Tài liệu đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện tam nông, tỉnh phú thọ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN HẢI PHONG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN TAM NÔNG, TỈNH PHÚ THỌ LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN HẢI PHONG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN TAM NÔNG, TỈNH PHÚ THỌ Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành : 60. 85. 01. 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng Thái Nguyên - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015 Tác giả luận văn Phan Hải Phong ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể. Trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng đã chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống kê huyện Tam Nông, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Tam Nông đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài trên địa bàn. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và bạn bè đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 10 tháng 9 năm 2015 Tác giả luận văn Phan Hải Phong iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG .................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................... 2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................................... 4 1.1.1. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai ................................................. 4 1.1.2. Quyền sử dụng đất .................................................................................. 5 1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền sử dụng đất.............................................................................................................. 6 1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai .......................................... 7 1.2.1. Đăng ký đất đai ....................................................................................... 7 1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai ........................................................................ 9 1.2.3. Hệ thống đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới .................... 14 1.2.4. Hệ thống đăng ký đất đai tại Việt Nam ............................................... 20 1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................................................ 24 1.3.1. Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK QSDĐ ................ 24 1.3.2. Vị trí, chức năng, nhiệm vụ của VPĐK QSDĐ .................................. 26 1.3.3. Thực trạng VPĐK QSDĐ ở nước ta.................................................... 29 1.3.4. Đánh giá chung ..................................................................................... 36 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 39 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 39 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 39 iv 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 39 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu......................................................... 39 2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 39 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 39 2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 39 2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 40 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp.................................................. 40 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................... 40 2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ................................................... 41 2.4.4. Phương pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu .................................... 41 Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 42 3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Tam Nông - tỉnh Phú Thọ ........................................................... 42 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 42 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất......................................................... 49 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................... 51 3.2. Thực trạng hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ... 52 3.2.1. Thực trạng nguồn nhân lực, điều kiện cơ sở vật chất ......................... 52 3.3. Đánh giá hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ theo ý kiến của người dân. .................................................................... 65 3.3.1. Đánh giá về điều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng CNTT ..................... 65 3.3.2. Mức độ công khai thủ tục hành chính ................................................. 65 3.3.3. Thái độ phục vụ của cán bộ khi thực hiện nhiệm vụ .......................... 66 3.3.4. Thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ ............................. 67 3.3.5. Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc ...................... 68 3.3.6. Các khoản phí, lệ phí ............................................................................ 70 3.3.7. Đánh giá chung mức độ hài lòng của người dân ................................ 71 3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ................................................................. 73 3.4.1. Nguyên nhân ảnh hưởng đến hoạt động của VPĐK QSDĐ .............. 73 v 3.4.2. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ ............................................................................................................... 78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 81 1. Kết luận .................................................................................................... 81 2. Kiến nghị .................................................................................................. 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 83 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 BĐS : Bất động sản 2 BTC : Bộ Tài chính 3 BNV : Bộ Nội vụ 4 BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường 5 CHXHCNVN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 6 CNTT : Công nghệ thông tin 7 ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai 8 GCN : Giấy chứng nhận 9 HSĐC : Hồ sơ địa chính 10 HĐND : Hội đồng nhân dân 11 KT-XH : Kinh tế - Xã hội 12 QSD : Quyền sử dụng 13 TCQLĐĐ : Tổng cục Quản lý đất đai 14 TNMT : Tài nguyên và Môi trường 15 TTHC : Thủ tục hành chính 16 VPĐK : Văn phòng Đăng ký 17 VPĐKQSDĐ : Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 18 UBND : Ủy ban nhân dân TT vii DANH MỤC CÁC HÌNH BẢNG Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐK QSDĐ các cấp. .................................... 29 Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK QSDĐ theo chuyên môn .................... 31 Bảng 3.1: Thống kê diện tích đất sản xuất nông nghiệp theo tính chất phát sinh ........................................................................................... 44 Bảng 3.2: Giá trị sản xuất và tăng trưởng GTSX trên địa bàn huyện Tam Nông giai đoạn 2011 - 2014 .................................................... 45 Bảng 3.3: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện Tam Nông giai đoạn 2011 - 2014.............................................................................. 45 Bảng 3.4: Quy mô và tốc độ tăng giá trị tăng thêm nông, lâm, thuỷ sản huyện Tam Nông giai đoạn 2011 - 2014 ......................................... 46 Bảng 3.5: Quy mô và cơ cấu dân số, lao động huyện Tam Nông năm 2014 ........... 47 Bảng 3.6: Hiện trạng sử dụng đất huyện Tam Nông giai đoạn 2011-2014 ............... 49 Bảng 3.7: Kết quả cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn huyện Tam Nông ............. 50 Bảng 3.8: Thực trạng máy móc, trang thiết bị, công nghệ............................... 53 Bảng 3.9: Kết quả cấp GCN của huyện Tam Nông giai đoạn từ tháng 8/2011 đến hết tháng 12/2014 .......................................................... 57 Bảng 3.10: Hồ sơ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......... 58 Bảng 3.11: Kết quả đăng ký biến động đất đai tại huyện Tam Nông .............. 59 giai đoạn 2011 – 2014 ...................................................................................... 59 Bảng 3.12: Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Tam Nông .................... 61 Bảng 3.13: Kết quả đánh giá của người sử dụng đất về điều kiện cơ sở vật chất, ứng dụng CNTT của VPĐK QSDĐ .................................. 65 Bảng 3.14: Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính ....................... 66 Bảng 3.15: Đánh giá về thái độ khi phục vụ của cán bộ VPĐK QSDĐ .......... 67 Bảng 3.16: Đánh giá về thời gian giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ .............. 68 Bảng 3.17: Đánh giá về chất lượng, hiệu quả giải quyết công việc của VPĐK QSDĐ ................................................................................... 69 Bảng 3.18: Đánh giá về mức phí, lệ phí phải nộp theo quy định .................... 70 Bảng 3.19: Đánh giá chung về mức độ hài lòng của người dân ...................... 71 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐK QSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam ....................................................................................... 28 Hình 3.1: Sơ đồ hành chính huyện Tam Nông – tỉnh Phú Thọ ....................... 43 Hình 3.2. Quy trình cấp GCN lần đầu.............................................................. 54 Hình 3.3. Quy trình thực hiện đăng ký biến động ........................................... 55 Hình 3.4: So sánh số hồ sơ kê khai xin cấp GCN và số hồ sơ được cấp GCN từ tháng 8/2011 đến tháng 12/2014 ........................................ 57 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh bùng nổ dân số, cạn kiệt tài nguyên, suy thái môi trường do các hoạt động của con người trên phạm vi toàn cầu như hiện nay. Một đất nước muốn có nền kinh tế thị trường phát triển bền vững bao gồm cả thị truờng bất động sản thì một trong những yếu tố có ảnh hưởng tích cực là hệ thống quản lý đất đai và bất động sản là công cụ cốt lõi, thiết thực, phương tiện hữu ích giúp công tác quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả; tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai của đất nước, điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản, xác định các nguồn thu từ đất đai và bất động sản. Trong xu thế chung của thế giới, mỗi nước đều thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai riêng cho mình, Việt Nam cũng đã có một số công trình đề cập đến hệ thống đăng ký đất đai và đăng ký bất động sản ở các góc độ và mức độ chi tiết khác nhau. Luật Đất đai năm 2003 ra đời tạo điều kiện cho việc thiết lập hệ thống đăng ký đất đai thống nhất cả nước thông qua một cơ quan dịch vụ hành chính công: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) được lập ở cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy mới được đưa vào hoạt động nhưng VPĐKQSDĐ đã gặt hái không ít thành công, được người dân chấp nhận và hưởng ứng bởi VPĐKQSDĐ ra đời đã khắc phục những tồn tại, yếu kém không chỉ trong quá trình sử dụng đất mà nó còn bao gồm 2 việc làm trong sạch đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực đất đai trên cả nước. Bên cạnh những thành tựu đạt được thì VPĐKQSDĐ vẫn còn những điểm hạn chế cần phải khắc phục trong quá trình hoạt động. Sau gần 4 năm tổ chức thực hiện, mặc dù bước đầu có nhiều khó khăn, vướng mắc nhưng mô hình VPĐKQSDĐ ở huyện Tam Nông đã thu được một số thành quả nhất định, từng bước hoàn thiện hồ sơ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở những năm gần đây. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế trong việc thực hiện chức năng nhiệm vụ của Văn phòng như: vướng mắc khi áp dụng Luật Đất đai vào thực tế công việc, vật chất kỹ thuật còn hạn chế … Để có cơ sở, căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ góp phần phục vụ sửa đổi, bổ sung pháp luật đất đai, được sự nhất trí của Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ”. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của cơ quan này. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Tam Nông - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Nông, tỉnh Phú Thọ - Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Nông theo ý kiến của người dân 3 - Đưa ra được những khó khăn, tồn tại và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Nông. 2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch đảm bảo và chỉnh lý biến động đất đai; thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch, các dịch vụ công về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai Điều 17, Hiến Pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. [18] Luật Đất đai (1993), điều 5 có nói về sở hữu đất đai: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu; - Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai; - Nhà nước trao QSD đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đấy, cho thuê đất, công nhận QSD đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật Đất đai (2003) đã quy định về chế độ sở hữu đất đai, quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản 5 do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. [19] Luật Đất đai năm 2013, điều 4 có nói đến quyền sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. [21]. Luật Đất đai 2013 xác định Nhà nước có 08 quyền với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai như: Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định mục đích sử dụng đất; Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất; Quyết định giá đất; Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất; Quyết định chính sách tài chính về đất đai; Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy, ở Việt Nam đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu quản lý và giao cho người sử dụng thông qua các hình thức. Nhà nước giữ quyền chiếm hữu và định đoạt còn QSD được giao cho người sử dụng đất. [16] 1.1.2. Quyền sử dụng đất Luật Đất đai (2003), tại Điều 105 quy định người sử dụng đất có 6 quyền chung trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền của người sử dụng đất được Luật Đất đai (2003) quy định theo 4 nhóm đối tượng sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân; tổ chức trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ngoài ra, tại Điều 106 của Luật quy định người sử dụng đất có 10 quyền riêng sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”. Như vậy, Nhà nước thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất là nhằm đảm bảo các quyền về pháp lý đối với người đang sử dụng đất. [20] 6 Luật Đất đai (2013) Điều 167 được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền của từng đối tượng sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất có 7 quyền chung gồm 6 quyền chung như Luật Đất đai (2003) và bổ sung thêm quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và 8 quyền riêng như Luật Đất đai (2003), giảm 01 quyền là do người sử dụng đất không có quyền bảo lãnh; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được chuyển sang thành quyền chung. Đồng thời, Luật cũng quy định việc kê khai đăng ký đất đai là yêu cầu bắt buộc với người sử dụng đất. Do vậy, theo quy định mới thì đăng ký đất đai vừa là quyền và vừa là nghĩa vụ. [22] 1.1.3. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai và quyền sử dụng đất Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phát sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đất thể hiện ở các khía cạnh sau: Thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Thứ ba, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền chung) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu. [15] 7 1.2. Đăng ký đất đai và hệ thống đăng ký đất đai 1.2.1. Đăng ký đất đai 1.2.1.1. Khái niệm Tại Điều 4, Luật Đất đai (2003) quy định: “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Tại Điều 95, Luật Đất đai (2013) quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”. 1.2.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai a. Đăng ký đất đai là để cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất. [13] b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất. Các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có: tên chủ sử dụng, vị 8 trí, hình thể, kých thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất [13] c. Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai Để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai. Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. [13] 1.2.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. 9 Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính thực hiện. b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký QSD đất. [13] c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn. Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo: Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”; Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, tình hình sử dụng đất của đội ngũ cán bộ xã; Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã; Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính. [13] 1.2.2. Hệ thống đăng ký đất đai 1.2.2.1. Khái quát chung về hệ thống đăng ký đất đai a. Sự cần thiết của hệ thống đăng ký đất đai Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng của hệ thống quản lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai, chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai. Các thông tin này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích mà chúng được khai thác, sử dụng. Để quản lý tốt đất đai, điều quan trọng là thông tin về đất đai phải được nắm rõ và được tiếp cận một cách dễ dàng. Nó phụ thuộc vào cách thức tổ chức hệ thống thông tin đất đai. Thông tin đất đai lại là kết quả thu được từ 10 quá trình đăng ký đất đai nên việc xây dựng một hệ thống đăng ký đất đai hiệu quả đang trở thành vấn đề cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển mà trong đó có Việt Nam. [14] b. Các yếu tố quan trọng của hệ thống đăng ký đất đai Hệ thống đăng ký đất đai xác lập và chứa đựng bốn yếu tố cơ bản của đất đai gồm: yếu tố hình học, yếu tố pháp lý, yếu tố giá trị và yếu tố sử dụng: - Yếu tố hình học thể hiện sự hình thành và xác định ranh giới của từng thửa đất cũng như tất cả các thửa đất trong một diện tích nhất định thông qua các hoạt động điều tra, khảo sát, đo đạc lập các loại bản đồ đất đai. - Yếu tố pháp lý thể hiện sự xác lập và thừa nhận quyền sử dụng đối với một hoặc một số diện tích nhất định của cá nhân hay tổ chức nào đó. - Định giá đất đai thể hiện phương diện giá trị của diện tích đăng ký, góp phần củng cố và làm phong phú thông tin đất đai. - Mục đích sử dụng đất là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc định giá đất đai bởi nó quyết định giá trị kinh tế của đất đai. Sự thay đổi trong mục đích sử dụng đất sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị thị trường của nó, đồng thời cũng làm thay đổi nguồn thu phát sinh từ thuế đất. [14] c. Lợi ích của hệ thống đăng ký đất đai - Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối với quyền sử dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất không phải chủ sử dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích công cộng như điện, nước, cống rãnh,... hạn chế mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất.