Tài liệu đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện nam trực, tỉnh nam định giai đoạn 2017 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐÌNH PHÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ ĐÌNH PHÙNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NAM TRỰC, TỈNH NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực, các giải pháp đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới bất cứ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi “Hội đồng Đánh giá luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản lý đất đai” Tác giả luận văn Vũ Đình Phùng ii DANH TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nội dung từ viết tắt GPMB Giải phóng mặt bằng UBND Ủy ban nhân dân CNH-HĐH Công nghiệp hóa – hiện đại hóa CN QSD Chứng nhận quyền sử dụng đất KCN Khu công nghiệp TĐC Tái định cư KT-XH Kinh tế xã hội HĐND Hội đồng nhân dân iii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn tới TS. Nguyễn Thị Lợi, Khoa Quản lý tài Nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý, giúp đỡ chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa quản lý tài nguyên, Phòng đào tạo, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và tập thể cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê; Ban Bồi thường GPMB&QLDA huyện Nam Trực đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Tôi xin trân thành cảm ơn ! Tác giả luận văn Vũ Đình Phùng iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................ 1 LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii MỤC LỤC ....................................................................................................... iv DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 2 CHƯƠNG 1...................................................................................................... 3 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................................... 3 1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài .............................................................. 3 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .......................................................................... 9 1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới ........... 10 1.2.2. Công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay ............................ 15 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 28 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 28 2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28 2.2.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Nam Trực ......................... 28 2.2.2. Đánh giá kết quả của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 02 dự án. ............................................................................................................... 28 2.2.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp ................................ 29 2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 29 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ................................................................ 29 2.3.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lí, đánh giá và phân tích số liệu ... 30 v CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 31 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Nam Trực ........................ 31 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 31 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Nam Trực ........................................................................................................ 39 3.1.3. Tình hình sử dụng đất của huyện Nam Trực ........................................ 41 3.2. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại 02 dự án trên địa bàn huyện Nam Trực ....................................................................................... 45 3.2.1. Đánh giá tổng quát về tình hình chung của việc thực hiện giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Nam Trực ......................................................... 45 3.2.2. Đánh giá thực trạng trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại 02 dự án ................................................................................................. 46 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nam Trực) ....................... 47 3.3. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và giải pháp đối với công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất đối với 02 dự án .......................................... 64 3.3.1. Thuận lợi ............................................................................................... 64 3.3.2. Một số tồn tại, khó khăn........................................................................ 65 3.3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn huyện Nam Trực ........... 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 68 1. Kết luận ....................................................................................................... 68 2. Kiến nghị ..................................................................................................... 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Cơ cấu sử dụng đất huyện Nam Trực năm 2019 ............................ 42 Bảng 3.2. Tổng hợp diện tích đất thu hồi giai đoạn 2015 - 2019 ................... 45 Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 1....................................... 47 Bảng 3.4. Tổng hợp diện tích đất thu hồi ở Dự án 2....................................... 48 Bảng 3.5. Xác định đối tượng được bồi thường của 2 dự án .......................... 49 Bảng 3.6. Xác định diện tích đất được bồi thường của 2 dự án...................... 50 Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến cá nhân, tổ chức về đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và không được bồi thường, hỗ trợ ............................................................. 51 Bảng 3.8. Giá bồi thường về đất ở .................................................................. 53 Bảng 3.9. Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp .................................................... 53 Bảng 3.10: Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường.............................................................................................................. 54 Bảng 3.11: Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản, công trình hoa màu gắn liền trên đất ...................................................................................................... 55 Bảng 3.12: Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi đất về giá bồi thường tài sản, công trình hoa màu gắn liền trên đất ....................................................... 57 Bảng 3.13: Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ của dự án bị thu hồi đất ................................................................................... 58 Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ ....................................................................................... 60 Bảng 3.15: Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân bị thu hồi đất .............................................................................................................. 61 Bảng 3.16: Những ảnh hưởng của việc bị thu hồi đất và tình hình hỗ trợ việc làm đến đời sống của người dân bị thu hồi đất tại dự án I và dự án II ........... 62 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia và không thể thay thế được trong đời sống, trong quá trình sản xuất của con người. Trong những năm gần đây nền kinh tế phát triển mạnh mẽ cùng với áp lực về sự gia tăng dân số làm cho diện tích đất đai ngày càng bị thu hẹp, đồng thời quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh làm cho đất đai ngày càng có giá trị kinh tế cao và nhu cầu về mặt bằng lớn để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh. Để có mặt bằng thực hiện các dự án chúng ta phải thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất đai. Trước thực trạng như vậy, công tác bồi thường GPMB là một trong những công việc hết sức khó khăn, phức tạp và được xã hội đặc biệt quan tâm, bồi thường GPMB không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi mà còn ảnh hưởng rất lớn đến tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của địa phương sau khi tái định cư cho người dân. Bồi thường GPMB là lĩnh vực nhạy cảm và gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện như thương lượng giá đền bù hợp lý với người dân, tái định cư và giải quyết hậu quả sau giải phóng mặt bằng...Do vậy cần áp dụng linh hoạt các quy định của pháp luật vào điều kiện thực tế của địa phương. Trước những khó khăn như vậy, việc đánh giá công tác GPMB để đưa ra những phương án khả thi giải quyết những khó khăn khi bồi thường GPMB đang là một nhu cầu hết sức cấp thiết của xã hội. Xuất phát từ thực tế đó, được sự nhất trí của Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi, tôi thực hiện nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện Nam Trực, tỉnh Nam Định giai đoạn 2017 -2019”. 2 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các dự án, tìm ra những thuận lợi, khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các dự án. Từ đó đề xuất các giải pháp có tính khả thi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của địa phương trong thời gian tới góp phần đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả và bền vững. - Xác định và đánh giá những ảnh hưởng của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống của người dân trong khu vực giải phóng mặt bằng, nhằm giúp các dự án sớm được triển khai thực hiện hiệu quả, ổn định cuộc sống của người dân thuộc diện giải phóng mặt bằng, góp phần phát triển kinh tế xã hội của huyện. 3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. - Ý nghĩa thực tiễn Giúp địa phương nắm được thực trạng công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn, nêu bật những hạn chế và nguyên nhân làm ảnh hưởng đến công tác GPMB. Từ đó có những định hướng trong Quản lý Nhà nước về đất đai cũng như ban hành những chính sách, quy định hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận 1.1.1.1. Một số khái niệm giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng (GPMB) được tính từ thời điểm bắt đầu hình thành hội đồng GPMB đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. Công tác GPMB mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Bồi thường thiệt hại Bồi thường thiệt hại là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài sản bị thiệt hại với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Đền bù trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai, tài sản thu nhập và các tài sản khác liên quan do tác động của dự án."Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Có 2 loại bồi thường: bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản. + Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên 4 quan điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu. + Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi. Tái định cư Tái định cư (TĐC) là quá trình định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân sau khi nhà nước thu hồi đất hoặc bị mất chỗ sinh sống do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. Ngoài ra còn bao gồm các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra khôi phục và cải thiện mức sống cũng như những cơ sở kinh tế và văn hóa xã hội. TĐC trong bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đất đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua các hoạt động hỗ trợ của nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. Chính sách này thể hiện sự quan tâm của nhà nước đối với người dân trong khu vực giải tỏa, đặt con người vào vị trí then chốt trong quá trình thực hiện, góp phần tích cực đẩy nhanh tốc độ GPMB, thời gian thi công được đảm bảo. 1.1.1.2. Các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay còn nhiều vấn đề bất cập và vướng mắc, đã tác động không nhỏ tới công tác BT, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu quốc gia. Vấn đề đặt ra ở đây đó chính là phải tích cực đẩy manh công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực pháp lý, tăng cường thể chế là những nội dung hết sức quan trọng trong việc giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh 5 hưởng không nhỏ đến quá trình thực hiện công tác GPMB, BT khi nhà nước thu hồi đất. 1) Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính Phủ đã bốn lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001, 2003 và 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: - Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. - Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB. 2) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là tài nguyên không tái tạo được và là điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất được xem là giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của 6 nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra. Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. 3) Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền 7 sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. 4) Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND các tỉnh, huyện (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung gia đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương 8 pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư. 5) Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường và TĐC. Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới giá đất tính bồi thường. 1.1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. GPMB là quá trình mang tính đa dạng và phức tạp. 9 - Tính đa dạng Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau dẫn đến công tác BT, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng, từng khu vực. - Tính phức tạp Thứ nhất, do tình hình GPMB luôn gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị trường luôn biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau. Thực tế cho thấy một số dự án đã tiến hành xong khâu kiểm định nhưng không thực hiện tiếp được vì thiếu vốn. Chính những yếu tố trên khiến người dân luôn có một tâm lý hoang mang khi được bồi thường. Mặt khác trong quá trình thực hiện thường hay xảy ra các vấn đề bất cập như: số hộ phát sinh, người dân xây mới các công trình trên đất đang thực hiện công tác GPMB... đã gây trở ngại cho tiến độ thực hiện dự án. Thứ hai, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất phức tạp, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển đi nơi khác. Thứ ba, tính phức tạp còn gặp phải khi thực hiện công tác GPMB là do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, hợp pháp. 1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013. - Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy 10 định về thu tiền sử dụng đất khi thi hành Luật Đất đai năm 2013. - Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 23/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 24/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính. - Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số: 25/2014/TTBTNMT ngày 19/5/2014 quy định về bản đồ địa chính. - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về khung giá. - Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT ngày 23 tháng 6 năm 2016 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về đất đai của Chính phủ. - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 1.2.1. Chính sách giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới Đối với mọi quốc gia trên thế giới, đất đai là nguồn lực cơ bản, quan trọng nhất đối với mọi hoạt động trong đời sống KT-XH. Vì vậy, nhiều nước trên thế giới đang cố gắng không ngừng trong việc hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai, trong đó có chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC của cơ 11 quan quản lý Nhà nước. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai của một số nước trên thế giới, đồng thời giúp cho chúng ta có cái nhìn tổng quát hơn về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (Trương Ánh Tuyết, 2002). * Trung Quốc Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể nông dân lao động. Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng (cấp đất), giao đất có thu tiền sử dụng đất (xuất nhượng đất) và cho thuê đất (Đặng Thái Sơn, 2002). Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau: Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước. Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng 442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha. Về phương thức đền bù thiệt hại: Nhà nước thông báo cho người sử 12 dụng đất biết trước việc họ sẽ thu hồi đất trong thời hạn một năm, người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại Thủ đô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình. Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn và giá thị trường: Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh lại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu). Về tái định cư: Các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về làm việc, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng (Website:http://www.tapchicongsan.org.vn). * Hàn Quốc Bắt đầu từ những năm 1962, để thực hiện những mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, đất nước xứ sở Kim chi đã liên tục đúc rút kinh nghiệm và hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng. Bộ luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được thực hiện theo 3 giai đoạn: - Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường. - Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi.