Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã phương thiện thành phố hà giang tỉnh hà giang giai đoạn 2011 – 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VƢƠNG THÀNH NGỌC Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHƢƠNG THIỆN, THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2011 – 2014" KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 THÁI NGUYÊN – 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VƢƠNG THÀNH NGỌC Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHƢƠNG THIỆN, THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2011 – 2014" KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K43 - QLĐĐ - N02 Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thủy THÁI NGUYÊN – 2015 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong việc học đi đôi với hành, lý luận đi đôi với thực tiễn của sinh viên các trường đại học, cao đẳng nói chung và trường Đại học Nông lâm Thái nguyên nói riêng. Để từ đó hệ thống hóa lại kiến thức đã học kiểm nghiệm lại chúng trong thực tế cũng như để tích lũy thêm vốn kiến thức. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình học tập tại trường. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Ts Vũ Thị Thanh Thủy. cô đã tận tình chỉ bảo em làm tốt khóa luận này. Em xin gửi lời cảm ơn tới cô chú, anh chị đang công tác tại UBND xã Phương Thiện đã nhiệt tình giúp đỡ em trong thời gian thực tâp. Em có được kết quả như ngày hôm nay là nhờ sự động viên vô cùng to lớn của gia đình, người thân và bạn bè. Vì năng lực bản thân và thời gian có hạn nên bài khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các thầy, cô giáo và các bạn để khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái nguyên, ngày 25 tháng 05 năm 2015 Sinh viên Vƣơng Thành Ngọc ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất xã năm 2013 Phương Thiện, thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang ...................................................................... 31 Bảng 4.2 Tình hình biến động đất đai của xã Phương Thiện, thành phố Hà Giang, Tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 – 2014 ................................ 32 Bảng 4.3 Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã phương thiện giai đoạn 2011 – 2014..................................................................................... 34 Bảng 4.4 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Phương Thiện giai đoạn 2011 – 2014 ............................................................................ 35 Bảng 4.5 Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Phương Thiện giai đoạn 2011 – 2014..................................................................................... 36 Bảng 4.6 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất tại xã Phương Thiện giai đoạn 2011 – 2014..................................................................................... 37 Bảng 4.7 Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Phương Thiện giai đoạn 2011 – 2014 .......................................................... 38 Bảng 4.8 Kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất tại xã Phương Thiện giai đoạn 2011 – 2014 .......................................................... 39 Bảng 4.9 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo các trường hợp ................ 41 Bảng 4.10 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo diện tích ......................... 42 Bảng 4.11 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng đất ...................................................................................... 43 iii DANH MỤC VIẾT TẮT CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN - MT : Tài nguyên – Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân iv MỤC LỤC Trang PHẦN 1. MỞ ĐẦU ...........................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU.................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 5 2.1.3. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 6 2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .............................. 8 2.2.1.Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 8 2.2.2. Một số quy định về chuyển quyền sử dụng đất .................................... 12 2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn ................................................................ 16 2.3.Một số nghiên cứu đến công tác chuyển quyền sử dụng đất .................... 24 PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.26 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 26 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 26 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 26 3.2.1. Địa điểm tiến hành ................................................................................ 26 3.2.2. Thời gian tiến hành ............................................................................... 26 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 26 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ........................................................ 26 v 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai xã Phương Thiện ....................... 26 3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phương Thiện giai đoạn 2011 – 2014.......................................................................... 26 3.3.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất.............................................. 26 3.3.5. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn tìm ra những nguyên nhân và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất ........ 26 3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 26 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .................................................. 26 3.4.2. Phương pháp thống kê........................................................................... 27 3.4.3. Phương pháp kế thừa............................................................................. 27 3.4.4. Phương pháp so sánh............................................................................. 27 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.......................................28 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Phương Thiện ...................... 28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội ........................................................................ 30 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại xã Phương Thiện ..................... 31 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Phương Thiện, thành phố Hà Giang, Tỉnh Hà Giang ................................................................................................. 31 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 32 4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã phương thiện giai đoạn 2011 – 2014 ............................................................................ 33 4.3.1. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phương Thiện giai đoạn 2011 – 2014 ........................................................ 33 4.3.2. Đánh giá chung kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phương Thiện giai đoạn 2011 – 2014 ..................................................................................... 41 vi 4.4. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ địa chính xã. ............................................................................................... 43 4.4.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến cán bộ địa chính .. 43 4.4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người sử dụng đất ........................................................................................................... 43 4.5. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 44 4.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 44 4.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 44 4.6. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục công tác chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 45 4.6.1. Một số nguyên nhân .............................................................................. 45 4.6.2. Một số giải pháp khắc phục .................................................................. 45 PHẦN 5. KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ.........................................................................46 5.1. Kết luận .................................................................................................... 46 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................48 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là một tài nguyên đặc biệt, là điều kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người, đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nên một quốc gia, mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy cảm và phức tạp, đất đai được xem là một tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước quản lý, là nền tảng và nguồn vốn ban đầu quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia. Đất đai có một vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng đất, những đặc tính đó không một loại tư liệu nào có thể thay thế trong quá trình sản xuất. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người. Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên quý giá này: cụ thể như luật đất đai năm 2003 và chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng.Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng, trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung luật đất đai năm 2003 ra đời đã hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. 2 Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo TS.Vũ Thị Thanh Thủy , em đã tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phương Thiện, Thành Phố Hà Giang, Tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 – 2014. 1.2. Mục đích của đề tài Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phương Thiện, Thành Phố Hà Giang, Tỉnh Hà Giang giai đoạn 2011 – 2014. Nhằm xác định được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Nắm chắc luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Thu thập thông tin - số liệu - tài liệu một cách có khoa học về công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Phân tích đánh giá và nêu lên vấn đề khó khăn và thuận lợi trong công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cán bộ kiểm tra và cán bộ liên ngành nhằm phát hiện những nguyên nhân sai xót chuyên môn và điều chỉnh một cách đầy đủ và hợp lý nhất. - Đánh giá khách quan, trung thực phải dựa trên cơ sở pháp luật, các trình tự thủ tục chuyển quyền sử dụng đất của nhà nước 1.4. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong nhà 3 trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh các vấn đề nghiên cứu. Từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường. - Ý nghĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương. Từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003. Bộ Luật Dân sự 2005 ngày 14/06/2005. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003 (hết hiệu lực một phần : Khoản 4 Điều 62 và các khoản 1, 2, 3,4 và khoản 6 Điều 64, Điều 153 và Điều 154 (theo quy định của Nghị đinh 83/2010/NĐ-CP); Điều 41, khoản 1 Điều 42, các Điều 43, 44, 56, 57, 116, 135, 136, 137, 143, 144, 148, 149, 150, 151, 152, 155, 156, 157, 158 và quy định về nộp hồ sơ và trả kết quả đối với thủ tục cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 122 (theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP); Điều 10, Điều 12 bỏ nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của khu công nghệ cao, khu kinh tế quy định tại các Điều 14, 30, 52, 125, 126, 127 và Điều 141 (theo quy định của Nghị định 69/2009/NĐCP); Các quy định liên quan tới lệ phí trước bạ nêu tại Điều 102 (theo quy định của Nghị định 45/2011/NĐ-CP). Thông tư 92/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước. Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 5 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, bản văn thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước điạ phương. Kế hoạch số 80/KH-UBND ngày 15/4/2013 của UBND tỉnh Hà Giang về việc triển khai thực hiện nhiệm vụ cấp GCNQSDĐ lần đầu theo Nghị quyết 30/QH13 trên địa bàn tỉnh. Kế hoạch số 23/KH-UBND ngày 17/7/2013 của UBND Thành Phố Hà Giang về việc thực hiện đo đạc, cấp GCNQSDĐ lần đầu trên địa bàn Thành Phố Hà Giang. 2.1.2. Cơ sở thực tiễn Quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng ngày càng cao cũng như công tác 6 quản lí nhà nước trong lĩnh vực này đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. Xã Phương Thiện là xã ngoại ô của Thành phố Hà Giang nằm ngay cạnh trung tâm Thành phố nên đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, với số lượng dân cư tương đối đông. Vì vậy mà đất đai của xã cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển các ngành cũng tăng lên nhanh chóng. Từ thực tiễn này mà chuyển quyền sử dụng đất đã trở thành mối quan tâm lớn của người dân trong xã và các ngành cấp trong xã nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã Phương Thiện cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng 2.1.3. Cơ sở lý luận Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của nhà nước. 7 Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu hút được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ CNHHĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, kỳ họp 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993. Nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền dưới hình thức cho tặng quyền sử dụng đất và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. - Đất đang có tranh chấp. 8 2.2. Khái quát về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất (QSDĐ) là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. [3], [9] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhận khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. [3] - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. [3], [4] 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. 9 + Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhận không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. [4] 2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất là người sử dụng đã thuê của nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. [4] 2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị- xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp 10 luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuận theo quy định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc một phần nào di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc một phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng thừa kế được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người hàng sau mới được hưởng: - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột. [4] 2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoài quan hệ này. 11 Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại hiện vật. Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụng trường hợp này để chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tăng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế này. [4] 2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo một quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hoá trong một thời gian thoả thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. [4] 2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. [4] 12 2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, máy móc,…theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. [4] 2.2.2. Một số quy định về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau: 1. Có giấy chứng nhận QSDĐ. 2. Đất không có tranh chấp. 3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. 4. Trong thời hạn sử dụng đất. 2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau: 1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau: