Tài liệu Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh lạng sơn

LỜI CAM ĐOAN Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng học viên. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Học viên cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Đặng Thu Quyên i LỜI CÁM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, học viên đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép học viên được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS. Ngô Thị Thanh Vân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho học viên trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý đào tạo, Bộ môn quản lý: Quản lý Xây dựng, Khoa Quản lý kinh tế - Trường Đại học Thủy Lợi đã tận tình giúp đỡ học viên trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Học viên xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Sở Tài chính tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Cục Thống kê tỉnh Lạng Sơn, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản – Sở Tư pháp và các cơ quan liên quan đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho học viên trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ học viên về mọi mặt, động viên khuyến khích học viên hoàn thành luận văn./. Lạng Sơn, ngày tháng năm 201 Tác giả luận văn Đặng Thu Quyên ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i LỜI CÁM ƠN .............................................................................................................. ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ ........................ vii MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .............................................................................3 1.1 Cơ sở lý luận giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và định giá đất và phương pháp định giá đất .........................................................................................................3 1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất.....................................................3 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................................5 1.1.3 Khái niệm Định giá đất và các phương pháp, yêu cầu, điều kiện định giá đất. ........................................................................................................................8 1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 11 1.2.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................11 1.2.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý sử dụng đất đai .........14 1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .....17 1.3.1 Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất ..........17 1.3.2Nội dung cơ bản của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ........................................................................................18 1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .....19 1.4.1 Những nhân tố khách quan...........................................................................19 1.4.2 Những nhân tố chủ quan ..............................................................................20 1.5 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất .........................21 1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương ........................................................21 1.5.2 Những công trình khoa học có liên quan đến đề tài .....................................23 Kết luận chương 1 .........................................................................................................24 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN......................................................25 2.1 Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh ...............................................25 2.1.1 Vị trí địa lý ...................................................................................................25 iii 2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội ............................................................................ 26 2.2 Tình hình sử dụng đất và đấu giá sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ........ 28 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai ............................................................................. 28 2.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất .................................................................... 30 2.3 Thực trạng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ............................................................................................................................ 33 2.3.1 Đấu giá quyền sử dụng đất theo kết quả rà soát quỹ đất............................. 34 2.3.2 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất: .......................................... 34 2.3.3 Điều kiện đưa khu đất ra đấu giá quyền sử dụng đất ................................... 38 2.3.4 Xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ ....................................................... 39 2.3.5 Tổ chức cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 40 2.4 Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến 2016 ................ 44 2.5 Đánh giá kết quả quản lý đấu giá quyền sử dụng đất ......................................... 48 2.5.1 Những kết quả đạt được ............................................................................... 48 2.5.2 Những hạn chế ............................................................................................. 52 2.5.3 Nguyên nhân dẫn đến những hạn chế .......................................................... 56 CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN ................................ 60 3.1 Định hướng về công tác đấu giá sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn .... 60 3.1.1 Định hướng về sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ....................... 60 3.1.2 Định hướng về công tác quản lý bán đấu giá tại tỉnh Lạng Sơn .................. 61 3.2 Đề Xuất giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ............................................................................................................ 62 3.2.1 Giải pháp về sự phù hợp kế hoạch sử dụng đất vớiquy hoạchxây dựng đô thị .........................................................................................................64 3.2.2 Giải pháp công tác quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá ............................ 65 3.2.3 Giải pháp mở rộng các nguồn thu thập thông tin khi xác định giá khởi điểm đấu giá QSD.......................................................................................................... 66 3.2.4 Giải pháp quản lý cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất............................... 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................................... 77 iv DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất ..............17 Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015-2016 của tỉnh Lạng Sơn .........................32 Bảng 2.3. Quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất .............................34 Bảng 2.3. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công ....................................44 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014-2016 ..................................................................44 Bảng 2.4. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014 ...............................................................................................................................44 Bảng 2.5. Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2015 ...............................................................................................................................46 Bảng 2.6. Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2016 ...............................................................................................................................47 Bảng 2.7 Kết quả nguồn thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ trong 3 năm .......................................................................................................................................49 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn ............................................................................................49 v DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH Hình.1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn ...................................................................... 25 Hình 2: Sơ đồ khu đất > 10 tỷ đồng. ............................................................................. 36 Hình 3: Sơ đồ khu đất ≤ 10 tỷ đồng. ............................................................................. 37 Hình 4: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014-2016 ............................................... 44 Hình 5: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014......................................................... 45 Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2015......................................................... 46 Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2016......................................................... 47 Hình 7: So sánh kết quả đấu giá so với giá khởi điểm và giá theo bảng giá đất ........... 50 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất STNMT Sở Tài nguyên và Môi trường TT Thông tư TTLT Thông tư liên tịch TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng ký đất đai BĐS Bất động sản PBGDPL Phổ biến giáo dục pháp luật TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất HĐTĐGĐCT Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh TCBĐGCN Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp QPPL Quy phạm pháp luật CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa vii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Theo Luật Đất đai năm 2013 có 08 khoản mục thu tài chính từ đất đai trong đó có khoản thu tiền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các khoản nghĩa vụ tài chính thu được từ đất; các khoản thu này là nguồn ngân sách để phục vụ chi đầu tư phát triển của từng địa phương nói chung và tỉnh Lạng Sơn nói riêng. Hiện nay, công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đang gặp một số bất cập trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất: Hệ thống văn bản nhiều, có sự chồng chéo, chưa xây dựng quy trình xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất có mức giá chênh lệch lớn so với giá đất cùng loại, cùng khu vực để sử dụng vào mục đích khác; Chất lượng quy hoạch, sử dụng đất chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính liên kết trong quản lý quy hoạch còn yếu; chưa khai thác hết quỹ đất để phục vụ cho công tác đấu giá; Công tác tổ chức cuộc bán đáu giá thực hiện đúng quy trình, tuy nhiên vẫn còn những trường hợp khách hàng đấu giá thương lượng, thông đồng giá trước khi dự phiên đấu giá (nội dung này hệ thống văn bản chưa quy định xử lý)… Trình độ chuyên môn, năng lực của đội ngũ cán bộ còn yếu kém, nhất là ở các cấp chính quyền cơ sở. Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong năm 2014- 2016 cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc thống nhất thực hiện các hệ thống văn bản, mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và công tác tổ chức cuộc đấu còn có những vấn đề cần có giải pháp để thống nhất thực hiện trong giai đoạn hiện nay. Xuất phát từ những yêu cầu và thực tiễn trên, học viên lựa chọn Đề tài: “Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn" được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn 1 góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. 2. Mục tiêu nghiên cứu Mục đích của luận văn là nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, đảm bảo chính sách áp dụng thực hiện thống nhất, hạn chế thất thoát các nguồn thu tài chính từ đất đai. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu a. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn dựa trên các hệ thống văn bản quy đình và tình hình thực tế địa phương. b. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung và không gian nghiên cứu: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn - Phạm vi về thời gian nghiên cứu: Luận văn sử dụng các số liệu thu thập công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2016, và đề ra các giải pháp tăng cường hiệu quả công tác này cho đến năm 2020 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn. 4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu Trên cơ sở hệ thống các văn bản, chế độ, chính sách hiện hành về quản lý nhân lực của Nhà nước nói chung và tình hình triển khai thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong năm vừa qua; Luận văn áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp điều tra khảo sát; - Phương pháp thống kê; - Phương pháp hệ thống hóa, phân tích, so sánh; - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp tham vấn ý kiến chuyên gia và phương pháp kết hợp khác 2 CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và định giá đất và phương pháp định giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất 1.1.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thẩ thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửu dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nến kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất đai chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. 1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất Không giống về phương thức biểu hiện: Giá cả đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá đất được biểu thị nhiều phương thức khác nhau, ngoài ra biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu hiện bằng quyền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với quyền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định 3 giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. thực tế trong trường hợp con người phải khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì có thể tính được chi phí trực tiếp đầu tư vào đất. tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó có thể phân bổ để mà hạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở tại khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đấy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà cón người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế, nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc 4 vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khách nhau. 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1.2.1 Địa tô Địa tô là sản phẩm thẳng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu rượng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động cảu nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là một sản phẩm thẳng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trông nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chết, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thẳng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tu bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh daonh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại đại tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuộn lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Bì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu 5 nhập của nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ mầu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Sự khác nhau về giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều kiện khác biệt cơ bản giữa đất ở đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì, do đó quyết định khả năng sinh lời của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. 1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một các độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, để đất thu được địa tô lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tôt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh daonh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi xuất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của các ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. 6 1.1.2.3 Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất. Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xẩy ra về phía cầu. nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm giá cả. Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung về cầu. Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên cảu thị trường đất đai, Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái. Vì hiện trạng cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lại nghĩa là hiện tại mà xét về tương lai. Cung cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong 7 thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đến này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung cầu đất về cơ bản là cố định và bất biến. giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư, mức tăng trường kinh tế, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi xuất của ngân hàng.[1] 1.1.3 Khái niệm Định giá đất và các phương pháp, yêu cầu, điều kiện định giá đất. 1.1.3.1 Khái niệm Định giá đất Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế- kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế, tuy nhiên cũng có một số khác biệt. W.Sealrooke cho rằng: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (W. Sealrooke). Còn Lim Lan Yuan định nghĩa: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. [2] Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khóa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa 8 việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: Đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu [3] 1.1.3.2 Phương pháp Định giá đất Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau [17] : Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Sau đó phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để tính được giá đất của thửa đất cần định giá. Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá. Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng. Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho 9 thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất. Giá đất của thửa đất cần định giá sẽ bằng giá đất theo quy định nhân với hệ số điều chỉnh. Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. 1.1.3.3 Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá; Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định về khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất. 1.1.3.4 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn 10 liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất; Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các tỉnh Lạng Sơn trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại. 1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 1.2.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa. Dưới góc độ pháp lý, khái niệm về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Điều 3 Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “bán đấu giá tài sản là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hóa sẽ được bán cho người trả giá cao nhất [4]. Ở Việt Nam, thì thuật ngữ "Bán đấu giá tài sản" là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món 11 hàng cho người ra giá cao nhất. Theo quy định tại Điều 2 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản [7]: - Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên cho đến khi có người trả giá cao nhất. - Đấu giá viên là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định. - Người mua được tài sản bán đấu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm. - Tài sản bán đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật. - Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề. - Người có tài sản bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật. - Người tham gia đấu giá tài sản là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản bán đấu giá. Đấu giá là việc mua bán tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán. Như vậy, xét về bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá tài sản. Tài sản trong đấu giá rất đa dạng nhưng chung quy lại có thể chia ra làm hai loại tài sản: Loại thứ nhất là tài sản thuộc sở hữu cá nhân (hàng hóa, đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật, đồ dùng cá nhân, bất động sản, động sản....) được bán theo hình thức tự nguyện và loại thứ hai là tài sản thuộc sở hữu của nhà nước (tài sản để thi hành án; tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; tài sản bảo đảm theo quy định của pháp 12