ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------
SA BÍCH NGÀ
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÁCH QUANG THÀNH PHỐ
SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2019
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý Đất đai
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2016 – 2020
Thái Nguyên, năm 2020
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------
SA BÍCH NGÀ
Tên đề tài:
THỰC HIỆN CÔNG TÁC CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÁCH QUANG THÀNH PHỐ
SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN 2019
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý Đất đai
Lớp
: K48 - QLĐĐ - N01
Khoa
: Quản lý Tài nguyên
Khóa học
: 2016 – 2020
Giảng viên hướng dẫn: ThS Nguyễn Đình Thi
Thái Nguyên, năm 2020
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụng
những kiến thức, lý luận đã được học trên nhà trường vào thực tiễn, tạo cho sinh
viên làm quen những phương pháp làm việc, kĩ năng công tác. Đây là giai đoạn
không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên trong quá trình học tập. Được sự nhất trí
của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Thực hiện công tác cấp đổi giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Bách Quang, thành phố Sông
Công, Tỉnh Thái Nguyên năm 2019”.
Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến thức bổ ích
và những kinh nghiệm quý báu, đến nay em đã hoàn thành đề tài tốt nghiệp của mình.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Quản lý Tài
nguyên, người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt là thầy giáo
ThS Nguyễn Đình Thi - người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời
gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị đang làm việc tại Công ty Cổ Phần
Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo mọi điều kiện
thuận lợi cho chúng em nâng cao kĩ năng mềm, kỹ năng chuyên môn và cho em
nhiều trải nghiệm thực tế trong đợt thực tập tốt nghiệp này.
Do thời gian có hạn, bước đầu mới làm quen với phương pháp mới chắc chắn
báo cáo không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của các
thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để khóa luận này được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, tháng 07 năm 2020
Sinh viên
Sa Bích Ngà
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Bách Quang năm 2019 ....................29
Bảng 4.2. Tổng hợp số hộ gia đình tham gia kê khai cấp đổi GCNQSDĐ ở một số
TDP thuộc phường Bách Quang 2019 ...................................................36
Bảng 4.3. Bảng tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ ......... 39
Bảng 4.4. Bảng tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp đổi
GCNQSD ...............................................................................................40
Bảng 4.5. Một số ví dụ về trường hợp không đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ .....42
Bảng 4.6. Tổng hợp số bộ hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ tại một số TDP thuộc phường
Bách Quang năm 2019...........................................................................43
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Sơ đồ về quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................17
iv
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
CP
: Chính phủ
CT - TTg
: Chỉ thị thủ tướng
ĐK
: Đất khác
ĐKĐĐ
: Đăng ký đất đai
ĐKQSDĐ
: Đăng ký quyền sử dụng đất
ĐKTK
: Đăng ký thống kê
ĐLN
: Đất lâm nghiệp
ĐNTTS
: Đất nuôi trồng thủy sản
ĐO
: Đất ở
ĐSXNN
: Đất sản xuất nông nghiệp
DT
: Diện tích
GCN
: Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND
: Hội đồng nhân dân
MT
: Môi trường
NĐ - CP
: Nghị định – Chính phủ
QĐ
: Quyết định
QĐ - BTNMT
: Quyết định – Bộ Tài nguyên Môi trường
QH
: Quốc hội
QHSDĐ
: Quy hoạch sử dụng đất
TN
: Tài nguyên
TT - BTC
: Thông tư – Bộ Tài chính
TT - BTNMT
: Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường
TTg
: Thủ tướng
UBND
: Ủy ban nhân dân
VP - ĐK
: Văn phòng đăng ký
TDP
: Tổ dân phố
v
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ................................................................ iv
MỤC LỤC ...................................................................................................................v
PHẦN 1 MỞ ĐẦU .....................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát .............................................................................................2
1.2.2 Mục tiêu khái quát ..............................................................................................2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..........................................................................4
2.1. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử dụng đất. . 4
2.1.1 Cơ sở lý luận. .....................................................................................................4
2.1.1.1. Đăng ký đất đai( ĐKĐĐ) ...............................................................................6
2.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ) .....................................10
2.1.2. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................12
2.1.2.1. Những văn bản pháp lý ................................................................................12
2.1.2.2. Những quy trình về cấp GCNQSDĐ trong Luật Đất Đai ............................14
2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước và một số tỉnh ............................................17
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ cả nước.................................................................17
2.2.2. Công tác cấp GCNQSDĐ ở một số tỉnh .........................................................19
2.2.2.1 Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh
Sơn La .......................................................................................................................19
2.2.2.2 Công tác cấp GCNQSDĐ ở tỉnh Thái Nguyên .............................................20
2.2.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP Sông Công tỉnh
Thái Nguyên ..............................................................................................................21
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .....................................................................23
vi
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................23
3.1.2.Phạm vi nghiên cứu. .........................................................................................23
3.2. Thời gian tiến hành ............................................................................................23
3.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực phường Bách Quang........23
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................23
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế ..........................................................................................23
3.3.1.3. Điều kiện xã hội ...........................................................................................23
3.3.2. Tình hình quản lý và biến động đất đai của phường Bách Quang năm 2019 ........23
3.3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................23
3.3.2.2. Tình hình quản lý đất đai .............................................................................23
3.3.3. Thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại phường Bách Quang năm 2019 .......23
3.3.3.1. Tiến hành kê khai đăng ký đất .....................................................................23
3.3.3.2. Tổng hợp kết quả cấp đổi GCNQSDĐ đã đủ điều kiện ...............................23
3.3.3.3. Tổng hợp kết quả cấp đổi GCNQSDĐ chưa đủ điều kiện ...........................23
3.3.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp đổi GCNQSDĐ .................23
3.3.5. Một số giải pháp ..............................................................................................24
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................24
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...............................................................24
3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .............. Error! Bookmark not defined.
3.4.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................24
3.4.4 . Phương pháp phân tích và đánh giá kết quả đạt được ...................................24
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .....................................24
4.1. Khái quát về điều kiên tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Bách Quang, thành
phố Sông Công tỉnh Thái Nguyên .............................................................................24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................25
4.1.1.1. Vị trí địa lý ...................................................................................................25
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo .........................................................................................25
4.1.1.3. khí hậu, thủy văn ..........................................................................................25
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................26
vii
4.1.2.1 Điều kiện kinh tế ...........................................................................................26
4.1.2.2 Văn hóa - xã hội ............................................................................................26
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Bách Quang ..............................27
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai của phường Bách Quang ........................................27
4.2.1.1.Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đã ban hành ...................................................................27
4.2.1.2.Xác định địa giới hành chính, phối hợp lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.....................................................................................27
4.2.1.3.Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất ......................................................................................................28
4.2.1.4.Công tác quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. .................28
4.2.1.5.Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất ........28
4.2.1.6. Việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .......28
4.2.1.7.Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ...............................................................28
4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của phường Bách Quang ............................................28
4.3. Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Bách Quang năm 2019. ..................................................................................31
4.3.1.Quy trình cấp đổi GCNQSDĐ của phường Bách Quang. ...............................31
4.3.2. Kết quả quá trình thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ trên địa bàn phường
Bách Quang 2019. .....................................................................................................35
4.4 Đánh giá những thuận lợi khó khăn và đề xuất giải pháp ..................................44
4.4.1. Những thuận lợi ..............................................................................................44
4.4.2. Khó khăn .........................................................................................................44
4.4.3. Giải pháp khắc phục ........................................................................................45
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................47
5.1. Kết luận ..............................................................................................................47
5.2.Kiến nghị .............................................................................................................48
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................49
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với con người và mọi sự
sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, xã hội, kinh tế sâu sắc
trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. Vì vậy hiện nay ở nhiều nước trên
thế giới đã ghi nhận vấn đề đất đai vào hiến pháp của nhà nước mình nhằm
bảo vệ, quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Đất đai là sản phẩm của tự
nhiên. Quá trình lao động của con người không thể tạo ra đất đai, đất đai có
giới hạn về không gian và số lượng của chúng.
Ở nước ta khi dân số không ngừng tăng lên thì nhu cầu đất đai cũng tăng, tuy
nhiên diện tích đất đai có hạn làm cho diện tích bình quân của đất đai/đầu người
ngày càng giảm, đặc biệt là các nhu cầu về đất ở và canh tác.
Mặt khác, trong công cuộc hội nhập quốc tế việc mở cửa kinh tế đã đẩy
nhanh công cuộc công nghiệp hóa, đô thị hóa làm cho việc xây dựng các cơ sở hạ
tầng diễn ra ồ ạt. Kéo theo nó là các nhu cầu về kinh doanh, dịch vụ, nhà ở làm cho
diện tích quỹ đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp về diện tích. Ngoài ra, việc tăng dân
số cũng đòi hỏi nhu cầu về lương thực ngày càng tăng tạo áp lực cho các nhà quản lý
đất đai đồng thời làm cho giá trị về quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng.
Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có biện pháp
quản lý chặt chẽ và có hiệu quả. Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đồng thời
tránh những tranh chấp về đất đất đai gây ra mất trật tự xã hội.
Trên thực tế, quá trình tổ chức thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn chậm và không đồng đều, ở những vùng khác
nhau thì tiến độ thực hiện cũng khác nhau. Việc ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của phường Bách Quang trong thời gian vừa
qua tuy có nhiều thành tựu đáng kể nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức cần phải
2
giải quyết. Để có thể giải quyết hiệu quả và thích hợp các khó khăn, thách thức trên đòi
hỏi chúng ta phải nhìn lại công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất từ cấp xã. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để đối
với tình hình của địa phương.
Trong những năm gần đây, phường Bách Quang, thành phố Sông Công, tỉnh Thái
Nguyên đã có nhiều cố gắng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, nhưng những
hành vi vi phạm pháp luật đất đai, những vụ tranh chấp, khiếu kiện vẫn xảy ra. Đây là
vấn đề nhức nhối làm đau đầu các nhà chức trách trong bộ máy quản lý đất đai. Trên
thực tế, công tác cấp giấy CNQSD đất ở nước ta được triển khai từ lâu song tiến độ thực
hiện còn rất chậm, không đồng đều ở các khu vực khác nhau. Do vậy kết quả cấp
GCNQSD đất còn thấp. Trong những năm tới cần có nhiều giải pháp để đẩy mạnh tiến
độ cấp GCNQSD để đáp ứng yêu cầu cần thiết hiện nay.
Xuất phát từ thực tế đó, được sự đồng ý, nhất trí của Ban Giám hiệu Nhà trường,
Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và
với sự hướng dẫn của ThS Nguyễn Đình Thi, em tiến hành và thực hiện đề tài:
“Thực hiện công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn phường Bách Quang, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 2019”.
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu tổng quát
- Thực hiện công tác cấp đổi GCNQSD đất tại phường Bách Quang, thành phố
Sông Công, tỉnh Thái Nguyên để tìm ra những thuận lợi và khó khăn, từ đó đưa ra
các giải pháp phù hợp với tình hình của địa phương.
1.2.2 Mục tiêu khái quát
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực phường Bách Quang.
- Tình hình quản lý và biến động đất đai của phường Bách Quang năm 2019
- Thực hiện công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại phường Bách Quang năm 2019
- Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ.
- Đề xuất một số giải pháp.
3
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Đối với việc học tập: Việc hoàn thiện đề tài là cơ hội cho sinh viên củng
cố kiến thức đã học trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho sinh viên bước đầu
tiếp cận thức tế nghề nghiệp trong tương lai. Nắm chắc những quy định của Luật
Đất đai 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn kèm theo.
- Đối với thực tiễn: Đề tài đánh giá, phân tích những thuận lợi, khó khăn
trong công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, từ đó đưa ra những đề xuất, giải pháp
phù hợp với thực tiễn của địa phương góp phần hoàn thành tốt công tác cấp đổi
GCNQSDĐ
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCN quyền sử
dụng đất.
2.1.1 Cơ sở lý luận.
- V.V. Đôcutraiep (1846-1903) người Nga là người đầu tiên đã xác định một
cách khoa học về đất rằng: Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được
hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ,
địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương.
- Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các yếu tố
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bê
mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với khoáng
sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con
người và các kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại. [9]
* Phân loại đất đai.
Theo sự thống nhất về quản lý và sử dụng đất của Luật Đất đai 2013, đất đai
nước ta được phân theo các nhóm: [4]
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:
+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác.
+ Đất trồng cây lâu năm.
+ Đất rừng sản xuất.
+ Đất rừng phòng hộ.
+ Đất rừng đặc dụng.
+ Đất nuôi trồng thủy sản.
+ Đất làm muối.
+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại
nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp
trên đất; xây dựng chuồng trai chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác
được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục
5
đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng
hoa, cây cảnh.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm:
+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao,
khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.
+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, khu chế
xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng
không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ
thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử-văn
hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng;
đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi
thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.
+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao
động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ
thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và xây
dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà
công trình đó không gắn liền với đất ở.
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng.
6
* Khái niệm quản lý nhà nước về đất đai.
- Khái niệm
+ Quản lý là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó, trật tự
hóa nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
+ Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng
như bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 13 nội dung
quản lý quy định tại điều 6 Luật Đất đai 2003. Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộ quỹ
đất của toàn vùng, từng địa phương trên cơ sở các đơn vị hành chính để nắm chắc
hơn về số lượng và cả chất lượng, để từ đó có thể đưa ra các giải pháp và các
phương án quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất để phân bố hợp lý các nguồn tài
nguyên đất đai đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đất đúng mục đích
phù hợp với quy hoạch, sử dụng đất hiệu quả và bền vững trong tương lai tránh hiện
tượng phân tán và đất bị bỏ hoang hóa.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [5]
2.1.1.1. Đăng ký đất đai( ĐKĐĐ)
* Khái niệm đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình
trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.(Nguyễn Thị Lợi, 2007) [6]
* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 2013 so
với Luật Đất đai 2003
(1). Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Khoản
15 Điều 3 và Điều 95)
- Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử
dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các
trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất.
- Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích
7
“ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất” như Luật Đất đai 2003..
(2). Tính bắt buộc thực hiện đăng ký:
- Đăng ký đất đai: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc; cụ
thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản
lý tại Điều 8. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Riêng đối với việc đăng ký tài sản gắn liền
với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. (Khoản 1 điều 95)
(3). Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng
số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều
95 và Điều 96).
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị
pháp lý như nhau.
Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông
tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất.
(4). Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện
tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95).
- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
+Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
8
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
+ Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang
giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử
dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất
đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử
dụng đất phù hợp với pháp luật; [4]
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
9
(Đối với quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề quy định tại Điều 171:
Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát
nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin
liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề).
(5). Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95)
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo
quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận
biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ.
(6). Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất
(Khoản 6 Điều 95)
- Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp,
chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử
dụng hạn chế thửa đất liền kề;
- Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa
kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
(7). Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu
lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 7 Điều 95).
Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ
của người đăng ký.
10
2.1.1.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( GCNQSDĐ)
* Khái niệm GCNQSDĐ
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận
(GCN) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Nói cách khác
GCNQSDĐ là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thầm quyền cấp cho người
sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. (Nguyễn
Thị Lợi,2007) [6]
* Vai trò của GCNQSDĐ
- Cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là căn
cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để
Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của họ.
- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vai trò
quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định cụ thể, như các quyết định về đăng kí,
theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch dân sự về đất đai.
- Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không
những buộc người dử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính mà còn giúp cho họ
được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi,xử lý vi phạm về đất đai. (Nguyễn Thị
Lợi,2007) [6]
* Ý nghĩa của GCNQSDĐ
GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người
sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp
quản lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm
năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho
thế hệ sau này. Thông qua việc cấp GCNQSDĐ để nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. (Nguyễn Thị Lợi,2007) [6]
11
* Những nội dung sửa đổi, bổ sung về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai
2013 so với Luật Đất đai 2003
Sẽ có 7 trường hợp không được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, theo Điều 19, Nghị định 43/2014/CP
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã được Chính phủ ban hành
ngày 15/5/2014, gồm:
(1). Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các
trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
(2). Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của
xã, phường, thị trấn.
(3). Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê
lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
(4). Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
(5). Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
(6). Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(7). Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường
giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện,
truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không
nhằm mục đích kinh doanh.
Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định một số trường hợp cá biệt nhưng
được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Cụ thể:
- Xem thêm -