Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã bản qua huyện bát xát tỉnh lào cai giai đoạn 2013 2015.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- NGUYỄN VĂN CÔNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BẢN QUA, HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 BÁO CÁO KHÁO LUẬN TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên : Địa chính môi trƣờng ngành Lớp : K44 – ĐCMT – N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2012 -2016 THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------- NGUYỄN VĂN CÔNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ BẢN QUA, HUYỆN BÁT XÁT, TỈNH LÀO CAI GIAI ĐOẠN 2013 - 2015 BÁO CÁO KHÁO LUẬN TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Lớp : K 44 – ĐCMT – N01 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2012 -2016 Giảng viên hƣớng dẫn : PGS.TS. Trần Văn Điền THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường. Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bản Qua, huyện Bát Xát, Tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013 - 2015”. Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K44-ĐCMT, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Điền người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Bản Qua, huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại UBND xã Bản Qua. Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng xong đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Lào Cai, ngày tháng năm 2016 Sinh viên Nguyễn Văn Công ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Bản Qua năm 2014 ....................................... 29 Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013-2015 .................................................................................................................... 31 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 20132015............................................................................................................ 32 Bảng 4.4: Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013-2015 .................................................................................................. 34 Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013-201535 Bảng 4.6: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013- 2015 . 37 Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013-2015 .................................................................................................. 38 Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 - 2015 theo số trường hợp ................................................................. Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua 40 giai đoạn 2013 - 2015 theo diện tích. ........................................................................ 41 Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân và cán bộ xã Bản Qua về những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................................... 43 Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về chuyển đổi QSDĐ .................................................................................................................... 44 Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về chuyển nhượng QSDĐ ......................................................................................................... 45 Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ .................................................................................................... 46 Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về tặng cho QSDĐ . 47 Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về để thừa kế QSDĐ .................................................................................................................... 48 iii Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân thị xã Bản Qua về thế chấp bằng giá trị QSDĐ..........................................................................................................................49 Bảng 4.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về góp vốn bằng giá trị QSDĐ.................................................................................................................................50 iv DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2014 của xã Bản Qua.............................................30 Hình 4.2: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 - 2015 theo số trường hợp.............................................................................................40 Hình 4.3: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 - 2015 theo diện tích.................................................................................41 Hình 4.4: Sự hiểu biết của người dân xã Bản Qua về các hình thức chuyển QSDĐ 51 Hình 4.5: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã Bản Qua................................................................................................................................53 v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CBQL Cán bộ quản lý NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp GCN Giấy chứng nhận QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân vi MỤC LỤC Tran g PHẦN 1: MỞ ĐẦU.................................................................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề.............................................................................................................................................1 1.2. Mục tiêu của đề tài...........................................................................................................................2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát:......................................................................................................................2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể:.............................................................................................................................2 1.3. Ý nghĩa của đề tài.............................................................................................................................2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học...............................................................2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn...............................................................................................................3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..............................................................................................4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài.............................................................................................................4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài.............................................................................................................4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài..............................................................................................................5 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài..........................................................................................................6 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất.................................................................................7 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất..........................................................................7 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất..............................................11 2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn........................................................................................................13 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......20 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..........................................................................................20 3.1.1.Đối tượng nghiên cứu................................................................................................................20 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu...................................................................................................................20 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành...............................................................................................20 3.3. Nội dung nghiên cứu....................................................................................................................20 3.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................20 3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu...............................................................................20 3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu............................................................................... 21 vii PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................... 22 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Bản Qua. ........................................ 22 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 22 4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ................................................................................. 23 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Bản Qua năm 2014. ........................................... 28 4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 2015 ........................................................................................................................... 30 4.3.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 - 2015......................................................................................................................... 30 4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 - 2015. .............................................................................................................. 32 4.3.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 - 2015 ....................................................................................................... 33 4.3.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 2015. .......................................................................................................................... 35 4.3.5. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 2015. .......................................................................................................................... 36 4.3.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 - 2015. ...................................................................................................... 37 4.3.7. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 - 2015. ...................................................................................................... 39 4.3.8. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua giai đoạn 2013 - 2015 ..................................................................... 39 4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và qua cán bộ quản lý .......... 42 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về các hình thức chuyển QSDĐ. .......................................................................................................... 43 4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Bản Qua về chuyển QSDĐ ................................................................................................................................... 51 viii 4.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua........................................................................................................54 4.5.1. Thuận lợi........................................................................................................................................54 4.5.2. Khó khăn........................................................................................................................................54 4.5.3. Giải pháp khắc phục.................................................................................................................55 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.........................................................................................56 5.1. Kết luận...............................................................................................................................................56 5.2. Đề nghị................................................................................................................................................56 TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................................58 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Xong đất lại là nguồn tài nguyên không thể tái tạo được, nó cố định về vị trí và tái tạo về không gian. Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất. Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian lãnh thổ nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có sản xuất, không có sự tồn tại của con người. Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn. Bản Qua là một xã thuộc huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể xong vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. 2 Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi đã thực hiện về đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bản Qua, huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013 - 2015” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền sử dụng đất, phát huy điểm mạnh và khắc phục điểm yếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Bản Qua trong thời gian tới. 1.2. Mục tiêu của đề tài. 1.2.1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Bản Qua, huyện Bát Xát, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2013 - 2015, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện và đề xuất hướng giải quyết những tồn tại đó. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể: - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội của xã Bản Qua. - Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã. - Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Bản Qua huyện Bát Xát giai đoạn 2013 - 2015. - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất. - Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Bản Qua. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. 3 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng. - Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài Một số các văn bản được Nhà nước ban hành trong vài năm gần đây liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất: - Quốc hội Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua. - Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005 Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội. - Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua. * Các văn bản dưới Luật. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003 - Nghị định số 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013. - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất . - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; 5 - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987, Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003. 6 Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Và gần mới đây nhất Luật Đất đai năm 2013, So với Luật Đất đai năm 2003 nhà nước đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định mới cụ thể hơn, phù hợp hơn với yêu cầu của công tác quản lý, dụng đất đai hiện nay, khắc phục được những bất cập cũng như thiếu sót của Luật Đất đai cũ, bỏ quy định về bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp. - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. - Đất đang có tranh chấp. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng đất cũng như công tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng và của toàn xã hội. Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất. 7 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế chấp; góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8] 2.2.1 2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trừ các trường hợp không được nhận chuyển nhượng được quy định tại Điều 191 như sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được