Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hạ long tỉnh quảng ninh giai đoạn 2017 6 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN ÁNH NGUYỆT Tên đề tài : ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017- 6/2019 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên nghành : Quản Lý Đất Đai Lớp : K48 – QLĐĐ Khoa : Quản Lý Tài Nguyên Khóa học : 2016 – 2020 Giảng viên hướng dẫn : ThS. Vương Vân Huyền Thái Nguyên, năm 2020 i LỜI CẢM ƠN Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp đại học, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài trường. Trước hết em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS. Vương Vân Huyền đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết khóa luận tốt nghiệp. Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô đã giảng dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học tập, rèn luyện. Tất cả là những hành trang quý báu cho mỗi sinh viên khi ra trường. Đó là sự hoàn thiện về kiến thức chuyên môn, lý luận và phương pháp làm việc, năng lưc công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn. Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới các bác, các anh trong Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận một cách tốt nhất. Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu làm quen với thực tế và phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của các thầy cô giáo và bạn bè để khóa luận của em được hoàn thiện hơn. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Sinh viên Phan Ánh Nguyệt ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh năm 2019 ............................................................................. 37 Bảng 4.2. Tình hình sử dụng đất của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – 2019 ..................................................................................... 38 Bảng 4.3. Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019 ......................................................... 39 Bảng 4.5 Số liệu về Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu của hành phố Hạ Long giai đoạn 2017 – T6/2019 ......................................... 43 Bảng 4.6. Kết quả thừa kế QSD đất ................................................................ 44 Bảng 4.7 Kết quả tặng cho QSD đất .............................................................. 46 Bảng 4.8. Kết quả thế chấp QSD đất .............................................................. 47 Bảng 4.9. Kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất ........................................... 49 Bảng 4.10: Kết quả đánh giá của cán bộ và người dân về công tác ............... 52 chuyển quyền sử dụng đất đai ......................................................................... 52 Bảng 4.11: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về trình tự, thời gian và mức thuế phí của công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ......................... 53 Bảng 4.12: Kết quả phỏng vấn của cán bộ và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai...................................................................................... 55 iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii Phần 1. MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu đề tài ............................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ................................... 2 Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 3 2.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 3 2.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 4 2.1.2 Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 7 2.2. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất............................................... 8 2.2.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất ................. 8 2.2.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất .................................. 8 2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ................................................................ 8 2.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ................................................... 8 2.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 8 2.3.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................... 9 2.3.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 13 2.3.3 Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất ............................................ 15 2.3.4. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất ......... 15 2.3.5. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất .......................................................... 16 2.3.6. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 .................................................................. 16 iv 2.3.7. Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định pháp luật hiện hành, khi chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển nhượng phải có nghĩa vụ nộp: ...................................................................................... 17 Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 19 3.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 19 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu: .......................................................................... 19 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu:.............................................................................. 19 3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 19 3.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 19 3.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 19 3.3. Nội dung nghiên cứu: ............................................................................... 19 3.3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh .............................................................................................. 19 3.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh ................................................................................................................. 20 3.3.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Hạ Long, tỉnh HL giai đoạn 2017-6/2019 ....................................................................... 20 3.3.4.Đánh giá chung về sự minh bạch của công tác chuyển quyền sử dụng đất ......................................................................................................................... 20 3.3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo ...................................... 20 3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 20 3.4.1. Phương pháp điều tra số liệu ................................................................. 20 3.4.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu ................................................. 21 3.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 21 PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 21 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh ............................................................................................................... 222 v 4.1.1 Vị trí địa lý ............................................................................................. 22 4.1.2. Khí hậu .................................................................................................. 24 4.1.3 Các nguồn tài nguyên ............................................................................. 25 4.1.4 Tình hình kinh tế xã hội tại thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh. ....... 30 4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ......................................................................................................................... 32 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 32 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất .................................. 36 4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-T6/2019............................................ 39 4.3.1: Công tác chuyển đổi QSD đất:.............................................................. 39 4.3.2: Công tác chuyển nhượng QSD đất: ...................................................... 41 4.3.3: Công tác cho thuê và cho thuê lại QSD đất: ......................................... 43 4.3.4 Đánh giá kết quả thừa kế QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn ......................................................................... 44 4.3.5 Đánh giá kết quả tặng cho QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2020................................................. 46 4.3.6 Đánh giá kết quả thế chấp QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017- T6/2019 ................................................ 47 4.3.8 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2017-T6/2019 ................................... 48 4.4.2. Đánh giá trình tự, thời gian, đơn giá thuế công tác chuyển quyền sử dụng đất đai ..................................................................................................... 53 4.4.3. Đánh giá mức độ phục vụ tổ chức công chứng và cơ quan nhà nước trong công tác chuyển quyền sử dụng đất đai: ................................................ 54 4.5. Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy, nâng cao công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian tiếp theo .................................................... 56 4.5.1. Giải pháp về chính sách ........................................................................ 56 vi 4.5.2. Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật.................................. 57 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................ 59 5.1 Kết Luận ................................................................................................... 59 5.2 Kiến Nghị .................................................................................................. 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 61 1 Phần 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai. Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau. Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao lưu dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư. Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo kịp với xu thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân. 2 Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2017-2019. Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh, nhiều khu dân cư mới đồng nghĩa với việc phát triển về dân cư, do đó việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và phức tạp. Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-6/2019 2. Mục tiêu đề tài - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. - Đánh giá được thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 – 6/2019 - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của thành phố hạ long qua ý kiến của người dân - Đánh giá thuận lợi khó khăn và đề xuất các giải pháp 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu. Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản lý chặt chẽ các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước. 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở lý luận Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh và đề xuất giải pháp thực hiện. Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;. Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để chỉ sự sang nhượng này và thường là “chuyển nhượng chui” không thông qua Nhà nước. Ngay sau Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 được ban hành. Thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất” cũng ra đời từ đó. Điều 1 Luật Đất đai 1993 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”, do đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu. Thu được nhiều kết quả đáng kể trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, song, Luật Đất đai 1993 còn nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển đất nước theo hướng Công nghiệp hóaHiện đại hóa. Luật Đất đai 2003 trên cơ sở Luật Đất đai 1993 mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất, bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ. Hiện nay, Nhà nước đang áp dụng Luật đất đai 2013 vào trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Luật Đất đai 2013 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSDĐ được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: số hình thức chuyển quyền, điều 4 kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ. Việc chuyển quyền sử dụng đất trở nên phổ biến và sôi động. Để thấy được tình hình chuyển nhượng QSDĐ chúng ta cần phải đánh giá công tác này. 2.1.2. Cơ sở pháp lý Các văn bản của Nhà nước * Luật - Hiến pháp 2013, ngày 28/11/2013. - Luật Đất đai 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013. - Bộ Luật Dân sự năm 2015, ngày 24 tháng 11 năm 2015. - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012. *Các văn bản dưới Luật - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; - Nghị định số 36/2017/NĐ-CP ngày 04 tháng 4 năm 2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính; 5 - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về bản đồ địa chính; - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ. -Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân; - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; - Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; - Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 6 - Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ; - Nghị quyết 15 NQ-CP ngày 13 tháng 2 năm 2018 về điều chỉnh quy hoạch sử dung đất về kế hoạch sử dụng đất kì cuối (2016-2020) tỉnh Quảng Ninh; - Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy định một số chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; - Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Quyết định số 1179/2012/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh - Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/02/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy định một số chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh; 7 - Quyết định số 3703/2007/QĐ-UBND ngày 8/10/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”. - Quyết định số 3821/2007/QĐ-UBND ngày 16/10/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”. - Quyết định số 3272/2009/QĐ-UBND ngày 23/10/2009 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v sửa đổi nội dung thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp cấp mới (lần đầu) và điều chỉnh tỷ lệ trích để lại cho đơn vị thu phí cấp quyền sử dụng đất quy định tại quy định tại Quyết định số 3703/2007/QĐ-UBND ngày 8/10/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh”. - Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng 08 năm 2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v ban hành Quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”. - Nghị quyết số 15/NQ-CP ngày 13/2/2018 của Chính Phủ về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) tỉnh Quảng Ninh. 2.1.2 Cơ sở thực tiễn - Hiện nay, trong thời kì công nghiệp hóa- hiện đại hóa, xã hội ngày càng phát triển, dân số đang có xu hướng tăng nhanh dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp và khó khăn trong quản lý xã hội. Trong đó có quản lý nhà nước về đất đai. - Tình hình chuyển nhượng QSDĐ đất ở thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh diễn ra hàng ngày hàng giờ nên cần phải có cái nhìn đúng đắn về vấn đề này. - Công tác quản lý của địa phương còn gặp khó khăn và có nhiều trường hợp phức tạp dẫn đến tranh chấp. 8 2.2. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất - Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Pháp luật. 2.2.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất - Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản. - Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. 2.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. 2.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất - Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. - Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai. - Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 2.3 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất: Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 9 2.3.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.3.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Theo điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ. Trình tự thủ tục của chuyển đổi QSDĐ được quy định tại điều 78 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.3.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013. Luật đất đai năm 2013 tại điều 191 quy định cụ thể các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ trong trường hợp sau: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhận tặng cho quyền SDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền SDĐ. 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. 3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên tròng lúa nước. 4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không 10 sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6] Luật đất đai năm 2013 tại điều 192 quy định cụ thể các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó. 2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó. 3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.3.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhượng QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6] Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhượng QSDĐ cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng đất cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 80 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 11 2.3.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị, xã hội. Bởi từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự để thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng ở hàng sau mới được hưởng: + Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết. + Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết. + Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô một. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6]. 12 Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.3.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất - Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này. - Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. - Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trường hợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6] - Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.3.1.6. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ là hình thức người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. 13 Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam. Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: - Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động. - Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6] Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp bằng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 81 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.3.1.7. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [6] Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 2.3.2 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất Điều kiện chung theo Quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất.