Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường trung thành thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2013 2015.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM š š ----------- ----------- NGUYỄN TÙNG LÂM Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƢỜNG TRUNG THÀNH – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành Khoa Khoá học : Địa chính môi trƣờng : Quản Lý Tài Nguyên : 2012 - 2016 Thái Nguyên, năm 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM š š ----------- ----------- NGUYỄN TÙNG LÂM Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA PHƢỜNG TRUNG THÀNH – THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013 - 2015” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành Khoa Lớp Khoá học : Địa chính môi trƣờng : Quản Lý Tài Nguyên : K44 – ĐCMT N02 : 2012 - 2016 Giáo viên hƣớng dẫn: PGS.TS : PHAN ĐÌNH BINH Khoa Quản Lý Tài Nguyên -Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên, năm 2016 i Lời cảm ơn Thực tập tốt nghiệp trong một khoảng thời gian tuy ngắn nh ƣng lại có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Đây là thời gian giúp cho sinh viên kiểm nghiệm những kiến thức đã đƣợc học ở trƣờng, từ thầy cô, bạn bè. Bên cạnh đó nó còn giúp cho sinh viên làm quen với môi tr ƣờng, tích lũy thêm kinh nghiệm thực tế, tạo hành lang vững chắc cho sinh viên sau khi ra tr ƣờng có thể làm tốt những công việc đƣợc giao. Đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu tr ƣờng Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên,, em đã thực tập tại ủy ban nhân dân phƣờng Trung Thành – thành phố Thái Nguyên Tỉnh Thái Nguyên từ ngày 20/02/2016 đến ngày 30/4/2016 với đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Trung Thành, thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015”. Để đạt đƣợc kết quả nhƣ ngày hôm nay là do sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt là thầy giáo PGS.TS PHAN ĐÌNH BINH cùng với sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân. Nhân dịp này cho phép em đƣợc gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc tới Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên,, các thầy cô giáo trong khoa và thầy giáo PGS.TS. PHAN ĐÌNH BINH đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận. Em cũng xin chân thành cảm ơn lãnh đạo ủy ban nhân dân ph ƣờng Trung Thành, thành phố Thái Nguyên cùng toàn thể cán bộ công chức, viên chức đang làm việc tai UBND Phƣờng đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ em rất nhiều trong thời gian thực tập. Mặc dù bản thân em đã rất cố gắng nhƣng không thể tránh đ ƣợc những thiếu sót, em rất mong đƣợc sự góp ý của thầy cô và bạn bè. Em xin chân thành cảm ơn! Trung Thành, ngày 15 tháng 5 năm 2016 Sinh viên Nguyễn Tùng Lâm ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1.Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2013 - 2015...............................................32 Bảng 4 2: Hiện trạng sử dụng đất Phƣờng Trung Thành năm 2013...............................34 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại ph ƣờng Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015.....................................................................................................................................38 Bảng 4.4: Kết quả tặng cho QSDĐ tại phƣờng Trung Thành............................................41 giai đoạn 2013 – 2015...........................................................................................................................41 Bảng 4.5: Kết quả để thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Trung Thành43 giai đoạn 2013 – 2015...........................................................................................................................43 Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại ph ƣờng Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015............................................................................................................................45 Bảng 4.7: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển.....................................................48 quyền sử dụng đất....................................................................................................................................48 Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển đổi quyền sử dụng đất......50 Bảng 4.9: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về chuyển nh ƣợng QSDĐ...................52 Bảng 4.10: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất53 Bảng 4.11: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về tặng cho quyền sử dụng đất.........55 Bảng 4.12: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thừa kế..................................................57 quyền sử dụng đất....................................................................................................................................57 Bảng 4.13: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về thế chấp quyền sử dụng đất.........58 Bảng 4.14: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất....................................................................................................................................60 Bảng 4.15: Sự hiểu biết cơ bản của ngƣời dân về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất....................................................................................................................................61 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời ngƣời dân phƣờng Trung Thành về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.............................................................................................63 Hình 4.2. Sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành về chuyển quyền sử dụng đất theo nhóm đối tƣợng điều tra.............................................................................64 iv DANH MỤC VIẾT TẮT Từ,cụm từ Nghĩa của từ,cụm từ QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Uỷ ban nhân dân CBQL Cán bộ quản lý NDSXNN Nhân dân sản xuất nông nghiệp NDSXPNN Ngƣời dân sản xuất phi nông nghiệp v vi MỤC LỤC PHẦN 1: MỞ ĐẦU...........................................................................................1 1.1. Đặt vấn đề...................................................................................................1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát...................................................................................2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể........................................................................................2 1.3. Ý nghĩa của đề tài.......................................................................................3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài...........................................................................4 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài.......................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài...........................................................................5 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài........................................................................5 2.2. Khái quát về chuyển QSDĐ.......................................................................6 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ.................................................................. 6 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ.............................................10 2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phƣờng,........................................................................................14 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................................................................... 21 3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu...........................................................21 3.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu...........................................................................21 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu...............................................................................21 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành............................................................... 21 3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi..........................................21 3.3.1. Nội dung nghiên cứu............................................................................. 21 3.3.2. Các chỉ tiêu nghiên cứu.........................................................................21 3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu.........................................................................22 vii 3.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu...............................................................22 3.4.2. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu....................................22 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................23 4.1. Tình hình cơ bản của phƣờng Trung Thành............................................23 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của phƣờng Trung Thành...................................... 23 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của phƣờng Trung Thành..............................25 4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại phƣờng Trung Thành.........................................................................34 4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn phƣờng Trung Thành....31 4.2.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015.............................................................................. 31 4.2.2. Đánh giá công tác chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013-2015........................31 4.2.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013-2015.......................................33 4.2.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015......................34 4.2.5. Đánh giá công tác để thừa kế QSDĐ tại phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015.............................................................................. 35 4.2.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015.............................................................................. 37 4.2.7. Đánh giá công tác bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013- 2015............................................................................... 38 4.2.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại phƣờng Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015.............................................................................. 39 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành về chuyển QSDĐ.....................................................................................39 viii 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra.........40 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành về các hình thức chuyển QSDĐ...............................................................49 4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của ngƣời dân phƣờng Trung Thành về các hình thức chuyển QSDĐ...............................................................62 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ............................................................. 66 5.1. Kết luận.................................................................................................... 55 5.2. Đề nghị.....................................................................................................56 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trải qua hàng trăm triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, Đất đai dã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi tr ƣờng sống, là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con ngƣời, là địa bàn phân bố dân cƣ, xây dựng các công trình văn hóa, kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai có những đặc trƣng khiến nó không giống bất cứ t ƣ liệu sản xuất nào. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số l ƣợng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển đƣợc theo ý muốn chủ quan của con ngƣời. Đất đai - tƣ liệu sản xuất đặc biệt, vừa là đối t ƣợng, vừa là công cụ lao động. Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam ra đời năm 1988 trƣớc sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trƣờng, chỉ trong 5 năm đ ƣa vào sử dụng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong công tác quản lý và sử dụng. Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1988, nhƣng chỉ áp dụng trong vòng 10 năm đã phải sửa đổi 2 lần vào năm 1998 và năm 2001 để đáp ứng những yêu cầu của sự phát triển. Sự ra đời của Luật Đất đai 2003 đƣợc xem nhƣ là bƣớc đột phá trong công tác quản lý nhà n ƣớc về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà n ƣớc quản lý chặt quỹ đất của mình và ngƣời sử dụng đất có điều kiện phát huy tối đa tiềm năng của đất. Phƣờng Trung Thành là một trong những phƣờng nằm trong sự quản lý của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm vừa qua việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt đ ƣợc nhiều thành tích đáng kể. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình 2 thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy đ ƣợc những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nƣớc về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng nhƣ nghĩa vụ của Nhà nƣớc và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt đƣợc, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trƣờng, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dƣới sự hƣớng dẫn của thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của Phường Trung Thành - Thành Phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá đƣợc công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn Phƣờng Trung Thành trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015, nhằm xác định đ ƣợc những kết quả đạt đƣợc và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phƣơng. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Điều tra đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn Phƣờng Trung Thành. - Đánh giá đƣợc kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2015 của Phƣờng Trung Thành. - Điều tra sự hiểu biết của ngƣời dân địa phƣơng về chuyển QSDĐ và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tƣợng. 3 1.3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên củng cố đ ƣợc những kiến thức đã học trong nhà trƣờng. - Ý nghĩa trong thực tế: Giúp cho sinh viên tiếp cận, học hỏi và đ ƣa ra những cách xử lý đối với những tình huống trong thực tế. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật đất đai năm 2003  Luật Đất đai năm 2003  Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003  Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sở địa chính  Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ban hành về quy định sử dụng đất  Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 13 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất  Thông tƣ số 117/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về hƣỡng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 13 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất  Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ tái định c ƣ khi nhà n ƣớc thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai  Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 13 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất - Luật đất đai năm 2013  Luật Đất đai năm 2013 5  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;  Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về Giá đất;  Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về Thu tiền sử dụng đất;  Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về Thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;  Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về Bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;  Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 29 tháng 8 năm 2014của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;  Thông tƣ số 25/2014/TT-BTNMT ngày 7 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về bản đồ địa chính;  Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về hồ sơ địa chính  Thông tƣ số 28/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về Thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất  Thông tƣ số 29/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất  Thông tƣ số 30/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. 6 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Luật Đất đai 1987 Nhà nƣớc quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ nhƣ chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn các hình thức nhƣ chuyển đổi, chuyển nh ƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế thì không đƣợc pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các hình thức này vẫn xảy ra. Đến Luật đất đai 1993, Nhà nƣớc đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép ng ƣời sử dụng đ ƣợc quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dƣới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau 10 năm thực hiện đã thu đƣợc những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn nhiều điểm chƣa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất n ƣớc. Tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003. Luật đất đai 2003, Nhà nƣớc vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển QSDĐ nhƣ luật đất đai 1993 nhƣng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển quyền sử dụng đất dƣới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh gá trị QSDĐ và thủ tục cũng nhƣ nhiều vấn đề khác có liên quan. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Để hòa nhập với các nƣớc trong khu vực và trên thế giới. Việt Nam đã và đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất n ƣớc. Xã hội ngày càng phát triển kéo theo nhu cầu về đất đai làm cho thị trƣờng đất đai diễn ra ngày càng sôi động. Nhu cầu chuyển QSDĐ của ngƣời sử dụng cũng cũng tăng theo. Vì vậy việc chuyển QSDĐ cũng nhƣ công tác quản lý hành chính nhà n ƣớc về đất đai là một yếu tố khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù 7 hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ng ƣời sử dụng cũng nh ƣ toàn xã hội. Phƣờng Trung Thành nằm ở phía nam của Thành phố Thái Nguyên, cách trung tâm thành phố khoảng 8 km. Nằm trên địa bàn có tuyến đ ƣờng sắt Hà Nội - Thái Nguyên, đƣờng Quốc lộ 3, đƣờng Cách Mạng Tháng Tám và nhiều tuyến đƣờng trục chính khác chạy qua tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lƣu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội. Kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai cũng nhƣ hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND phƣờng Trung Thành cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại đại ph ƣơng, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng nh ƣ sự phát triển thị trƣờng đất đai nói riêng. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phƣơng thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. 8 - Hộ gia đình, cá nhân đƣợc nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là ngƣời cùng một xã, phƣờng, thị trấn với ngƣời chuyển đổi. (Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[1], [2] - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ tr ƣơng chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ, lệ phí đo đạc. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8] - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do đ ƣợc nhà n ƣớc giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế, đ ƣợc tặng cho QSDĐ hợp pháp từ ngƣời khác thì đƣợc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phƣờng, thị trấn thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[2] 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng Chuyển nhƣợng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển QSDĐ. Nó là việc chuyển QSDĐ cho ngƣời khác trên cơ sở có giá trị. Trong trƣờng hợp này ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đ ƣợc QSDĐ và tất cả chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhƣợng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đ ƣợc nhận chuyển nh ƣợng QSDĐ trừ các trƣờng hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP nhƣ sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nh ƣợng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trƣờng hợp mà nhà nƣớc không cho phép chuyển nhƣợng, tặng cho QSDĐ. 9 + Tổ chức kinh tế không đƣợc nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chuyên trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trƣờng hợp đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nƣớc. + Hộ gia đình, cá nhân không đƣợc nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. - Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đ ƣợc nhận chuyển nh ƣợng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]