Tài liệu Nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố thái nguyên, giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH HẢI NAM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2017 – 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Lê Văn Thơ THÁI NGUYÊN, 2020 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào. - Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn. Tác giả luận văn Trịnh Hải Nam ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Lê Văn Thơ trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo Công ty Nhà Đất Green Home; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Trịnh Hải Nam iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii MỤC LỤC ................................................................................................................. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................3 CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................................4 1.1.1. Khái niệm về giá đất .........................................................................................4 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ..................................4 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .....................................................................8 1.2. Cơ sở pháp lý .....................................................................................................12 1.3. Phương pháp xác định giá đất ............................................................................13 1.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam ............................................13 1.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ....................................17 1.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị ............................................................18 1.4. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở Việt Nam ...........................................19 1.5. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam .....................................21 1.5.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới.......................................................21 1.5.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam ..............................25 Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................30 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................30 iv 2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .........................................................................30 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................30 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quả lí sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. ........................................................................30 2.3.2. Nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 .........................................................................30 2.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 ..................................................................31 2.3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm kiểm soát giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên .............................................................................................31 2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................31 2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................31 2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................32 2.4.3. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp ..............................................................32 2.4.4. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ..............................................................32 Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................................33 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại địa bàn nghiên cứu ...............................33 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33 3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên ..............36 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên .......................................40 3.1.4. ánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai và giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. ..........43 3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019. ...............................................................................................44 3.2.1. Giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn năm 2017 - 2019 ........................................................................................44 3.2.2. Biến động giá đất ở đô thị giai đoạn 2017-2019 tại 2 địa điểm nghiên cứu ...45 3.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......55 3.3.1. Một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất ở ..........................................55 v 3.3.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 ................................................................................................60 3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ...............................................................................................................63 3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .................................................................63 3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ..................64 3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật ....................................................................65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................66 1. Kết luận .................................................................................................................66 2. Kiến nghị ...............................................................................................................67 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................68 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc CD Chuyên dùng PNN Phi nông nghiệp NN Nông nghiệp CT Chỉ thị TT Thứ tự NĐ-CP Nghị định – Chính phủ QĐ Quyết định VT Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất ....................................25 Bảng 3.1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2019 ........40 Bảng 3.2. Giá đất ở quy định tối đa và tối thiểu .....................................................45 tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 .................................................45 Bảng 3.3. Giá đất ở trên thị trường tại phường Quang Trung ................................46 giai đoạn 2017 - 2019 .............................................................................................46 Bảng 3.4: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường .................47 tại phường Quang Trung năm 2017 ........................................................................47 Bảng 3.5: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường .................47 tại phường Quang Trung năm 2018 ........................................................................47 Bảng 3.6: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường .................48 tại phường Quang Trung năm 2019 ........................................................................48 Bảng 3.7: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường ...50 tại phường Quang Trung, giai đoạn 2017 - 2019....................................................50 Bảng 3.8. Giá đất ở trên thị trường .........................................................................51 tại phường Túc Duyên giai đoạn 2017 – 2019........................................................51 Bảng 3.9: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường .................52 tại phường Túc Duyên năm 2017 ...........................................................................52 Bảng 3.10: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường ...............52 tại phường Túc Duyên năm 2018 ...........................................................................52 Bảng 3.11: Giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường ...............53 tại phường Túc Duyên năm 2019 ...........................................................................53 Bảng 3.12: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại phường Túc Duyên, ................................................................................................54 giai đoạn 2017 - 2019 .............................................................................................54 Bảng 3.13: Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn.....................55 thành phố Thái Nguyên ...........................................................................................55 Bảng 3.14: Đánh giá nguyên nhân gây biến động giá đất ......................................60 tại thành phố Thái Nguyên qua ý kiến của người dân ............................................60 Bảng 3.15: Ý kiến của người dân về ban hành giá đất tại Thái Nguyên ................61 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ...........................................................................7 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ................................................8 Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ................................33 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển và ngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán. Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2001, 2003 và Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 20013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Xã hội ngày càng phát triển cùng với đó là sự vận động mạnh mẽ của cơ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, … và dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản. Thị trường BĐS ở nước ta đã hình thành và 2 phát triển bao gồm cả thị trường chính thức và không chính thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường không chính thức nổi lên là một thách thức đối với xã hội và quản lí của Nhà nước. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách. Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương. Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của tỉnh Thái Nguyên, có vị trí địa lý thuận lợi, cách thủ đô Hà Nội khoảng 80 km. Trong những năm gần đây, cùng với tốc độ phát triển chung của tỉnh, Thành phố đã có những chuyển biến mạnh mẽ đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, với tình hình kinh tế Thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng thì bất động sản đang bị “đóng băng”, giá đất ở giảm sâu, thị trường bất động sản ảm đạm…thì thành phố Thái Nguyên cũng không nằm ngoài các quy luật trên. Vậy yếu tố nào đã và đang ảnh hưởng chính tới giá bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng tại thành phố Thái Nguyên??? Các giải pháp nào có thể tháo gỡ cho thị trường bất động sản hiện nay??? Vì vậy, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là vấn đề quan trọng nhằm xác định được đúng nguyên nhân để thị trường bất động sản có thể được điều tiết là vấn đề cấp thiết hiện nay. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Lê Văn Thơ, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2017 - 2019”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá được thực trạng biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2017 - 2019. 3 - Xác định được một số yếu tố tác động đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. - Đề xuất một số giải pháp cho quản lý giá đất ở hiệu quả của thành phố Thái Nguyên trong thời gian tới. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. , 4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. 5 1.1.2.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô 6 tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. (Nguyễn Thế Huấn, năm 2009) 1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng 1.1.2.3. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. 7 P Đường cầu P0 Đường cung E P1 E’ D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư … Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ. 8 Giá D1 G1 D G Số lượng đất đai Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D 1, thì giá tăng từ điểm G lên G1. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. 1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế. - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên. - Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: 9 + An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn. + Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước. + Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá. + Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. - Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. + Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng. + Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ. - Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau: + Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ + Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư + Biến động vật giá + Tình trạng phát triển kinh tế + Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau + Mức lãi suất. ( Hồ Thị Lam Tràm, năm 2006 ) 10 1.1.3.2. Yếu tố khu vực Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị…. Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị. * Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. 1.1.3.3. Yếu tố cá biệt Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng … Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất … 1.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngoài *. Các yếu tố chính trị pháp lý Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường đất nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là: 11 - Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho giá đất gia tăng. - Các chính sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam. + Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất. + Các chính sách thuế của Nhà nước đối với đất * Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan: - Tình hình cung - cầu đất trong khu vực - Đặc điểm của những người tham gia thị trường đất trong khu vực - Các điều kiện của thị trường đất trong khu vực - Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc...) - Mức giá bình quân các loại đất trong vùng - Tỷ lệ thuế và mức thuế suất - Mức độ lạm phát chung - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng - Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác - Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; - Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng. * Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình trạng những người sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.