Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện pác nặm tỉnh bắc kạn giai đoạn 2010 – 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NÔNG THỊ HOÁ Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PÁC NẶM, TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2010 – 2013 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Lớp : 43A - QLĐĐ Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hƣớng dẫn : ThS. Nguyễn Ngọc Anh THÁI NGUYÊN – 2015 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức đã đựơc học trong trường. Để hoàn thành được bản khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy cô giáo trong trường đã truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong suốt khóa học. Em xin chân thành cảm ơn thầy ThS. Nguyễn Ngọc Anh đã giúp đỡ và dẫn dắt em trong suốt thời gian thực tập và hướng dẫn em hoàn thành khóa luận này. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các cán bộ phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Pác Nặm đã tạo điều kiện tốt nhất giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại cơ quan. Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã giúp em trong suốt quá trình học tập và trong thời gian thực tập. Trong thời gian thực tập em đã cố gắng hết sức mình, nhưng do kinh nghiệm và kiến thức có hạn nên bản khóa luận của em không tránh khỏi những thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong được các thầy giáo, cô giáo và các bạn sinh viên đóng góp ý kiến bổ sung để khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 12 năm 2014 Sinh viên Nông Thị Hoá ii DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH Bảng 4.1. Phân bố các loại đất trên địa bàn huyện Pác Nặm.......................... 28 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của huyện pác nặm năm 2013................... 37 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của............................. 40 huyện Pác Nặm giai đoạn 2010 - 2013 .......................................................... 40 Bảng 4.4: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất .................................. 42 của huyện Pác Nặm giai đoạn 2010-2013 ....................................................... 42 Bảng 4.5: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất ................................ 43 của huyện Pác Nặm giai đoạn 2010-2013 ....................................................... 43 Bảng 4.6: Kết quả thực hiện công tác thế chấp quyền sử dụng đất ................ 44 của huyện Pác Nặm giai đoạn 2010-2013 ....................................................... 44 Bảng 4.7: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của huyện Pác Nặm .................. 47 giai đoạn 2010-2013 ........................................................................................ 47 Bảng 4.8. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Pác Nặm................................................................................................ 49 Bảng 4.9. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụngđất tại huyện Pác Nặm .......................................................................................... 51 iii DANH M ỤC CÁC H ÌNH Trang Hình 4.1: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức chuyển QSDĐ ......................................................................................................................... 47 iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nguyên nghĩa QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân SDĐ Sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa NĐ – CP TT – BTNMT Nghị định - Chính phủ Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường TT – BTC Thông tư Bộ Tài chính QĐ – TTg Quyết đinh – Thủ tướng QĐ - UBND Quyết định - Ủy ban nhân dân v MỤC LỤC Trang Phần 1. MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài ................................................................... 2 1.2.1. Mục tiêu của đề tài .................................................................................. 2 1.2.2. Yêu cầu của đề tài ................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ......................................................................... 6 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 7 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ ....................................................................... 8 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ .................................................................. 8 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................ 12 2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã phường thị trấn ...................................................................................... 16 Phần 3. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 24 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu: .......................................................................... 24 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 24 3.1.1. Địa điểm ................................................................................................ 24 3.1.2. Thời gian ............................................................................................... 24 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24 3.3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Pác Nặm .................... 24 vi 3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện Pác Nặm ...................... 24 3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa bàn huyện Pác Nặm giai đoạn 2010-2013 ............................................................................... 24 3.3.4. Đánh giá của người dân và cán bộ huyện Pác Nặm về công tác chuyển QSDĐ .............................................................................................................. 24 3.3.5. Những kết quả đạt đươc, hạn chế của công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ ở địa phương. ...................................................................................................... 24 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu ............................................................... 25 Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn huyện bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp các cán bộ quản lý và người dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn. Tiến hành điều tra 12 cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn và 40 người dân đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ở 10 xã của huyện. ............................................... 25 3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu .............................................. 25 Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 26 4.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của huyện Pác Nặm ....................... 26 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Pác Nặm ................................................ 26 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Pác Nặm. .................................... 30 4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ở huyện Pác Nặm ......................... 36 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Pác Nặm ......................................... 36 4.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Pác Nặm ..................................... 37 4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại địa bàn huyện Pác Nặm giai đoạn 2010-2013 ............................................................................... 39 4.3.1. Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất......................................... 39 vii 4.3.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển QSDĐ của huyện Pác Nặm giai đoạn 2010-2013 ............................................................................................... 46 4.4. Đánh giá của người dân và cán bộ huyện Pác Nặm về công tác chuyển QSDĐ .............................................................................................................. 49 4.4.1. Đánh giá của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Pác Nặm giai đoạn 2010- 2013 ............................................................ 49 4.4.2. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Pác Nặm giai đoạn 2010- 2013 ............................................................ 51 4.5. Những kết quả đạt đươc, hạn chế của công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện và một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ ở địa phương ............................................................................................................. 53 4.5.1. Kết quả đạt được ................................................................................... 53 4.5.2. Hạn chế.................................................................................................. 54 4.5.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Pác Nặm............................................................................ 54 Phần 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................. 56 5.1. Kết luận .................................................................................................... 56 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 58 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quý giá và không thể tái tạo được. Là tư liệu sản xuất quan trọng không thể thay thế bởi nó vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động. Không chỉ vậy đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian, tính vô hạn về thời gian sử dụng. Những đặc tính đó không có một loại tư liệu nào có thể thay thế được trong quá trình sản xuất. Vì vậy cần phải quản lý và sử dụng đất đai hợp lý và có hiệu quả. Ở nước ta chuyển QSDĐ là một trong những công cụ để quản lý việc sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xa xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ khi đến luật Đất đai 1993 ra đời việc chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự thủ tục thực hiện chúng. Theo luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan. 2 Huyện Pác Nặm là một huyện miền núi có nền kinh tế đang phát triển, cơ sở vật chất đang được xây dựng, việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến. Do vậy cần nâng cao công tác quản lý việc thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất để sử dụng quỹ đất của địa phương một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Xuất phát từ thực tiễn, tầm quan trọng của những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên và đặc biệt dưới sự hướng dẫn tận tình của giảng viên ThS. Nguyễn Ngọc Anh em tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Pác Nặm tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2010 – 2013”. 1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Pác Nặm giai đoạn 2010- 2013. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại trong công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn. 1.2.2. Yêu cầu của đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Pác Nặm. - Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Pác Nặm trong giai đoạn 2010 – 2013. - Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn. 3 1.3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế để khi ra trường không bỡ ngỡ trong công việc. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tới. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật Đất đai 2003; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai 2003; - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ–CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 quy định về lệ phí trước bạ - Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 5 - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai; - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất; - Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương - Quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn về việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn. - Quyết định số 1928/2010/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn về việc điều chính, bổ sung một số điều của Bản quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ban hành kèm theo quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn. - Quyết định số 1562/2010/QĐ-UBND ngày 29/7/2010 Quy định một số nội dung cụ thể về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn. 6 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần(vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH- HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức tặng, cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. 7 Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Để hội nhập quốc tế, nước ta đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. Pác Nặm là huyện miền núi cao nằm ở phía Tây Bắc của tỉnh Bắc Kạn. Tình hình kinh tế - xã hội của huyện đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh tăng nhanh. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND huyện Pác Nặm cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong các lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế- xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. 8 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường thị trấn với người chuyển đổi(Khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai 2003). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp(Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ - CP). - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính(Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ – CP). 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó. 9 Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]. 2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác có sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà 10 người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]. 2.2.1.4. Quyền để thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người hàng sau mới được hưởng; 11 - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con nuôi của người đã chết ; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007) 2.2.1.5. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) 2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. 12 Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) 2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do đó những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp. 2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 2.1.5.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau: - Có giấy chứng nhận QSDĐ - Đất không có tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án - Trong thời hạn sử dụng đất