Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã yên nghĩa – huyện ý yên tỉnh nam định giai đoạn 2013 – 2015.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -----------  ----------- NGUYỄN TIẾN CƢỜNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ YÊN NGHĨA – HUYỆN Ý YÊN – TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016 THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -----------  ----------- NGUYỄN TIẾN CƢỜNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ YÊN NGHĨA – HUYỆN Ý YÊN – TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2013 – 2015 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Lớp : K44 - ĐCMT – N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 - 2016 Giảng viên hƣớng dẫn : TS. Vũ Thị Quý THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trƣờng. Đây là khoảng thời gian sinh viên đƣợc tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã đ ƣợc học trong nhà trƣờng. Đƣợc sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của xã Yên Nghĩa – huyện Ý Yên - tỉnh Nam Định giai đoạn 2013 – 2015”. Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp 44-ĐCMTN02, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn Phòng Địa Chính- Môi tr ƣờng xã Yên Nghĩa, huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại Phòng. Em xin cảm ơn gia đình và bạn bè đã giúp đỡ em hoàn thành đợt thực tập đúng thời gian quy định của nhà trƣờng. Do thời gian nghiên cứu còn ngắn nên đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu xót. Em rất mong nhận đƣợc những ý kiến, đóng góp của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để đề tài tốt nghiệp của em đƣợc hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 08 tháng 05 năm 2016 Sinh viên Nguyễễn Tiễến Cƣờng ii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1. Cơ cấu giá trị sản xuất qua các năm ................................................ 25 Bảng 4.2. Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2013 – 2015 ......................... Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất của xã Yên Nghĩa năm 2015 ....................... Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhƣợng QSDĐ tại xã Yên Nghĩa .......................... giai đoạn 2013 - 2015 ....................................................................................... 26 28 31 31 Bảng 4.5. Kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015 . 32 Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015 ............................................................................... 33 Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 - 2015 ............................................................... 34 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân xã Yên Nghĩa về chuyển 36 QSDĐ .... Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển 36 QSDĐ ..................... Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển đổi QSDĐ ............... 38 Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ ........................................................................................ 40 Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ........................................................................................ 42 Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về tặng cho QSDĐ ................. 44 Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thừa kế ............................... 46 Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thế 47 chấp ............................. bằng giá trị QSDĐ ............................................................................................ 47 Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về góp vốn bằng ..................... 49 giá trị QSDĐ 49 Bảng 4.17.Bảng tổng hợp ý kiến đúng của ngƣời dân về các hình thức chuyển quyền. ........................................................................... 50 Bảng 4.18:Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân theo 3 nhóm đối 53 tƣợng: ..... iii DANH MỤC HÌNH Trang iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa CBQL Cán bộ quản lý NDSXPNN Ngƣời dân sản xuất phi nông nghiệp NDSXNN Ngƣời dân sản xuất nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân v MỤC LỤC PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ.............................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................................1 1.2. Mục đích của đề tài................................................................................................2 1.3. Yêu cầu của đề tài..................................................................................................2 1.4. Ý nghĩa của đề tài.................................................................................................. 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................................4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài......................................................................................4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài......................................................................................4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài.......................................................................................6 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài....................................................................................7 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ.................................................................................. 8 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ............................................................................. 8 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ....................................................... 14 2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất....................................17 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......21 3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu......................................................................21 3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu......................................................................................21 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu.......................................................................................... 21 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành..........................................................................21 3.3. Nội dung nghiên cứu...........................................................................................21 3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của xã Yên Nghĩa.....................................21 3.3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa..........21 3.3.3. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển quyền đƣợc quy định trong Luật Đất đai năm 2013.............................................................................21 3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân trong xã về chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra.........................................................................................................................22 3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục.........................................................................22 3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu....................................................................................22 3.4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập số liệu............................................................22 3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu..............................................22 vi PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.........................................................................23 4.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của xã Yên Nghĩa......................................23 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Yên Nghĩa.............................................................. 23 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của Xã Yên Nghĩa..................................................24 4.2.Tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Yên Nghĩa Yên Nghĩa..........................28 4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa............................30 4.3.1. Kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015.................................................................................................................30 4.3.2. Kết quả công tác chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015.................................................................................................................30 4.3.3. Kết quả công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015..........................................................................................................................32 4.3.4. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015.................................................................................................................34 4.3.6. Kết quả công tác cho thuê tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013– 2015...............35 4.3.7. Kết quả công tác cho thuê lại QSDĐ tại xã Yên Nghĩa giai đoạn 2013 – 2015 .....................................................................................................................................35 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân Xã Yên Nghĩa về các hình thức chuyển QSDĐ.......................................................................................................................... 38 4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân xã Yên Nghĩa về các hình thức chuyển QSDĐ.......................................................................................................................... 50 4.4.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục.........................................................................54 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ........................................................................56 5.1. Kết luận................................................................................................................56 5.2. Đề nghị.................................................................................................................57 TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................58 1 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t ƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Luật đất đai 2013 đã nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà n ƣớc thống nhất quản lý” và “Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất đ ƣợc thực hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngƣời thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Chính vì vậy, quá trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con ng ƣời ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lƣợng. Trong thời kỳ đổi mới nhƣ hiện nay, nền kinh tế n ƣớc ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị tr ƣờng d ƣới sự quản lý của Nhà nƣớc; phát triển theo hƣớng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc cùng với việc gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội, An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu. Xã Yên Nghĩa là một đơn vị hành chính trực thuộc huyện Ý Yên, tỉnh Nam Định. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt đƣợc nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy đƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nƣớc về 2 đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nh ƣ nghĩa vụ của Nhà nƣớc về chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt đƣợc, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn, tầm quan trọng của những vấn đề trên, đ ƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên và dƣới sự hƣớng dẫn của cô giáo TS. Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn xã Yên Nghĩa - Huyện Ý Yên Tỉnh Nam Định, giai đoạn 2013 - 2015”. 1.2. Mục tiêu chính Đánh giá đƣợc công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa trong gian đoạn từ năm 2013 đến năm 2015, nhằm xác định đ ƣợc những kết quả đạt đƣợc và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã. Qua đó, đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. 1.3. Mục tiêu cụ thể - Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa. - Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Yên Nghĩa. - Đánh giá đƣợc kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015 của Xã Yên Nghĩa. - Điều tra đƣợc sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng. -Tìm hiểu và xác định đƣợc các nguyên nhân từ đó đƣa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp khắc phục 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài 1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa ph ƣơng nhằm áp dụng các kiến thức đã đƣợc học trong nhà tr ƣờng, đồng thời làm phong phú thêm các kiến thức thực tế đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu. - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã đƣợc học trong nhà tr ƣờng cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy đƣợc những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phƣơng. - Mặt khác trong quá trình thực tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trƣờng. 1.4.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, từ đó có thể đƣa ra nhƣng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong thời gian tiếp . 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý”. Luật Đất đai cũng quy định Nhà n ƣớc giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài. Hơn nữa Nhà n ƣớc bảo hộ quyền lợi hợp pháp của ngƣời sử dụng đất “ng ƣời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lƣu thông đất đai trong cơ chế thị trƣờng nhƣng đất đai vẫn thuộc sở hữu của Nhà nƣớc. * Luật. - Hiến pháp nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. - Hiến pháp sửa đổi nƣớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày 28/11/2013 đƣợc Quốc hội thông qua. - Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 đƣợc Quốc hội thông qua. - Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 đ ƣợc Quốc hội thông qua. - Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 đƣợc Quốc hội thông qua. - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012. * Các văn bản dưới Luật. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về Hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về Hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. 5 - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất . - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ quy định về lệ phí trƣớc bạ. - Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Thông tƣ liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 về việc hƣớng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất. - Thông tƣ 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính về việc hƣớng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tƣ số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hƣớng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Thông tƣ 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài chính về việc hƣớng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhƣợng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà n ƣớc theo quy định của Chính phủ hƣớng dẫn thi hành luật Đất đai. - Thông tƣ 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 6 - Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về hồ sơ địa chính. - Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về bản đồ địa chính. - Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ Tƣớng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nƣớc địa phƣơng. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sơ cho việc thay đôi quan hệ pháp luật đất đai. trong quá trình sử dụng đất đai từ tr ƣớc tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển quyền QSDĐ. Mặc dù, luật đất đai năm 1987 nhà n ƣớc quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣng chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn các hình thức nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế thì không đƣợc pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các hình thức này vẫn xảy ra. Đến Luật đât đai năm 1993 ra đời đã thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị tính bằng tiền, Nhà n ƣớc cũng đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nh ƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu đ ƣợc những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà n ƣớc về đất đai trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chƣa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nƣớc. Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. - Luật đất đai mới nhất số 45/2013/QH13 đƣợc Quốc hội ban hành quy định về việc sử dụng đất, sửa đổi bổ sung một số điều so với Luật Đất đai 2003 quy định về việc sử dụng đất , có hiệu lực thi hành từ 01/07/2014 . Luât t Đất đai mới đƣợc kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 29-11-2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014. 7 - Luât tĐất đai 2013 có 14 chƣơng vơi 212 điều (tăng 7 chƣơng va 66 điều so vơi Luât tĐất đai năm 2003). Luât tĐất đai 2013 có nhiều nội dung đổi mơi so vơi Luât tĐất đai năm 2003.- Đểthƣc t hi ện Luật Đất đai2013, Chính ́ phủ đã ban hành 3 nghị định hƣớng dẫn và quy định cụ thể việc thực hiện , cũng co hiêụ lƣc t từ 1-7-2014. Đây la sƣ tkiên t rất đang , bơi cung ngay mƣng ́ ̀ ̀ ́ ̀ ̉ ̀ vơi ngay Luât tĐất đai 2013 có hiệu lực thì đa co nghi tđinh t hƣơng dân thi ́ ̀ hành ngay. Cụ thể: ̃́ ́ • Nghi định t số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy đinh t chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. • Nghi định t số44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy đinh t vềgiáđất. • Nghi định t số47/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy đinh t vềbồi th ƣờng, hôtrơ, tt ái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Nhƣ vây, Luât tĐất đai 2013 và 3 nghị định hƣớng dẫn thi hành ra đời là điều kiên t rất tốt đểluât tđi vào cuôc t sống môt tcách thuân t lơị, dễ dàng ; đồng ƣ dung t đất yên tâm, cũng nhƣ thực hiện tốt các quyền thời giúp cho ngƣời sƣ và nghĩa vụ của mình. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam cũng đang ngày một đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nƣớc. Xã hội ngày càng phát triển, thị tr ƣờng đất đai ngày càng sôi động. Chính vì vậy mà nhu cầu chuyển nh ƣợng Bất động sản nói chung - chủ yếu là chuyển nhƣợng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất nói riêng, cũng nhƣ công tác quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngƣời sử dụng cũng nhƣ của toàn xã hội. Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà n ƣớc về đất đai, cũng nhƣ hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSDĐ đ ƣợc quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ. 8 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ Luật đất đai năm 2003 [7] có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. Luật đất đai 2013 [8] sửa đổi quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà ngƣời SDĐ đ ƣợc tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai nh ƣ hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [10] Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc Nhà nƣớc giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời khác thì chỉ đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ đƣợc quy định tại điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quyền mà ng ƣời SDĐ đƣợc tự động chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ 9 gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai nhƣ hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [10] Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 [8] quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đƣợc Nhà nƣớc giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đƣợc tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ ngƣời khác thì chỉ đƣợc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phƣờng, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trƣớc bạ. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ đƣợc quy định tại điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhƣợng QSD đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong trƣờng hợp này ngƣời đƣợc nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển nh ƣợng QSDĐ một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đƣợc QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [10]. Ngƣời sử dụng đất đƣợc phép chuyển nhƣợng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 [8] tại điều 191 quy định cụ thể các tr ƣờng hợp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ trong trƣờng hợp sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSD đất, nhận tặng cho QSD đất đối với trƣờng hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho QSD đất. 2. Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSD đất chuyên trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trƣờng họp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt.