Tài liệu đánh quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã búng lao huyện mường ảng tỉnh điện biên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------o0o-------------- LƢỜNG VĂN NGHĨA Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ BÚNG LAO - HUYỆN MƢỜNG ẢNG - TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo: Chính quy Chuyên ngành: Địa chính môi trƣờng Khoa: Quản lý Tài Nguyên Khóa học: 2012 – 2016 Thái Nguyên, năm 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------o0o-------------- LƢỜNG VĂN NGHĨA Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ BÚNG LAO - HUYỆN MƢỜNG ẢNG - TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo: Chính quy Chuyên ngành: Địa chính môi trƣờng Lớp: K44 – ĐCMT – N02 Khoa: Quản lý Tài Nguyên Khóa học: 2012 – 2016 Giảng viên hƣớng dẫn: PGS.TS. PHAN ĐÌNH BINH Thái Nguyên, năm 2016 i LỜI CẢM ƠN Sau quá trình học tập tại trường và thời gian thực tập tại UBND xã búng lao, huyện mường ảng em đã có cơ hội học hỏi , học được nhiều kiến thức bổ ích và kinh nghiệm thực tế quý báu , đến nay em đã hoàn thành đề tài của mình. Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ban chủ nhiệm khoa quản lý tài nguyên cùng với sự giúp đỡ tận tình của thầy giáo PGS.TS. PHAN ĐÌNH BINH và toàn thể các thầy cô trong khoa. Em xin gửi lời cảm ơn đến UBND xã Búng Lao đã nhiệt tình giúp đỡ , chỉ bảo, tạo mọi điều kiện cho em học tập và làm quen với thực tế để em hoàn thành đề tài : “Đánh quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Búng Lao, Huyện Mường Ảng, Tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014 - 2016” Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế, bài khóa luận này em vẫn còn nhiều thiếu sót. Em mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy cô để bài khóa luận này được hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Búng Lao, Ngày 20 Tháng 12 Năm 2016 Sinh viên Lƣờng Văn Nghĩa ii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng số 4.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2014 - 2016 ........ 33 Bảng số 4.2: Tình hình biến động dân số qua một số năm ....................................... 34 Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 xã Búng Lao ....................................... 37 Bảng 4.4: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 20142016 ........................................................................................................................... 43 Bảng 4.5: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 2016 ........................................................................................................................... 44 Bảng 4.6. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014- 2016 ……………………………………………………………………………………...45 Bảng 4.7. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 –2016 …………………………………………………………………………………….. 46 Bảng 4.8: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 –2016 ................................................................................................................ 48 Bảng 4.9: Kết quả công tác thực hiện xóa đăng kí thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của xã Búng Lao giai đoạn 2014 –2016 .................................................................... 49 Bảng 4.10: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 –2016 ……………………………………………………………………………………50 Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên xã Búng Lao giai đoạn 2014 – 2016 theo số trường hợp ........................................................................................... 52 Bảng 4.12: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 –2016 theo loại đất ........................................................................................... 54 Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ tại UBND xã Búng Lao về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................................................... 55 Bảng 4.14: Sự hiểu biết của người dân tại xã Búng Lao về các hình thức chuyển QSDĐ ........................................................................................................................ 56 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Cơ cấu diện tích đất hiện trạng xã Búng Lao năm 2015...................................38 Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 –2016 theo số trường hợp....................................................................................................................53 Hình 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao trong giai đoạn 2014 –2016 theo loại đất...........................................................................................................55 Hình 4.4: Tổng hợp kết quả điều tra cán bộ và nhân dân xã Búng Lao..........................57 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ Nghĩa của từ, cụm từ BTNMT Bộ tài nguyên môi trường BTP CBQL Bộ tư pháp Cán bộ quản lý NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất STT Số thứ tự TTLT Thông tư liên tịch SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân vii MỤC LỤC Trang Phần 1. MỞ ĐẦU....................................................................................................1 1.1 Đặt Vấn Đề.............................................................................................................1 1.2.1 Mục tiêu tổng quát..............................................................................................2 1.2.2 Mục tiêu cụ thể....................................................................................................3 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU..........................................................................4 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài......................................................................................4 2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài.......................................................................................4 2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài....................................................................................5 2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài......................................................................................6 2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................................12 2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.........................12 2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất....................12 2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền...........................................................13 2.2.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn.................................................................................15 2.3 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và xã Búng Lao......................24 2.3.1 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam.............................................24 2.3.2 Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ ở xã Búng Lao......................................26 Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU....27 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................................... 27 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành.......................................................................................27 3.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu.................................................................27 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...................................................................... 29 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Búng Lao huyện Mường Ảng.........29 4.1.1 Điều kiện tự nhiên.............................................................................................29 4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội...................................................................................31 4.2 Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của xã Búng Lao.....................36 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất đai................................................................................36 4.2.2 Tình hình quản lý đất đai..................................................................................39 4.3 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014-2016 42 vii 4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014- 2016 ........................................................................................................................... 42 giai 4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao đoạn 2014 –2016 ....................................................................................................... 43 4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 –2016 ....................................................................................................... 44 4.3.4 Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 – 2016 ...........................................................................................................................46 4.3.5 Đánh giá công tác thế chấp và xóa thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014-2016 ................................................................................. 47 4.3.6.Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 - 2016......................................................................................................................... 49 4.3.7 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 – 2016 ...................................................................................................... 51 4.3.8 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao giai đoạn 2014 –2016 ................................................................... 52 4.4 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân xã Búng Lao về các hình thức chuyển QSDĐ. ................................................................................................... 55 4.4.1 Sự hiểu biết của cán bộ UBND xã Búng Lao về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................................................ 55 4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân tại xã Búng Lao về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ...................................................................................................... 56 4.4.3 Tổng hợp điều tra ............................................................................................. 57 4.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao .............................................................................. 4.5.1 Thuận lợi .......................................................................................................... 4.5.2 Khó khăn .......................................................................................................... 4.5.3. Giải pháp khắc phục ........................................................................................ 57 57 58 58 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 60 5.1 Kết luận ............................................................................................................... 60 5.2 Đề nghị ................................................................................................................ 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1 Đặt Vấn Đề Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quý nhất của loài người, là yếu tố hàng đầu của môi trường sống. Vì thế, chính sách đất đai có tầm quan trọng thiết yếu đối với tăng trưởng bền vững và mở ra các cơ hội kinh tế cho người dân nông thôn và thành thị, đặc biệt là cho người nghèo. Nước ta lại đang trong công cuộc đổi mới nhu cầu sử dụng đất đai để phát triển trong từng nghành, từng địa phương có sự thay đổi đáng kể. Do vậy, nhà nước ta đã và đang từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai để tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất, cần phải nắm vững, quản lý chặt quỹ đất. Không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai và sử dụng đất đai. Luật Đất đai năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”! Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. 2 Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Mới đây nhất là luật Đất đai 2013. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, cho đến nay nó đã được bổ sung, hoàn chỉnh hơn để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Xã Búng Lao là một xã của huyện Mường Ảng tỉnh Điện Biên. Theo nhịp phát triển của kinh tế và xã hội thì lĩnh vực đất đai cũng trở thành một trong những lĩnh vực quan trọng cho sự phát triển của đất nước. Trong những năm qua, các vấn đề liên quan đến đất đai đã được xã quan tâm tuy nhiên vẫn còn những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Chính vì thế, chúng ta cần có cái nhìn khách quan những kết quả đạt được, thấy được những mặt hạn chế tồn tại để rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Phan Đình Binh, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Búng Lao, Huyện Mường Ảng, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014-2016”. Để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Búng Lao trong thời gian tới. 1.2 Mục tiêu của đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác CQSDĐ trên địa bàn xã Búng Lao, Huyện Mường ảng, Tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014 - 2016 Xác định những thuận lợi và khó khăn trong công tác CQSDĐ tại xã Búng Lao. 3 Đề xuất những giải pháp thích hợp giải quyết những khó khăn vướng mắc, hoàn thiện công tác CQSDĐ góp phần quản lí đất đai hiệu quả hơn trong thời gian tới. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Đánh giá tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển QSDĐ trên xã Búng Lao, Huyện Mường ảng, Tỉnh Điện Biên giai đoạn 2014 – 2016 Xác định những thuận lợi khó khăn của công tác CQSDĐ và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn đó. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về 5 đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Để khắc phục những khó khăn còn tồn tại và hoàn thiện hơn Luật đất đai 2013 ra đời với 7 hình thức chuyển QSDĐ : - Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất - Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất - Quyền thừa kế quyền sử dụng đất - Quyền tặng cho quyền sử dụng đất - Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất - Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất . Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. - Đất đang có tranh chấp. 2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài. Cùng với sự phát triển của toàn cầu Việt Nam đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan 6 nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. Xã Búng Lao là một xã thuộc Huyện Mường ảng, Tỉnh Điện Biên, trong quá trình đổi mới nền kinh tế đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông tư nghị định mới. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai còn khó khăn. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng người dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hướng tích cực hơn. Người dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền SDĐ .Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã búng lao cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế và thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của thành phố trong tương lai. 2.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài + Luật Đất đai nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013. + Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy 7 định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. + Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về giá đất. + Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. + Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. + Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính. + Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê và cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 2.1.4.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử 8 dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” quy định ở Điều 78 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.1.4.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 176 Luật đất đai 2013. + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho 9 quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Thái Nguyên cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 2.1.4.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê lại khác cho thuê là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người có nguồn gốc đất từ thuê. Trong Luật Đất đai thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định. 2.1.4.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền 10 phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng. - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết. - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]. 2.1.4.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi 11 dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]. 2.1.4.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận.Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]. 2.1.4.7 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có 12 thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc... theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển.Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]. 2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất. 2.2.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: 1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2- Đất không có tranh chấp. 3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 4- Trong thời hạn sử dụng đất. 2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất. Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.