Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã tiên phong huyện phổ yên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TẠ THỊ HƢƠNG GIANG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TIÊN PHONG, HUYỆN PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2011 – 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học Giảng viên hƣớng dẫn : Chính quy : Quản lý đất đai : Quản lý tài nguyên : 2011 – 2015 : TS. Vũ Thị Quý Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trƣờng. Đây là khoảng thời gian sinh viên đƣợc tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã đƣợc học trong nhà trƣờng. Đƣợc sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trƣờng, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011- 2013”. Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp 43N01_QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo Vũ Thị Quý ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Tiên Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại địa phƣơng. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Tạ Thị Hƣơng Giang ii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của xã Tiên Phong năm 2013 ................... 32 Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................................... 35 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhƣợng QSDD tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 - 2013 ........................................................................... 37 Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDD tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 - 2013 ............................................................................................................... 40 Bảng 4.5: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013 ........................................................................... 41 Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013 ........................................................................... 43 Bảng 4.7: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển QSDĐ .................... 46 Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển đổi QSDĐ .............. 48 Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển nhƣợng QSDĐ ....... 50 Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ.. 52 Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về tặng cho QSDĐ ................ 53 Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thừa kế QSDĐ .................. 55 Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thế chấp QSDĐ ................ 56 Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ ............................................................................................................... 58 Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ............................................................................................................... 60 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Biểu đồ sự hiểu biết của ngƣời dân về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. ..................................................................................................... 61 Hình 4.2 Biểu đồ sự hiểu biết của ngƣời dân theo nhóm đối tƣợng ............... 63 iv DANH MỤC VIẾT TẮT Từ, cụm từ Nghĩa của từ, cụm từ QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân CBQL Cán bộ quản lý ND SXNN Ngƣời dân sản xuất nông nghiệp ND SXPNN Ngƣời dân sản xuất phi nông nghiệp v MỤC LỤC PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................. 1 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .......................................................... 1 1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI ..................................................................... 3 1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI ....................................................................... 3 1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ........................................................................ 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4 2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI ........................................................ 4 2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................ 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài........................................................................ 5 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 7 2.2. KHÁI NIỆM VÀ CÁC HÌNH THỨC VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................... 7 2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 7 2.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................ 8 2.3. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................................. 13 2.3.1. Điều kiện thực hiện chuyển quyền sử dụng đất................................. 13 2.3.2. Thời điểm thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất ..................... 14 2.3.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất ......................... 15 2.4. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ HỒ SƠ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................................. 17 2.4.1 Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...... 17 2.4.2. Hồ sơ chuyển nhƣợng QSDĐ ............................................................ 18 2.4.3. Hồ sơ tặng cho QSDĐ ....................................................................... 18 2.4.4. Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ ................................................................ 19 2.4.5. Hồ sơ thế chấp, bảo lãnh.................................................................... 19 vi 2.4.6. Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .................................................. 20 2.4.7. Quy định về hồ sơ góp vốn bằng giá trị QSDĐ................................. 20 2.5. SƠ LƢỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HUYỆN PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN ................................... 21 2.5.1. Kết quả thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất ............................. 21 2.5.2. Kết quả thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ...................... 21 2.5.3. Kết quả thực hiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất ............. 21 2.5.4. Kết quả thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất.................................. 21 2.5.5. Kết quả thực hiện thừa kế quyền sử dụng đất ................................... 21 2.5.6. Kết quả thực hiện thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất .............. 22 2.5.7. Kết quả thực hiện bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất .............. 22 2.5.8. Kết quả thực hiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ............... 22 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................................................................... 23 3.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................... 23 3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu ........................................................................ 23 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 23 3.2. ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN TIẾN HÀNH ......................................... 23 3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU................................................................. 23 3.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn xã ...................................................................................................................... 