và tốt nhất". 6 - Nguyên tắc dự báo trước : Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại. Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trong tương lai nhưng để xác định giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại. Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. - Nguyên tắc cung – cầu : Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặc biệt. Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ ở tương tác của chung và cầu trên thị trường. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng lên và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai. Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuọc và quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hoá này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tuỳ theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự 7 nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượng không đổi, hay tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng không đổi 2.2.2. Phương pháp định giá đất Có nhiều phương pháp để xác định giá của một thửa đất như: - Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường) - Phương pháp đầu tư - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư Nhưng trên thực tế thường sử dụng hai phương pháp là: Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường) và Phương pháp thu nhập. 2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường) Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây: a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin: - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất. 8 - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất,v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.); + Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá. c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều 9 chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính Giá của thửa đất, khu = nhượng quyền sử  hình thành từ những yếu tố khác đất cần định giá dụng đất của từng biệt về giá của từng thửa đất, thửa đất, khu đất khu đất so sánh với thửa đất, so sánh khu đất cần định giá chuyển Mức tiền điều chỉnh mức giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất. Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên. d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3. Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh). Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2). Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu 10 đất A và khu đất B như sau: Bảng 2.1: So sánh các tiêu chí đánh giá về định giá đất của hai khu đất Các tiêu chí Những ðiểm giống nhau so sánh Khu ðất A Khu ðất B 1. Cãn cứ pháp Có giấy Có giấy chứng lý chứng nhận nhận quyền sử quyền sử dụng ðất dụng ðất 2. Mục ðích sử Ðất ở tại ðô Ðất ở tại ðô thị dụng thị loại I loại I 3. Vị trí ðất Vị trí 1: Ðất Vị trí 1: Ðất có có một mặt một mặt tiền liền tiền liền cạnh với ðýờng cạnh với phố ðýờng phố 4. Loại ðýờng Loại 2 Loại 2 phố 5. Chiều rộng mặt tiền (m) 6. Chiều sâu của khu ðất 7. Kết cấu hạ tầng - Ðýờng giao thông Những ðiểm khác nhau Khu ðất A Khu ðất B 100 70 250 285,7 - Thuận lợi (có 2 mặt tiếp giáp với ðýờng hẻm lớn) - Kém thuận lợi hõn (có một mặt tiếp giáp với ðýờng hẻm lớn) 8. Môi trýờng - Ðộ ồn ào - ồn ào - ồn ào - Bụi - ít bụi hõn - Ðộ bụi 7. Tài sản trên Không Không ðất 8. Tình trạng Tự nguyện Tự nguyện mua bán (Nguồn số liệu: www.nhaquanlytuonglai.wordpress.com) [14] Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Đó xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh đó điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê đó tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.