Tài liệu đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại khu dân cư và nhà ở xã hội trường thọ, thị xã phổ yên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------o0o-------------- TRẦN THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI KHU DÂN CƯ VÀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRƯỜNG THỌ, THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------o0o-------------- TRẦN THỊ THÙY LINH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI KHU DÂN CƯ VÀ NHÀ Ở XÃ HỘI TRƯỜNG THỌ, THỊ XÃ PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh LỜI CAM ĐOAN ii Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào; Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Tác giả luận văn Trần Thị Thùy Linh iii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Ngọc Anh, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, UBND thị xã Phổ Yên, Phòng Tài nguyên và Môi trường và phòng Nông nghiệp phát triển nông thôn thị xã Phổ Yên và Ban Bồi thường GPMB&QLDA thị xã Phổ Yên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó! Thái Nguyên, ngày …tháng…năm 2020 Học viên Trần Thị Thùy Linh iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii MỤC LỤC ................................................................................................................ iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................... vii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 3.1. Ý nghĩa lý luận .....................................................................................................2 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ........................................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................................3 1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ..................3 1.1.2. Khái niệm và các trường hợp thu hồi đất ..........................................................4 1.1.3. Khái niệm giá đất và định giá đất .....................................................................6 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................................6 1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ........................................................6 1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ........................................................7 1.3. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trên thế giới và ở Việt Nam .............9 1.3.1. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số quốc gia trên thế giới ....9 1.3.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam ................................12 1.4. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB tại tỉnh Thái Nguyên ......................17 1.5. Đánh giá chung công tác GPMB ........................................................................19 1.5.1. Tầm quan trọng của GPMB trong phát triển kinh tế xã hội đất nước .............19 1.5.2. Mức độ ảnh hưởng của tiến độ công tác GPMB đến các dự án ......................20 1.5.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB ................................20 1.5.4. Tác động của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân ............................21 v 1.5.5. Thuận lợi .........................................................................................................21 1.5.6. Khó khăn, hạn chế ...........................................................................................21 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................22 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................23 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23 2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................23 2.2.1. Giới thiệu khái quát về thị xã Phổ Yên và dự án khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. ......................................................................................23 2.2.2. Đánh giá công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ tái định cư tại Dự án khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. ......................................................23 2.2.3. Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB của dự án khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên đến đời sống của người dân bị thu hồi đất. ...................................................................................................................................23 2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. ...................................23 2.2.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB ở thị xã Phổ Yên. ...................................................................24 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................24 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ..............................................................24 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ...................................................24 2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu điều tra ...................................................................25 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................26 3.1. Khái quát về thị xã Phổ Yên và Dự án khu dân cư Trường Thọ ........................26 3.1.1. Khái quát về thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ...............................................26 3.1.1.1. Điều kiện tự nhiên .........................................................................................26 3.1.2. Giới thiệu về dự án Xây dựng khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên. .........31 3.2. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư dự án khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên. ..........................................................................33 vi 3.2.1. Trình tự tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư của dự án khu khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên. ...................................................................33 3.2.2. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự án khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên ...........................................................................................................37 3.3. Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách BTGPMB của dự án khu dân cư Trường Thọ đến đời sống của người dân bị thu hồi đất .............................................47 3.3.1. Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân bị thu hồi đất .................................................................47 3.3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường giải phóng mặt bằng thông qua ý kiến người dân và cán bộ ban bồi thường ..........................................................................52 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án khu dân cư Trường Thọ ....................................................................................................59 3.4.1. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ...................................................................................................................................59 3.4.2. Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Phổ Yên .......................................................................................61 3.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB ở thị xã Phổ Yên ....................................................................63 3.5.1. Thuận lợi ..........................................................................................................63 3.5.2. Khó khăn..........................................................................................................64 3.5.3. Giải pháp..........................................................................................................64 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................66 1. Kết luận .................................................................................................................66 2. Kiến nghị ...............................................................................................................66 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................66 vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BT&GPMB Bồi thường và giải phóng mặt bằng CP Chính phủ CT-TTg Chỉ thị Thủ tướng CNH-HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa HĐND Hội đồng nhân dân KCN Khu công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội MTTQ Mặt trận tổ quốc NĐ Nghị định NĐ-CP Nghị định Chính phủ GPMB Giải phóng mặt bằng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất QLDA Quản lý dự án TĐC Tái định cư UBND Ủy ban nhân dân WB Ngân hàng Thế giới viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phổ Yên, 2019 ............................................ 30 Bảng 3.2: Đối tượng và điều kiện bồi thường ............................................................ 34 Bảng 3.3. Thống kê các loại đất bị thu hồi ................................................................. 37 Bảng 3.4 Kết quả công tác bồi thường đất Dự án khu dân cư Trường Thọ, ............... 38 thị xã Phổ Yên ........................................................................................................... 38 Bảng 3.5. Kết quả công tác bồi thường tài sản trên đất .............................................. 40 Bảng 3.6. Kết quả hỗ trợ dự án khu dân cư Trường Thọ............................................ 43 Bảng 3.7. Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................... 45 của dự án khu dân cư Trường Thọ ............................................................................. 45 Bảng 3.8. Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án........................ 46 khu dân cư Trường Thọ ............................................................................................. 46 Bảng 3.9: Thu nhập bình quân nhân khẩu/tháng theo nguồn thu nhập....................... 47 của các hộ dân tại dự án ............................................................................................. 47 Bảng 3.10: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất ................................... 48 Bảng 3.11. Phương thức sử dụng tiền các hộ dân tại dự án nghiên cứu ..................... 49 Bảng 3.12: Tình hình an ninh, trật tự xã hội khu vực dự án sau thu hồi đất ............... 50 Bảng 3.13: Tình hình quan hệ nội bộ gia đình khu vực dự án sau thu hồi đất............ 51 Bảng 3.14: Tình hình môi trường khu vực dự án sau thu hồi đất ............................... 52 Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường GPMB ............... 53 Bảng 3.16: Hiểu biết và ý kiến của người dân về công tác bồi thường và.................. 54 giải phóng mặt bằng................................................................................................... 54 Bảng 3.17: Kết quả điều tra cán bộ trong ban bồi thường và GPMB của .................. 58 thị xã Phổ Yên ........................................................................................................... 58 Bảng 3.18. Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Phổ Yên .............................................................................................. 61 Bảng 3.19. Mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố đến công tác bồi thường, ......... 61 giải phóng mặt bằng................................................................................................... 61 Bảng 3.20. Tổng hợp mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Phổ Yên ............................................................................ 62 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng, là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý. Trong những năm gần đây hòa mình cùng với sự phát triển nền kinh tế, xã hội của khu vực và của thế giới; đất nước ta cũng từng bước đầu tư tập chung phát triển kinh tế công nghiệp, đô thị và dịch vụ. Một vấn đề lớn đặt ra và cần được giải quyết ở đây là để có mặt bằng thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước xây dựng các khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp, khu đô thị, khu dân cư và các công trình phúc lợi xã hội như đường giao thông, bệnh viện, trường học…thì phải có mặt bằng sạch. Chính vì vậy công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng nhanh hay chậm quyết định trực tiếp đến tiến độ thi công của các dự án cũng như khả năng thu hút các nhà đầu tư ở các địa phương nói riêng và đất nước ta nói chung. Dự án Khu dân cư và nhà ở xã hội Trường Thọ, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên được UBND tỉnh Thái Nguyên quyết định chấp thuận chủ chương đầu tư theo quyết định sô 2193/QĐ-UBND ngày 28 tháng 8 năm 2015. Mục tiêu của dự án là xây dựng một khu đô thị sinh thái mới có kiến trúc và quy hoạch hiện đại, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đồng thời mang nét đặc trưng của vùng miền núi trung du Bắc Bộ, phát triển bền vững hài hòa giữa không gian ở, công cộng, cây xanh và các dịch vụ gắn liền với bảo vệ môi trường. Dự án bắt đầu triển khai từ từ quý II/2015. Đến nay dự án vẫn đang tiếp tục được triển khai, ngoài những kết quả tích cực đã đạt được vẫn còn tồn tại một số khó khăn chưa giải quyết được liên quan đến giá đất biến động mạnh, bố trí tái định cư chưa kịp thời, nhận thức của người dân còn hạn chế và một số vấn liên quan đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. Với ý nghĩa thực tiễn, được sự đồng ý của Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự chỉ đạo và hướng dẫn tận tình của Thầy giáo TS Nguyễn Ngọc Anh tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 tại dự án Khu dân cư và nhà ở xã hội Trường Thọ, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ tái định cư tại Dự án khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB của dự án khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên đến đời sống của người dân bị thu hồi đất. - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại dự án khu dân cư Trường Thọ, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên. - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB ở thị xã Phổ Yên 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa lý luận Hệ thống hóa được cơ sở khoa học và thực tiễn có liên quan đến công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng theo một trật tự logic. 3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn - Đánh giá được hiệu quả thực hiện chính sách của địa phương trong công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng tại một dự án cụ thể. - Các giải pháp đề xuất là một kênh thông tin quan trọng giúp cho những người quan tâm tham khảo thực hiện công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng đạt hiệu quả hơn. CHƯƠNG 1 3 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1.1.1.1. Giải phóng mặt bằng + Giải phóng mặt bằng là một quá trình “làm sạch”mặt bằng thông qua việc thực hiện thu hồi đất, di dời, tháo dỡ các công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và di chuyển một bộ phận dân cư trên một diện tích đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. + Quá trình GPMB được tính từ khi bắt đầu thành lập hội đồng Bồi thường GPMB đến khi có mặt bằng sạch giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp có sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006) 1.1.1.2. Bồi thường + Theo từ điển tiếng Việt thì đền bù có nghĩa là: “Trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự vất vả” điều đó có nghĩa là: Không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền; Sự mất mát của người dân bị thu hồi đất không chỉ về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi bị di chuyển chỗ ở, tháo dỡ nhà cửa, phải tái định cư; Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và đôi khi đòi hỏi sự “hy sinh”. Không bao giờ có sự đền bù ngang giá tuyệt đối. (Phan Tuấn Triều, 2010) + Theo Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Ta thấy khái niệm nêu trên chỉ xác định bồi thường về đất, trong khi đó việc thu hồi đất không chỉ gây thiệt hại về đất, mà còn là những thiệt hại liên quan đến quyền sử dụng đất, công trình xây dựng, vật kiến trúc, cây trồng, vật nuôi trên đất, thậm chí là thiệt hại về sức khỏe do áp lực căng thẳng, lo âu của người sử dụng đất. 4 + Theo Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013, khái niệm bồi thường được bổ sung như sau: “ Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”. 1.1.1.3. Hỗ trợ Theo Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”. Hỗ trợ là chính sách “mềm” nên ngoài các trường hợp hỗ trợ vừa nêu, còn có những trường hợp hỗ trợ khác do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 đã rút gọn khái niệm như sau: “ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển ”. 1.1.1.4. Tái định cư Có thể khái quát rằng, tái định cư là việc bố trí chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở. Hình thức tái định cư bao gồm: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2012). 1.1.1.5. Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Khi nhà nước thu hồi đất của nhân dân thì ngoài việc đảm bảo bồi thường, hỗ trợ đất đai, tài sản trên đất đúng đối tượng, đúng chính sách theo các quy định của pháp luật thì việc đặc biệt quan trọng hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi, phải có những chính sách hỗ trợ giúp người dân ổn định về chỗ ở tái định cư, tạo công ăn việc làm cũng như các điều kiện sinh hoạt ổn định cho người dân. (Bộ Tài nguyên và môi trường, 2016) 1.1.2. Khái niệm và các trường hợp thu hồi đất 1.1.2.1. Khái niệm về thu hồi đất + Theo Điều 4, Luật Đất đai năm 2003 thì “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý”. 5 + Theo Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 thì “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. 1.1.2.2. Các trường hợp thu hồi đất + Theo Điều 38, Luật Đất đai năm 2003 thì: Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: 1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; 2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; 3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; 4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; 5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; 6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây: a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; 7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; 8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; 9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước; 10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn; 11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền; 12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất 6 trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). 1.1.3. Khái niệm giá đất và định giá đất 1.1.3.1. Giá đất Nhà nước đưa ra các quy định, văn bản pháp luật quy định khung giá các loại đất để tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế khi giao đất hoặc cho thuê đất, giá bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ giao cho Ủy ban nhân dân các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương quy định bảng giá cụ thể các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời điểm và giai đoạn nhất định (Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài, 2007). 1.1.3.2. Định giá đất Đây là một phương pháp kinh tế nhằm tính toán giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm nhất định khi trong một thị trương nhất định. Đất đai cũng là tài sản vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như các tài sản thông thường khác mặt khác đất đai là một tài sản đặc biệt nên giá đất bị chi phối ngoài các yếu tố về thời gian, không gian, kinh tế, pháp luật nó còn bị tác động bởi yếu tố xã hội. Do đó như trên đã trình bầy giá đất chỉ có thể là sự tính toán về mặt giá trị tương đối chứ không thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường khác (Đặng Hùng Võ & CS, 2013). 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất - Luật Đất đai 2003; - Luật Đất đai 2013; - Hiến pháp năm 1992; - Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013; - Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; 7 - Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về khung giá đất; - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về đất đai của Chính phủ; - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; - Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất - Quyết định số: 01/2010/QĐ-UBND ngày 5/1/2010 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số: 52/2012/QĐ-UBND ngày 26/12/2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013; - Quyết định số: 28/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2011 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối hoa màu gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số: 15/2012/QĐ-UBND ngày 11 tháng 7 năm 2012 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số: 13/QĐ-UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013; 8 - Quyết định số: 36/QĐ-UBND ngày 21/12/2013 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014; - Quyết định số: 32/QĐ-UBND ngày 08 tháng 01 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014; - Quyết định số: 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số: 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số: 56/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số: 55/2014/QĐ-UBND ngày 17/12/2014 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số: 294/QĐ-UBND ngày 30 tháng 1 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện Phổ Yên; - Quyết định số: 06/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số: 01/2016/QĐ-UBND ngày 05/01/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số: 1871/QĐ-UBND ngày 27 tháng 07 năm 2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất tái định cư tại một số dự án, khu tái định cư trên địa bàn thị xã Phổ Yên; - Quyết định số: 01/2017/QĐ-UBND ngày 12/01/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; 9 - Quyết định số: 61/2016/QĐ-UBND ngày 25/12/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 1.3. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trên thế giới và ở Việt Nam 1.3.1. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số quốc gia trên thế giới 1.3.1.1. Công tác bồi thường GPMB ở Pháp Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như quốc phòng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng... thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá. Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu. Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết và hoàn chỉnh nhất. Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu) (Phương Thảo, 2014). Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng. Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án. Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan. Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án. Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày. Hai bên có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh...) và cơ sở của việc tính toán. Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án (Phương Thảo, 2014). 10 1.3.1.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Hàn Quốc Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xê-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Đề giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư . Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây: - Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh; - Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đạp nước thủy điện, thủy lợi... - Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu... - Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng... - Dự án xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng... (Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế - xã hội quốc gia, 2016) 1.3.1.3. Công tác bồi thường GPMB tại Singapore Trưng dụng đất là cốt lõi của chính sách đất đai Singapore. Luật Trưng dụng đất được ban hành năm 1966, sửa đổi bổ sung năm 1973, quy định mọi dự án vì lợi ích công cộng đều thực hiện trưng dụng đất chứ không được mua đất. Căn cứ vào Luật này, các công trình hạ tầng, công trình quân sự, Cục Phát triển nhà ở (HDB), Công ty phát triển Khu công nghiệp (JTC), Cục Tái phát triển đô thị (URA), Cục Cảng khẩu Singapore đều trưng dụng đất đai cho các dự án của mình. Giá bồi thường đất thì lúc đầu chọn giá thấp hơn trong giá thị trường ngày 3011-1973 và giá tại thời điểm trưng dụng. Năm 1985 Luật trưng dụng đất được sửa đổi, quy định nếu trưng dụng trước 30-11-1987 thì dùng giá ngày 30-11-1973, nếu trưng dụng sau ngày đó thì dùng giá ngày 1-1-1986. Thế nhưng đến lần sửa đổi Luật Trưng dụng đất năm 1995 thì chỉ còn quy định theo giá thị trường tại thời điểm trưng dụng đất. (Thanh Thúy, 2016) 11 1.3.1.4. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc + Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật. + Ở Trung Quốc, quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng); (2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt. Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường. + Ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện. Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa). + Ở Trung Quốc, nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi. Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng