Tài liệu Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM

MỤC LỤC ***** CHƯƠNG I..................................................................................................................3 PHẦN MỞ ĐẦU..........................................................................................................3 I. LÝ DO THIẾT KẾ VÀ MỤC TIÊU ĐỒ ÁN...................................................3 1. Lý do và sự cần thiết lập nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch tổng thể............3 2. Mục tiêu và yêu cầu phát triển đô thị đối với khu vực lập quy hoạch........4 II. PHẠM VI RANH GIỚI KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH...........................5 III. TÍNH CHẤT CHỨC NĂNG CỦA KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH..........5 IV. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH..............................................................6 1. Các cơ sở pháp lý............................................................................................6 2. Các nguồn tài liệu, số liệu..............................................................................8 3. Cơ sở bản đồ...................................................................................................8 CHƯƠNG II................................................................................................................. 9 ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG...............................................9 I. VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN................................................................9 1. Vị trí và giới hạn khu đất...............................................................................9 2. Điều kiện tự nhiên..........................................................................................9 II. HIỆN TRẠNG..............................................................................................12 1. Hiện trạng sử dụng đất................................................................................12 2. Hiện trạng công trình kiến trúc...................................................................12 3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật.........................................................................12 4. Tình hình đầu tư phát triển trong khu vực quy hoạch..............................13 1 III. ĐÁNH GIÁ CHUNG....................................................................................13 CHƯƠNG III.............................................................................................................15 CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH CỦA ĐỒ ÁN............................15 I. CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC........................................................15 II. CHỈ TIÊU HẠ TẦNG KỸ THUẬT............................................................17 CHƯƠNG IV.............................................................................................................18 ĐỀ XUẤT TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC..................18 VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT......................................................................................18 I. TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC...........................18 1. Cơ cấu sử dụng đất.......................................................................................18 2. Yêu cầu về không gian quy hoạch, kiến trúc..............................................22 II. QUY HOẠCH MẠNG LƯỚI HẠ TẦNG KỸ THUẬT.............................23 1. Giao thông.....................................................................................................23 2. Chuẩn bị kỹ thuật.........................................................................................24 3. Cấp nước.......................................................................................................24 4. Cấp điện........................................................................................................24 5. Thông tin liên lạc..........................................................................................24 6. Thoát nước thải và vệ sinh môi trường.......................................................25 CHƯƠNG V...............................................................................................................26 THÀNH PHẦN HỒ SƠ , KẾ HOẠCH....................................................................26 VÀ TIẾN ĐỘ TỔ CHỨC LẬP QUY HOẠCH........................................................26 I. THÀNH PHẦN HỒ SƠ...................................................................................26 II. KẾ HOẠCH VÀ TIẾN ĐỘ..........................................................................27 1. Thời gian và tiến độ thực hiện.....................................................................27 2 2. Tổ chức thực hiện.........................................................................................27 CHƯƠNG VI.............................................................................................................28 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................28 3 CHƯƠNG I PHẦN MỞ ĐẦU I. LÝ DO THIẾT KẾ VÀ MỤC TIÊU ĐỒ ÁN 1. Lý do và sự cần thiết lập nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch tổng thể Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh chủ trương mở rộng không gian đô thị theo nhiều hướng, nhằm giải quyết một số vấn đề phát sinh do quá trình đô thị hóa sớm và nhanh chóng gây ra. Quận 7 là một trong những khu vực chịu ảnh hưởng sâu sắc bởi quá trình mở rộng đô thị. Dự án Khu nhà ở Đông Á thuộc Phường Phú Thuận – Quận 7, xung quanh khu đất là các dự án đô thị đã và đang trong quá trình hình thành, phát triển, chẳng hạn như: Khu biệt thự Tấn Trường, Khu nhà ở Nam Long, Khu đô thị Saigon Peninsula (Công viên Mũi Đèn Đỏ và nhà ở đô thị), Khu đô thị mới Nam thành phố (đặc biệt là khu đô thị Phú Mỹ Hưng),… Ngoài ra, liền kề khu đất quy hoạch còn có một công viên cây xanh (Khu di tích lịch sử Gò Ô Môi), mảng công viên cây xanh ven nhánh rạch nằm về phía Nam đường Gò Ô Môi. Khu nhà ở Đông Á được tiếp cận trực tiếp từ các tuyến giao thông chính của Quận 7 như: đường Phú Thuận, đường Đào Trí, đường Gò Ô Môi kết nối ra đường Huỳnh Tấn Phát. Từ khu vực quy hoạch có thể di chuyển đến Công viên Mũi Đèn Đỏ, trung tâm Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, kết nối đến khu CBD của thành phố ở phía Bắc và khu vực Cần Giờ ở phía Nam. Nhận thấy tiềm năng về giá trị sử dụng đất và khả năng phát triển một khu nhà ở tiện nghi, hiện đại tại khu đất dự án Khu nhà ở Đông Á, Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á đã tiến hành xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Đông Á và được chấp thuận tại Quyết định số 27/QĐ – UBND ngày 02/05/2013 với diện tích khu đất là 68.433,5m2. Do thực tế triển khai dự án gặp khó khăn trong việc giải tỏa mặt bằng nên Công ty Cồ phần Địa Ốc Đông Á tiến hành đề nghị chỉ thực hiện dự án trên phần diện tích đất đã được đền bù, đồng thời có những thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và được Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh công nhận là chủ đầu tư của dự án Khu nhà ở Đông Á tại văn bản số 7301/UBND – ĐT ngày 27/11/2017. 4 Ngoài ra việc điều chỉnh hướng tuyến của các đường Phú Thuận và đường Đào Trí theo các văn bản số 3540/VP – ĐTMT ngày 14/05/2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố và văn bản số 1521/UBND – QLĐT ngày 20/06/2012 của Ủy ban Nhân dân Quận 7 làm cho diện tích của các lô phố D1, B1, C1 và X1 có sự thay đổi so với đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm đã duyệt trước đây. Do ranh và diện tích khu đất thay đổi, tại văn bản số 1753/SQHKT – QHKV1 ngày 18/04/2018, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề nghị Công ty lập hồ sơ điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nộp Ủy ban Nhân dân Quận 7 để được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Dựa trên nội dung của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và các văn bản pháp lý có liên quan đã ban hành, Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á tiến hành thủ tục xin phê duyệt Nhiệm vụ Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở Đông Á, tạo cơ sở để chủ đầu tư tiến hành các bước tiếp theo. 2. Mục tiêu và yêu cầu phát triển đô thị đối với khu vực lập quy hoạch 2.1. − Mục tiêu của đồ án Xây dựng khu nhà ở có môi trường sống thích hợp, đúng tiêu chuẩn, tiện nghi, hiện đại và có hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, góp phần hoàn thiện không gian cảnh quan đô thị và hệ thống hạ tầng đô thị của khu vực Quận 7. − Tạo thêm quỹ nhà ở ổn định lâu dài đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở của người dân trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng của khu vực Quận 7 nói riêng và của Thành phố Hồ Chí Minh nói chung. − Khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của khu đất. − Làm cơ sở pháp lý phục vụ công tác quản lý đô thị sau quy hoạch, gắn kết với các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị tại các khu vực lân cận đã được duyệt. 2.2. − Yêu cầu phát triển đối với khu quy hoạch Phương án phát triển không gian đô thị được đề xuất phải xác định hợp lý các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, phù hợp với tình hình phát triển chung của toàn Quận 7. Xác định tính chất, quy mô cũng như giải pháp tổ chức không gian đối 5 với các công trình kiến trúc dự kiến xây dựng trong khu dự án, đảm bảo không gian kiến trúc, cảnh quan của khu vực quy hoạch hài hòa với các khu vực lân cận. − Kết nối hạ tầng đồng bộ trong phạm vi khu quy hoạch và các khu lân cận. − Đáp ứng thực tế đầu tư, xác định kế hoạch khai thác giá trị sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu nhất. − Tạo ra những căn cứ mang tính khoa học và có tính pháp lý, để trên cơ sở đó tiến hành lập các chương trình, kế hoạch chi tiết cho việc thực hiện quy hoạch, phát triển đô thị. II. PHẠM VI RANH GIỚI KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH Xác định theo bản đồ hiện trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ – 2017 ngày 10/01/2018 do Công ty Cổ phần Tư vấn Dịch vụ Đo đạc và Bản đồ Tấn Phát lập. Phạm vi, ranh giới: − Phía Đông : giáp đất thổ cư và đường Đào Trí, lộ giới 40m, − Phía Tây : giáp đất thổ cư, đất trống và đường dự phóng, − Phía Nam : giáp đường Gò Ô Môi, lộ giới 30m, − Phía Bắc : giáp khu Di tích Gò Ô Môi. III. TÍNH CHẤT CHỨC NĂNG CỦA KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH 1. Tính chất của khu vực quy hoạch Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phía nam rạch Bà Bướm xác định: ô phố B1 là khu nhà ở dự kiến xây dựng mới, ô phố D1 là đất hỗn hợp, ô phố X1 có chức năng là công viên cây xanh – TDTT, ô phố C1 có chức năng là công trình công cộng. Theo phương án quy hoạch đề xuất, khu quy hoạch được xác định là khu hỗn hợp công trình công trình công cộng và khu nhà ở. 2. Chức năng của khu vực quy hoạch Khu quy hoạch gồm nhóm nhà ở chung cư với các chức năng hỗn hợp (căn hộ ở, thương mại dịch vụ), công trình giáo dục và một phần công viên cây xanh – thể dục thể thao thuộc khu Di tích Gò Ô Môi. 6 IV. CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH 1. Các cơ sở pháp lý − Căn cứ các quy định hiện hành của nhà nước về quy hoạch xây dựng: + Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc Hội khóa XIII, kỳ họp thứ 7. + Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 của Quốc Hội khóa XII, kỳ họp thứ 5. + Nghị định số 37/2010/NĐ – CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị. + Thông tư số 12/2016/TT – BXD ngày 29/06/2016 của Bộ Xây dựng quy định về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù. + Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng: QCXDVN 01:2008/BXD. + Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: QCVN 07:2016/BXD. + Quyết định số 50/2011/QĐ – UBND ngày 12/07/2011 của Ủy ban Nhân dân Thành phố về việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. + Thông báo số 2345/HD – SQHKT ngày 10/08/2011 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh về Hướng dẫn nội dung thành phần hồ sơ thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Quy hoạch – Kiến trúc trong công tác quản lý quy hoạch đô thị. + Quyết định số 5760/QĐ – UBND ngày 12/11/2012 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng quận 7, tỷ lệ 1/5000. − Căn cứ các chủ trương đối với khu vực quy hoạch: + Văn bản số 507/CV – DAB ngày 29/06/2009 của Ngân hàng Đông Á về việc Ủy thác cho Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 7 + Quyết định số 49/QĐ – UBND ngày 04/05/2010 của Ủy ban Nhân dân Quận 7 về phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh. + Văn bản số 2755/SGTVT – CTN ngày 19/05/2010 của Sở Giao thông Vận tải Thành phố Hồ Chí Minh về việc xử lý các nhánh rạch dự án Khu nhà ở - trung tâm thương mại tại phường Phú Thuận, Quận 7. + Văn bản số 854/PCTT – KHVT ngày 22/02/2012 của Công ty Điện lực Tân Thuận về việc thỏa thuận chủ trương cấp nguồn điện cho dự án Khu nhà ở Đông Á tại phường Phú Thuận, Quận 7. + Văn bản số 34/QLĐTXDCT – KT1 này 24/02/2012 của Ban quản lý Đô thị Xây dựng Công trình Quận 7 về việc xác định ranh mốc, tim tuyến đường Phú Thuận và đường Đào Trí giáp Khu nhà ở Đông Á tại phường Phú Thuận, Quận 7. + Văn bản số 0657/CPCNNB – KT ngày 05/03/2012 của Công ty Cổ phần Cấp nước Nhà Bè về việc thỏa thuận đấu nối nguồn cấp nước cho Khu nhà ở Đông Á tại phường Phú Thuận, Quận 7. + Văn bản số 5262/SQHKT – QHKV1 ngày 10/11/2016 của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về việc chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với khu đất tại phường Phú Thuận, Quận 7. + Văn bản số 7301/UBND – ĐT ngày 27/11/2017 của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Công ty Cồ phần Địa ốc Đông Á làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Đông Á, phường Phú Thuận, Quận 7. + Văn bản số 16/TC – QC ngày 18/01/2018 của Cục tác chiến về chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình. + Văn bản 1262/UBND-QLDT ngày 21/03/2018 của UBND Quận 7 về việc Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á đề nghị phê duyệt nhiệm vụ QHCT tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Đông Á, phường Phú Thuận, Quận 7. + Văn bản số 1530/SGTVT-CTN ngày 29/01/2018 về nắn chỉnh tuyến rạch tại dự án Khu nhà ở Đông Á, phường Phú Thuận, Quận 7. 8 + Văn bản số 1753/SQHKT – QHKV1 ngày 18/04/2018 ý kiến về hồ sơ cấp Giấy phép quy hoạch khu đất có diện tích 54.275,3 m 2 tại phường Phú Thuận, Quận 7. 2. Các nguồn tài liệu, số liệu Số liệu Bản đồ hiện trạng và tình hình thực tế của khu vực thiết kế quy hoạch chi tiết do các cơ quan chức năng cung cấp. 3. Cơ sở bản đồ − Hồ sơ Đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh (theo quyết định số 49/QĐ – UBND ngày 04/05/2010). − Bản đồ hiện trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ – 2017 ngày 10/01/2018 do Công ty Cổ phần Tư vấn Dịch vụ Đo đạc và Bản đồ Tấn Phát lập. − Bản đồ xác định hướng tuyến các đường giao thông do các cơ quan chức năng cung cấp. 9 CHƯƠNG II ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG I. VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN 1. Vị trí và giới hạn khu đất Khu đất quy hoạch tiếp cận trực tiếp với đường Phú Thuận, đường Đào Trí, đường Gò Ô Môi thuộc phường Phú Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể như sau: − Phía Bắc : giáp khu Di tích Gò Ô Môi. − Phía Nam : giáp đường Gò ô Môi, lộ giới 30m. − Phía Đông : giáp đất thổ cư và đường Đào Trí, lộ giới 40m. − Phía Tây : giáp đất thổ cư, đất trống và đường dự phóng, lộ giới 24m. Quy mô diện tích khu đất quy hoạch: 2. 54.275,3m2 Điều kiện tự nhiên 2.1. Địa hình Khu vực quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng và thấp, hướng đổ dốc không rõ rệt. Cao độ mặt đất hiện trạng (theo hệ cao độ chuẩn Hòn Dấu) như sau: − Khu kho ngân hàng Đông Á (đã san lấp) :1,5m – 2,0m − Khu vực đất dừa nước, cây tạp, đất trống : 0,25m – 1,0m − Đáy mương rạch 2.2. : - 0,65m – - 0,1m Khí hậu Khu vực quy hoạch thuộc phân vùng khí hậu IVb của Việt Nam. Đặc điểm của phân vùng khí hậu này là : – Nhiệt độ: bình quân 29,50C. + Tháng có nhiệt độ cao nhất: tháng 05 (400C). + Tháng có nhiệt độ thấp nhất: tháng 12 (230C). – Khí hậu: nhiệt đới chia thành 2 mùa rõ rệt – nắng và mưa + Mưa từ tháng 05 đến tháng 11. 10 + Nắng từ tháng 12 đến tháng 04. – Độ ẩm: bình quân 75% + Cao nhất vào tháng 9: 90 %. + Thấp nhất vào tháng 3: 65 %. – Mưa: Lượng mưa trung bình trong năm là 159 ngày đạt 1.949mm (trong khoảng từ 1.392 – 2.318mm). – Bức xạ: Tổng lượng bức xạ mặt trời trung bình 11,7Kcal/tháng. + Lượng bức xạ cao nhất : 14,2 Kcal/tháng. + Lượng bức xạ thấp nhất: 10,2 Kcal/tháng. – Lượng bốc hơi: khá lớn (trong năm là 1.350 mm) trung bình 37 mm/ngày. – Gió: + Thịnh hành trong mùa khô :  Gió Đông Nam chiếm 20-40 %.  Gió Đông chiếm 20-30 %. + Thịnh hành trong mùa mưa :  Gió Tây Nam chiếm 66 %. 2.3. Thủy văn Khu vực quy hoạch chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ bán nhật triều không đều trên sông Nhà Bè. Bảng số liệu quan trắc mực nước trên sông Nhà Bè của trạm Nhà Bè, thể hiện mối quan hệ giữa mực nước thấp nhất (H min) và cao nhất (Hmax) tương ứng với tần suất P(%) như sau: 2.4. Địa chất công trình – địa chất thủy văn 11 Khu vực có cấu tạo vùng đất phù sa mới, thành phần chủ yếu là sét, bùn sét trộn lẫn nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen, xám đen. Sức chịu tải của nền đất thấp, nhỏ hơn 0,7kg/cm2. Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất 0,5m. Địa chất khu quy hoạch nằm trong mảng địa chất chung của khu vực Nhà BèBình Chánh, có đặc điểm mềm yếu, cấu tạo bởi trầm tích Eluvi bồi tích đệ tứ. Trên mặt là lớp đất đắp với thành phần gồm cát, sét, đá dăm, sỏi thực vật dày khoảng 1m. Còn lại địa chất khu vực hầu hết có cấu tạo địa tầng 03 lớp đất chính như sau: Lớp 1: Lớp bùn sét hữu cơ màu xám đen, trạng thái mềm, lẫn cát và cây mục, bề dày trung bình là 0,8m: – Thành phần hạt: sét 46%, bụi 36%, cát 18%. – Độ ẩm thiên nhiên: W%=72,2%. – Dung trọng thiên nhiên: n=1,52g/cm³. – Góc nội ma sát: Þ=4º. – Lực dính: C=0,094kg/cm Lớp 2: Lớp cát sét màu xám đến vàng cứng vừa dày khoảng 1m: – Thành phần hạt : sét 17,5%, bụi 10,7%, cát 71,8%. – Độ ẩm thiên nhiên: W%=10,71%. – Dung trọng thiên nhiên: Yn=2.073g/cm³. – Góc nội ma sát: Þ=21o 39. – Lực dính: C=0,172kg/cm . Lớp 3 : Lớp sét màu xám xanh, trạng thái dẻo nhão, bề dày trung bình 4m: – Thành phần hạt : sét 73%, bụi 16%, cát 11%. – Độ ẩm thiên nhiên: W%=57,75%. – Dung trọng thiên nhiên: Yn=1,575 g/cm³. – Góc nội ma sát: Þ=15o 41. – Lực dính: C=0,168kg/cm . 12 13 II. HIỆN TRẠNG 1. Hiện trạng sử dụng đất Khu quy hoạch có tổng diện tích tự nhiên là 54.275,3m 2 chủ yếu là đất trống, một phần thuộc Khu di tích lịch sử Gò Ô Môi. Hiện khu vực đang được đơn vị chủ đầu tư tiến hành quá trình san lấp. 2. Hiện trạng công trình kiến trúc Trước đây, trong phạm vi khu dự án có một số công trình kiến trúc bán kiên cố, tạm bợ. Tuy nhiên, hiện nay các công công trình này đều đã được giải tỏa, san lấp để chuẩn bị cho các bước triển khai dự án tiếp theo. 3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 3.1. − Giao thông Giao thông đối nội: Hiện nay, trong phạm vi khu dự án không có đường giao thông. − Giao thông đối ngoại: Khu vực quy hoạch nằm trong quy hoạch chung của Quận 7 với hệ thống giao thông kết nối dự kiến lộ giới theo định hướng quy hoạch như sau: + Đường Phú Thuận : lộ giới 30m (6m + 8m + 2m + 8m + 6m) + Đường Đào Trí : lộ giới 40m (8,5m + 10,5m + 2m + 10,5m + 8,5m) + Đường Gò Ô Môi : lộ giới 30m (6m + 8m + 2m + 8m + 6m) + Đường dự phóng : lộ giới 24m (6m + 6m + 6m +6m) 3.2. Thoát nước mưa Hiện nay, khu quy hoạch chưa có hệ thống thoát nước mặt, nước mưa chủ yếu thấm tự nhiên xuống đất, chảy tràn trên mặt đất về chỗ trũng sau đó thoát ra các rạch nhỏ. Xung quanh khu quy hoạch hiện có hệ thống thoát nước chung nước mưa và nước thải sinh hoạt được xây dựng dọc đường Gò Ô Môi (cống Ø800) xả ra rạch Tam Đệ, cống qua đường 2B2000 trên đường Đào Trí, 2 cống qua đường 2Ø1200 trên đường Phú Thuận. 14 3.3. Cấp nước Trong khu quy hoạch hiện nay chưa có mạng lưới phân phối nước máy. Tuy nhiên, dọc đường Gò Ô Môi hiện có một tuyến ống cấp nước hiện trạng Ø200 xây dựng năm 1974, thuộc hệ thống nhà máy nước Thủ Đức. 3.4. Cấp điện và thông tin liên lạc Dọc đường Gò Ô Môi hiện đã có hai đường dây trung thế 15 – 22kV nhận điện từ trạm 110/22kV Nam Sài Gòn 1. 3.5. Thoát nước thải và vệ sinh môi trường Hiện nay, trong phạm vi khu dự án chưa có hệ thống cống thoát nước thải, chỉ có tuyến cống thoát nước chung Ø800 trên đường Gò Ô Môi. Khu vực quy hoạch chưa có công trình xử lý nước thải và chưa có hệ thống thu gom rác. 4. Tình hình đầu tư phát triển trong khu vực quy hoạch Trong khu quy hoạch hiện chưa có dự án đầu tư. Xung quanh khu đất dự án Khu nhà ở Đông Á là các dự án đô thị đã và đang trong quá trình hình thành, phát triển như: Khu biệt thự Tấn Trường, Khu nhà ở Nam Long, Khu đô thị Saigon Peninsula (Công viên Mũi Đèn Đỏ và nhà ở đô thị) III. ĐÁNH GIÁ CHUNG − Khu vực quy hoạch có ít công trình kiến trúc, chủ yếu là công trình bán kiên cố và công trình tạm nên việc quy hoạch xây dựng khu nhà ở sẽ làm tăng giá trị sử dụng đất. − Khu vực quy hoạch có một phần đất thuộc Khu di tích Gò Ô Môi và có vị trí kế cận khu công viên Mũi Đèn đỏ đang trong quá trình hình thành. Những không gian mở này vừa góp phần tạo ra cảnh quan đẹp cho khu vực, vừa nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân sinh sống trong khu nhà ở mới. − Từ khu vực quy hoạch có thể di chuyển đến Công viên Mũi Đèn Đỏ ở phía Đông và trung tâm Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở phía Tây thông qua tuyến đường Phú Thuận. Đường Gò Ô Môi kết nối khu vực quy hoạch với hai tuyến đường Huỳnh Tấn Phát và đường Đào Trí, hai tuyến giao thông này kết nối đến 15 khu CBD của thành phố ở phía Bắc và khu vực Cần Giờ ở phía Nam. Điều đó cho thấy mạng lưới giao thông tiếp cận với khu vực quy hoạch là rất thuận lợi. − Xung quanh khu quy hoạch hiện đã có các đường điện, các tuyến ống cấp, thoát nước,… là điều kiện thuận lợi để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Quận 7 nói riêng và của thành phố nói chung. 16 CHƯƠNG III CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH CỦA ĐỒ ÁN I. CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC THEO QHCT 1/500 TẠI QUYẾT ST T HẠNG MỤC ĐƠN VỊ ĐỊNH SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY 02/05/2013 1 2 3 4 5 6 7 8 Quy mô dân số toàn khu Quy mô diện tích toàn khu Mật độ xây dựng tối đa (tính trên diện tích đơn vị ở) Hệ số sử dụng đất tối đa (tính trên diện tích đơn vị ở) − Đối với khu đất D1 + Chức năng ở + Chức năng thương mại dịch vụ + Chức năng giáo dục − Đối với khu đất B1 Diện tích xây dựng Diện tích sàn xây dựng − Đối với khu đất D1 + Chức năng ở + Chức năng thương mại dịch vụ + Chức năng giáo dục − Đối với khu đất B1 Tầng cao tối đa Khoảng lùi công trình PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT THEO BĐHTVT SỐ HS2212/HĐĐĐ GHI CHÚ - 2017 CỦA CÔNG TY người m2 5.729,0 68.433,5 TẤN PHÁT 6.829,0 54.275,3 % 30,0 40,0 (3) lần 4,31 7,16 (3) - 7,23 (1) (2) 5,82 1,20 0,20 2 m m2 255.937,50 5,00 15.801,7 299.086,14 292.502,49 235.543,70 48.732,79 tầng m 34,0 8.226,00 6.583,65 48 (4) 17 − Đối với nhà ở cao tầng + So với chỉ giới 6 - 10,5 6,0 đường đỏ + So với ranh khu đất − Đối với công trình công 4,0 ≥6 cộng + So với chỉ giới 9 đường đỏ + So với ranh khu đất Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị ở − Đất nhóm nhà ở + Đất xây dựng công 4,0 4,0 m2/người 9,6 6,1 7,8 4,8 trình + Đất cây xanh nhóm ở + Đất giao thông, sân bãi nội khu - Đất dịch vụ công cộng + Giáo dục +Văn phòng khu phố (5) 5,1 1,9 1,3 1,3 1,4 1,6 1,6 1,3 1,3 Ghi chú: (1) : Dân số dự kiến tăng 1.100 người phù hợp Đồ án QHCT 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm, đồng thời đáp ứng được hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho dân số dự án, đã được UBND Quận 7 kiến nghị chấp thuận đề xuất dân số của dự án theo văn bản số 1262/UBND-QLĐT ngày 21/03/2018. (2) : Quy mô diện tích được xác lập theo bản đồ hiện trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ2017 ngày 10/01/2018 do công ty cổ phần TVDV Đo đạc và bản đồ Tấn Phát lập và đã được kiểm định ngày 10/01/2018 bởi Trung tâm kiểm định bản đồ và tư vấn Tài nguyên - Môi trường thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường. (3) : Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất tăng phù hợp Đồ án QHCT 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà Bướm được duyệt tại Quyết định số 49/QĐ-UBND ngày 04/05/2010. (4) : Tầng cao tối đa điều chỉnh theo hướng tăng tầng cao, đảm bảo độ cao tĩnh 18 không xây dựng công trình đã được Cục tác chiến chấp thuận tại văn bản số 16/TC-QC ngày 18/01/2018. (5) : Chỉ tiêu sử dụng đất giảm do việc điều chỉnh quy mô dân số và diện tích khu vực quy hoạch, nhưng vẫn đảm bảo tương đồng với các dự án trong khu vực. II. CHỈ TIÊU HẠ TẦNG KỸ THUẬT − Cao độ xây dựng : hmin = 2,5m − Chỉ tiêu cấp điện : 2.500 Kwh/người/năm − Chỉ tiêu cấp nước : 200 lít/người/ngày đêm − Chỉ tiêu thoát nước thải : 200 lít/người/ngày đêm − Chỉ tiêu rác thải : 1,5 kg/ người/ngày đêm − Chỉ tiêu thông tin liên lạc : 200 m2 sàn/ thuê bao 19 CHƯƠNG IV ĐỀ XUẤT TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT I. TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC 1. Cơ cấu sử dụng đất BẢNG CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT STT A 1 HẠNG MỤC THEO QHCT TL:1/500 ĐƯỢC DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY 02/05/2013 ĐẤT ĐƠN VỊ Ở Diện tích (m2) 54.844,3 Tỷ lệ (%) 80,14 Diện tích (m2) 41.789,2 Tỷ lệ (%) 76,99 Đất ở kết hợp thương mại dịch vụ 30.114,2 44,01 13.059,7 24,06 - Ở kết hợp thương mại dịch vụ 22.219,3 32,47 7.894,9 11,54 - Dịch vụ (Văn phòng) 2 THEO PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT THEO BĐHTVT SỐ HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA CÔNG TY TẤN PHÁT Đất dịch vụ công cộng - Giáo dục - Văn phòng khu phố 9.200,0 13,44 9.140,0 13,35 60,0 0,09 13.059,7 9.140,0 9.140,0 - 24,06 16,84 16,84 20