Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường thịnh đán, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- NGUYỄN TRẦN TUẤN DƯƠNG Tên Đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản Lý Đất Đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2016 – 2020 THÁI NGUYÊN - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ---------------------- NGUYỄN TRẦN TUẤN DƯƠNG Tên Đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI PHƯỜNG THỊNH ĐÁN, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản Lý Đất Đai Lớp : K48 – QLĐĐ Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2016 – 2020 Giảng viên hướng dẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thủy THÁI NGUYÊN - 2020 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một khâu rất quan trọng trong quá trình học tập của mỗi sinh viên nhằm hệ thống lại toàn bộ lại hệ thống những kiến thức đã học, vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, bước đầu làm quen với kiến thức khoa học. Qua đó, sinh viên ra trường sẽ hoàn thiện hơn về kiến thức lý luận, phương pháp làm việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của công việc sau này. Trong suốt quá trình thực tập, em đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo và anh chị nơi em thực tập tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và các thầy, cô giáo Bộ môn đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Thanh Thủy người đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này. Em xin cám ơn các cán bộ UBND phường Thịnh Đán, nơi em thực hiện đề tài đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em học hỏi kinh nghiệm, giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại cơ quan. Mặc dù đã cố gắng rất nhiều song bản khóa luận của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để bài khóa luận tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày .... tháng ..... năm 2020 Sinh viên Nguyễn Trần Tuấn Dương ii MỤC LỤC PHẦN 1. ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài. ...................................................................................... 2 PHẦN 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................ 3 2.1. Một số khái niệm liên quan đến giá đất ..................................................... 3 2.1.1. Định nghĩa về đất đai .............................................................................. 3 2.1.2. Khái niệm và vai trò của thị trường nhà đất ........................................... 4 2.1.3. Giá đất ..................................................................................................... 5 2.1.4. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ........................ 6 2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. ............................................................ 8 2.3. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ..................................... 10 2.3.1. Giai đoạn trước năm 1946 ..................................................................... 10 2.3.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 .................................................. 10 2.3.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 .......................................................... 11 2.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ............................................................ 11 2.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ..................................................... 12 2.4.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam.............................................................. 12 2.4.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới ......................... 14 PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 18 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 18 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 18 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 18 3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 18 3.2.1 Điều tra cơ bản ....................................................................................... 18 iii 3.2.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên năm 2019 ................................................................................... 19 3.2.3 Giá đất quy định và kết quả điều tra ...................................................... 19 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên ................................................................................... 19 3.2.5. Đề xuất một số giải pháp cho công tác định giá và quản lý đất đai..... 19 3.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 19 3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 19 3.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 19 3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu .................................................... 20 PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................ 22 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của phường Thịnh Đán ..................... 22 4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 22 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 24 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Thịnh Đán .................................................................................................................. 28 4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại Phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên năm 2019 ............................................................. 29 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 30 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai....................................................................... 33 4.3 Giá đất quy định và kết quả điều tra ......................................................... 35 4.3.1 Giá đất quy định trên địa bàn Phường Thịnh Đán năm 2019 ................ 35 4.3.2. Kết quả điều tra giá đất ở trên một số đoạn đường của Phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên .......................................................................... 37 4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Thịnh Đán, TP Thái Nguyên .................................................................................................... 39 4.4.1. Yếu tố vị trí ........................................................................................... 39 iv 4.4.2. Yếu tố cơ sở hạ tầng .............................................................................. 41 4.4.3. Đặc điểm của thửa đất ........................................................................... 42 4.4.4. Yếu tố khác............................................................................................ 44 4.4.5. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng ....................... 45 4.5. Đề xuất giải pháp ..................................................................................... 46 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................... 48 5.1. Kết luận .................................................................................................... 48 5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 49 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 50 v DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường Thịnh Đán năm 2019 ......................................................................................................... 33 Bảng 4.2. Bảng giá đất ở tại phường Thịnh Đán năm 2019 ........................... 37 Bảng 4.3. Giá đất ở trên một số đoạn đường của Phường Thịnh Đán ............ 37 Bảng 4.4. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở ....................................... 40 Bảng 4.5. Thông tin điều tra thửa đất ............................................................. 43 Bảng 4.6. Mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở phường Thịnh Đán thông qua ý kiến của người dân .................................................... 45 1 PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa, con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người. Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Việc xác đinh giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất. Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối ,đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, công tác quản lý Nhà nước về đất đai có vai trò rất quan trọng. Thành phố Thái Nguyên nói chung và phường Thịnh Đán nói riêng đang có những chuyển biến mạnh mẽ về mọi mặt, đi kèm với sự phát triển về kinh tế - xã hội là sự tăng nhanh về nhu cầu sử dụng 2 đất để phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai và công tác định giá đất thì đất đai cần phải được định giá cụ thể. Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất cấp thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu thực trạng giá đất ở tại phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên. - Xác định một số yếu tố chính ảnh hưởng tới giá đất của phường Thịnh Đán. - Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên. 1.3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học. + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. - Ý nghĩa thực tiễn. Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Một số khái niệm liên quan đến giá đất 2.1.1. Định nghĩa về đất đai Có rất nhiều định nghĩa về đất đai như sau: Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sống và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện qua các mặt sau: sản xuất, môi trường sự sống, điều chỉnh khí hậu, cân bằng sinh thái, tồn trữ và cung cấp nguồn nước, dự trữ (nguyên liệu khoáng sản trong lòng đất), không gian sự sống, bảo tồn, lịch sử, vật mang sự sống, phân ly lãnh thổ. Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con người, vừa là đối tượng lao động của con người, vừa là phương tiện lao động. Như vậy, đất không phải là đối tượng của từng cá thể mà chúng ta đang sử dụng coi là của mình, không chỉ thuộc về chúng ta. Đất là điều kiện vật chất cần thiết để tồn tại và tái sản xuất các thế hệ tiếp nhau của loài người. Vì vậy, trong sử dụng cần làm cho đất tốt hơn cho các thế hệ mai sau. Đất đai thường được định nghĩa như là: “Một thực thể tự nhiên dưới dạng đặc tính không gian và địa hình” thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn ra dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng đất. Rộng hơn, quan điểm tổng hợp hay tổng thể cũng bao gồm luôn cả nguồn tài nguyên sinh vật môi trường và kinh tế xã hội của thực thể tự nhiên. “Đất đai là một diện tích khoanh vẽ của bề mặt trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu ngoài mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm hồ cạn, sông, đầm trũng, đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người và những kết hợp về tự nhiên của những hoạt động con người trong thời gian qua và hiện 4 tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa)”. 2.1.2. Khái niệm và vai trò của thị trường nhà đất 2.1.2.1. Khái niệm Nhà đất là những bộ phận quan trọng của bất động sản. Để phân biệt loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành hai loại: Bất động sản và động sản. Thuật ngữ này đã được nhiều nước trên thế giới sử dụng và hình thành nên luật bất động sản. Ở nước ta luật dân sự ra đời năm 1985 đã chia tài sản thành bất động sản và động sản dựa trên tính di dời. Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015, đã xác định khái niệm bất động sản và động sản như sau: - Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. - Động sản: là những tài sản không phải bất động sản. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các bất động sản đều phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thị trường nhà đất là một phần của thị trường bất động sản, vì vậy nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. Trong các văn bản pháp luật của nhà nước Việt Nam đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý”. Các tổ chức nhà nước và cá nhân được nhà nước giao cho sử dụng dựa trên các quyền quy định cơ bản sau: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, ở nước ta thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường nhà đất là: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. 5 2.1.2.2. Vai trò của thị trường nhà đất - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất. - Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. - Thị trường bất động sản góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. - Thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và quan hệ đối ngoại. - Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội. - Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân -Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách và quản lý đất đai. 2.1.3. Giá đất Nguyên tắc xác định giá đất Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết phải hiểu đợc nó là những nguyên tắc kinh tế chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niện hiện đại về giá thị trường sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau, bởi chúng luôn đi đôi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế vận hành theo nền kinh tế thị trường việc định giá đất luôn tuân thủ theo nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây: -Nguyên tắc thay thế - Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất -Nguyên tắc biến động Nguyên tắc, phương pháp định giá đất. * Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; 6 c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. 2.1.4. Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Phương pháp định giá đất - Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. - Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất). - Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. * Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất: a) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực. 7 Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá. b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất. * Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất: a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất; d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính; đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này. Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy Định về mức giá các loại đất của UBND tỉnh Thái Nguyên vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Theo quy định của Luật Đất Đai 2013, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải ban hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta căn cứ vào Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành ngày 22 tháng 12 năm 2014 về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Giá đất được xác định tuỳ thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể như sau: 8 2.1.4.1. Giá đất nông nghiệp - Giá đất quy định trong bảng giá được áp dụng theo đơn vị hành chính cấp huyện. - Trường hợp đất nông nghiệp (không bao gồm đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản) có một hoặc các điều kiện sau: + Có địa hình không phẳng, độ dốc lớn hơn hoặc bằng 5%. + Có sỏi, đá trên bề mặt, ruộng sâu trũng, không thuận lợi trong sản xuất nông nghiệp. Mức giá đất được xác định bằng 95% giá đất nông nghiệp tại vị trí đó. 2.1.4.2. Giá đất ở - Giá đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn bám các trục giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, được thể hiện trong các phụ lục: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 áp dụng cho các khu dân cư hiện có. Mức giá đất quy định tại các phụ lục được áp dụng đối với đất ở cùng thửa, bám đường phố hoặc trục giao thông, tính từ mép lộ giới giao thông hiện tại (Quốc lộ, tỉnh lộ, đường phố trong đô thị ) vào không quá 30m, có độ chênh lệch cao (hoặc thấp) hơn mặt đường hiện tại nhỏ hơn 1,5m {mặt bằng cốt đường hiện tại (cốt 00)} 2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. *. Địa tô. Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai. Trong việc xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát. Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định theo hợp đồng. Số tiền trả trước tính theo từng năm và 9 đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào chủ đất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Đó là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của chủ đất. Quyền đó đem lại cho chủ đất một lợi ích cụ thể. Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho chủ sở hữu đất đó. Khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ đất trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô. Nhưng xét về bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: Địa tô là một khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho chủ đất. Trong địa tô có địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. *. Lãi suất ngân hàng. Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư, điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. 10 Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lợi lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. 2.3. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS nói chung, trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 04 giai đoạn sau đây: 2.3.1. Giai đoạn trước năm 1946 Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này. 2.3.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 Đây là giai đoạn thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu được hình thành. Mốc đánh đấu sự hình thành thị trường BĐS ở nước ta là Hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 – 1954). Sau này, do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình 11 thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật. 2.3.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định nghiêm cấm việc mua, bán đất đai. Khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường BĐS trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất đai không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp. 2.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay Hiến pháp (1992) tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Điều 12, Luật Đất đai năm 1993 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1, Điều 13, Luật Đất đai năm 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tư vấn giá đất. 12 2.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 2.4.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 04 công cụ quản lý đất đai gồm: pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56). Năm 2013, Luật đất đai mới được ban hành cùng với các Nghị định, Thông tư hướng dẫn tiếp tục nới rộng quyền của người sử dụng đất, tạo đà cho thị trường nhà đất khởi sắc. *. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua. Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua đã thu hút được một lượng vốn lớn trong nền kinh tế các dự án khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu phức hợp có số vốn đăng kỷ hàng tỷ USD đã và đang được cấp phép. Thị trường ngày càng liên thông với các thị trường tài chính tiền tệ đã tạo ra sự vận động liên tục của các dòng vốn, trong nhiều giai đoạn, sự biến động của thị trường chứng khoán vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự biến động trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém: Thứ nhất, thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh 13 tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của nhà nước. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong môi trường không chính thức. Thứ hai, thị trường đất đai trong những năm qua biến động bất thường. Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993-1995 và 2001-2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Thứ ba, hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các "văn phòng nhà đất", "trung tâm nhà đất" mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho nhà nước. Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang