Tài liệu đánh giá công tác kê khai, đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tổ dân phố số 4, thị trấn nông trường phong hải, huyện bảo thắng, tỉnh lào cai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- TRẦN THỊ HỒNG Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC KÊ KHAI, ĐĂNG KÝ CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỔ DÂN PHỐ SỐ 4, THỊ TRẤN NÔNG TRƯỜNG PHONG HẢI, HUYỆN BẢO THẮNG, TỈNH LÀO CAI” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2016 - 2020 Thái Nguyên, năm 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- TRẦN THỊ HỒNG Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC KÊ KHAI, ĐĂNG KÝ CẤP ĐỔI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỔ DÂN PHỐ SỐ 4, THỊ TRẤN NÔNG TRƯỜNG PHONG HẢI, HUYỆN BẢO THẮNG, TỈNH LÀO CAI” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Lớp : K48 - QLĐĐ - N02 Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa : 2016 - 2020 Giảng viên hướng dẫn : ThS. Nguyễn Thùy Linh Thái Nguyên, năm 2020 i LỜI CẢM ƠN Lý thuyết luôn đi đôi với thực tiễn giúp sinh viên trau dồi kiến thức củng cố bổ sung tích lũy trên giảng đường và ngoài thực địa được sự phân công của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên nói chung cùng với Quản lý Tài nguyên nói riêng em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác kê khai, đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tổ dân phố số 4, thị trấn nông trường Phong Hải, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai”. Trong thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu và các thầy, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình tâm huyết hết lòng dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt 4 năm qua. Em gửi lời cảm ơn tới cán bộ tại thị trấn Phong Hải và công ty TNHH VietMap đã nhiệt tình giúp đỡ, chỉ bảo em hoàn thành tốt quá trình thực tập tốt nghiệp. Đặc biệt cho em gửi lời cảm ơn sâu sắc tới cô giáo ThS. Nguyễn Thùy Linh đã tận tâm giúp đỡ em trong suốt thời gian em học tập và làm khóa luận. Do thời gian cũng như năng lực còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế chưa nhiều, báo cáo kết quả đề tài thực tập tốt nghiệp của em còn một số khiếm khuyết, kính mong được sự góp ý của các quý thầy cô và các bạn để đề tài của em được hoàn thiện hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng Sinh viên Trần Thị Hồng năm 2020 ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng dân số thị trấn nông trường Phong Hải ......................................... 28 Bảng 4.2. Diện tích, cơ cấu đất đai năm 2019 thị trấn Phong Hải - Huyện Bảo Thắng 29 Bảng 4.3. Bảng tổng hợp kết quả tình hình kê khai, đăng ký của các chủ sử dụng đất trên địa bàn 5 tổ dân phố của thị trấn Phong Hải .................................................. 36 Bảng 4.4: Kết quả tổng hợp của các hộ đã kê khai tại tổ dân dân phố số 4 theo loại đất ...................................................................................................... 37 Bảng 4.5: Kết quả tổng hợp của các hộ chưa kê khai tại tổ dân dân phố số 4 theo loại đất ...................................................................................................... 38 Bảng 4.6. Kết quả hồ sơ đăng ký, kê khai cấp đổi GCNQSD đất trên địa bàn tổ dân phố số 4 ................................................................................................. 40 Bảng 4.7: Tổng hợp về một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp đổi GCNQSDĐ................................................................................................ 41 iii DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................ 11 Hình 2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được sử dụng tại tỉnh Lào Cai ................................................................................................... 16 Hình 4.1: Bản đồ huyện Bảo Thắng ..................................................................... 23 Hình 4.2: Bản đồ thị trấn nông trường Phong Hải ................................................. 24 iv DANH MỤC VIẾT TẮT BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường CP : Chính phủ ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QH : Quốc hội QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất NĐ : Nghị định TT : Thông tư TP : Thành phố UBTV : Ủy ban thường vụ UBND : Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất HĐĐH : Hợp đồng đặt hàng v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................i DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. ii DANH MỤC HÌNH ........................................................................................... iii DANH MỤC VIẾT TẮT ....................................................................................iv MỤC LỤC ........................................................................................................... v Phần 1 MỞ ĐẦU ................................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ......................................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ......................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn .............................................................................. 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................................ 4 2.1. Cơ sở lý luận ................................................................................................. 4 2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai ....................................................... 4 2.1.2. Công tác đăng kí đất đai, cấp GCN ........................................................... 5 2.2. Căn cứ pháp lý ............................................................................................ 16 2.3. Cơ sở thực tiễn ............................................................................................ 18 2.3.1. Tình hình cấp GCN trên cả nước ............................................................. 18 2.3.2. Tình hình cấp GCN trên địa bàn tỉnh Lào Cai......................................... 19 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 21 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 21 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................. 21 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................. 21 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .................................................................. 21 3.3. Nội dung nghiên cứu................................................................................... 21 3.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 21 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu .................................................................. 21 vi 3.4.2. Phương pháp thống kê ............................................................................. 22 3.4.3. Phương pháp xử lý số liệu ....................................................................... 22 3.4.4. Phương pháp so sánh, phân tích, viết báo cáo ......................................... 22 Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 23 4.1. Kết quả đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị trấn nông trường Phong Hải ............................................................................................... 23 4.1.1. Điều kiện tự nhiên.................................................................................... 23 4.1.2. Kinh tế xã hội ........................................................................................... 26 4.1.3. Tình hình sử dụng đất thị trấn nông trường Phong Hải ........................... 28 4.2. Kết quả tình hình công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tổ dân phố số 4 ........................................................... 30 4.2.1. Tổng hợp kết quả tình hình kê khai đăng ký của một số TDP trên địa bàn thị trấn Phong Hải ....................................................................................... 30 4.2.2. Kết quả công tác kê khai, đăng ký cấp đổi trên địa bàn tổ dân phố số 4. 37 4.2.3. Tổng hợp kết quả hồ sơ đủ điều kiện cấp đổi giấy chứng nhận trên địa bàn tổ dân phố số 4 ............................................................................................ 39 4.3. Thuận lợi, khó khăn trong công tác kê khai cấp đổi GCN ......................... 42 4.3.1. Thuận lợi .................................................................................................. 42 4.3.2. Khó khăn .................................................................................................. 43 4.3.3. Giải pháp .................................................................................................. 43 Phần 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................... 45 5.1. Kết luận ....................................................................................................... 45 5.2. Đề nghị ........................................................................................................ 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 48 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội. Đất đai gắn liền với con người với các hoạt động sản xuất và các lĩnh vực khác như kinh tế - xã hội, chính trị an ninh - quốc phòng của mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, thì việc sử dụng và quản lý đất nước luôn luôn là yêu cầu đặt ra đối với nền kinh tế quốc dân nói chung và quản lý đất đai nói riêng. Muốn cho quản lý đất đai tốt thì công việc cần thiết đầu tiên là phải hoàn thiện hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. GCN là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất. Đây là các yếu tố nắm chắc quỹ đất của từng địa phương giúp cho việc quy hoạch sử dụng đất hợp lý từng loại đất tạo cho việc nâng cao hiệu quả sản xuất. Đăng ký quyền sử dụng đất góp phần hoàn thiện hồ sơ địa chính, giúp cho việc nắm chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng. Trước những yêu cầu thực tế của đời sống kinh tế - xã hội nhằm đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước cần làm tốt các yêu cầu quản lý và sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện quyền quản lý, bảo vệ và điều tiết quá trình khai thác, sử dụng cụ thể hoá triệt để và hợp lý hơn. Nhà nước phải có các biện pháp nắm chắc quỹ đất cả về số lượng và chất lượng cùng với bộ hồ sơ địa chính, cấp GCN đất là một trong những nội dung quan trọng của việc quản lý Nhà nước về đất đai. Từ thực tiễn đó công tác cấp GCN là một vấn đề quan trọng mang tính pháp lý nhằm thiết lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Thị trấn Phong Hải là thị trấn thuộc huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai, được thành lập năm 1997 trên cơ sở xã Phong Hải. Thị trấn Phong Hải có vị trí địa lý 2 phía Bắc giáp huyện Mường Khương, phía Đông giáp huyện Bác Hà và xã Phong Niên, phía Nam giáp xã Phong Niên và xã Thái Niên, phía Tây giáp các xã Thái Niên, Bản Phiệt, Bản Cầm. Diện tích 91,06km2, Quốc lộ 70 có 13,5km đi qua địa phận thị trấn, sông Tòng Già bắt nguồn từ thị trấn rồi chảy về phía tây bắc, hợp vào sông Nậm Thi. Đặc biệt trong giai đoạn trên địa bàn thị trấn đã tiến hành công tác đo đạc lại địa giới hành chính, thành lập bản đồ địa chính điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Xuất phát từ thực tế đó, dưới sự hướng dẫn của ThS. Nguyễn Thùy Linh, em tiến hành nghiên cứu đề tài:” Đánh giá công tác kê khai, đăng ký cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tổ dân phố số 4, thị trấn nông trường Phong Hải, huyện Bảo Thắng, tỉnh Lào Cai”. 1.2. Mục tiêu của đề tài - Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực thị trấn Phong Hải có ảnh hưởng đến công tác cấp đổi GCNQSDD - Điều tra tình hình sử dụng đất tại thị trấn Nông trường Phong Hải - Đánh giá kết quả công tác kê khai đăng ký cấp đổi GCNQSDD trên địa bàn thị trấn Phong Hải - Từ kết quả trong công tác kê khai, đăng ký cấp đổi GCNQSDD trên địa bàn thị trấn Phong Hải, từ đó đưa ra được những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác kê khai, đăng ký cấp GCNQSDĐ. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học ở nhà trường và trong quá trình đi thực tập. Đồng thời tiếp cận và thấy được việc thực hiện công tác kê khai, đăng ký cấp đổi cấp GCNQSD đất trong thực tế. Nắm vững những quy định về Luật và các văn bản dưới Luật về đất đai về cấp GCNQSDĐ. 3 1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn Qua quá trình nghiên cứu việc kê khai, đăng ký cấp đổi GCNQSDĐ sẽ thấy được những việc đã làm được và chưa làm được trong quá trình thực hiện, từ đó rút ra những kinh nghiệm và tìm những giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm thúc đẩy công tác thực hiện kê khai, đăng kí cấp đổi GCNQSDĐ nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở lý luận 2.1.1. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai Năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014. Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai 2013 đó sửa đổi từ 13 nội dung thành 15 nội dung Quản lý nhà nước về đất đai cho phù hợp với tình hình mới. Tại Điều 22 Luật Đất đai 2013 [7] quy định: - Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó. - Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính. - Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất. - Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất. - Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. - Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thống kê, kiểm kê đất đai. - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai. - Quản lý tài chính về đất đai và giá đất. - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. - Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai. - Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai. 5 - Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai. - Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai. Trong Luật Đất đai 2013 nội dung cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. *Quyền của người sử dụng đất Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013 [7] có quy định quyền chung của người sử dụng đất như sau: - Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. - Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. - Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp. - Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. - Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này. - Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Vậy người sử dụng đất có quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi các chủ sử dụng đất có nhu cầu. 2.1.2. Công tác đăng kí đất đai, cấp GCN Đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất) nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng. a, Đăng kí đất đai 6 * Khái niệm Khái niệm về ĐKĐĐ: Tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 [7] quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Đăng kí đất đai có 2 loại: Đăng ký ban đầu: Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp: được nhà nước giao đất, cho thuê đất;người đang sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận. Đăng ký biến động: Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người thực sử dụng thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; Người sử dụng đất được được phép đổi tên; Có thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; Chuyển mục đích sử dụng đất; Thay đổi thời hạn sử dụng đất; Chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất; Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; Nhà nước thu hồi đất (Nguyễn Thị Lợi,2019)[6]. *Các đối tượng đăng kí quyền sử dụng đất Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 [7] Người sử dụng đất Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: 7 1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức). 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước( sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân). 3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ. 4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo. 5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ. 6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch. 7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư. b, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) *Khái niệm Khái niệm về GCN: Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Khái niệm về GCNQSDĐ: Tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 [7] quy định: GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư 8 pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. *Điều kiện cấp GCNQSD đất Người sử dụng đất được cấp GCNQSD đất khi: 1. Có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp hoặc đang sử dụng đất ổn định được UBND xã nơi có đất xác nhận.Những giấy tờ hợp pháp gồm: - Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất mà chủ sử dụng đất vẫn đang sử dụng ổn định từ đó đến nay. - Giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thuộc các thời kì Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà, Chính Phủ Cách Mạng Lâm Thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, trong quá trình thực hiện sai các chính sách về đất đai mà người sử dụng đất vẫn đang sử dụng từ đó đến nay. - Những giấy tờ chuyển nhượng đất từ năm 1980 trở về trước của chủ sử dụng đất hợp pháp đã được chính quyền địa phương xác nhận. - Những giấy tờ chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế quyền sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 đã được cấp có thẩm quyền xác nhận. - Các quyết đinh giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định theo pháp luật đất đai. - Giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người sử dụng đất đó vẫn sử dụng liên tục từ đó đến nay mà không có tranh chấp. - Giấy tờ giao nhà tình nghĩa. - GCNQSD đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có trong sổ địa chính mà không có tranh chấp. - Bản án hoặc quyết định của Toà Án nhân dân có hiệu lực pháp luật hoặc giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật. - Giấy tờ của Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất cho hộ gia đình, xã viên của Hợp tác xã trước ngày 28/06/1975 (trước ngày ban hành Nghị định 125/CP). 9 - Giấy tờ về thanh lí hoá giá nhà theo quy định của pháp luật. - Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND xã nơi có đất thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được UBND cấp huyện xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã. 2. Trường hợp khi người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên, mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch đó thì vẫn được cấp GCNQSD đất nhưng phải chấp hành đúng các quy định về xây dựng. 3. Trường hợp người sử dụng đất đã có một trong các giấy tờ nói trên, mà đất đó nằm trong vi phạm bảo vệ an toàn công trình nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được cấp GCNQSD đất nhưng phải chấp hành đúng quy định về bảo vệ an toàn công trình theo quy định của pháp luật. 4. Người sử dụng đất ổn định nhưng không có giấy tờ hợp pháp, thì phải được UBND cấp xã xác nhận một trong các trường hợp sau: - Có giấy tờ hợp pháp nhưng bị thất lạc do thiên tai, chiến tranh và có chỉnh lí trong hồ sơ lưu trữ của cơ quan Nhà nước hoặc Hội đồng đăng kí đất đai cấp xã xác nhận. - Người được thừa kế của tổ tiên qua nhiều thế hệ. - Người được chia tách, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ. - Người tự khai hoang từ năm 1980 trở về trước đến nay vẫn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. - Trường hợp đất có nguồn gốc khác nhưng nay đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch và chấp hành đúng quy định pháp luật của Nhà nước trong quá trình sử dụng. (Nguyễn Thị Lợi, 2019) [6] *Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 105 Luật đất đai 2013 [7] quy định: Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt 10 Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. - Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ. 11 Hồ sơ cấp giấy chứng nhận Người sử dụng đất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Văn phòng một cửa Tiếp nhận hồ sơ - Thẩm tra, xác nhận hồ sơ, trích lục, trích đo Kho bạc UBND Phường - Công khai hồ sơ - Trao giấy chứng nhận - Thông báo trường hợp không đủ điều kiện Cơquan thuế Văn phòng đăng ký cấp GCNQSD đất - Kiểm tra hồ sơ - Xác nhận điều kiện cấp GCNQSD đất. - Gửi số liệu địa chính lên cơ quan thuế Phòng Tài nguyên và Môi trường - Kiểm tra hồ sơ - Trình UBND cùng cấp ký UBND huyện, Ký vào GCNQSD thành phố đất Hình 2.1 Sơ đồ quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận Theo điều 99, Luật Đất đai 2013 [7] quy định những trường hợp được Nhà nước cấp GCN như sau: - Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này; - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; 12 - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; - Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; - Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất; - Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; - Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; - Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; - Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; - Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. * Những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận - Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 Luật Đất đai năm 2013 [7]: - Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn. - Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng. - Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.