Tài liệu đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khu công nghiệp cẩm thịnh, phường cẩm thịnh, thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN NGỌC SƠN Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU CÔNG NGHIỆP CẨM THỊNH THÀNH PHỐ CẨM PHẢ- TỈNH QUẢNG NINH” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : QLTNTN&DLHST Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2016-2020 Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thị Lợi Thái Nguyên, năm 2020 i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành khóa luận, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân, tập thể. Trước hết em xin chân thành cảm ơn cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi – GV Khoa Quản lý Tài nguyên - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Em xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên – trường Đại học Nông lâm Thái nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành đề tài. Em xin trân trọng cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Công Ty Cổ Phần Đo Đạc Bản đồ & Kiến Trúc Quy Hoạch Việt Nam đã nhiệt tình giúp đỡ trong thời gian em thực tập và thực hiện đề tài. Em xin cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt để em hoàn thành tốt đề tài tốt ngiệp này. Một lần nữa Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Sinh viên Nguyễn Ngọc Sơn ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ADB Ngân hàng phát triển Châu Á BĐS Bất động sản BTNMT Bộ tài nguyên môi trường CNH – HĐH Công nghiệp hóa – hiện đại hóa ĐKTN Điều kiện tự nhiên GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân KCN Khu công nghiệp KTXH Kinh tế xã hội NĐ Nghị định TT Thông tư THCS Trung học cơ sở THPT Trung học phổ thông TĐC Tái định cư UBND Uỷ ban nhân dân WB Ngân hàng thế giới iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................................... ii MỤC LỤC................................................................................................................... iii DANH MỤC BẢNG ....................................................................................................vi DANH MỤC HÌNH ................................................................................................... vii PHẦN I. MỞ ĐẦU .......................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài .........................................................................................1 1.2. Mục đích của đề tài ................................................................................................2 2. Mục tiêu nghiên cứu ...............................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài .....................................................................................................2 PHẦN II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.............................................................................3 2.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài ..........................................................................3 2.1.1. Một số khái niệm về thu hồi đất, GPMB ............................................................3 2.1.2. Bồi thường thiệt hại ............................................................................................3 2.1.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất .........................................................................3 2.1.4. Tái định cư ..........................................................................................................3 2.1.5. Các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng ......................................4 2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC ............................................6 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .........................................................................................7 2.2.1. Căn cứ pháp lý của đề tài ....................................................................................7 2.2.2. Quy trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB ...........................................8 2.2.3. Những quy định về thu hồi đất ...........................................................................8 2.2.4. Những quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ................................10 2.2.5. Những quy định về hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ..............................15 2.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .....................................................................................22 2.3.1. Chính sách GPMB của một số nước trên thế giới ............................................22 2.3.2. Công tác GPMB ở Việt Nam hiện nay .............................................................23 iv PHẦN III. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................................................26 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................26 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................25 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu...........................................................................................25 3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .......................................................................25 3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................25 3.4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................26 3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................................26 3.4.2. Phương pháp so sánh, tổng hợp, xử lý, đánh giá và phân tích số liệu ..............29 PHẦN IV. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................................30 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của khu vực GPMB ..................30 4.1.1. Điều kiện tựnhiên ..............................................................................................30 4.1.2. Điều kiện kinh tế - xãhội ...................................................................................31 4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai phường Cẩm Thịnh ...............................32 4.2. Kết quả đánh giá sơ lược về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn TP Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh ..............................................................36 4.2.1. Sơ lược về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn TP Cẩm Phả .36 4.2.2. Một số quy định về việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng TP Cẩm Phả ...............................................................................................................38 4.2.3.Sơ lược về dự án và các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án GPMB khu công nghiệp Cẩm Thịnh – phường Cẩm Thịnh – TP Cẩm Phả ...........................38 4.2.4. Các cơ sở pháp lý của dự án .............................................................................40 4.2.5. Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ ..............................................41 4.2.6. Căn cứ xác định giá bồi thường ........................................................................41 4.2.7. Đánh giá công tác bồi thường về đất tại khu công nghiệp Cẩm Thịnh, Phường Cẩm Thịnh – thành phố Cẩm Phả .................................................................43 4.3.Chính sách hỗ trợ ..................................................................................................46 4.3.1.Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất ..................................................................46 4.3.2. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp .........................................................................47 v 4.3.3 Kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng ........................................................48 4.4. Kết quả điều tra, đánh giá thông qua ý kiến của người dân chịu ảnh hưởng của dự án .....................................................................................................................49 4.4.1.Về mức giá bồi thường, hỗ trợ ...........................................................................49 4.4.2. Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ gia đình ...................49 4.4.3. Thu nhập của người dân sau khi thu hồi đất .....................................................50 4.4.4. Ảnh hưởng của thu hồi đất đến lao động và việc làm ......................................51 4.5.Đánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu công nghiệp Cẩm Thịnh – Phường Cẩm Thịnh – TP Cẩm Phả ......................52 4.5.1.Ưu điểm..............................................................................................................53 4.5.2.Những tồn tại chủ yếu ........................................................................................53 4.5.3.Một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, GPMB ...................56 PHẦN V. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................59 5.1. Kết luận ................................................................................................................59 5.2. Đề nghị .................................................................................................................59 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................61 vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Thực trạng dân số và lao động ở khu vực GPMB ......................................31 Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phường Cẩm Thịnh năm 2019 ..............................35 Bảng 4.4. Kết quả bồi thường GPMB các dự án tại thành phố Cẩm Phả ...................37 Bảng 4.5: Quy mô và diện tích các dự án trong KCN Cẩm Thịnh .............................40 Bảng 4.6: Kết quả thống kê các đối tượng bị thu hồi đấtvà được bồi thường của dự án .....................................................................................................................42 Bảng 4.7. Đơn giá bồi thường đất phi nông nghiệp ....................................................42 Bảng 4.8. Đơn giá bồi thường về đất nông nghiệp tại các dự án của khu công nghiệp Cẩm Thịnh ................................................................................44 Bảng 4.9: Kết quả bồi thường về đất nông nghiệp .....................................................45 Bảng 4.10. Kết quả bồi thường cây trồng, vật kiến trúc .............................................45 Bảng 4.11:Phương án hỗ trợổnđịnhđờisốngvà sảnxuấtchocáchộgiađình ...................47 Bảng 4.12: Tổng hợp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp ................................................48 Bảng 4.13. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án..............................49 Bảng 4.14: Tổng hợp nhận xét về giá bồi thường, hỗ trợ ...........................................49 Bảng 4.15: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ..................51 Bảng 4.16: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất ...............................51 Bảng 4.17: Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất .................52 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1. Biểu đồ thể hiện thu nhập của các hộ dân trước và sau thu hồi đất ....52 Hình 4.2. Tình hình lao động, việc làm của các hộ bị thu hồi đất dự án KCN Cẩm Thịnh ......................................................................................54 1 PHẦN I. MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Để có được sự toàn vẹn lãnh thổ nhân dân ta đã đổ biết bao công sức, xương máu tạo lập và bảo vệ vốn đất đai như ngày nay. Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai là tài sản vô cùng quý giá do Nhà nước thống nhất quản lý. Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nhân lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt vì những tính chất của nó như cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những không mất đi mà còn tăng lên. Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư là hiện tượng mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi. Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - chính trị - xã hội. Ngày nay đất nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới kinh tế, công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Chúng ta đã và đang triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án đều cần quỹ đất. Sự phát triển đô thị, khu dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất đều cần có quỹ đất. Việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đang diễn ra ở mọi nơi song gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi thường, tái định cư làm ảnh hưởng đến tiến độ và thời gian thi công công trình, gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước. Việc bồi thường, tái định cư hiện nay được thực hiện theo các quy định của Chính phủ như: Căn cứ vào điều 42 Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư số: 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 2 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ... Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo – TS. Nguyễn Thị Lợi, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án Khu công nghiệp Cẩm Thịnh, Phường Cẩm Thịnh,Thành Phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh”. 1.2. Mục đích của đề tài - Đánh giá được kết quả bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu công nghiệp Cẩm Thịnh - Trên cở sở đánh giá những thuận lợi khó khăn còn tồn tại của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đưa ra các biện pháp để góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB, tiến độ thực hiện các dự án. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu cơ sở lí luận của chính sách bồi thường. - Tìm hiểu công tác bồi thường GPMB trên địa bàn nghiên cứu. - Đề xuất phương án giải quyết trên cơ sở các nghị định, quy định, những kinh nghiệm đã làm. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: + Nắm vững những quyết định, nghị định về bồi thường thiệt hại. + Giúp sinh viên củng cố và hoàn thiện các kiến thức về pháp luật đất đai. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Qua quá trình học tập và nghiên cứu đề tài, chúng tôi đã tìm ra nguyên nhân và giải pháp để khắc phục và thực hiện công tác bồi thường GPMB được tốt hơn. 3 PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học nghiên cứu đề tài 2.1.1. Một số khái niệm về thu hồi đất, GPMB Thu hồi đất: là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. GPMB: là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. GPMB là giải pháp quan trọng mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KT-XH... 2.1.2. Bồi thường thiệt hại Có 2 loại bồi thường: bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản + Bồi thường thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên quan điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu. + Bồi thường thiệt hại về tài sản gồm: nhà, công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi. 2.1.3. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. Chính sách này thể hiện sự quan tâm của nhà nước, tính nhân văn của pháp luật đối với người có đất bị thu hồi, góp phần tích cực đẩy nhanh tiến độ GPMB, thời gian thi công, công trình được đảm bảo. 2.1.4. Tái định cư TĐC là quá trình khôi phục và ổn định cuộc sống cho những người phải di chuyển chỗ ở do nguyên nhân chủ quan hoặc khách quan. TĐC là việc di chuyển chỗ ở của người có đất bị thu hồi đến sinh sống tại nơi ở mới do nhà nước bố trí để giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản xuất tại khu TĐC. TĐC bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi để thực hiện các công trình, dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội. 4 TĐC khi người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí đất ở, nhà ở TĐC theo quy định tại Điều 86 và Điều 87 Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. 2.1.5. Các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay mặc dù đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn nhiều bất cập và vướng mắc đã tác động không tới công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phòng an ninh. Vấn đề đặt ra ở đây đó chính là phải tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai; nâng cao năng lực pháp lý, trước hết phải tập trung xây dựng và hoàn thiện thể chế để điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình thực hiện công tác bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi đất. 2.1.5.1. Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001, 2003 và 2013 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế trong từng giai đoạn phát triển. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó có vai trò rất quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2013 của Bộ TN&MT cho thấy: - Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. - Nhận thức pháp luật của một số người dân còn hạn chế, cùng với đó là việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB. 5 2.1.5.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, là địa bàn phân bổ dân cư, xây dựng các công trình văn hoá xã hội...Vì vậy QHSDĐ được xem là giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua QHSDĐ, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.QHSDĐ không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. Quy hoạch, KHSDĐ có tác động tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, KHSDĐ là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi thực hiện xong việc chi trả tiền bồi thường và có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. - Quy hoạch, KHSDĐ là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường. 2.1.5.3. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp GCNQSDĐ. GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường. 2.1.5.4. Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật 6 đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Do UBND tỉnh quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai trên Website của sở TN&MT Quảng Ninh - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất là phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng tiền tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng tiền cho một mục đích cụ thể tại một thời điểm xác định. Tình hình phổ biến hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2015 của Bộ TN&MT cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi TĐC lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi. 2.1.5.5. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường, đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường. 2.