Tài liệu đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH VĂN TOÁN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRỊNH VĂN TOÁN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan, mọi sự giúp đỡ của các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá nhân đối với việc nghiên cứu thực tế tại địa phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trịnh Văn Toán ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Trần Viết Khanh, cán bộ giảng dạy khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi rất tận tình trong suốt thời gian tôi thực hiện. Tôi chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại khoa Quản lý Tài nguyên, ban Quản lý đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài này. Tôi xin chân thành cảm ơn các đối tượng sử dụng đất, các cán bộ tham gia trực tiếp trên địa bàn tỉnh đã tham gia trả lời phỏng vấn đã giúp đỡ tôi trong thời gian thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồng nghiệp đã khích lệ, động viên và tạo những điều kiện tốt nhất để tôi có thời gian, tâm huyết hoàn thành đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Trịnh Văn Toán iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... viii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................2 Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đề tài ........................................................4 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................4 1.1.2. Căn cứ pháp lý của đề tài ..........................................................................8 1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước .................................................13 1.2.1. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp ....................................13 1.2.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Thụy Điển ...........................................15 1.2.3. Đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia ..............................................17 1.3. Khái quát Văn phòng Đăng ký đăng ký đất đai chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động, mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan có liên quan ...............17 1.3.1. Vị trí, chức năng .....................................................................................17 1.3.2. Nhiệm vụ, quyền hạn ..............................................................................18 1.3.3. Cơ cấu tổ chức ........................................................................................19 1.3.4. Cơ chế hoạt động ....................................................................................20 1.3.5. Cơ chế phối hợp ......................................................................................22 1.3.6. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan đăng ký đất đai và các cơ quan có liên quan ........................................................................22 1.4. Đánh giá chung về tổng quan ..........................................................................25 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................26 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................26 iv 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................26 2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................26 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên .........26 2.2.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .........26 2.2.3. Tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên ...26 2.2.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019 ..........................................................................27 2.2.5. Ý kiến đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên .....................................................................................................27 2.2.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới ...............................................27 2.3. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................27 2.3.1. Thu thập số liệu.......................................................................................27 2.3.2. Phương pháp thống kê tổng hợp .............................................................29 2.3.3. Phương pháp phân tích so sánh ..............................................................29 2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ......................................................................30 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................31 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên .............31 3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...................................................................31 3.1.2. Điều kiện kinh tế - Xã hội .......................................................................35 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Thái Nguyên ..............................................................................................................39 3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ...................41 3.3. Tình hình hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên ................43 3.3.1. Về tổ chức, bộ máy .................................................................................43 3.3.2. Đội ngũ công chức, viên chức, người lao động tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên ..................................................................................44 3.3.3. Trang thiết bị, trụ sở làm việc, kho lưu trữ .............................................46 3.3.4. Thực hiện chức năng nhiệm vụ được giao ..............................................47 3.4. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019 .......................................................................................48 v 3.4.1. Kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019 ..........................................................................48 3.4.2. Đăng ký biến động đất đai ......................................................................53 3.4.2. Đăng ký biến động đất đai ......................................................................53 3.4.3. Công tác trích lục, trích đo địa chính ......................................................57 3.4.4. Công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất; xác định thời hạn sử dụng đất, gia hạn quyền sử dụng đất; đăng ký giao dich đảm bảo; cung cấp thông tin địa chính ..................................................................................................................60 3.4.5. Quản lý bản đồ địa chính ........................................................................63 3.4.6. Lưu trữ, cung cấp thông tin số liệu địa chính .........................................64 3.5. Ý kiến đánh giá kết quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên ..............................................................................................................65 3.5.1. Đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ so với chỉ tiêu chỉ tiêu giao qua các năm....................................................................................................................65 3.5.2. Đánh giá của người sử dụng đất, cán bộ tham gia trưc tiếp về thực hiện thủ tục hành chính .............................................................................................67 3.5.3. Đánh giá khác .........................................................................................73 3.6. Đánh giá những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân; đề xuất một số giải pháp nâng cao kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới………………………………..… 75 3.6.1. Đánh giá những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của Văn phòng Đăng ký đất đai trong giai đoạn 2014 - 2019 ............................................................75 3.6.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai và giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới .............................................................................................78 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................82 vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Bộ TNMT: Bộ Tài nguyên và Môi trường CHX CNVN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; GCNQSD đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phòng TNMT: Phòng Tài nguyên và Môi trường; Sở TNMT: Sở Tài nguyên và Môi trường; VPĐKĐĐ: Văn phòng Đăng ký đất đai; VPĐKQSDĐ: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Số phiếu điều tra theo đối tượng...................................................... 28 Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Thái Nguyên .......................... 36 Bảng 3.2 Tình hình dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2019 ................................. 37 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Thái Nguyên năm 2018 ...................... 41 Bảng 3.4. Thống kê nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ tỉnh Thái Nguyên năm 2019 ................................................................................................... 45 Bảng 3.5. Thống kê trang thiết bị, trụ sở làm việc và kho lưu trữ của văn phòng Đăng ký đất đai ............................................................... 45 Bảng 3.6. Tổng hợp kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2019 ........................................................ 49 Bảng 3.7. Bảng tỏng hợp kết quả Đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2014 - 2019 ....................................................................................... 53 Bảng 3.8. Bảng tỏng hợp kết quả đo đạc tách thửa, hợp thửa giai đoạn 2014 – 2019 ...................................................................................... 57 Bảng 3.9. Bảng tổng hợp kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất, gia hạn QSD, Đăng ký giao dịch bảo đảm đất, cung cấp thông tin địa chính giai đoạn 2014 – 2019 .................................................................................................. 60 Bảng 3.10. Thống kê số lượng bản đồ địa chính đã được thành lập trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên lưu trữ tại VPĐKĐĐ tỉnh Thái Nguyên .......... 63 Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả điều tra .............................................................. 69 Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến đánh giá của cán bộ tham gia trưc tiếp ………..73 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam (theo quy định của Luật Đất đai 2003) .................................... 24 Hình 3.1. Bản đồ hành chính của tỉnh Thái Nguyên ........................................ 32 Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất tỉnh Thái Nguyên năm 2018 .................................................................................................. 43 Hình 3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2019........ 51 Hình 3.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai giai đoạn 2014 – 2019.............. 56 Hình 3.5. Kết quả đo đạc tách thửa, hợp thửa giai đoạn 2014 – 2019............ 58 Hình 3.6. Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất, gia hạn QSD, Đăng ký giao dịch bảo đảm đất, cung cấp thông tin địa chính giai đoạn 2014 – 2019................................. 62 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản của nhân loại. Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai giúp Nhà nước bảo đảm các quyền về đất đai, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất. Bên cạnh đó đăng ký đất đai còn đem lại những lợi ích đối với nhà nước và xã hội như: Phục vụ cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách về đất đai; giám sát giao dịch liên quan đến đất đai; Phục vụ quy hoạch, thực hiện các quyền của người sử dụng đất…. Lợi ích đối với các tổ chức, cá nhân sử dụng đất qua đăng ký đất đai thể hiện qua việc tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ giao dịch về bất động sản; giảm các trường hợp liên quan đến tranh chấp đất đai. Thái Nguyên là nơi tụ hội các nền văn hoá dân tộc, đầu mối của các hoạt động văn hoá, giáo dục của vùng núi phía Bắc rộng lớn. Phía Nam giáp Thủ đô Hà Nội, Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Kạn, Phía Đông giáp các tỉnh Lạng Sơn, Bắc Giang, Phía tây giáp các tỉnh Tuyên Quang, Vĩnh Phúc với vị trí địa lý của tỉnh đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng giao lưu kinh tế với các tỉnh, thành phố trong vùng, trong cả nước cũng như với nước ngoài trong thời kỳ hội nhập và phát triển kinh tế. Mặt khác lợi thế từ tự nhiên, kết hợp với nhiều chủ trương chính sách thiết thực nhằm thu hút đầu tư từ các tổ chức trong nước và nước ngoài, thu hút lao động và khách du lịch trong và ngoài nước đến với Thái Nguyên. Kinh tế tỉnh Thái Nguyên luôn đạt tốc độ tăng trưởng cao và tương đối ổn định đóng góp một phần không nhỏ vào ngân sách nhà nước. 2 Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở tỉnh Thái Nguyên đã dẫn đến nhiều biến động về tình hình kinh tế - xã hội nói chung và về việc sử dụng đất nói riêng. Để việc quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, có hiệu quả đang trở thành một vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên (Văn phòng đăng ký 1 cấp) được thành lập theo Quyết định số 285/QĐ-UBND ngày 29/1/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên, đã giúp cho tỉnh Thái Nguyên thực hiện tốt hơn các nhiệm vụ nói trên. Xuất phát từ tình hình thực tế trên, được sự đồng ý của Nhà trường, sự phân công của khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của PGS.TS. Trần Viết Khanh học viên tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019”. 2. Mục tiêu của đề tài - Nghiên cứu đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2019. - Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất một số giải pháp để nâng cao kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh Thái Nguyên thời gian tiếp theo. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học Từ kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những đánh giá khách quan về kết quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2019. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn Quá trình nghiên cứu luận văn giúp học viên hiểu rõ hơn về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên. Sau khi nghiên cứu đánh giá kết quả 3 hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên từ đó, tìm ra những ưu điểm, hạn chế, tồn tại và nguyên nhân làm căn cứ đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 1.1.1.1. Khái quát về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản Khái niệm về đất Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố như: Khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: Phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại. Khái niệm bất động sản Theo Điều 107, Bộ luật Dân sự, 2015 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật” Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (TTBĐS) là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động sản được trao đổi. TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). 5 Khái niệm hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan (Thông tư số 23, 2014). Khái niệm Văn phòng Đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (Điều 1, Thông tư liên tịch số 15, 2015). 1.1.1.2. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của tổ chức, công dân. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với tổ chức, công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 1.1.1.3. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. 6 Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. 1.1.1.4. Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). 1.1.1.5. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản a. Đăng ký văn tự giao dịch - Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế 7 chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản. - Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán. - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua (Nguyễn Văn Chiến, 2006). b. Đăng ký quyền 8 - Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. - Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Đặng Anh Quân, 2011). 1.1.2. Công tác đăng ký đất đai ở Việt Nam qua các giai đoạn 1.1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1987 Trước khi có Luật đất đai 1987, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn. 1.1.2.2. Từ khi có Luật Đất đai 1987 đến 1993 Luật Đất đai năm 1987 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND cấp xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Luật đất đai, 1987). Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp, hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp. 1.1.2.3. Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến 2003 Luật Đất đai năm 1993 quy định “ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng 9 nhận quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 1993). Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đô thị, đất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2001 tiếp tục phát triển các quy định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993. Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là quyền sử dụng đất Nhà nước giao, cho thuê. 1.1.2.4. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến 2013 Luật Đất đai 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Luật đất đai, 2003). Giai đoạn 2004 - 2009, việc đăng ký QSDĐ được thực hiện chủ yếu đối với quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Đến giai đoạn từ năm 2009 - 2013, việc đăng ký cấp GCN được thực hiện đối với các đối tượng là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền quyền sở hữu đối với các tài sản khác theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thống nhất cấp một loại GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác thay cho các loại GCN quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền 10 sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; giao cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình UBND cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình, theo đó quy định về hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động;Cơ quan đăng ký đất đai là VPĐKQSDĐ-là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính (Luật đất đai, 2003). Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003 quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập VPĐK QSDĐ thuộc Phòng TNMT (Chính Phủ, 2004). - Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Liên Bộ Tài nguyên và Môi - Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ [1], đồng thời quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐKQSDĐ các cấp (Bộ TNMT, Bộ NV, Bộ TC, 2004) và Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên Bộ Tài nguyên và Môi - Nội vụ - Tài chính (Bộ TNMT, Bộ NV, Bộ TC, 2010, hiện nay 02 Thông tư này đã hết hiệu lực), được thay thế bằng Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐKĐĐ trực thuộc Sở TNMT làm cơ