Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường quang trung thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2015.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------o0o-------------- NHỮ NGỌC TUẤN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K44 – ĐCMT – N02 Khoa : Quản lý Tài Nguyên Khóa học : 2012 – 2016 Thái Nguyên, năm 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------o0o-------------- NHỮ NGỌC TUẤN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường Lớp : K44 – ĐCMT – N02 Khoa : Quản lý Tài Nguyên Khóa học : 2012 – 2016 Giảng viên hướng dẫn: TS. Dư Ngọc Thành Thái Nguyên, năm 2016 i LỜI CẢM ƠN! Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mà mình đã học đƣợc trong nhà trƣờng. Đƣợc sự nhất trí của ban giám hiệu nhà trƣờng, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”. Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình học tập và nghiên cứu, em đã nhận đƣợc sự quan tâm giúp đỡ tận tình của nhiều cá nhân và tập thể. Trong trang đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới: Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên. Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài Nguyên đã tận tình dậy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập. Các cán bộ UBND phƣờng Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành bản báo cáo tốt nghiệp này. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ dẫn tận tình của thầy giáo hƣớng dẫn: TS. Dƣ Ngọc Thành - ngƣời đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 07 tháng 04 năm 2016 Sinh viên Nhữ Ngọc Tuấn ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của phƣờng Quang Trung năm 2014.......45 Bảng 4.2. Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thời gian tại phƣờng Quang Trung giai đoạn 2013 – 2015................................48 Bảng 4.3. Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo loại đất tại phƣờng Quang Trung giai đoạn 2013 - 2015...............................................49 Bảng 4.4. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân và cán bộ công chức về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất................................................51 Bảng 4.5. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân và cán bộ công chức về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất................................................52 Bảng 4.6. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân và cán bộ công chức về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất................................................53 Bảng 4.7. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân và cán bộ công chức về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất................................................54 Bảng 4.8. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân và cán bộ công chức về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất................................................55 Bảng 4.9. Đánh giá sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân và cán bộ công chức về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất................................................56 Bảng 4.10. Trung bình tỷ lệ trả lời đúng theo nhóm đối tƣợng điều tra........57 Hình 4.1. Trung bình tỷ lệ trả lời đúng theo nhóm đối t ƣợng điều tra ...............57 iii DANH MUCC CÁC TƢƢ, CỤM TỪ VIÊT TẮT BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trƣờng BTP Bộ tƣ pháp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định TT Thông tƣ TP Thành phố TN & MT Tài nguyên & Môi trƣờng UBNDTP Uỷ ban nhân dân Thành phố UBND Uỷ ban nhân dân VPĐK-QSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa BTC Bộ tài chính CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa PLĐĐ Pháp luật đất đai iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN.............................................................................................................................................i DANH MỤC CÁC BẢNG...............................................................................................................ii DANH MUCC CÁC TƢƢ, CỤM TƯ VIÊT TĂT..................................................................iii PHẦN 1. MỞ ĐẦU..........................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề.................................................................................................. 1 1.2. Mục đích của đề tài.................................................................................... 2 1.3. Mục tiêu của đề tài.....................................................................................2 1.4. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................3 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học.......................................3 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn........................................................................... 3 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU...............................................................4 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài........................................................................... 4 2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài............................................................................4 2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài...........................................................................4 2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài.........................................................................6 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất.................................................... 8 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất............................................... 8 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất..........................13 2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phƣờng, huyện................................................................24 2.3. Quản lý nhà nƣớc đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất.................33 2.3.1. Quan niệm về quản lý nhà nƣớc đối với quyền sử dụng đất................33 2.3.2. Vai trò của quản lý nhà nƣớc về chuyển quyền sử dụng đất................34 2.4. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam và của Thành Phố Thái Nguyên....................................................................................................35 2.4.1.Tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam.............................. 35 v 2.4.2. Sơ lƣợc về kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên....................................................................................................38 PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 40 3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 40 3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu..........................................................................40 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................40 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành...............................................................40 3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu nghiên cứu.....................................40 3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................ 41 3.4.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu..................................................41 3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp.........................................................................41 3.4.3. Phƣơng pháp xử lý số liệu................................................................... 41 3.4.4. Phƣơng pháp so sánh........................................................................... 41 PHẦN 4.KÊT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................ 42 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của phƣờng Quang Trung................42 4.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................42 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội.......................................................................43 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội và môi trƣờng ảnh hƣởng đến sử dụng đất............................................................................44 4.2. Thực trạng sử dụng đất và công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai của phƣờng Quang Trung.....................................................................................45 4.2.1. Thực trạng sử dụng các loại đất hiện nay của Ph ƣờng Quang Trung. .. 45 4.2.2. Thực trạng công tác quản lý nhà nƣớc về sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Quang Trung.....................................................................................46 4.3. Đánh giá kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại phƣờng Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015.....47 vi 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại phƣờng Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015 theo thời gian.......................................................................................................... 47 4.3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại phƣờng Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015 theo loại đất.............................................................................................................49 4.4. Đánh giá thực trạng và sự hiểu biết của ngƣời dân về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại phƣờng Quang Trung..................................................49 4.4.1. Các vƣớng mắc khi thực hiện giải quyết hồ sơ chuyển nh ƣợng quyền sử dụng đất theo các Nghị định........................................................................... 49 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân và cán bộ công chức về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại phƣờng Quang Trung................................... 50 4.5. Những khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại phƣờng Quang Trung.................................................58 4.5.1. Những khó khăn, tồn tại còn gặp phải trong việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất......................................................................................................58 4.5.2. Giải pháp khắc phục..............................................................................59 PHẦN 5. KÊT LUẬN VÀ KIÊN NGHỊ......................................................60 5.1. Kết luận....................................................................................................60 5.2. Kiến nghị..................................................................................................61 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa cao và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nhƣng đất đai thì lại có hạn. Là một ph ƣờng thuộc thành phố Thái Nguyên, phƣờng Quang Trung hoạt động chuyển nhƣợng quyền sử đất đã diễn ra khá nhiều để đáp ứng nhƣ cầu sử dụng đất của ngƣời dân. Để thúc đẩy phát triển kinh tế và đơn giản hóa thủ tục chuyển nh ƣợng quyền sử dụng đất nói riêng cũng nhƣ các thủ tục hành chính về đất đai nói chung trên cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ng ƣời sử dụng đất và có sự quản lý chặt chẽ của pháp luật. Do đó yêu cầu đặt ra cho công tác quản lý đất đai là phải hoàn thiện và đẩy mạnh việc thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời dân. Với mục tiêu đƣa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm nhất. Việc quản lý chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sẽ từng bƣớc đƣa quỹ đất vào tầm kiểm soát của nhà nƣớc, góp phần quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và thuận lợi hơn, nhà nƣớc đã đƣa ra cơ sở pháp lý quản lý đất đai thống nhất trên toàn quốc nhằm tạo trật tự và đảm bảo tính công bằng trong xã hội khi thực hiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhƣợng không phải lúc nào cũng tuân theo quy định của pháp luật, trên thực tế việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của đối tƣợng sử dụng đất vấn diễn ra khá phức tạp trên địa bàn ph ƣờng gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai. Phƣờng Quang Trung nằm ở trung tâm của TP. Thái Nguyên có chợ Đồng Quang, ga Đồng Quang … là một trong những nơi có vị trí đẹp, thuận lợi cho kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội vì vậy vấn đề chuyển quyền sử 2 dụng đất nói chung và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng luôn “nóng”, điều đó đã ảnh hƣởng không nhỏ tới công tác quản lý nhà n ƣớc về đất đai trên địa bàn Phƣờng. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo Dƣ Ngọc Thành, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Quang Trung - Thành Phố Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”. 1.2. Mục đích của đề tài Đánh giá đƣợc công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Phƣờng Quang Trung trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015, từ đó tìm ra những khó khăn, tồn đọng và đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục đối với những khó khăn trong công tác chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung cho địa bàn ph ƣờng Quang Trung trong thời gian tới. 1.3. Mục tiêu của đề tài 1- Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn Phƣờng Quang Trung. 2- Đánh giá đƣợc kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015 của Phƣờng Quang Trung. 3- Điều tra sự hiểu biết của ngƣời dân địa ph ƣơng về chuyển QSDĐ và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng. 4- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý đƣợc tốt hơn. 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã đ ƣợc học trong nhà tr ƣờng cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy đƣợc những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phƣơng. - Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn bản dƣới Luật về đất đai của Trung ƣơng và địa phƣơng về công tác chuyển quyền sử dụng đất. 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. - Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phƣơng có những phƣơng hƣớng trong việc giải quyết những khó khăn, vƣớng mắc ở địa phƣơng. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài Việc “mua bán đất” đã có từ lâu, từ tr ƣớc khi luật đất đai 1993 có hiệu lực. Thời điểm đó việc mua bán đất là “chuyển nh ƣợng chui” không thông qua nhà nƣớc không đƣợc sự cho phép của nhà nƣớc. Hiến pháp 1980 và Luật Đất Đai 1987 đã nghiêm cấm ngƣời dân mua bán đất đai dƣới mọi hình thức. Đến khi Hiến pháp năm 1992 ra đời đã có những quy định mở và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng. Ngay sau đó, Luật Đất Đai 1993 đƣợc ban hành với những quy định rất mới về quản lý nhà n ƣớc về đất đai và quyền của ngƣời sử dụng đất. Điều 1 luật đất đai 1993 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý, do đó ngƣời dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu, và thuật ngữ “chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất” ra đời. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là việc ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho ngƣời khác theo những quy định của pháp luật. 2.1.2 Cơ sở pháp lý của đề tài. - Hiến pháp 2013 - Luật Đất đai 2013 đƣợc thông qua kì họp thứ 6 ngày 09/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014. - Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. 5 - Thông tƣ liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC - BTNMT ngày 18/04/2005 hƣớng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tƣ liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ tƣ pháp và Bộ tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP - BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tƣ pháp và Bộ tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ng ƣời sử dụng đất. - Nghị định 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi th ƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Nghị định số 88/2009/NĐ - CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tƣ số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trƣờng quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Nghị định số 44/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất thuê mặt nƣớc. - Nghị định số 47/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. 6 - Thông tƣ 24/2014/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng 19/05/2014 quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tƣ 25/2014/TT - BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng 19/05/2014 quy định về bản đồ địa chính. - Thông tƣ 76/2014/TT - BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hƣớng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất. - Thông tƣ 77/2014/TT - BTC của Bộ Tài chính ngày 16/06/2014 hƣớng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc. Các văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 140/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 141/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ; - Tài liệu hƣớng dẫn số 1748/HĐ - STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện , cấp xã trên địa bàn tỉnh. - Quyết định số 37/2009/QĐ - UBND của UBND Tỉnh Thái Nguyên : Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010. 2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài. Qua quá trình đổi mới đất nƣớc nhằm đƣa n ƣớc ta từ một n ƣớc có nền nông nghiệp lạc hậu thành một nƣớc có nền kinh tế hiện đại phát triển theo hƣớng CNH - HĐH đã đạt đƣợc những thành tựu vƣợt bậc. Hòa nhịp cùng xu thế phát triển toàn cầu, thị tr ƣờng đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của ngƣời sử dụng cũng nh ƣ công tác quản lý nhà nƣớc trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm 7 đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ của toàn xã hội. Phƣờng Quang Trung là một phƣờng thuộc thành phố Thái Nguyên, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, đất đai đã trở thành một yếu tố quan trọng phục vụ cho việc phát triển. Vì vậy mà đất đai ngày càng có giá trị hơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển cũng tăng lên nhanh chóng. Công tác quản lý đất đai cũng gặp nhiều khó khăn, phải nhanh chóng cập nhập các thông t ƣ nghị định mới của thành phố. Đa phần ngƣời dân chƣa bắt kịp với những thay đổi, những hiểu biết về đất đai còn hạn chế, các hộ chƣa thấy đ ƣợc tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử dụng cho nhau mà không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý nhà n ƣớc về đất đai còn khó khăn. Thực tế cho thấy trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất. Cùng với sự nỗ lực trong công tác tuyên truyền pháp luật đến từng ng ƣời dân thì công tác quản lý đất đai có nhiều thay đổi theo hƣớng tích cực hơn. Ngƣời dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ. Các cấp lãnh đạo cũng nhƣ UBND phƣờng Quang Trung cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phƣơng. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho ngƣời dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho phƣờng nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tƣ từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của phƣờng trong tƣơng lai. 8 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất. 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là ngƣời cùng một xã, phƣờng, huyện với ngƣời chuyển đổi (Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [7]. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đ ƣợc Nhà n ƣớc giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đ ƣợc tặng cho QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, ph ƣờng, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) [7]. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ tr ƣơng chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí địa chính (Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) [7]. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đ ƣợc nhà n ƣớc giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đ ƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời khác thì chỉ đ ƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ 9 việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ ( Điều 190 của Luật đất đai năm 2013) [6]. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong trƣờng hợp này ngƣời đƣợc nhận đất phải trả cho ng ƣời chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188 trừ các tr ƣờng hợp không đ ƣợc nhận chuyển nhƣợng đƣợc quy định tại Điều 191 nhƣ sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c ƣ, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu t ƣ n ƣớc ngoài không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trƣờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất. 2. Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 4. Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. 10 Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế và có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 174 của Luật đất đai năm 2013[6]. 2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất nhƣờng QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà ngƣời sử dụng nh ƣờng quyền sử dụng cho ngƣời khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà ngƣời sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài của Luật này đƣợc lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đât trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc ngƣời sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho ngƣời khác theo di chúc hoặc theo pháp luật Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhƣợng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nƣớc thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép ngƣời sử dụng đƣợc chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ đƣợc coi nhƣ một tài sản dân sự đặc biệt nên ngƣời sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế. Dƣới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế. 11 - Nếu những ngƣời đƣợc hƣởng thừa kế QSDĐ của ngƣời đã mất mà không tự thoả thuận đƣợc thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, ng ƣời trong cùng một hàng đƣợc hƣởng nhƣ nhau, chỉ khi không còn ngƣời nào hàng tr ƣớc thì những ngƣời ở hàng sau mới đƣợc hƣởng; - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của ngƣời đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của ngƣời đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của ngƣời chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của ngƣời chết; cháu ruột của ng ƣời chết mà ng ƣời chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột . 2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời khác theo quan hệ tình cảm mà ngƣời chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó th ƣờng diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ đƣợc quy định cụ thể tại điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ - CP.[2]