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên quan 7 trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. GPMB vừa mang tính đa dạng, vừa mang tính phức tạp. - Tính đa dạng: Mỗi dự án được thể hiện trên một địa điểm khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, trình độ dân trí nhất định. Do đó, giá trị của đất và các tài sản gắn liền với đất ở các khu vực khác nhau là khác nhau dẫn đến công tác bồi thường, GPMB sẽ có những nét đặc trưng riêng, nhất định cho từng vùng, từng khu vực. Thứ nhất, do tình hình GPMB luôn gặp nhiều khó khăn vì giá cả thị trường luôn biến động do đó giá bồi thường ở mỗi thời điểm có khác nhau Thứ hai, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống KT - XH nên khi GPMB cũng gặp nhiều khó khăn. GPMB được thực hiện chủ yếu ở các khu dân cư có đời sống kinh tế và trình độ dân trí chưa cao nên rất phức tạp, tâm lý của người dân là không muốn di chuyển đi nơi khác. Thứ ba, tính phức tạp còn gặp phải khi thực hiện công tác GPMB là do nguồn gốc hình thành đất đai khác nhau, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, hợp pháp. 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 2.2.1. Căn cứ pháp lý của đề tài - Luật Đất đai năm 2013. - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. - Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. 8 - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. - Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất. - Quyết định số 07/2015/QĐ-UBND ngày 09/6/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. 2.2.2. Quy trình thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB Căn cứ các quy định của Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, trên cơ sở thực tiễn triển khai công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thì công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB gồm 9 bước như sau: Bước 1: Thông báo thu hồi đất Bước 2: Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất; cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc (nếu có) Bước 3: Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC; xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Bước 4: Niêm yết công khai lấy ý kiến nhân dân về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC Bước 5: Thẩm định và hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC Bước 6: Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và TĐC Bước 7: Quyết định thu hồi đất (Bước 6-phê duyệt phương án BT, GPMB và Bước 7 thu hồi đất được phê duyệt trong cùng một ngày). Bước 8: Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí TĐC theo phương án đã được phê duyệt Bước 9: Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (nếu có). 9 2.2.3. Những quy định về thu hồi đất Theo quy định Pháp luật về đất đai hiện hành thì việc Nhà nước thu hồi đất được thực hiện trong các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng cộng (quy định tại Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013). Cụ thể như sau: * Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, bao gồm 10 trường hợp sau - Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; - Xây dựng căn cứ quân sự; - Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; - Xây dựng ga, cảng quân sự; - Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; - Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; - Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; - Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; - Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; - Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý. * Thu hồi đất để phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 03 trường hợp sau: - Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; - Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm: + Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); 10 + Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; + Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải; - Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất (luật đất đai, 2013): 2.2.4. Những quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 2.2.4.1. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất - Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường. - Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. - Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật (Luật Đất đai, 2013). 2.2.4.2. Điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất Điều kiện được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng (quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013), như sau: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở 11 tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. - Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp (Luật Đất đai, 2013). 2.2.4.3. Giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013 thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Như vậy giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. 2.2.4.4. Những quy định bồi thường về đất * Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở: Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai năm 2013 được thực hiện như sau: 12 - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau: + Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở TĐC. - Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do UBND cấp tỉnh quy định (Luật Đất đai, 2013). * Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT - XH vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong trường hợp không có hồ sơ, chứng từ chứng minh Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Người sử dụng đất có trách nhiệm kê khai các chi phí đầu tư vào đất. Trên cơ sở nội dung kê khai, HĐBT phối hợp với UBND các xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi và các tổ chức, cá nhân có liên quan kiểm tra, xác minh các khoản chi phí quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại tại thời điểm thu hồi đất theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn về xây dựng hoặc nông nghiệp thẩm tra, trình UBND huyện, thành phố (sau đây gọi chung là UBND cấp huyện) phê duyệt (Quyết định số 07/2015/QĐUBND của UBND tỉnh Quảng Ninh). 2.2.4.5.Bồi thường về tài sản (Quyết định số 07/2015/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ninh)