Tài liệu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố điện biên phủ, tỉnh điện biên giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÒ VĂN TIẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÒ VĂN TIẾN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở, ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐIỆN BIÊN PHỦ, TỈNH ĐIỆN BIÊN GIAI ĐOẠN 2017-2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng đề tài luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức và bậc đào tạo nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, tháng 10 năm 2020 Tác giả luận văn Lò Văn Tiến ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu và thực hiện luận văn tôi được tỏ lòng biết ơn và cảm ơn chân thành tới: - Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo, Ban Giám hiệu - Trường Đại học Nông Lâm, cùng các thầy cô giáo, những người đã trang bị kiến thức cho tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Với lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất, tôi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo - TS. Nguyễn Ngọc Anh, người đã trực tiếp chỉ bảo, hướng dẫn khoa học và nhiệt tình giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng chí lãnh đạo cán bộ nơi tôi công tác đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu; cám ơn Phòng Tài Nguyên và Môi trường, UBND thành phố Điện Biên Phủ, và các phòng ban trên địa bàn thành phố đã giúp đỡ tôi thu thập thông tin, số liệu trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu luận văn. Xin chân thành cảm ơn tất các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ nhiệt tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tôi hoàn thành luận văn này. Do thời gian nghiên cứu có hạn, luận văn của tôi chắc chắn không thể tránh khỏi những sơ suất, thiếu sót, tôi rất mong nhận đuợc sự đóng góp của các thầy, cô giáo, nhà khoa học cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận văn Lò Văn Tiến năm 2020 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 1 LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ vii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 3 2.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 3 2.1.1. Bất động sản ............................................................................................ 3 2.1.2. Thị trường bất động sản .......................................................................... 4 2.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 11 2.2.1. Hệ thống pháp luật đất đai và thị trường bất động sản hiện hành ở Việt Nam ................................................................................................................. 11 2.2.2. Đánh giá chung .................................................................................... 19 2.3. Cơ sở thực tiễn .......................................................................................... 21 2.3.1. Thị trường nhà ở, đất ở các nước trên thế giới ..................................... 21 2.3.2. Thị trường nhà ở, đất ở tại Việt Nam .................................................... 26 2.4. Bài học kinh nghiệm đối từ tổng quan ..................................................... 31 Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 33 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 33 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33 iv 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Điện Biên Phủ ........ 33 2.2.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ....... 33 2.2.3. Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện Biên Phủ ......... 33 2.2.4. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở tại thành phố Điện Biên Phủ .......................................................................................................... 33 2.2.5. Những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ........................................ 33 2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 33 3.3.1. Phương pháp điều tra, khảo sát thu thập thông tin tài liệu thứ cấp ....... 33 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ........................................ 34 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp .......................................................... 34 2.3.4. Phương pháp phân tích so sánh ............................................................. 34 2.3.5. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 35 2.3.6. Phương pháp minh họa bằng hình ảnh, sơ đồ biều đồ .......................... 35 2.3.7. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan...................................... 35 2.3.8. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 35 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Điện Biên Phủ .......................................................................................................... 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 38 3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Điện Biên Phủ ........................................................................................................... 42 3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 ......................................................................................................... 43 3.2. 1. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 43 3.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 .................................................................................................. 47 v 3.3. Thực trạng thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .......................................................................................................... 52 3.2.1. Thực trạng cung về nhà ở, đất ở............................................................ 52 Khu đô thị mới Tân Thanh .............................................................................. 53 2.2.2. Thực trạng cầu về nhà ở, đất ở .............................................................. 57 3.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở, đất ở ................................ 61 3.4. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .......................................................................................................... 65 3.4.1. Về công tác ban hành văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý thị trường nhà ở, đất ở ................................................................................. 65 3.4.2. Về tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở, đất ở .............................. 67 3.4.3. Thực trạng quản lý thị trường nhà ở, đất ở ........................................... 68 3.5. Những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ............................................... 72 3.5.1. Những ưu điểm của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .......................................................................................................... 72 3.5.2. Những tồn tại của thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ .......................................................................................................... 72 3.5.3. Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ ................................................................................ 75 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 77 1. Kết luận ....................................................................................................... 77 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 79 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải UBND : Ủy ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân BĐS : Bất động sản QSD : Quyền sử dụng GCSQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QH : Quy hoạch PTTH : Phổ thông trung học vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Tỷ lệ các dân tộc trên địa bàn TP Điện Biên Phủ ........................... 41 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng các loại đất thành phố Điện Biên Phủ năm 2019 ......................................................................................................... 43 Bảng 3.3. Tổng hợp các dự án xây dựng khu đô thị và nhà ở kinh doanh trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ.................................................................... 53 Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ của các phường trên địa bàn thành phố năm 2017-2019 ................................................................................................. 57 Bảng 3.5. Phương thức mua nhà ở, đất ở trong khu đô thị ............................. 58 Bảng 3.6. Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ trong khu đô thị .................. 59 Bảng 3.7. Quan điểm về chất lượng nhà tại khu đô thị................................... 59 Bảng 3.8. Quan điểm lựa chọn diện tích căn hộ/thửa đất ngoài khu đô thị .... 60 Bảng 3.9. Quan điểm về tính công khai, minh bạch của thị trường ............... 60 Bảng 3.10. Quan điểm về hệ thống chính sách cho thị trường ...................... 61 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trên thế giới, tài sản chính là nguồn lực, tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước và nó được chia thành hai loại “động sản” và “bất động sản”. Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS thực chất là một quá trình diễn tiến, trong đó độ “chín” của thị trường ngày càng cao và lợi ích của nó là một quá trình tích luỹ. Ở các nước phát triển, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm khoảng 25 - 30% tổng sản phẩm quốc dân GDP, nếu các điều kiện cần và đủ được đảm bảo và có hành lang pháp lý vững chắc thì việc kinh doanh BĐS có thể làm tăng trực tiếp, gián tiếp các hoạt động kinh tế, có thể đạt được giá trị chiếm tới 30% cơ cấu GDP hàng năm. Thể chế hóa chính sách của Đảng, Quốc Hội đã ban hành Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch trong đó có Luật đất đai (số/2018/QH14 ngày 20/11/2018),… theo đó thị trường đất ở thông qua việc thực hiện các quyền tài sản, QSDĐ ngày càng được mở rộng về quy mô, tăng về số lượng, sự vận động của chúng luôn gắn với nghĩa vụ tài chính đối với các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật liên quan đến thị trường, song cũng còn không ít những tồn tại bất cập do còn thiếu hành lang pháp lý về đăng ký bất động sản, về quản lý giá đất theo thị trường, về thuế giao dịch bất động sản, về chính sách điều tiết giá trị gia tăng bất động sản do ảnh hưởng từ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị của Nhà nước. Thành phố Điện Biên Phủ là trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị của tỉnh Điện Biên, nơi mà thị trường nhà ở, đất ở có những diễn biến phức tạp và đa dạng. Giai đoạn 2015- 2019, thị trường bất động sản tỉnh Điện Biên nói chung và thành phố Điện Biên Phủ nói riêng có sự trầm lắng. Năm 2017, toàn tỉnh đã thực hiện cấp 7.797 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; năm 2018 2 giảm xuống 6.118 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, TP. Ðiện Biên Phủ cấp 2.910 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2017 thì đến năm 2018 cũng giảm còn 1.807 giấy chứng nhận; từ đầu năm 2019 đến nay mới cấp 648 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp lần đầu, cấp biến động)(Sở Tài nguyên- Môi trường tỉnh Điện Biên, 2019). Công tác quản lý thị trường nhà ở, đất ở cũng còn nhiều tồn tại do có sự thay đổi về chủ thể quản lý các dự án đầu tư, phát triển. Xuất phát từ tình hình trên, trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, tôi thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019", nhằm học hỏi và vận dụng kiến thức vào thực tiễn với mong muốn đóng góp các giải pháp nhằm phát triển thị trường nhà ở, đất ở địa phương. 2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng hoạt động của thị trường đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. - Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Kết quả nghiên cứu góp phần phản ánh thực trạng hoạt động của thị trường đất ở trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ và giúp các nhà hoạch định chính sách hoàn thiện các giải pháp phát triển thị trường nhà ở, đất ở. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên đưa ra các quyết sách đúng đắn đối với hoạt động phát triển thị trường nhà ở, đất ở tại Điện Biên. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở lý luận của đề tài 2.1.1. Bất động sản 2.1.1.1. Khái niệm Theo Bloomberg_com Financial Glossary "BĐS là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất". Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BĐS bao gồm đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp". Bộ luật Dân sự (2015), tại Điều 107 đã quy định “1. BĐS là các tài sản bao gồm: a/ Đất đai; b/ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c/ Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d/ Tài sản khác do pháp luật quy định”. 2.1.1.2. Phân loại bất động sản BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. a) BĐS có đầu tư xây dựng gồm: Nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. b) BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu dưới dạng tư liệu sản xuất bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng... 4 c) BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang... Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 2.1.2. Thị trường bất động sản 2.1.2.1. Khái niệm a) Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hoá và dịch vụ BĐS được trao đổi: Cơ chế đó được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường. Mục tiêu của thị trường BĐS là phân bổ lượng hàng hoá khan hiếm. Hàng hoá khan hiếm đó là BĐS, bao gồm đất, các tài sản trên đất và những quyền tài sản liên quan đến sở hữu. Thị trường BĐS, giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Người sẵn sàng trả giá cao nhất cho BĐS sẽ yêu cầu có QSH đối với tài sản. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này. Thị trường BĐS kết nối cung và cầu đối với BĐS. Có hai loại (hoặc hình thức) cung và cầu BĐS mà nhà đầu tư phải quan tâm. Thứ nhất là cung cầu về sử dụng BĐS. Điều này liên quan đến quan điểm của người đi thuê. Thứ hai là cung cầu sở hữu BĐS, điều này liên quan đến quan điểm của những nhà đầu tư chủ sở hữu. Nhà đầu tư chủ sở hữu phải quan tâm đến cả hai loại này (Lê Xuân Bá, 2008). b) Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Thị trường BĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến 5 việc tạo lập BĐS. Thị trường Bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ (Nguyễn Đình Bồng, 2010) 2.1.2.2. Tính chất của thị trường bất động sản a) Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa - Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu. - Thị trường BĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả. - Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. (Nguyễn Đình Bồng, 2006) b) Việc hiểu rõ về các lực lượng cung và cầu ảnh hưởng đến tính khả thi của một đầu tư cụ thể vào thị trường BĐS là rất quan trọng Phân tích thị trường phải xem xét ở các cấp độ quốc gia và địa phương. Cầu về BĐS xuất phát từ cầu về các hàng hoá và dịch vụ mà BĐS tạo ra. Tuy nhiên, sẽ là chưa đầy đủ nếu chỉ xem xét thị trường BĐS về phía cầu mà bỏ qua phía cung. Một trong những mục đích phân tích phía cung của thị trường là xác định người sử dụng dịch vụ được cung cấp bởi đầu tư. Những đặc trưng và sở thích của những "khách hàng" tiềm năng phải được phân tích kỹ lưỡng để xác định hợp lý cầu cho bất kỳ dự án BĐS cụ thể nào. Những nhân tố khác cần quan tâm là những đặc trưng vật chất, cơ cấu của mặt bằng, điều kiện cải tạo, giao thông vận tải và các nhân tố đáp ứng cá nhân như an ninh. Tất cả những thuộc tính này là một phần của “dịch vụ” mà dự án cung cấp để đáp ứng cầu tiềm năng (Lê Xuân Bá, 2008). 6 2.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản a) Thị trường BĐS là một thị trường kém hoàn hảo Mức độ hoàn hảo của thị trường BĐS thấp hơn của thị trường hàng hoá tiêu dùng và thị trường tư liệu sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước, đặc biệt trong công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế kĩ thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…), trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền tài sản BĐS của công dân, của tổ chức trong quá trình trao đổi BĐS hàng hoá. b) Giao dịch trong thị trường BĐS rất phức tạp Do BĐS có giá trị cao và không thể di dời nên quá trình giao dịch để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng BĐS rất phức tạp. Đặc điểm này làm tăng chi phí giao dịch và thời gian giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán…). Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai, yếu tố đầu cơ trong thị trường BĐS luôn tồn tại khi có cơ hội. Trong điều kiện một thị trường thông thoáng, thì đầu cơ có phần tích cực trong việc phá võ sự cân bằng tĩnh và kích thích các hành vi các bên tham gia nhằm tạo lập thế cân bằng mới, đồng thời cũng phát sinh những tác động tiêu cực như tăng giá, tăng nợ ở mức thái quá. Việc đầu cơ vào BĐS có thể làm phá vỡ thế cân bằng phát triển, “tạo ra tam giác nợ gồm các bên ngân hàng, dân cư và các nhà đầu tư kinh doanh, gây nhiều hậu quả về mặt kinh tế xã hội” (nền kinh tế bong bóng của Nhật vào những năm 80 thế kỷ XX). c) Thị trường BĐS chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh. Hàng hoá BĐS có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản cố định thường lớn gấp nhiều lần. Việc khai thông thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá BĐS vào kinh doanh trong các lĩnh vực sản 7 xuất, dịch vụ…một cách hiệu quả. d) Thị trường BĐS dễ bị phân đoạn Tất cả các tổ chức sản xuất - kinh doanh, tuyệt đại bộ phận hộ dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường BĐS với tư cách là người mua, người bán, người thuê hoặc cho thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hoặc nhận thế chấp, người phát mại… BĐS hàng hoá. Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường BĐS dễ bị phân khúc; nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra những biệt lập làm giảm tính hiệu quả của thị trường này. đ) Thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi nền kinh tế suy giảm. Thị trường BĐS cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Thị trường này một khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô thiếu ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong những điều kiện những nước đang thực hiện chuyển đổi sang kinh tế thị trường (Lê Xuân Bá, 2006) 2.1.2.4. Chức năng của thị trường bất động sản - Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; - Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; - Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; - Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 2.1.2.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: - Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng; - Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; - Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị 8 trường hàng hoá, thị trường lao động; - Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở. 2.1.2.6. Các yếu tố của thị trường bất động sản - Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ; - Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; - Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán; mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...; - Thoả thuận giá mua bán; - Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận; - Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng ký BĐS; - Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay; - Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS (Nguyễn Đình Bồng, 2010) 2.1.2.7. Phân loại thị trường bất động sản Về tổng thể, thị trường BĐS bao gồm cả ba loại thị trường: thị trường mua bán chuyển dịch, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp. Nếu xét về tính chất, thị trường BĐS được phân chia thành hai cấp: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. a) Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng mới các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, 9 khách sạn... b) Thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của thị trường BĐS. Hai loại thị trường này có mối quan hệ tác động qua lại rất hữu cơ. Hiện tượng "đóng băng" thị trường BĐS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp và cũng chủ yếu ở thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS. Còn tính chất "đóng băng" của thị trường sơ cấp lại ở dạng khác: kéo dài tình trạng bán thành phẩm. Tức là dự án chiếm giữ đất, nhưng không đầu tư hạ tầng theo quy hoạch hoặc đầu tư dang dở; nền nhà người mua tiếp tục bỏ hoang do chưa có nhu cầu hoặc không có nhu cầu xây dựng nhà (Lê Xuân Bá, 2008) 2.1.2.8. Vai trò của thị trường bất động sản Thị trường BĐS là nhân tố đóng góp quan trọng vào sự thúc đẩy phát triển kinh tế của mỗi quốc gia, cụ thể: a) Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia: Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình: BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp, chuyển nhượng (Phòng Quản lý thị trường bất động sản) b) Thị trường BĐS góp phần huy động nguồn vốn lớn tại chỗ Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định 10 giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. c) Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường QSDĐ là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Thông thường để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai (Phòng Quản lý thị trường bất động sản). d) Thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, vật kiến trúc...để từ đó tạo 11 nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Ở những nước phát triển như Mỹ Nhật, Hàn Quốc tổng thu ngân sách từ thị trường BĐS chiếm tới 20% GDP. Ở Việt Nam, theo thống kê của Tổng cục Thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm thu bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP. Có thể nói sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan toả tới sự phát triển của nền kinh tế, vì vậy nhiều nước trên thế giới coi lĩnh vực BĐS là một trong những “đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những biến động trên thị trường BĐS ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển kinh tế của mỗi nước (Phòng Quản lý thị trường bất động sản). đ) Thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển, quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở (Phòng Quản lý thị trường bất động sản). 2.2. Cơ sở pháp lý 2.2.1. Hệ thống pháp luật đất đai và thị trường bất động sản hiện hành ở Việt Nam 2.2.1.1. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai và thị trường bất động sản a) Pháp luật đất đai Thể chế hoá chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 đã quy định tại Điều 53: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng