Tài liệu đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã văn nho huyện bá thước tỉnh thanh hóa giai đoạn 2010 – 6 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÂN VĂN THÀNH Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ VĂN NHO, HUYỆN BÁ THƢỚC, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2010 - 6/2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Thái Nguyên, năm 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGÂN VĂN THÀNH Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ VĂN NHO, HUYỆN BÁ THƢỚC, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2010 - 6/2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : K43 - QLĐĐ - N01 Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hƣớng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên, năm 2015 i LỜI CẢM ƠN Sau một thời gian học tập và nghiên cứu tại trường, được sự quan tâm của Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên,Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn tận tình của Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Nho, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010 – 6/2014”. Đến nay em đã hoàn thành đề tài. Qua đây em xin bày tỏ lòng biết ơn đến các thầy giáo, cô giáo trong Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận này. Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới UBND xã Văn Nho, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa đã tạo điều kiện và giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập. Em xin trân thành cảm ơn gia đình, bạn bè đã giúp đỡ trong suốt thời gian qua. Văn Nho, tháng 05 năm 2015 Sinh viên Ngân Văn Thành ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Trình tự cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình cá nhân .............. 9 Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất của xã Văn Nho năm 2013........................ 34 Bảng 4.3. Kết quả cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp của xã Văn Nho năm 2010 ................................................................................ 39 Bảng 4.5. Kết quả cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp của xã Văn Nho năm 2012 ................................................................................ 41 Bảng 4.6. Kết quả cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp của xã Văn Nho năm 2013 ............................................................................. 42 Bảng 4.7. Kết quả cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp của xã Văn Nho tháng 06 năm 2014 .................................................................................... 43 Bảng 4.8. Tổng diện tích đất ở đã được cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2010 – 6/2014.............................................................................................. 44 Bảng 4.9. Tổng hợp các trường hợp chưa được cấp GCNQSD đất đối với đất ở giai đoạn 2010 – 6/2014 .............................................................. 45 Bảng 4.10. Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Văn Nho huyện Bá Thước - tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010 – 6/2014.............................................................................................. 47 Bảng 4.11. Kết quả công tác cấp GCNQSD đất cho tổ chức giai đoạn .......... 50 Bảng 4.12. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất lâm nghiệp ..................... 53 Bảng 4.13. Kết quả điều tra sự hiểu biết của người dân xã Văn Nho theo các chỉ tiêu của công tác cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất ....... 59 iii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 4.1: Cơ cấu diện tích đất năm 2014........................................................ 36 Hình 4.2: Kết quả công tác cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân giai đoạn 2010 – 6/2014 ................................................................................. 48 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng UBND Uỷ ban nhân dân NĐ - CP Nghị định chính phủ QĐ Quyết định BTNMT Bộ tài nguyên môi trường TN và MT Tài nguyên và Môi trường BNV Bộ nội vụ CT - TTg Chỉ thị thủ tướng TCĐC Tổng cục địa chính ĐKĐĐ Đăng ký đất đai TT Thông tư VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất ĐKTK Đăng kí thống kê v MỤC LỤC PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 2 1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2 1.4. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4 2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..... 4 2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..... 4 2.1.2. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................... 10 2.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .. 14 2.2. Khái quát các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ....... 18 2.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... 18 2.2.2. Nguyên tắc và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... 19 2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước và tỉnh Thanh Hóa ....................................................................................................... 20 2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước ...... 20 2.3.2.Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại tỉnh Thanh Hóa ...... 22 PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................... 23 3.1. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ......................................... 23 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 23 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu đề tài .................................. 23 3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 23 3.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 23 vi 3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23 3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 24 3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thực tế, nghiên cứu các tài liệu có liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất .................................................. 24 3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 25 3.4.3. Phương pháp tìm hiểu các văn bản quy định về cấp GCNQSD đất ..... 25 3.4.4. phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ................................................. 25 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 26 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.......................................................... 26 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 26 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 29 4.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai tại xã Văn Nho........ 34 4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất tại xã Văn Nho ................................................. 34 4.2.2. Tình hình quản lí Đất đai ...................................................................... 36 4.3. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Văn Nho giai đôạn 2010 – 6/2014 .......................................................................... 39 4.3.1. Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Nho theo loại đất giai đoạn 2010 –6/2014 ...................................................... 39 4.3.2. Đánh giá tình hình cấp GCNQSD đất tại xã Văn Nho theo chủ sử dụng đất giai đoạn 2010 – 6/2014 ............................................................................ 46 4.3.3. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã Văn Nho giai đoạn 2010 – 6/2014 .................................................................................. 50 4.3.4. Đánh giá kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp xã Văn Nho giai đoạn 2010 – 6/2014 theo đơn vị hành chính ........................... 51 4.3.5. Các trường hợp vi phạm pháp luật trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Nho giai đoạn 2010 – 6/2014 ......................................... 54 4.3.6. Nhận xét quy trình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã giai đoạn 2010 – 6/2014........................................................ 54 vii 4.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Văn Nho về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................................... 59 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 61 5.1. Kết luận .................................................................................................... 61 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 62 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Lịch sử nhân loại đã chứng minh rằng nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai. Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấp nguồn nguyên vật liệu và khoáng sản, là không gian của sự sống đồng thời bảo tồn sự sống. Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, cha ông ta đã tốn nhiều công sức và xương máu để tạo lập vốn đất đai như hiện nay. Để tiếp tục sự nghiệp khai thác và bảo vệ toàn bộ quỹ đất tốt hơn có hiệu quả hơn, Đảng và nhà nước ta đã ban hành các văn bản luật phục vụ cho công tác quản lý có hiệu quả. Luật Đất Đai 1987, 1993, luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, Luật Đất Đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai đang từng bước đi sâu vào thực tiễn. Nhà nước giao trách nhiệm cho ngành Tài nguyên và Môi trường (TN và MT) phối hợp cùng các cấp, ban ngành chính quyền địa phương thực hiện hàng loạt các biện pháp như đo đạc, phân hạng, đánh giá đất đai, lập quy hoạch, kế hoạch, sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CGCNQSD đất). Hiện nay nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đang diễn ra mạnh mẽ mà đất đai thì có hạn về diện tích. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, và nó là chứng thư pháp cao nhất xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, để chủ sử dụng đất yên tâm sản xuất, đầu tư, khai thác tốt tiềm năng và chấp hành tốt Luật Đất Đai, đồng thời Nhà nước cũng quản lý chặt chẽ được nguồn tài nguyên đất đai của mình đến từng chủ sử dụng. Từ đó lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý và hiệu quả. 2 Xuất phát từ thực tiễn đó, được sự nhất trí của Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Nho, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2010 – 6/2014”. 1.2. Mục đích của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhắm góp phần làm tăng tiến độ công tác cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, đẩm bảo các quyền của người sử dụng, cũng như công tác quản lí Đất đai trên địa bàn xã. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu hiện trạng và công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Văn Nho giai đoạn 2010 – 6/2014. - Nghiên cứu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Văn Nho giai đoạn 2010 – 6/2014. - Đánh giá sự hiểu biết của người dân về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.3. Yêu cầu của đề tài - Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện trạng. - Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên quan. - Giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi cao. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên củng cố những kiến thức đã học trong Nhà trường và bước đầu áp dụng vào thực tiễn phục vụ yêu cầu công việc sau khi ra trường. 3 - Ý nghĩa thực tiễn: Đáp ứng được vấn đề cấp bách của xã Văn Nho, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giúp UBND xã Văn Nho tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với người sử dụng đất. Đây là yếu tố góp phần quan trọng vào việc nắm chắc quỹ đất của địa phương, giúp cho việc quy hoạch sử dụng hợp lý từng loại đất, tạo điều kiện cho việc nâng cao hiệu quả sản xuất. Việc đăng ký đất đai, GCNQSDĐ góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng. Vì vậy việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân là hết sức cần thiết bởi nó đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được hiệu quả hơn. Ngày nay kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự bùng nổ dân số thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng gia tăng đa dạng và phức tạp. Vì vậy để sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm mang lại hiệu quả cao nhất thì Nhà nước phải có một chế độ chính sách về đất đai mang tính pháp lý, song phải hợp lý và chặt chẽ nhằm quản lý toàn bộ quỹ đất. Để công tác quản lý cũng như vấn đề sử dụng đất đai mang lại hiệu quả cao nhất tại khoản 2 Điều 6 (Luật đất đai, năm 2003) [6] đã đề ra 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: 1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 5 2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. 3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất. 4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 7. Thống kê, kiểm kê đất đai. 8. Quản lý tài chính về đất đai. 9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. 10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. 12. Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất. 13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Thông qua 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai thì nội dung công tác đăng ký cấp GCNQSD đất là cơ sở để xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất. Đây là cơ sở để nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng đất. Mặt khác cũng thông qua hoạt động này mà nhà nước thực hiện quyền giám sát tình hình sử dụng đất đai của các chủ sử dụng theo đúng quy định của pháp luật. Đảm bảo 6 cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng trên từng thửa đất tuân thủ theo đúng nề nếp kỷ cương pháp luật, tạo điều kiện để nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Điều mà chúng ta có thể thấy trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, thì hoạt động đăng ký cấp GCNQSDĐ có một vai trò hết sức quan trọng và đây là một trong những hoạt động nắm chắc tình hình về đất đai. Chính vì vậy thông qua hoạt động này chúng ta sẽ xác định và biết được thông tin của từng thửa đất và là cơ sở để quản lý các thông tin về đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ các thông tin tự nhiên, kinh tế – xã hội, tình trạng pháp lý của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Đồng thời đây cũng là nội dung tiền đề và hướng tới hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai khác như: Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất, điều tra đo đạc, khảo sát, phân hạng, định giá đất, giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai… Thông qua nội dung này quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được đảm bảo. Muốn nắm chắc được tình hình sử dụng, số lượng, chất lượng của toàn bộ quỹ đất thì chúng ta phải làm tốt công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ từ cấp Trung ương đến cấp cơ sở.  Điều kiện được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Có đầy đủ giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được ủy ban nhân dân (UBND) nơi có đất xác nhận. Những giấy tờ hợp pháp bao gồm: - Giấy tờ do chính quyền hợp pháp giao đất trong cải cách ruộng đất mà chủ sử dụng vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay. - Giấy tờ giao đất hoặc cho sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt thuộc thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời miền nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ 7 nghĩa Việt Nam, trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai mà người sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay. - Những giấy tờ chuyển nhượng từ năm 1980 trở về trước của chủ sử dụng đất hợp pháp được chính quyền địa phương khi chuyển nhượng xác nhận. - Những giấy tờ chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất từ sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận. - Các quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo các quy định của pháp Luật Đất đai. - GCNQSDĐ tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp. - Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay không có tranh chấp. - Bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật. - Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. - Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp trên xác nhận kết quả thẩm tra của UBND cấp dưới. - Giấy tờ sản xuất của hợp tác xã nông nghiệp cấp cho hộ gia đình xã viên của hợp tác xã từ trước ngày 28/06/1971 (trước ngày ban hành nghị định 125/CP). - Giấy tờ về thanh toán, hóa giá nhà theo quy định của pháp luật. * Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ nói trên mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi, để thực hiện quy 8 hoạch đó thì vẫn được cấp GCNQSDĐ nhưng phải chấp hành đúng theo quy định về xây dựng. * Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ nói trên mà đất đó nằm trong phạm vi bảo vệ hành lang an toàn công trình nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSDĐ nhưng phải chấp hành đúng luật, quy định về bảo vệ hành lang an toàn công trình theo quy định của pháp luật. * Người sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ hợp pháp trường hợp này phải được UBND xác nhận trong các trường hợp sau: - Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh, còn chứng cứ pháp lý trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan nhà nước hoặc hội đồng đăng ký đất đai cấp có thẩm quyền xác nhận. - Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ. - Người được chia, tách chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. - Người tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. - Trường hợp có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng ổn định phù hợp với quy hoạch và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình sử dụng đất. (Nguyễn Thị Lợi, 2010). [4]  Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn xã 9 Bảng 4.1: Trình tự cấp giấy chứng nhận đối với hộ gia đình cá nhân Ngƣời thực hiện Thủ tục Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp Hộ gia đình, cá nhận hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất. Cán bộ được giao phụ trách tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì chuyển cho Ban Địa chính xã. Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất UBND cấp xã đai đối với thửa đất. Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày. Gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường. .Văn phòng đăng ký - Xác nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ. QSDĐ cấp huyện - Gửi 1 bộ sao cho hồ sơ đến cơ quan thuế (2 ngày). Phòng Tài nguyên và Môi trường Kiểm tra hồ sơ, ghi ý kiến vào đơn xin cấp GCNSDĐ, làm thủ tục trình hồ sơ đến UBND cấp huyện ký GCNQSDĐ (5 ngày). Sau khi Uỷ ban nhân dân cấp cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thông báo cho hộ gia đình, cá nhân đến bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của xã, thị trấn để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 10 2.1.2. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Trường hợp hộ gia đình cá nhân, tổ chức có giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 của luật đất đai về quyền sử dụng đất: + Có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất ở đúng quy định. + Đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp được UBND xã, phường xác nhận. + Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất. + Đất chưa có quyết định thu hồi của Nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Ngoài việc phải đảm bảo các điều kiện đã nêu ở trường hợp thứ nhất cần phải đảm bảo thêm một trong hai điều kiện sau: + Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt những phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đó. - Trường hợp giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao. + Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa đất với đất ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. + Trường hợp thửa đất ở không có đất vườn, ao trong cùng một thửa đất với đất ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích thửa được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. + Trường hợp thửa đất có đất vườn, ao trong cùng một thửa đất với đất ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 diện tích đất ở được tính như sau: + Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó. Nếu phần diện tích đã xây dựng nhà ở vượt diện tích 11 đất ở ghi trên giấy tờ đó thì phần diện tích vượt được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo điểm a, khoản 2 điều 6 của NĐ 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. (Nghị định 198, 2004).[2] * Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương (được quy định tại điều 11 của bản quy định này) thì diện diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương, thì phần diện tích vượt được xác định là đất ở và nộp tiền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 điều 6 nghị định 198. - Trường hợp giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao: + Trường hợp đất ở có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa đất ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. + Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửa đất với đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích đất ở được xác định như sau: * Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất. * Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở, phần còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu phần diện tích đã xây dựng nhà ở vượt hạn mức công nhận đất ở thì phần diện tích đất vượt được xác định là đất ở và nộp tiền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 điều 6 của NĐ198/2004/NĐ - CP ngày 03 tháng 12 năm 2004. (Nghị định 198, 2004). [2]  Sơ lược hồ sơ địa chính Khái niệm về hồ sơ địa chính được quy định tại Điều 40 (Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004) [1] như sau: