Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã phú linh huyện vị xuyên tỉnh hà giang giai đoạn 2012 2014

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NÔNG VĂN GIANG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI XÃ PHÚ LINH, HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học : Liên thông : Quản lý Đất đai : Quản lý Tài nguyên : 2013 - 2015 Thái Nguyên, năm 2015 ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NÔNG VĂN GIANG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI XÃ PHÚ LINH, HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Lớp Khóa học Giảng viên hƣớng dẫn : Liên thông : Quản lý Đất đai : Quản lý Tài nguyên : K10 - LTQLĐĐ : 2013 - 2015 : TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên, năm 2015 iii LỜI CẢM ƠN Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những sự hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp một trọng những giai đoạn quan trọng trong quá trình đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường. Em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè. Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012-2014”. Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K10-LT QLĐĐ, các cô chú và các anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp. Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn UBND xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại UBND. Bước đầu đi vào thực tế, tìm hiểu và nghiên cứu khóa luận tốt nghiệp, kiến thức của em còn hạn chế và còn nhiều bỡ ngỡ. Do vậy, không tránh khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy Cô và các bạn học cùng lớp để bài khóa luận tốt nghiệp của em trong lĩnh vực này được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 4 năm 2015 Sinh viên Nông Văn Giang iv DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Tình hình dân số và lao động của xã Phú Linh 2014 ..................... 28 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất Xã Phú Linh năm 2014 ............................. 32 Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của xã Phú Linh giai đoạn 2012- 2014 .................................................................................. 35 Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của tại xã Phú Linh giai đoạn từ 2012- 2014 ........................................................................................ 37 Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của xã Phú Linh ..................... 38 Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Phú linh giai đoạn từ 2012- 2014 ............................................................................................ 40 Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn từ 2012-2014 ... 41 Bảng 4.8: Hiểu biết của người dân và cán bộ xã Phú Linh về những vấn đề chung về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 43 Bảng 4.9: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về chuyển đổi QSDĐ ............................................................................ 45 Bảng 4.10: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về chuyển nhượng QSDĐ ..................................................................... 47 Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ................................................................................ 49 Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cn bộ và người dân địa phương về tặng cho QSDĐ ................................................................................ 51 Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về để thừa kế QSDĐ ............................................................................. 52 Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về thế chấp bằng giá trị QSDĐ ............................................................. 53 Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về góp vốn bằng giá trị QSDĐ ............................................................................... 54 v DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Sự hiểu biết của người dân xã Phú Linh về các hình thức chuyển QSDĐ............................................................. 56 Hình 4.2: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã Phú Linh .................................................... 57 vi MỤC LỤC Trang LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... iv DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. v MỤC LỤC ........................................................................................................ vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... x Phần 1: MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1 1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2 1.3. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 3 PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 2.1.1. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 4 2.1.2. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 5 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ........................................................................ 6 2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................................ 6 2.1.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.......................... 10 2.1.6. Quyền vụ nghĩa vụ chung của người sử dụng đất................................. 12 2.1.7 Các quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân ............................................................................. 13 2.1.8. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn .................................................................................... 15 2.1.8.4. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ ...................... 20 2.1.8.5. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ................ 20 2.2. Tình hình chuyển QSDĐ ở một số khu vực trong nước. ......................... 21 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 23 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 23 3.1.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................... 23 vii 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 23 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 23 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu .............................................................. 23 3.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp....................................................................... 23 3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phần tích số liệu .............................................. 24 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 25 4.1. Kết quả đánh giá tình hình cơ bản của Xã Phú Linh ............................... 25 4.1.1 . Điều kiện tự nhiên Xã Phú Linh .......................................................... 25 4.1.1.1. Vị Trí Địa Lý ...................................................................................... 25 4.1.1.2. Địa hình địa mạo. ............................................................................... 25 4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên và cảnh quan môi trường. .............................. 25 4.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội của xã Phú Linh............................................ 26 4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................. 26 4.1.2.2. Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm .......................... 27 4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng.................................................... 29 4.1.3. Đánh giá chung về Tình hình cơ bản của xã Phú Linh. ........................ 31 4.1.4. Hiện trạng sử dụng đất Xã Phú Linh..................................................... 32 4.2 . Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Phú Linh. ............... 34 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của Xã Phú Linh theo các hình thức chuyển quyền. ................................................................................. 34 4.2.1.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của Xã Phú Linh giai đoạn 2012 –2014 ............................................................................................. 34 4.2.1.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã giai đoạn 2012-2014. ......................................................................................................................... 34 4.2.1.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn 2012-2014 ............................................................................................... 36 4.2.1.4. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại xã giai đoạn 2012-2014 .......... 36 4.2.1.5. Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn 2012-2014........................................................................................................ 37 4.2.1.6. Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn 2012-2014 ............................................................................................... 39 viii 4.2.1.7. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại xã Phú Linh giai đoạn 2012-2014 ............................................................................................... 40 4.2.2. Tổng hơp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Phú Linh giai đoạn 2012–2014 ....................................................................................................... 41 4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về chuyển QSDĐ .............................................................................................................. 42 4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra ................................ 42 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về các hình thức chuyển QSDĐ ......................................................................................... 45 4.3.2.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về chuyển đổi QSDĐ ........................................................................................................ 45 4.3.2.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về chuyển nhượng QSDĐ ................................................................................................. 46 4.3.2.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ................................................................................. 48 4.3.2.4. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về tặng cho QSDĐ ....................................................................................................... 50 4.3.2.5. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về để thừa kế QSDĐ ......................................................................................................... 52 4.3.2.6. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về thế chấp bằng giá trị QSDĐ. ................................................................................. 53 4.3.2.7. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Phú Linh về góp vốn bằng giá trị QSDĐ .................................................................................... 54 4.3.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Phú Linh về các hình thức chuyển QSDĐ ................................................................................................. 56 4.3.3.1. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Phú Linh về chuyển QSDĐ ......................................................................................................................... 56 4.4.3.2. Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã Phú Linh .......................................................................................................... 57 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................... 59 5.1. Kết luận .................................................................................................... 59 ix 5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ PHỤ LỤC ........................................................................................................... x DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND QSDĐ CBQL NDSXNN GCNQSDĐ Ủy ban nhân dân Quyền sử dụng đất Cán bộ quản lý Nhân dân sản xuất nông nghiệp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất SXNN CNH- HĐH CN - TTCN VP ĐKQSDĐ Sản xuất nông nghiệp Công nghiệp hóa hiện đại hóa Công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp Văn phòng đăng ký quyền sử dung đất 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu lao động. Đất tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế xã hội,nó là nguồn vốn,nguồng lực quan trọng của đất nước. Theo điều 1 của luật đất đai 2003 thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước quản lý. Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa cùng với sự tăng nhanh của dân số và sự phát triển của nền kinh tế đã gây ra áp lực rất lớn đối với đất đai, trong khi đó thì diện tích đất lại không hề tăng lên.vậy đòi hỏi con người phải biết cách sử dụng một cách hợp lý nguồn tài nguyên đất đai có giới hạn đó. Đặc biệt là trọng giai đoạn hiện nay đất đai là một vấn đề hết sức nóng bỏng,các vấn đề trong lịnh vực này ngày càng phức tạp và nhạy cảm. Do đó Luật Đất đai năm 2003 và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền. Trong những năm qua, đặc biệt là những năm trở lại đây việc thực hiện vai trò của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đã đạt được những thành tích đáng khích lệ song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những thuận lợi, khó khăn và những hạn chế tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất trong quá 2 trình quản lý và sử dụng đất đai, cần có những đánh giá khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra những biện pháp tháo gỡ nhằm làm cho công tác quản lý và sử dụng đất đạt được hiệu quả cao. Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt nghiệp, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 - 2014”. 1.2. Mục đích của đề tài - Tìm hiểu tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Phú Linh, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang. - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Phú Linh trong giai đoạn 2012-2014. Nhằm đưa ra những thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã, đồng thời cũng thấy được hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào diễn ra nhiều nhất? Số lượng hồ sơ chuyển quyền nhiều nhất vào năm nào? - Tìm ra những nguyên nhân và biện pháp khắc phục những tồn tại,nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương. 1.3. Mục tiêu của đề tài - Xác định được tính đa dạng của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã. - Xác định được tình hình triển khai về trình tự thủ tục trong hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn xã. - Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ về hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra. 3 1.4. Ý nghĩa của đề tài Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu giúp sinh viên củng cố lại được những kiến thức đã học, áp dụng nghiên cứu tại địa phương, giúp tác giả khi ra trường khỏi bỡ ngỡ trong công việc. Đồng thời trong quá trình thực hiện đề tài, giúp tác giả có thêm kỹ năng điều tra phỏng vấn thu thập tài liệu, kỹ năng tổng hợp số liệu. Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. Giúp người dân và các trưởng thôn thấy được sự am hiểu pháp luật đất đai của mình, khả năng vận dụng giải quyết tình huống thực tế ở mức độ nào. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý - Hiến pháp 1992; - Luật đất đai 2003; - Bộ luật dân sự 2005; - Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng 3 năm 2013 sửa đổi Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 quy định về lệ phí trước bạ. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về quy định thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 1 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường huớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. -Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất 5 - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. - Thông tư số 02 ngày 08/01/2007 sử đổi bổ sung thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thục hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. - Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. - Nghị quyết số 57/2012/NQ-HĐND về việc quy định về mức thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hà Giang. 2.1.2. Cơ sở lý luận Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định pham vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị bằng tiền và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần(vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH- HĐH. 6 Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; Đất giao cho tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng; Đất đang có tranh chấp. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Chính vì thế mà chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đây là cơ sở để người dân thực hiện các giao dịch về đất đai, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội. 2.1.4 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ[2]. 2.1.4.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường thị trấn với người chuyển đổi [10],[2]. 7 - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừ kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thi được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình,cá nhânkhác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp.(Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP)[3] Hộ gia đình, cá nhânchuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [10], [5]. 2.1.4.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 [2]. - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐCP như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhá nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ đối với đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. 8 - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu khu công nghệ cao, khu kinh tế [6]. 2.1.4.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này [5]. 2.1.4.4. Quyền để thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa kế. - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia. - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật. 9 - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người hàng sau mới được hưởng; - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con nuôi của người đã chết ; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột [5]. 2.1.4.5. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [5]. 2.1.4.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. 10 Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã được giải quyết trong một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác để thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ [5]. 2.1.4.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay. Do đó những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp [5]. 2.1.4.8. Quyền góp vố bằng QSDĐ Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung [5]. 2.1.5. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 2.1.5.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau: 1- Có giấy chứng nhận QSDĐ 2- Đất không có tranh chấp 3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án 4- Trong thời hạn sử dụng đất 2.1.5.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau: