Tài liệu đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG VIỆT HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TRƯỜNG HỌC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐẶNG VIỆT HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO CÁC TRƯỜNG HỌC TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN Thái Nguyên - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Đề tài “Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều có xuất xứ, nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong quá trình nghiên cứu là hoàn toàn hợp lệ. Tác giả Đặng Việt Hưng ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với Phó Giáo sư – Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn người đã hết lòng tận tụy hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn này. Tôi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn thành Luận văn. Tôi xin cảm ơn các cơ quan chức năng và cá nhân có liên quan thuộc quận Hà Đông – Thành phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp đang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội và các bạn học viên Cao học ngành Quản lý đất đai Khóa 21 đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè tôi, những người thân trong gia đình tôi đã luôn cổ vũ, động viên và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này. Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả Đặng Việt Hưng iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề .................................................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................... 2 2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài ................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài ........................................................................................ 3 3. Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................................ 3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................. 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................................ 4 1.1.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới .......................................................................................... 4 1.1.2. Tổng quan hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ............................................................ 5 1.1.3.Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................................................................... 8 1.2. Khái quát những quy định về hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................................................................................... 14 1.2.1. Các quy định về lập và quản lý hồ sơ địa chính ................................................. 14 1.2.2. Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................ 16 1.2.3. Quy trình lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...... 21 1.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên toàn quốc và ở thành phố Hà Nội ........................................................... 23 1.3.1. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên toàn quốc ............................................................................................. 23 1.3.2. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường học trên toàn quốc .................................................................. 26 1.3.3. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội .................................................................................. 27 1.3.4. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................... 27 iv 1.3.5. Tình hình lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông ....................................................................................... 28 CHƯƠNG 2.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 32 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 32 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 32 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ......................................................................... 32 2.2.1. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................... 32 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................... 32 2.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 32 2.4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................................ 33 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................. 33 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................................. 34 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lí, phân tích và biểu đạt thông tin ........................... 34 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................... 36 3.1. Thực trạng các trường học trên địa bàn quận hà đông, thành phố Hà Nội........... 36 3.2. Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính để quản lý các trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ............................................................ 39 3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận cho các trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội ............................................................ 41 3.4. Đánh giá hiệu quả sử dụng dất của các trường học trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.............................. 55 3.5. Thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp trong lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông ........................................ 61 3.5.1. Những thuận lợi................................................................................................... 61 3.5.2. Những khó khăn, tồn tại ...................................................................................... 62 3.5.3. Một số giải pháp .................................................................................................. 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 70 1. Kết Luận .................................................................................................................... 68 2. Đề nghị....................................................................................................................... 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 70 v DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BTNMT Bộ Tài nguyên môi trường CNH Công nghiệp hoá CP Chính phủ ĐVT Đơn vị tính GPMB Giải phóng mặt bằng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GDP Tổng sản phẩm nội địa HĐBT Hội đồng bộ trưởng HĐH Hiện đại hoá HSĐC Hồ sơ địa chính HĐND Hội đồng nhân dân NĐ Nghị định QĐ-UBND Quyết định của uỷ ban nhân dân QLNN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TT- BTC Thông tư Bộ tài chính TTLB Thông tư liên bộ TĐC Tái định cư THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông TN&MT Tài nguyên và Môi trường TTBDS Thị trường bất động sản STT Số thứ tự UBND Uỷ ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Số lượng các trường học trên địa bàn quận Hà Đông ................................37 Bảng 3.2. Kết quả cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn quận Hà Đông theo đối tượng sử dụng đến hết năm 2014.................................................................38 Bảng 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận cho các trường học trên địa bàn quận Hà Đông đến hết năm 2014 ..............................................................................40 Bảng 3.4. Các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận theo đơn vị hành chính năm 2014 .................................................................................................48 Bảng 3.5. Tổng hợp các trường hợp cần cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn từng phường thuộc quận Hà Đông tính đến hết năm 2014 ................................................................................................49 Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn quận Hà Đông theo đối tượng sử dụng đến hết năm 2014 .............. Error! Bookmark not defined. Bảng 3.7. Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận phân theo đối tượng sử dụng đất năm 2014. ..........................................................50 Bảng 3.8. Tổng hợp các trường hợp cần cấp đổi giấy chứng nhận cho các trường học trên địa bàn quận Hà Đông tính theo đối tượng sử dụng ...............................51 Bảng 3.9. Tổng hợp so sánh cần cấp đổi so với số đã được cấp Giấy chứng nhận phân theo đối tượng ...............................................................................51 Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông phân theo các năm.........................................................52 Bảng 3.11. Kết quả so sánh diện tích đã cấp và diện tích chưa cấp phân theo đối tượng. ..................................................................................................52 Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả số lượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trên địa bàn quận Hà Đông phân theo các năm .............................................53 Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến các đối tượng sử dụng đất là các trường học trên địa bàn quận Hà Đông ...........................................................54 Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến các đối tượng đi điều tra các trường học trên địa bàn quận Hà Đông ...............................................................54 vii Bảng 3.15. Hiệu quả sử dụng đất của các trường học sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối tượng ..................................................56 Bảng 3.16. Bảng tổng hợp đầu tư xây dựng của giáo dục mần non quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 .........................................................................57 Bảng 3.17. Bảng tổng hợp đầu tư xây dựng của giáo dục tiểu học quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 .........................................................................58 Bảng 3.18. Bảng tổng hợp đầu tư xây dựng của giáo dục trung học cơ sở quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 .........................................................................58 Bảng 3.19. Bảng tổng hợp đầu tư xây dựng của giáo dục trung học phổ thông quận Hà Đông giai đoạn 2010-2014 .........................................................................59 Bảng 3.20. Bảng tổng hợp các Trường học đạt Chuẩn quốc gia ngành giáo dục quận Hà Đông .............................................................................................60 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ điển hình các trường học phường Kiến Hưng thuộc quận Hà Đông .....36 Hình 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trường học tại quận Hà Đông ................................................................................................41 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Thực tế cho thấy, đất nước ta đang “trở mình” mạnh mẽ sau khi ra nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), xu thế hội nhập toàn cầu đang phát huy tối đa sức mạnh của nó, các quan hệ đất đai phức tạp, luôn biến động và việc quản lý, sử dụng đất cũng nhiều bất cập. Việc thực hiện nội dung đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ở các địa phương gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là ở khu vực đô thị và khu vực ven đô nơi có tốc độ đô thị hóa cao. Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đang diễn ra mạnh mẽ, mà đất đai thì có hạn về diện tích. Chính những điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ nhanh và ngày càng phức tạp. Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai là: "Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Ý nghĩa của nội dung này được thể hiện qua việc nó đã xác lập được mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng, là chứng thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để người sử dụng đất được đảm bảo khi khai thác, sử dụng và bảo vệ đất, cũng như việc đầu tư kinh doanh vào đất. Vì thế đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở thành vấn đề cần thiết, đòi hỏi các cấp phải tiến hành nhanh chóng nhưng phải đúng luật định. Việc lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của quận Hà Đông trong thời gian qua đã có nhiều thành tựu đáng kể, từng bước đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, tuy nhiên vẫn còn nhiều khó khăn cần giải quyết nhằm đẩy nhanh công tác lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để công tác quản lý của Nhà nước được tốt hơn, người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định. 2 Để đánh giá đúng thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn, phân tích những thuận lợi, khó khăn, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ, giải quyết đúng đắn và triệt để phù hợp với tình hình cụ thể của địa phương. Thực hiện Quyết định số 149/2006/QĐ-TTg ngày 23 tháng 6 năm 2006 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt đề án Phát triển giáo dục mần non giai đoạn 2006-2015. Thực hiện quyết định số 23/2009/QĐ-UBND ngày 15 tháng 6 năm 2009 của ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển sự nghiệp giáo dục và đào tạo thành phố Hà Nội đến năm 2010, định hướng đến năm 2020; Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2010 về việc phê duyệt Đề án phát triển giáo dục mầm non thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2020. Các cấp, các ngành cần khẩn trương triển khai thực hiện; trên cơ sở bám sát nhiệm vụ, giải pháp, xây dựng chương trình hành động, kế hoạch cụ thể. Ngành Giáo dục & Đào tạo (GD&ĐT) thành phố Hà Nội đã triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng giáo dục toàn diện. Cơ sở vật chất, trang thiết bị dạy học và các cơ sở hạ tầng được đầu tư theo hướng chuẩn hóa. Để thực hiện được mục tiêu này thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học là khâu đầu tiên để chính quyền thành phố đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, mặt khác đây cũng là minh chứng để từng bước hoàn thiện các tiêu chí của trường học đạt chuẩn Quốc gia. Xuất phát từ những yêu cầu thực tiễn trên, được sự đồng ý và nhất trí của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, với sự giúp đỡ của PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, tôi tiến hành xây dựng và triển khai nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài Đánh giá công tác lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn quận Hà Đông nhằm tìm ra những thuận lợi, khó 3 khăn, tồn tại của việc lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức nói chung, các trường học nói riêng, từ đó đề xuất các giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức trên địa bàn quận Hà Đông. 2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài - Nắm được số lượng các trường học của mỗi cấp học và hiện trạng sử dụng đất của các trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. - Đánh giá được kết quả lập hồ sơ địa chính để quản lý đất của các trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014. - Đánh giá được kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010-2014. - Đánh giá được hiệu quả sử dụng đất của các trường học trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Chỉ ra được những thuận lợi; khó khăn, tồn tại; đề xuất các giải pháp cho công tác lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. 3. Ý nghĩa của đề tài Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo cho các cơ quan có thẩm quyền trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường học trong thời gian tới. 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới Trên thế giới có rất nhiều Quốc gia và ở mỗi Quốc gia có một hình thức sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của Quốc gia đó. * Nước Mỹ Mỹ là một Quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, nước Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định (Nguồn: Trang thông tin thị trường bất động sản). * Nước Pháp Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất. Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm: các chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký (Nguồn: Trang thông tin thị trường bất động sản). 5 * Nước Thái Lan Thái Lan đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Thái Lan được chia làm 3 loại: - Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ. - Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh. - Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cấp bìa vàng. Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. (Hoàng Huy Biều - 2000). * Nước Ôstrâylia Đây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu người cao, 90% quỹ đất tự nhiên là do tư nhân sở hữu. Khi Nhà nước muốn sử dụng thì họ phải tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để quản lý tài nguyên đất, Ôtsrâylia đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành hoàn thiện hệ thống thông tin đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng (Trần Thị Minh Hà - 2000). 1.1.2. Tổng quan hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ * Thời kỳ phong kiến Trong thời kỳ phong kiến, người đứng đầu Quốc gia đã đánh giá được tầm quan trọng của đất đai cũng như công tác quản lý đất đai. Có hai yếu tố được triều đại phong kiến quan tâm đó là: “ đinh” nghĩa là lao động và “ điền thổ ” nghĩa là đất đai. Công tác địa chính nước ta được tiến hành đầu tiên vào thế kỷ thứ VI cho đến thời kỳ Gia Long (1806), nước ta tiến hành đo đạc lập sổ địa bạ cho từng cụm, từng xã với mục đích phân rõ đâu là đất công, đâu là đất tư và định từng hạng đất để thu thuế. (Nguyễn Đình Đầu - 1994). 6 * Thời kỳ Pháp thuộc Sau khi thực dân Pháp tiến hành xâm lược nước ta. Trong thời kỳ này, để thuận tiện cho việc vơ vét của cải, tài nguyên của nước ta, chúng chia nước ta thành 3 miền tương ứng để cai trị. Thực dân Pháp đã tiến hành xây dựng hệ thống tam giác đạc ở Nam Kỳ, đây là cơ sở để tiến hành đo vẽ, thành lập bản đồ. Đồng thời chúng tiến hành lập sổ địa chính, sổ thuế và sổ điền thổ nhằm quản lý nguồn tài nguyên của nước ta. Ở Bắc Kỳ từ những năm 1889 đến năm 1920, thực dân Pháp đã tiến hành đo đạc lập bản đồ giải thửa chi tiết, lập sổ địa chính và sổ mục kê. Nội dung các tài liệu này thể hiện quỹ đất theo từng loại đất và từng chủ sử dụng đất, đây là cơ sở để chúng tiến hành thu thuế. Tuy nhiên toàn bộ hệ thống hồ sơ địa chính trong thời kỳ này vẫn còn nhiều điểm bất cập, chưa đầy đủ và hoàn thiện, công tác quản lý đất đai chỉ nhằm mục đích khai thác triệt để nguồn tài nguyên đất của nước ta. (Nguyễn Đức Khải - 2003). * Thời kỳ Mỹ - Nguỵ Trong thời kỳ này dưới sự cai trị của Mỹ - Nguỵ đã tiến hành những chính sách đất đai, nổi bật là chính sách: "Quốc sách cải tạo điền địa" của Ngô Đình Diệm, sau đó là chính sách "Người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu. Công tác địa chính chủ yếu của thời kỳ này là lập sổ địa bạ, sổ điền chủ và sổ lập điền chủ nhằm quản lý việc sử dụng đất và thu thuế. - Từ năm 1951 đến năm 1955 thành lập Nha Địa chính và Nam phần, Trung phần và Cao nguyên Trung phần. - Từ năm 1956 đến năm 1959 thành lập Nha Tổng giám đốc Địa chính, Địa hình để thi hành các quốc sách về điền thổ và nông nghiệp. - Từ năm 1960 đến 1975 thành lập Nha Điều tra nhằm xây dựng tài liệu, tổ chức điều hành các công tác đo đạc, thành lập bản đồ, lập sổ địa chính ở Nam Kỳ. (Nguyễn Phúc Bảo - 1985). * Thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà và Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ra đời, công tác địa chính bắt đầu được củng cố từ Trung ương đến địa phương. Các 7 thông tư, nghị định đã được ban hành nhằm tăng cường hiệu quả của công tác quản lý và sử dụng đất. - Ngày 18/2/1953, Luật Cải cách Ruộng đất ra đời, đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu ruộng đất phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng”. Sau khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc người dân thi đua làm ăn tập thể theo kiểu hợp tác xã. - Hiến pháp 1959 ra đời quy định ba chế độ sở hữu ruộng đất, đó là: Sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể. - Năm 1960, Chính phủ quyết định chuyển Sở Địa chính từ Bộ Tài chính thành Vụ Quản lý Ruộng đất thuộc Bộ Nông nghiệp. - Năm 1970 Bộ Nông nghiệp đã triển khai chỉnh lý bản đồ giải thửa và thống kê diện tích đất đai cả nước. - Ngày 19/11/1979 Chính phủ có Nghị định số 404/NĐ-CP cho thành lập hệ thống quản lý đất đai trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng và UBND các cấp. Toàn bộ quỹ đất đai do Tổng cục Quản lý Ruộng đất quản lý. - Hiến pháp 1980 quy định “ Đất đai là tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật” nhằm thống nhất công tác quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc. - Hiến pháp năm 1992 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục, có hiệu quả” nhằm tăng cường hiệu quả hoạt động quản lý đất đai và phù hợp với tình hình chung của đất nước. - Luật Đất đai 1993 ra đời dựa trên tinh thần của Hiến pháp 1992, trong đó Luật Đất đai quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất. Đây là bộ luật đất đai quy định đầy đủ và chi tiết những vấn đề có liên quan đến đất đai, cũng như quá trình sử dụng đất của người sử dụng. Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 vẫn còn nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất. Chính vì vậy Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001. - Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, đã thông qua Luật Đất đai năm 2003; đây là bộ luật đầy đủ nhất cho công tác quản lý và sử dụng đất ở nước ta ở thời điểm 8 hiện tại, tuy nhiên quá trình triển khai Luật Đất đai 2003 và thực tiễn cuộc sống vẫn đòi hỏi phải có những vấn đề mới cần được bổ sung, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng. Ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội ban hành và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đến nay đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa được giả quyết phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta. Nhìn chung qua các thời, ứng với mỗi giai đoạn phát triển của đất nước, Nhà nước ta luôn quan tâm, chú trọng đến công tác quản lý và sử dụng đất. Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất đai tương đối đầy đủ và phù hợp với chế độ chính trị, cũng như điều kiện kinh tế xã hội của đất nước. 1.1.3.Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Cơ sở lý luận * Những vấn đề về đất đai * Khái niệm về đất đai: - Theo V. V. Docutraiep (1846 - 1903): Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương. - Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với khoáng sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong qúa khứ và hiện tại để lại. * Phân loại đất đai: Theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai nước ta được chia là 3 nhóm chính: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác. 9 - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác. - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây. * Quản lý nhà nước về đất đai * Khái niệm: Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ đất của từng vùng từng địa phương dựa trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc hơn về cả số lượng và chất lượng. Đưa ra các phương án về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, sử dụng có hiệu quả ở hiện tại và bền vững trong tương lai, tránh hiện tượng phân tán đất và đất bị bỏ hoang hóa. * Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai: Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế, xã hội, và đời sống nhân dân. Cụ thể là: - Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế, xã hội của đất nước; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả. - Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý toàn bộ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế - xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả. 10 - Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai (văn bản luật và dưới luật) tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của hộ gia đình, các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai. - Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá, chính sách thuế, chính sách đầu tư ... Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế - xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái. - Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, Nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và biện quyết những vi phạm pháp luật về đất đai. - Thông qua công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đây là cơ sở để Nhà nước bảo hộ đầy đủ về quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng đất. Mặt khác cũng thông qua hoạt động này mà Nhà nước thực hiện quyền giám sát tình hình sử dụng đất của các chủ sử dụng theo đúng quy định của pháp luật. Đảm bảo cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên từng thửa đất tuân thủ theo đúng pháp luật. Theo Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ”[9]. Quy định về đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là: “Việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì công tác lập hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một vai trò hết sức quan trọng và đây là một trong những hoạt động nắm chắc tình hình về đất đai. Vì vậy thông qua hoạt động này chúng ta sẽ xác định được thông tin của từng thửa đất và trên cơ sở đó quản