Tài liệu đánh giá ảnh hưởng của thu hồi đất xây dựng khu công nghiệp tam dương ii khu vực xã kim long huyện tam dương tỉnh vĩnh phúc đến đời sống và việc làm của người dân

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -----------  ----------- NÔNG THỦY TIÊN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA THU HỒI ĐẤT XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TAM DƢƠNG II KHU VỰC XÃ KIM LONG, HUYỆN TAM DƢƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC ĐẾN ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƢỜI DÂN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2012 – 2016 Thái Nguyên, năm 2016 ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -----------  ----------- NÔNG THỦY TIÊN Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA THU HỒI ĐẤT XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP TAM DƢƠNG II KHU VỰC XÃ KIM LONG, HUYỆN TAM DƢƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC ĐẾN ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƢỜI DÂN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trƣờng Khoa : Quản lý Tài nguyên Lớp : K44 - ĐCMT - N02 Khóa học : 2012 – 2016 Giảng viên hƣớng dẫn : PGS.TS Trần Văn Điền Thái Nguyên, năm 2016 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụng những kiến thức, lý luận đã đƣợc học trên nhà tr ƣờng vào thực tiễn, tạo cho sinh viên làm quen những phƣơng pháp làm việc, kỹ năng công tác. Đây là giai đoạn không thể thiếu đƣợc đối với mỗi sinh viên trong quá trình học tập. Đƣợc sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trƣờng, Khoa Quản lý tài nguyên, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng của thu hồi đất xây dựng khu công nghiệp Tam Dương II khu vực xã Kim Long, huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc đến đời sống và việc làm của người dân”. Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên, ngƣời đã giảng dạy và đào tạo hƣớng dẫn chúng em và đặc biệt là Thầy giáo PGS.TS. Trần Văn Điền, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đang công tác tại Văn phòng Đăng kí đất đai – Sở Tài nguyên và Môi tr ƣờng tỉnh Vĩnh Phúc đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình thực tập tốt nghiệp. Do thời gian có hạn, bƣớc đầu mới làm quen với ph ƣơng pháp mới chắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận đ ƣợc ý kiến đóng góp của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để khóa luận này đƣợc hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày 10 tháng 05 năm 2016 Sinh viên Nông Thủy Tiên ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Stt Chữ viết tắt 1 LĐĐ Chữ viết đầy đủ Luật Đất đai 2 GPMB Giải phóng mặt bằng 3 UBND Ủy ban nhân dân 4 TĐC Tái định cƣ 5 WB Ngân hàng thế giới 6 BAH Bị ảnh hƣởng 7 ADB Ngân hàng Phát triển Châu Á 8 AN – QP An ninh quốc phòng 9 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 10 NĐ-CP Nghị định – Chính phủ 11 KCN Khu công nghiệp 12 TB-UBND Thông báo của Ủy ban nhân dân 13 QĐ-UBND Quyết định của Ủy ban nhân dân 14 TTg Thủ tƣớng 15 MĐXD Mật độ xây dựng 16 CCT Cơ cấu tầng iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng dân số trên địa bàn xã Kim Long năm 2014.................22 Bảng 4.2 : Tổng hợp chi tiêu, cơ cấu kinh tế trên địa bàn xã Kim Long........24 Bảng 4.3: Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất KCN Tam Dƣơng II- khu A.....25 Bảng 4.4: Diện tích đất bị thu hồi tại xã Kim Long........................................29 Bảng 4.3: Phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng, hỗ trợ của các hộ dân......37 Bảng 4.4:Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất........38 Bảng 4.5: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất.....................40 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1: Hiện trạng sử dụng đất Xã Kim Long.............................................23 Hình 4.2: Công ty TNHH VITTO-VP............................................................ 26 Hình 4.3: Sự thay đổi về ngành nghề của các hộ gia đình..............................39 iv MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN....................................................................................................i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...............................................................ii DANH MỤC CÁC BẢNG...............................................................................iii DANH MỤC CÁC HÌNH................................................................................iii MỤC LỤC........................................................................................................iv PHẦN 1: MỞ ĐẦU..........................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................1 2.2. Mục tiêu của nghiên cứu............................................................................ 2 3.3. Yêu cầu nghiên cứu....................................................................................3 PHẦN 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 4 2.1. Thu hồi đất và các vấn đề liên quan...........................................................4 2.1.1 Thu hồi đất và bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ........................................4 2.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng..4 2.2. Thực trạng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ của một số nƣớc, tổ chức trên thế giới và ở Việt nam khi thực hiện việc thu hồi đất.......................8 2.2.1. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ của Nhật Bản khi thực hiện việc thu hồi đất..................................................................................................8 2.2.2. Các tổ chức ngân hàng quốc tế............................................................... 9 2.2.3. Thực trạng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ khi thu hồi đất ở Việt Nam......................................................................................................... 13 2.2.4. Tình hình xây dựng các KCN của tỉnh Vĩnh Phúc................................14 2.2.5. Các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai về bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất............................................................................................. 15 PHẦN 3: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 18 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................18 3.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................18 v 3.4. Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................ 19 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU...........................................................21 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội xã Kim Long................................... 21 4.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................21 4.1.2. Hiện trạng kinh tế - xã hội.................................................................... 22 4.2. Khái quát về dự án khu công nghiệp Tam Dƣơng II...............................25 4.3. Tình hình thu hồi đất và công tác bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ của dự án.....................................................................................................................26 4.3.1. Chính sách áp dụng...............................................................................26 4.3.2. Trình tự thực hiện..................................................................................27 4.3.3. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc bồi thƣờng...........................................28 4.3.4. Đánh giá chung..................................................................................... 29 4.3.5. Tình hình thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ cho ngƣời dân bị thu hồi đất ......................................................................................................................... 32 4.3.6. Việc làm của ngƣời bị thu hồi đất........................................................37 4.3.7. Tác động đến thu nhập ngƣời bị thu hồi đất.........................................39 4.4. Đánh giá chung........................................................................................ 41 4.5. Các giải pháp đảm bảo đời sống và việc làm cho ngƣời dân sau khi bị thu hồi đất....................................................................................................................43 4.5.1. Quan điểm, định hƣớng, mục tiêu nâng cao đời sống, việc làm của ngƣời dân bị thu hồi đất cho khu công nghiệp................................................................. 43 4.5.2. Các giải pháp tạo việc làm cho ngƣời dân bị thu hồi đất tại xã Kim Long................................................................................................................ 43 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................48 5.1. Về tình hình bồi thƣờng, hỗ trợ của dự án:.............................................48 5.2. Kiến nghị..................................................................................................49 TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................ 51 PHỤ LỤC ......................................................................................................................... 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trên con đƣờng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc, để chuyển dịch cơ cấu ngành sang hƣớng công nghiệp hoá thì việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu, cụm công nghiệp, khu đô thị tập trung nhằm phát triển kinh tế xã hội là điều hết sức cần thiết và quan trọng. Quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá ngày càng diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh, Thành phố có vị trí địa lý và địa hình thuận lợi đã làm ảnh h ƣởng sâu sắc đến đời sống kinh tế và văn hoá của dân địa phƣơng, làm biến đổi cả về chiều sâu của xã hội nông thôn truyền thống. Sự thay đổi đời sống ng ƣời dân có đất bị thu hồi là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách, trở thành vấn đề mang tính xã hội trên cả nứơc. Đi cùng với những cơ hội phát triển kinh tế là những thách thức về vấn đề an sinh xã hội nhƣ thiếu việc làm và tỷ lệ thất nghiệp cao gia tăng với các tệ nạn xã hội đang đặt ra cho các nhà quản lý cũng nhƣ các nhà hoạch định cần giải quyết. Vĩnh Phúc là một tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía bắc, cách Thủ đô Hà Nội hơn 50 km có các điều kiện tự nhiên cũng nh ƣ vị trí địa lý vô cùng thuận lợi. Trong 10 năm kể từ sau khi tái lập đã trở thành một tỉnh có tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đứng đầu cả nứơc, hàng năm cho phép chuyển hàng 100 ha đất nông nghiệp sang các mục đích khác thì sau giai đoạn mở rộng thu hút đầu tƣ ban đầu, đời sống ng ƣời dân, môi tr ƣờng ở các khu vực đã chuyển mục đích sử dụng đang là vấn đề đ ƣợc các cấp, các ngành trong tỉnh hết sức quan tâm, đòi hỏi trả lời đựơc các câu hỏi lớn sau: Sau khi bị thu hồi đất đời sống ngƣời dân có những biến chuyển nh ƣ thế nào, những khó khăn, thuận lợi của họ sẽ gặp phải? Sau khi bị thu hồi, nhận tiền bồi thƣờng ( hoặc đất tái định cƣ), ngƣời dân đã tổ chức cuộc sống nh ƣ thế nào, 2 tiền bồi thƣờng có đựơc sử dụng hiệu quả không? Chuyển đổi nghề có gây ra tác động xấu đến môi trƣờng không? Đã có rất nhiều các báo cáo chuyên đề nghiên cứu đánh giá về đời sống ngƣời dân sau thu hồi đất. Các nghiên cứu đã chỉ ra đ ƣợc khái quát đời sống ngƣời dân địa phƣơng và đã đề xuất những giải pháp t ƣơng đối thoả đáng. Tuy vậy do đặc điểm mỗi địa bàn khác nhau cộng với hạn chế trong điều tra thực tế nên vẫn còn những tranh cãi. Vậy thực trạng thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp Tam Dƣơng 2 đến đời sống, việc làm của ng ƣời dân huyện Tam Dƣơng tỉnh Vĩnh Phúc nhƣ thế nào? Vị trí, vai trò của nó? Thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp Tam Dƣơng 2 đến đời sống, việc làm của ngƣời dân nhƣ thế nào? Đây là những vấn đề cấp thiết đặt ra cần phải đ ƣợc nghiên cứu, đánh giá một cách đúng đắn. Cần phải xem cái gì đã đạt đ ƣợc, cái gì chƣa đạt, cái gì mạnh, cái gì yếu, để từ đó có các giải pháp hữu hiệu phát huy các thế mạnh và hạn chế những mặt yếu, nhằm làm cho thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp Tam Dƣơng II tác động tích cực đến đời sống, việc làm của ngƣời dân Xuất phát từ đó tôi lựa chọn đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng của thu hồi đất xây dựng khu công nghiệp Tam Dương II khu vực xã Kim Long, huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc đến đời sống và việc làm của người dân” nhằm tìm hiểu các tác động của việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp đến đời sống, việc làm của ngƣời dân bị thu hồi đất . 1.2. Mục tiêu của nghiên cứu - Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu công nghiệp Tam Dƣơng II xã Kim Long huyện Tam Dƣơng tỉnh Vĩnh Phúc - Đánh giá ảnh hƣởng của việc thu hồi đất xây dựng khu công nghiệp Tam Dƣơng II đến đời sống, việc làm của ngƣời dân trong vùng. 3 1.3. Yêu cầu nghiên cứu - Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan; - Phản ánh đƣợc chính xác các tác động của việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp đến đời sống, việc làm và môi trƣờng của ng ƣời dân ở địa bàn nghiên cứu; - Đánh giá một cách khách quan trên cơ sở đầy đủ khoa học và thực tiễn. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Thu hồi đất và các vấn đề liên quan 2.1.1 Thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ tái định cư Theo Luật đất đai 2003 (LĐĐ) các khái niệm có liên quan đến thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất đƣợc định nghĩa nhƣ sau: - Thu hồi đất: Là việc Nhà nƣớc ra Quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn quản lý.[5] - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất.[5] - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.[5] 2.1.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng 2.1.2.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà n ƣớc về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.[1] Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nƣớc trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung.[1] Từ khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành đến nay, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của đất nƣớc, Quốc hội đã 2 lần sửa đổi bổ sung 5 các quy định của Luật đất đai vào các năm (1998 và 2001) và ban hành Luật đất đai năm 2003. Sau đó lại tiếp lúc sửa đồi và ban hành Luật đất đai năm 2013. với những đổi mới quan trọng, phạm vi điều chỉnh bao quát với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Đồng thời, Chính phủ ban hành các Nghị định thi hành Luật; các Bộ ban hành nhiều Thông tƣ h ƣớng dẫn thực hiện mà công tác bồi thƣờng GPMB là một trong những trọng tâm của chính sách đất đai. Với những nội dung đổi mới trên đã góp phần đƣa công tác bồi th ƣờng GPMB đạt đ ƣợc những kết quả nhất định góp phần cải thiện môi tr ƣờng đầu t ƣ và khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai cho đầu tƣ phát triển. Thực tiễn cho thấy công tác bồi thƣờng GPMB còn gặp khá nhiều khó khăn cản trở mà một trong những nguyên nhân đáng kể đó là hệ thống pháp luật đất đai của chúng ta ch ƣa ổn định, tính thống nhất và sự phù hợp với đời sống xã hội ch ƣa cao.[1] Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhƣợc điểm nhƣ là số lƣợng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chƣa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.[1] Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhƣng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định c ƣ, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chƣa thật sát sao. Tại nhiều địa phƣơng 6 còn tồn tại tình trạng nể nang hơn việc chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai.[1] 2.1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất Hiện nay ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. nếu nhƣ tr ƣớc đây Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật đất đai 2013 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Theo Luật đất đai: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”.[5] Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của Chính phủ) và đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ng ƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.[6] Giá đất là công cụ kinh tế để nhà nƣớc quản lý và ngƣời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trƣờng. Giá đất cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai ngƣời sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nƣớc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật.[6] Định giá đất là những phƣơng pháp kinh tế nhằm tính toán l ƣợng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trƣờng nhất định. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng nhƣ định giá các tài sản thông thƣờng nhƣng đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Cho nên, định giá đất 7 đƣợc biểu hiện là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định tại một thời điểm xác định. Việc định giá đất hiện nay chủ yếu đƣợc sử dụng là phƣơng pháp so sánh trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập .[6] Theo quy định tại Luật đất đai , việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị tr ƣờng trong điều kiện bình thƣờng. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phƣơng công bố hàng năm chƣa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của ngƣời bị thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi th ƣờng, GPMB.[5] 2.1.2.3. Yếu tố pháp chế tác động đến công tác bồi thường GPMB và tái định cư. Theo Điều 12 Hiến pháp năm 1992 đặt ra yêu cầu không ngừng tăng cƣờng pháp chế, coi pháp chế là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của Nhà nƣớc và là tổ chức hoạt động của bộ máy Nhà n ƣớc. Đảm bảo tính thống nhất của pháp chế là pháp luật đƣợc nhận thức, áp dụng thực hiện thống nhất trong toàn bộ lãnh thổ quốc gia và trên tất cả mọi lĩnh vực. Văn bản đ ƣợc ban hành của các cơ quan Nhà nƣớc và địa phƣơng, văn bản d ƣới luật phải phù hợp không mâu thuẫn với văn bản pháp luật do các cơ quan Nhà n ƣớc ban hành. Đây là những phƣơng tiện do nhà nƣớc và các tổ chức xã hội tạo ra, nhằm đảm bảo cho các chủ thể pháp luật thực hiện nghiêm chỉnh pháp luật của Nhà nƣớc, ổn định chế độ xã hội. Việc xây dựng và ban hành các văn bản dƣới luật có tác động trực tiếp đến các chủ thể thi hành pháp luật, nếu phù hợp sẽ có tác động tích cực trong công tác bồi thƣờng GPMB và TĐC. Còn ngƣợc lại sẽ gây ra nhiều khiếm khuyết hạn chế tính khả thi, làm giảm hiệu lực pháp luật, làm giảm lòng tin của ngƣời dân đối với chủ tr ƣơng chính sách của Đảng và Nhà nƣớc, nảy sinh khiếu kiện trong nhân dân.[4] Nhƣ vậy việc quy định các chế tài cụ thể làm căn cứ để áp dụng các biện pháp cƣỡng chế theo quy định của pháp luật nói chung và của Luật đất 8 đai nói riêng sẽ đƣợc thực hiện tốt hơn đảm bảo tính pháp chế trong công tác bồi thƣờng GPMB, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà n ƣớc thu hồi triển khai các dự án. 2.1.2.4. Yếu tố thị trường bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nƣớc trong thời gian qua và trong tƣơng lai.tế n ƣớc ta, thị tr ƣờng bất động sản ngày càng đƣợc hình thành và phát triển. Ngày nay thị tr ƣờng bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trƣờng của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn.[1] 2.2. Thực trạng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ tái định c ƣ của một số nƣớc, tổ chức trên thế giới và ở Việt nam khi thực hiện việc thu hồi đất. 2.2.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Nhật Bản khi thực hiện việc thu hồi đất. Về chính sách trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Luật trƣng thu đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việc trƣng dụng đất có bồi thƣờng để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu đ ƣợc pháp luật cho phép, chẳng hạn đƣờng xã, công viên theo luật quy hoạch đô thị, đê điều, hồ chứa nƣớc theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…[6] Trình tự trƣng dụng nhƣ sau: - Xin phép trƣng dụng; - Đăng ký đất đai và công trình trong diện trƣng dụng; - Bên trƣng dụng và bên bị trƣng dụng thƣơng lƣợng thỏa thuận; - Trình Hội đồng trƣng dụng thẩm định; - Ra quyết định trƣng dụng; - Hoàn tất trƣng dụng. Nhật Bản chỉ trƣng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thƣờng bị trở ngại và đƣợc bộ trƣởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp 9 lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết. Việc bồi thƣờng thực hiện bằng tiền. Mức bồi thƣờng tính toán tại thời điểm công bố trƣng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trƣớc lúc ra quyết định trƣng dụng.[6] Về ổn định đời sống của người dân khi bị thu hồi đất: Những năm 40 và 50 của thế kỷ XX, đời sống của nông dân Nhật Bản gặp rất nhiều khó khăn, ruộng đất tập trung vào tay địa chủ, nông dân thiếu việc việc trầm trọng. Để giải quyết tình trạng thất nghiệp và thiếu việc làm ở nông thôn chính phủ Nhật Bản đã tiến hành : Cải cách ruộng đất và thực hiện đa dạng hoá sản phẩm nông nghiệp. Cải cách ruộng đất đã khuyến khích ngƣời nông dân đầu tƣ thêm nhiều lao động vào ruộng đất chính họ sở hữu. Để tăng sản l ƣợng, số ngày làm việc bình quân một vụ trên diện tích gieo trồng đ ƣợc tăng lên. Bên cạnh đó, thâm canh tăng vụ, hợp lý hoá cơ cấu cây trồng đã hạn chế đ ƣợc tình trạng thiếu việc làm theo thời vụ. Các chính sách và chƣơng trình hỗ trợ nông thôn khác nhau nh ƣ: Chƣơng trình tƣới tiêu, cung cấp tín dụng và trợ giá nông nghiệp, đ ƣa giáo dục nông học vào trƣờng phổ thông, hình thành các trung tâm nghiên cứu và trạm ứng dụng thử nghiệm phục vụ nông dân. Những chƣơng trình này đã tạo thêm việc làm và thu nhập cho nông dân. Sức mua ở các khu vực nông thôn tăng lên, tạo điều kiện để phát triển kinh tế phi nông nghiệp, từ đó thu nhập của các hộ nông dân đã không ngừng tăng lên. Một nguyên nhân thành công của Nhật Bản trong việc duy trì tỷ lệ thất nghiệp là mở rộng các dịch vụ ngành nông nghiệp, bán lẻ và phân phối các lĩnh vực, nền kinh tế thoát khỏi áp lực của di dân và cạnh tranh quốc tế.[6] 2.2.2. Các tổ chức ngân hàng quốc tế Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế 10 đầu tiên đƣa ra chính sách về TĐC bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách TĐC đƣợc ban hành dƣới dạng một Thông báo H ƣớng dẫn Hoạt động nội bộ cho nhân viên. Từ đó đến nay chính sách TĐC đã đ ƣợc sửa đổi và ban hành lại nhiều lần.[6] Nhƣ chúng ta đã biết, khi nhà nƣớc thu hồi đất và TĐC thì những ngƣời bị ảnh hƣởng (BAH) là những ngƣời mà do hậu quả của dự án họ phải chịu toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các ph ƣơng tiện sản xuất bao gồm đất đai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trƣng văn hóa và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái v.v. Kinh nghiệm của WB cho thấy việc TĐC không tự nguyện do các dự án phát triển gây nên, trong tr ƣờng hợp không thể giảm thiểu đƣợc, thƣờng dẫn đến những hiểm họa nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trƣờng do các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con ngƣời phải đối mặt với sự bần cùng hóa khi những tài sản, công cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất đi. Tất cả những điều đó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn đến những khó khăn, căng thẳng về xã hội và dễ dàng dẫn tới sự bần cùng hóa đời sống dân cƣ. Chính vì vậy mà Chính sách TĐC của WB đã đƣa ra những nguyên tắc hƣớng dẫn cơ bản đó là: - TĐC không tự nguyện cần đƣợc tránh ở mọi nơi có thể tránh đƣợc hoặc giảm đến mức tối thiểu bằng cách đƣa ra mọi ph ƣơng án có thể lựa chon trong quá trình thiết kế kỹ thuật; - Ở những nơi mà TĐC không tự nguyện là không thể tránh khỏi, hoạt động TĐC cần đƣợc nhận thức và thực thi nhƣ những ch ƣơng trình phát triển bền vững, cần cung cấp đủ nguồn đầu tƣ để giúp những ng ƣời bị dự án ảnh hƣởng tiêu cực đƣợc chia sẻ lợi ích của Dự án; những ng ƣời BAH cần đƣợc tham khảo ý kiến đầy đủ và cần đƣợc tham gia vào quá trình lập kế hoạch và 11 thực hiện các chƣơng trình TĐC. - Những ngƣời BAH cần đƣợc trợ giúp nhằm cải thiện điều kiện sống và mức sống của mình hoặc ít nhất là khôi phục đ ƣợc mức sống cũ nh ƣ trƣớc khi có Dự án. Từ tháng 02/1994, Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản Hƣớng dẫn Hoạt động của WB về TĐC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về TĐC bắt buộc. Nhìn chung, phƣơng châm của ADB cũng tƣơng tự nhƣ của WB đều có xu hƣớng giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, đồng thời có chính sách thoả đáng, phù hợp đảm bảo cho ng ƣời BAH không gặp phải bất lợi trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất l ƣợng cuộc sống, nguồn sống. Để thực hiện đƣợc phƣơng châm đó, thì chìa khoá dẫn tới sự thành công đó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con ngƣời là trung tâm. Kinh nghiệm về lý thuyết cũng nhƣ thực tiễn cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thƣờng TĐC thành công là những chính sách phù hợp của Chính phủ, nguồn tài chính đầu tƣ, khâu tổ chức thực hiện của chính quyền địa phƣơng và trình độ nhận thức, hiểu biết pháp luật của nhân dân. Bên cạnh đó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà n ƣớc có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thực hiện các dự án. Theo chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng (GPMB) và TĐC của WB và ADB thì việc thiếu các quyền pháp lý chính thức về đất sẽ không cản trở việc bồi thƣờng cho một số nhóm dân BAH và những ng ƣời ảnh hƣởng còn đƣợc mở rộng cả với đối tƣợng không bị về đất đai và tài sản mà chỉ BAH nhỏ về mặt tinh thần. Đối với đất đai và tài sản đ ƣợc bồi th ƣờng, chính sách của WB và ADB là phải bồi thƣờng theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi th ƣờng TĐC hoàn thành trƣớc một tháng khi dự án triển khai thực hiện.