Tài liệu đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án phía tây thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI DUY CƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN PHÍA TÂY THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP THÁI NGUYÊN - 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI DUY CƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN PHÍA TÂY THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh THÁI NGUYÊN - 2015 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng những số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ ở một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Bùi Duy Cường ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này. Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn PGS.TS. Trần Viết Khanh đã định hướng, đồng thời cũng là người tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp. Em xin gửi tới các thầy, cô lòng biết ơn sâu sắc nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên và phòng đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên, UBND phường Tân Thịnh và UBND phường Thịnh Đán cùng các tổ trưởng tổ dân phố, bà con nhân dân phường đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi tỏ lòng biết ơn đến người thân, gia đình và bè bạn đã tạo điều kiện về tài chính, cơ hội để tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm Tác giả luận văn Bùi Duy Cường iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................... vi DANH MỤC BẢNG ...................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài .......................................................................... 2 3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 3 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4 1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất....... 4 1.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................... 4 1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ...................... 5 1.1.3. Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng ........................ 6 1.1.4. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng . 6 1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên thế giới ................................................................................ 10 1.2.1. Hàn Quốc............................................................................................... 10 1.2.2. Thái Lan ................................................................................................ 11 1.2.3. Singapore............................................................................................... 12 1.2.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất của một số tổ chức quốc tế..................................................................................... 13 1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam ......................................................................................................... 13 1.3.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988................................................ 13 1.3.2. Thời kỳ 1988 đến 1993 ......................................................................... 14 1.3.3. Thời kỳ từ 1993 - 2003 ......................................................................... 14 iv 1.3.4. Thời kỳ từ năm 2003-2013.................................................................... 15 1.3.5. Thời kỳ có Luật đất đai năm 2013 đến nay........................................... 17 1.4. Một số quy định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........... 18 1.4.1.Chính sách bồi thường ........................................................................... 18 1.4.2. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ......................................... 19 1.4.3. Chính sách tái định cư ........................................................................... 19 1.5. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên và thành phố Thái Nguyên ............................................................................................. 20 1.5.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại tỉnh Thái Nguyên ......... 20 1.5.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố Thái Nguyên...... 21 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU24 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................... 24 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ......... 24 2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên ...... 24 2.2.3. Đánh giá kết quả việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của 02 dự án nghiên cứu......................................................................... 24 2.2.4. Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân khu vực giải phóng mặt bằng .................................................. 24 2.2.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đề xuất phương án giải quyết .......................................... 25 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 25 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 25 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 25 2.3.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................. 26 2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 26 2.3.5. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài ....... 26 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐẠT ĐƯỢC.................................. 27 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ............ 27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27 v 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................... 31 3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên .......................................................................................... 42 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 42 3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai...................................................................... 47 3.3. Đánh giá kết quả việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của 02 dự án nghiên cứu ................................................................................. 49 3.3.1. Quy trình bồi thường giải phóng mặt bằng tại địa bàn nghiên cứu ...... 49 3.3.2. Giới thiệu khái quát 02 dự án nghiên cứu phía Tây thành phố Thái Nguyên . 50 3.3.3. Kết quả bồi thường và chính sách hỗ trợ của 02 dự án......................... 53 3.4. Đánh giá ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân khu vực giải phóng mặt bằng ......................................................... 61 3.4.1. Đánh giá về chính sách hỗ trợ và công tác bố trí tái định cư ................ 62 3.4.2. Đánh giá tình hình công việc của người dân sau tái định cư ................ 67 3.4.3. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng qua ý kiến người dân ............. 69 3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và đề xuất phương án giải quyết .......................................... 70 3.5.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ............................................................................................... 70 3.5.2. Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ...................................................... 72 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .......................................................................... 75 1. Kết luận ....................................................................................................... 75 2. Đề nghị ........................................................................................................ 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 77 PHỤ LỤC ....................................................................................................... 80 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Các chữ viết tắt 1 BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng 2 BTC Bộ tài chính 3 BTNMT Bộ tài nguyên môi trường 4 CP Chính Phủ 5 GPMB Giải phóng mặt bằng 6 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7 HSĐC Hồ sơ địa chính 8 HĐND Hội đồng nhân dân 9 NĐ Nghị định 10 QSDĐ Quyền sử dụng đất 11 QĐ Quyết định 12 SDĐ Sử dụng đất 13 TĐC Tái định cư 14 TP Thành phố 15 TT Thông tư 16 TTLT Thông tư liên tịch 17 TDMNBB Trung du miền núi Bắc Bộ 18 UBND Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Tốc độ phát triển kinh tế của Thành phố Thái Nguyên ............................32 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2014......................48 Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả thực hiện về hình thức bồi thường GPMB ..................53 Bảng 3.4: Kết quả bồi thường về đất ........................................................................55 Bảng 3.5: Kết quả bồi thường đất nông nghiệp ........................................................56 Bảng 3.6: Kết quả bồi thường đất ở ..........................................................................57 Bảng 3.7: Kết quả bồi thường nhà, vật kiến trúc ......................................................58 Bảng 3.8: Kết quả bồi thường cây cối, hoa màu .......................................................59 Bảng 3.9: Kết quả kinh phí hỗ trợ giải phóng mặt bằng ...........................................60 Bảng 3.10: Kết quả xây dựng các khu tái định cư tại chỗ và cấp tái định cư ...........61 Bảng 3.11: Khái quát chung về thông tin 100 hộ gia đình điều tra ..........................62 Bảng 3.12: Kết quả nghiên cứu về các khoản hỗ trợ chi tiết ....................................64 Bảng 3.13: Kết quả điều tra ổn định chỗ ở sau khi thu hồi đất .................................67 Bảng 3.14: Kết quả điều tra tình hình công việc của những hộ điều tra có đất thu hồi thuộc 02 dự án..........................................................................................68 Bảng 3.15: Kết quả điều tra ý kiến người dân về công tác giải phóng mặt bằng .....69 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ..................................27 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất năm 2014 tại thành phố Thái Nguyên ... 47 Hình 3.3: Sơ đồ bồi thường thiệt hại trong giải phóng mặt bằng khi có Quyết định thu hồi đất ................................................................................................49 Hình 3.4: Sơ đồ vị trí khu dân cư số 4 phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên .....................................................................................50 Hình 3.5: Sơ đồ vị trí khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán - thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên ...................................................................................52 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố và tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh và quốc phòng. Sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên đất đai là mối quan tâm hàng đầu của mỗi quốc gia trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước. Trong quá trình hội nhập và phát triển với nền kinh tế toàn cầu, đất nước ta đang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhiều dự án đầu tư phát triển như: Khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch, các khu kinh tế mở, khu dân cư… đã và đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được các dự án trên thì mặt bằng đất đai là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến hiệu quả trong công tác đầu tư và ảnh hưởng đến cả tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước. Để có quỹ đất làm mặt bằng xây dựng các dự án đầu tư, cần làm tốt công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Công việc này càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp, giá đất cao, nhịp độ phát triển lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và là một thách thức lớn đối với sự phát triển kinh tế, chính trị - xã hội trên phạm vi vùng, quốc gia. Công tác thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để thực hiện các dự án phát triển, nếu không được thực hiện tốt thì nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống vật chất cũng như tinh thần của tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đất bị thu hồi mà còn ảnh hưởng tới toàn xã hội. 2 Trong những năm qua, công tác GPMB gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Để khắc phục những tồn tại đó Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư thực hiện một cách có hiệu quả. Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I, nằm ở trung tâm vùng trung du miền núi Bắc Bộ, nằm bên cạnh sông Công và có sông Cầu chảy qua, cách Thủ đô Hà Nội 80 km về phía Đông Bắc và được bao quanh bởi năm huyện, thị của tỉnh Thái Nguyên: Với vị trí địa lý thuận lợi như trên đã tạo cho Thái Nguyên những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư trong và ngoài nước, thực hiện công cuộc công nghiệp hóa và hiện đại hóa của địa phương. Tuy nhiên, trong những năm vừa qua đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án phía tây thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên” 2. Mục tiêu, ý nghĩa của đề tài 2.1. Mục tiêu 2.1.1. Mục tiêu tổng quát - Đánh giá công tác thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án thuộc phía tây TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên góp phần đẩy nhanh hơn tiến độ thực hiện các dự án đầu tư. 2.1.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá thực trạng của chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 3 - Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất. - Đề xuất các giải pháp với các cơ quan có thẩm quyền nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án. 3. Yêu cầu của đề tài - Tìm hiểu kỹ về các chế độ chính sách, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan. - Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác, trung thực và khách quan, phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ tại địa bàn nghiên cứu. - Làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người dân khi bị thu hồi đất như: mất việc làm, di chuyển chỗ ở, ảnh hưởng đời sống sinh hoạt... - Các kiến nghị, đề xuất có tính khả thi. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 1.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.1.1. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất "Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [20]. 1.1.1.2. Hỗ trợ đất Hỗ trợ là giúp đỡ nhau. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [20]. 1.1.1.3. Hỗ trợ tài sản Tài sản, vật kiến trúc hợp pháp không đủ điều kiện bồi thường thì xem xét hỗ trợ cho người có tài sản 1.1.1.4. Tái định cư Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. 5 Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở; - Bồi thường bằng giao đất ở mới; - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở [5]. 1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng, nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án vừa mang tính chất đa dạng và phức tạp vừa mang tính pháp luật vừa mang tính xã hội cao. - Tính đa dạng: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau. Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến dẫn đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa bàn. - Tính phức tạp: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này. Ở khu vực đô thị, việc 6 thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở; nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn. Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu... Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường làm cho việc áp dụng gia đất ở để tính bồi thường không được sự đồng thuận của những người dân. 1.1.3. Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải tuân thủ pháp luật và thực hiện theo một quy trình chặt chẽ được tiến hành. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên có liên quan. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải gắn với việc tái định cư, ổn định đời sống và việc làm cho người có đất bị thu hồi. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất, phải được thực hiện công khai, dân chủ với sự tham gia của cộng đồng. - Việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất phải kết hợp nhiều biện pháp, trong đó biện pháp tuyên truyền, giáo dục, tư vấn thuyết phục để người dân tự giác thực hiện là quan trọng. 1.1.4. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 1.1.4.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện [20] Bên cạnh cạnh những kết quả đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng nhu cầu về mặt bằng cho sự phát triển các dự án đầu tư thì 7 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai [12]. Tuy nhiên hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những tồn tại cơ bản như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật. 1.1.4.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [9] Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng [6]. 1.1.4.3. Yếu tố giao đất, cho thuê đất Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường [4]. 1.1.4.4. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều 8 xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính. Để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSD đất.[1] 1.1.4.5. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ. 1.1.4.6. Giá đất và định giá đất Trong điều kiện đổi mới quản lý kinh tế giá đất đã được hình thành và được quy định trong Luật pháp, đó là tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định. Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Là công cụ để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình Nhà nước, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng trong giao dịch dân sự như: chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, giá này được gọi là “Giá thực tế ” hay “Giá thị trường” Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: [21] + Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc - Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; 9 - Theo thời hạn sử dụng đất; - Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; - Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. + Chính phủ quy định phương pháp định giá đất. Trong quá trình đổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường được hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu. Đồng thời khái niệm về thị trường bất động sản cũng hình thành và đang được hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai chưa đề cập đến việc đất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất có giá. “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” [17]. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để thuê chuyển quyền sử dụng đất. Thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi đất GPMB hầu hết đều bị ách tắc trong việc định giá đất để xác định giá trị bồi thường, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã được điều chỉnh so với khung giá đất hiện hành, để tính mức thuế thì ít người phản đối, nhưng tính tiền bồi thường thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn. 10 1.1.4.7. Thị trường bất động sản Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường). Đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường và tái định cư. 1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên thế giới 1.2.1. Hàn Quốc - Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc quy định hai thể chế sau: + Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất công đã được giao theo “quy định” của pháp luật. + Hai là: Luật “Sung công đất” thực hiện theo quy định cưỡng chế của công pháp. Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế cần rất nhiều đất vào mục đích sử dụng công trong một thời gian ngắn nên luật “Sung công đất” đã được thiết lập vào năm 1962. Theo pháp luật này ngoài mục đích thương lượng để thu hồi đất công, phải đảm bảo quyền tài sản của người sử dụng đất nên luật này đã được bổ sung vào năm 1975. Dựa vào luật sửa đổi Hàn Quốc đã triển khai các hoạt động bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất của người đang sử dụng cho đến nay. Tuy nhiên trong hai thể chế luật thì luật “Đặc lệ” được áp dụng trước, nếu như thương lượng không đạt được thoả thuận thì áp dụng luật