23 3.3.2. Đánh giá hiện trạng quản lý và sử dụng đất trong toàn xã ................ 23 3.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên .................................................. 23 3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã về chuyển quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra ...................................................................................... 24 vii 3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã ............................................................................... 24 3.3.6. Giải pháp khắc phục .......................................................................... 24 3.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................ 24 3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu ............................................................ 24 3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ................................ 24 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 25 4.1 TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA XÃ TIÊN PHONG ................................. 25 4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Tiên Phong ............................................... 25 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của xã Tiên Phong ....................................... 27 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trƣờng của xã Tiên Phong ....................................................................................... 30 4.2. HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TẠI XÃ TIÊN PHONG ....................................................................... 31 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Tiên Phong ........................................ 31 4.2.2. Sơ lƣợc về thực trạng quản lý đất đai tại xã Tiên Phong .................. 34 4.3. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN ..................................................................................................... 35 4.3.1 Đánh giá công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 -2013 ................................................................................... 35 4.3.2 Đánh giá công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên xã Tiên Phong giai đoạn 2011 -2013 ........................................................................ 36 4.3.3 Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 -2013 ........................................................................ 39 4.3.4 Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013 ...................................................................... 39 viii 4.3.5. Đánh giá công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 -2013 .......................................................................................... 41 4.3.6 Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tạị xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013 ...................................................................... 43 4.3.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong giai đoạn 2011 – 2013 ..................................................................... 44 4.3.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Tiên phong giai đoạn 2011 – 2013....................................................................... 45 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Tiên phong về những quy định chung chuyển quyền quyền sử dụng đất theo số liệu điều tra ............. 46 4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Tiên Phong về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................... 48 4.4.3 Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân xã Tiên Phong về cá hình thức chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................... 61 4.5. ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC ĐỂ ĐẨY MẠNH CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................................. 64 4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................ 64 4.5.2. Khó khăn ............................................................................................ 64 4.5.3. Giải pháp ............................................................................................ 64 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 65 5.1. KẾT LUẬN........................................................................................... 65 5.2. KIẾN NGHỊ .......................................................................................... 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 67 1 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế xã hội: đất đai, lao động, vốn, công nghệ thì đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng cho con ngƣời. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một tƣ liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn dân cƣ phát triển dân sinh, xây dựng các cơ sở kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, an ninh – quốc phòng. Để khẳng định vai trò quan trọng của đất đai từ xa xƣa nhân dân ta đã có câu “Tấc đất, tấc vàng” và Mac cũng khẳng định “lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”. Có thể nói đất là vấn đề xuyên suốt thời đại, tất cả nhà nƣớc dù xây dụng theo hình thức nào cũng đều coi trọng quản lí đất đai. Riêng nƣớc ta, để bảo vệ đất đai non sông bờ cõi biết bao anh hùng đã ngã xuống để giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của tổ quốc. Trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, việc đẩy mạnh công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, theo đó là nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, dịch vụ phát triển nhanh dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai là phải có biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng nhƣ tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nƣớc ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của ngƣời sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra từ xƣa đến nay và tồn tại dƣới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993 chuyển 2 quyền sử dụng đất mới đƣợc quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng nhƣ trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, ngƣời sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung thì Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục đƣợc những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đƣợc quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức và chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng nhƣ nhiều vấn đề liên quan khác. Xã Tiên Phong là một xã của Huyện Phổ Yên đƣợc hình thành từ lâu đời, qua từng năm dân số tăng lên, đất đai hạn hẹp không sinh ra, nên nhu cầu về đất đai của ngƣời dân càng cao, nhất là việc chuyển quyền sử dụng đất. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đạt đƣợc nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai. Do đó, để thấy đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nƣớc về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà nƣớc và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt đƣợc, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trƣờng Đại học Nông Lâm, dƣới sự hƣớng dẫn của cô T.S Vũ Thị Quý, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 – 2013”. 3 1.2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI Đánh giá đƣợc công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong gian đoạn từ năm 2011 đến năm 2013, nhằm xác định đƣợc những kết quả đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. 1.3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI - Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. - Đánh giá đƣợc hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong. - Đánh giá đƣợc kết quả 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013 của xã Tiên Phong. - Điều tra đƣợc sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng. - Đánh giá đƣợc những thuận lợi khó khăn và giải pháp khắc phục để đẩy mạnh công tác chuyển quyền sử dụng đất. 1.4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI - Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng đƣợc những kiến thức đã học vào thực tế. - Ý ngĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, nhận ra đƣợc những vƣớng mắc trong công tác chuyển quyền sử dụng đất từ đó đƣa ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nƣớc trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật Đất đai 2003. - Phần 5 : Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất ( điều 688 đến 735) của Bộ Luật Dân sự 2005. - Luật thuế nhà, đất 2010. - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003. - Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất. - Thông tƣ 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc theo quy định của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành luật đất đai. - Thông tƣ liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tƣ liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất. 5 - Thông tƣ 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003. - Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. - Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nƣớc địa phƣơng. - Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái nguyên. - Tài liệu hƣớng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trƣớc tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nƣớc chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu nhƣ bị cấm đoán. Nhƣng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nƣớc. 6 Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nƣớc đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này đƣợc quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã đƣợc soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã đƣợc bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp, sau 10 năm thực hiện đã thu đƣợc những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chƣa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nƣớc trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nƣớc vẫn tiếp tục mở rộng quyền đƣợc chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng đất nhƣ Luật Đất đai 1993, nhƣng cụ thể hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dƣới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng nhƣ nhiều vấn đề khác có liên quan. Nhƣ vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nƣớc chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trƣờng hợp sau: + Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. + Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không đƣợc chuyển quyền sử dụng. + Đất đang có tranh chấp. 7 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trƣờng đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng cũng nhƣ công tác quản lý hành chính nhà nƣớc về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ toàn xã hội. Xã Tiên Phong là một xã nằm ở phía Đông Nam huyện Phổ Yên, cách huyện lị 9km. Tiên Phong cũng là một xã có tƣơng đối nhiều cơ quan, doanh nghiệp đóng trên địa bàn và có nền sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, trồng trọt, chăn nuôi, thƣơng mại, dịch vụ tƣơng đối phát triển, làm cho đất đai trong xã ngày càng trở nên có giá trị. Bên cạnh đó tình hình kinh tế - xã hội của xã đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn tới nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng tăng nhanh. Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của ngƣời dân mà còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lí đất đai ở địa phƣơng. Thực tế trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, Ủy ban nhân dân xã Tiên Phong và các ban ngành có liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSD đất tại địa phƣơng, từ đó đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng nhƣ phát triển thị trƣờng đất đai nói riêng. 2.2. KHÁI NIỆM VÀ CÁC HÌNH THỨC VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.2.1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do đƣợc ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông 8 qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. (khoản 4 điều 4 luật 2003). 2.2.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là ngƣời cùng một xã, phƣờng, thị trấn với ngƣời chuyển đổi. (Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[2], [3]. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc nhà nƣớc giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[3] - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trƣơng chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[3] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8] Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyến sử dụng đất đƣợc quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong trƣờng hợp này ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng một 9 khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trừ các trƣờng hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP nhƣ sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trƣờng hợp mà nhà nƣớc không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chuyên trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nƣớc. + Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8] Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc quy định cụ thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 10 2.2.2.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất nhƣờng QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngƣời sử dụng nhƣờng cho ngƣời khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà ngƣời sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà ngƣời sử dụng đất đã thuê của Nhà nƣớc trong một số trƣờng hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8] Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đƣợc quy định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.2.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nƣớc thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép ngƣời sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ đƣợc coi nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt nên ngƣời sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế. Nguyên tắc chung: Nếu những ngƣời đƣợc hƣởng thừa kế QSDĐ của ngƣời đã mất mà thỏa thuận đƣợc thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. 11 - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, ngƣời trong cùng một hàng đƣợc hƣởng nhƣ nhau, chỉ khi không có ngƣời này ở hàng trƣớc thì ngƣời đứng hàng sau mới đƣợc hƣởng: - Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của ngƣời đã chết - Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của ngƣời đã chết - Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của ngƣời đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của ngƣời đã chết, cháu ruột của ngƣời chết mà ngƣời chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]. Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất đƣợc quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.2.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho ngƣời khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thƣờng diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhƣng trƣớc đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh ngƣời ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhƣợng QSDĐ mà ngƣời chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi