Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã trung tâm huyện lục yên tỉnh yên bái giai đoạn 2010 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NÔNG THỊ OANH Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ TRUNG TÂM, HUYỆN LỤC YÊN, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2010 - 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên nghành Lớp Khoa Khóa Giảng viên hƣớng dẫn : Chính quy : Quan lý đất đai : K43A - QLĐĐ : Quản lý tài nguyên : 2011 - 2015 : PGS.TS. Đặng Văn Minh THÁI NGUYÊN – NĂM 2015 i LỜI CẢM ƠN Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đặng Văn Minh đã tận tình, trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Em xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của ban chủ nhiệm khoa và các thầy cô khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Trung Tâm, huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2010 2013". Cho phép em được bày tỏ lòng biết ơn ban lánh đạo Đảng Ủy, HĐNN, UBND, UBMTTQ, các cơ quan ban nghành đoàn thể xã Trung Tâm, huyện Lục Yên, tỉnh Yên Bái, và đặc biệt là anh Nguyễn Văn Dũng cán bộ địa chính xã đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại xã. Em xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho em trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ vô cùng quý báu đó. Do thời gian có hạn, kiến thức bản thân còn hạn chế vì vậy không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được sự chỉ bảo của các thầy cô và ý kiến đóng góp của các bạn đồng nghiệp để chuyên đề đươhoàn thiện hơn. ̣c Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 12 năm 2014 Sinh viên Nông Thị Oanh ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của xã Trung Tâm năm 2013 ......................... 33 Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Trung Tâm giai đoạn 2010 – 2013. ..................................................................................................................... 39 Bảng 4.3. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Trung Tâm giai đoạn 2010 - 2013 ..... 40 Bảng 4.4. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai đoạn 2010 – 2013. ..................................................................................................................... 42 Bảng 4.5. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai đoạn 2010-2013. ................................................................................................... 43 Bảng 4.6. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ. ........................ 46 Bảng 4.7. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi QSDĐ .............. 48 Bảng 4.8 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ........................................................................................................50 Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ. . 52 Bảng 4.10. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho QSDĐ. ............... 54 Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế. .................................. 56 Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị QSDĐ. . 58 Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. ....... 59 Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị QSDĐ. . 61 iii DANH MỤC CÁC HÌ NH Hình 4.1 sự hiểu biết về công tác chuyển QSDĐ của người dân xã Trung Tâm theo nhóm đối tượng. Đơn vị tính (%) ............................................................ 63 Hình 4.2. Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã Trung Tâm ............................................................................................. 64 iv DANH MỤC VIẾT TẮT Các từ viết tắt Nguyên nghĩa QSDĐ Quyền sử dụng đất CBQL Cán bộ quả lý ND SXPNN Người dân sản xuất phi nông nhiệp ND SXNN Người dân sản xuất nông nghiệp UBND Ủy ban nhân dân Các từ viết tắt Nguyên nghĩa v MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1 1.2. Mục đích của đề tài ......................................................................................... 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ........................................................................................... 3 Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Trung Tâm. ........................................................................................... 3 PHẦN 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ................................................................................ 5 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ............................................................................ 6 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ ....................................................................... 6 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ................................................. 11 PHẦN 3.ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 20 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................. 20 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 20 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .................................................................... 20 3.3. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 20 3.3.1. Điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý và SDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm. .................................................................... 20 3.3.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai năm 2003. ...................................................................... 20 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trong xã về chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra. .......................................................................................................... 21 3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, nguyên nhân và giải pháp khắc phục. ........................................................... 21 vi 3.4. Phương pháp nghiên cứu. .............................................................................. 21 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu. ...................................................... 21 3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu.......................................................................... 21 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ 23 4.1. Tình hình cơ bản của xã Trung Tâm. ............................................................ 23 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Trung Tâm. ...................................................... 23 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của xã Trung Tâm. ........................................... 27 4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Trung Tâm ...................................... 32 4.2.1.Hiện trạng sử dụng đất của xã Trung Tâm. ................................................. 32 4.2 .2. Tình hình quản lý đất đai tại xã Trung Tâm. ............................................ 35 4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm. .................... 37 4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai đoạn 2010 – 2013 .......................................................................................................... 37 4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai đoạn 2010 – 2013. ................................................................................................ 38 4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Trung Tâm giai đoạn 2010 – 2013. ......................................................................................................... 40 4.3.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ tại xã Trung Tâm giai đoạn 2010 - 2013........ 41 4.3.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Trung Tâm giai đoạn 2010 – 2013. ......................................................................................................... 42 4.3.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại xã Trung Tâm đoạn 2010 – 2013. ......................................................................................................... 44 Nguyên nhân là do: .............................................................................................. 44 4.3.7. Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị sử dụng đất tại xã Trung Tâm giai đoạn 2010– 2013. ................................................................................................. 45 4.3.8 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại xã Trung Tâm. ............ 45 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Trung Tâm về chuyển QSDĐ. ..... 46 vii 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Trung Tâm về các hình thức chuyển QSDĐ. ..................................................................................................... 47 4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Trung Tâm về các hình thức chuyển QSDĐ. ..................................................................................................... 63 4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, nguyên nhân và giải pháp khắc phục. .......................................................... 66 4.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ. ........ 66 4.5.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục. ............................................ 67 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................. 69 5.1. Kết luận ......................................................................................................... 69 5.2. Đề nghị ........................................................................................................... 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn 2 và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Xã Trung Tâm là một xã miền núi đang phát triển thuộc huyện Lục Yên tỉnh Yên Bái. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn găp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt khó khăn, tồn tại và yếu kém trong công tac quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, tù đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả. Qua thời gian học tập tại trường kết hợp vói thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dung đất(QSDĐ) trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiêm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS. Đặng Văn Minh em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Trung Tâm, Huyện Lục Yên, Tỉnh Yên Bái giai đoạn 2010 - 2013”. 1.2. Mục đích của đề tài Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Trung Tâm trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2013, nhằm xác định được những kết quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử 3 dụng đất tại xã. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. 1.3. Yêu cầu của đề tài Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Trung Tâm. Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2013 của xã Trung Tâm. Điều tra được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng. 1.4. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài Hiến pháp năm 1992. Luật Đất đai 2003 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ. Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005. Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ. 5 Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ. Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Để khắc phục những hạn chế của Luật Đất 6 đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993, nhưng cụ thể hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi. (Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[1], [2] 7 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2] Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7] Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyến sử dụng đất được quy định tại điều 126 của Luật đất đai 2003 và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá 8 nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7] Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.3. Quyền tặng cho QSDĐ Là một hình thức chuyển quyền QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]. Cụ thể là theo khoản 4, điều 4 Luật 9 thuế thu nhập cá nhân: thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau” được miễn thuế. Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 129 của Luật đất đai 2003 và điều 152 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSDĐ: 1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. 2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. 3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 10 2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay chịu mua hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7] Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho người khác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7] Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sủ dụng đất được quy định tại điều 128 của Luật đất đai 2003 và điều 149 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 11 2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8] Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất được quy định tại điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[7] Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ Theo Luật đất đai 2003 tại điều 106 của Luật đất đai quy định như sau: Người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng 12 gía trị QSDĐ theo quy định tại khoản 2 điều 110; khoản 2 và khoản 3 điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 điều 113; khoản 2 điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây: 1. Có giấy chứng nhận QSDĐ 2. Đất không có tranh chấp 3. QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án 4. Trong thời hạn sử dụng đất 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người SDĐ Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau: 1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau: - Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó; - Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.