Khoa kinh tÕ x©y dùng
Bé m«n kinh tÕ x©y dùng
---O---
®å ¸n m«n häc
phÇn I
PH¢N TÝCH TµI CHÝNH, KINH TÕ
Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG
KHU BIÖT THù, kh¸ch s¹n CHO THU£
“ white night ”
Gvhd: t.s ®Æng v¨n dùa
Sinh viªn: l¬ng minh thi
Mssv: 8843 - 45
Líp 45 kt1, khoa ktxd
Hµ néi, th¸ng 11/2003
phÇn I
PH¢N TÝCH TµI CHÝNH, KINH TÕ Dù ¸N §ÇU T¦
X¢Y DùNG KHU BIÖT THù, kh¸ch s¹n cho thuª
“ white night ”
-----------------------------------------------------------------
Më §ÇU
*
I.
¢N
*
*
VAI TRß CñA §ÇU T¦ x©y dùng TRONG NÒN KINH TÕ QuèC D
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 1
Trong chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, an ninh quèc phßng cña mçi quèc gia,
mçi chÕ ®é chÝnh trÞ, ®Òu ®¸nh gi¸ cao tÇm quan träng cña c¬ së h¹ tÇng, trang thiÕt
bÞ trong toµn nÒn kinh tÕ quèc d©n. §Ó t¹o lËp ®îc c¬ së h¹ tÇng phôc vô tèt môc tiªu
chiÕn lîc ®Æt ra cña mçi quèc gia th× ho¹t ®éng §Çu t & X©y dùng (§TXD) cã vai trß
hÕt søc quan träng, ®îc thÓ hiÖn qua c¸c ®Æc trng sau:
- §TXD lµ ho¹t ®éng chñ yÕu t¹o dùng c¸c c«ng tr×nh, c¬ së h¹ tÇng, tµi s¶n cè
®Þnh (TSC§) phôc vô cho môc tiªu ph¸t triÓn c«ng nghiÖp x©y dùng, ph¸t triÓn
c¸c ngµnh, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ ph¸t triÓn x· héi.
- §TXD ®¸p øng ngµy cµng cao nhu cÇu con ngêi, gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng
vËt chÊt tinh thÇn cña nh©n d©n, ph¸t triÓn v¨n ho¸, t«n t¹o c¸c c«ng tr×nh kiÕn
tróc cña d©n téc vµ cã t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn m«i trêng sinh th¸i.
- §TXD ®ãng gãp ®¸ng kÓ vµo c«ng t¸c an ninh quèc phßng: x©y dùng c¸c c«ng
tr×nh b¶o vÖ ®éc lËp chñ quyÒn quèc gia.
§èi víi níc ta hiÖn nay ®ang trong giai ®o¹n qu¸ ®é lªn chñ nghÜa x· héi, ho¹t
®éng §TXD cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi nÒn kinh tÕ quèc d©n: lµ c¬ së, nÒn
t¶ng & ®éng lùc thóc ®Èy thùc hiÖn nhanh c«ng cuéc c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸
®Êt níc mµ §¶ng, Nhµ níc ®· chñ tr¬ng ®Ò ra. Cô thÓ lµ:
- TiÕn hµnh ho¹t ®éng §TXD nh»m t¹o ra s¶n phÈm x©y dùng díi d¹ng c¸c
c«ng tr×nh x©y dùng, ®ã chÝnh lµ c¸c TSC§ t¹o tiÒn ®Ò vÒ c¬ së vËt chÊt ban
®Çu cho nÒn kinh tÕ quèc d©n, tõ ®ã c¸c ngµnh kinh tÕ kh¸c khai th¸c ®Ó sinh
lîi.
- Th«ng qua ho¹t ®éng §TXD cho phÐp gi¶i quyÕt mét c¸ch hµi hoµ c¸c mèi
quan hÖ n¶y sinh trong nÒn kinh tÕ & trong x· héi (VD : mèi quan hÖ gi÷a
ph¸t triÓn c«ng nghiÖp & ph¸t triÓn n«ng nghiÖp, gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ trung ¬ng & kinh tÕ ®Þa ph¬ng, gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ víi ph¸t triÓn v¨n ho¸ x· héi,
an ninh quèc phßng, gi¸o dôc, y tÕ, b¶o vÖ m«i trêng, ...).
- Ho¹t ®éng ®Çu t trong lÜnh vùc x©y dùng lµ mét ho¹t ®éng trùc tiÕp t¹o ra cña
c¶i vËt chÊt cho x· héi, gãp phÇn lµm t¨ng trëng kinh tÕ & ®ãng gãp trùc tiÕp
vµo tæng s¶n phÈm quèc d©n, tæng s¶n phÈm quèc néi (GNP & GDP). Ngoµi
ra nã cßn ®ãng gãp mét nguån thu kh¸ lín vµo ng©n s¸ch Nhµ níc (tõ viÖc thu
thuÕ, phÝ, lÖ phÝ, ...).
- Ho¹t ®éng §TXD chiÕm mét khèi lîng rÊt lín nguån lùc cña quèc gia, trong
®ã chñ yÕu lµ: Vèn, lao ®éng, tµi nguyªn,… Do ®ã, nÕu qu¶n lý sö dông kÐm
hiÖu qu¶, ®Çu t kh«ng ®óng môc ®Ých sÏ g©y ra nh÷ng thÊt tho¸t & l·ng phÝ v«
cïng lín, ¶nh hëng nghiªm träng tíi nÒn kinh tÕ.
- Th«ng qua c¸c ho¹t ®éng §TXD gãp phÇn thóc ®Èy ph¸t triÓn khoa häc c«ng
nghÖ, ®Èy nhanh tèc ®é CNH & H§H ®Êt níc, gãp phÇn lµm t¨ng n¨ng suÊt
lao ®éng x· héi, n©ng cao chÊt lîng s¶n phÈm, c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn lao ®éng,
®iÒu kiÖn sèng & sinh ho¹t cho ngêi d©n. Gãp phÇn b¶o vÖ & c¶i thiÖn ®iÒu
kiÖn m«i trêng.
Tãm l¹i, ho¹t ®éng §TXD (§Çu t trong lÜnh vùc X©y dùng) mµ s¶n phÈm cuèi
cïng lµ c«ng tr×nh x©y dùng lµ mét ho¹t ®éng mang tÝnh tæng hîp & ®Çy ®ñ tÊt c¶ c¸c
ý nghÜa (bao gåm ý nghÜa vÒ kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi, KH-CN-KT, m«i trêng, an ninh
quèc phßng, …).
II.
VAI TRß CñA Dù ¸N TRONG QU¶N Lý Vµ §ÇU T¦ X¢Y DùNG
MÆc dï dù ¸n míi chØ lµ c¸c ®Ò xuÊt nhng nã cã vai trß ®Æc biÖt quan träng trong
qu¶n lý vµ ®Çu t x©y dùng:
Dù ¸n ®Çu t (DA§T) ®îc lËp theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ níc lµ c¨n cø ®Ó
tr×nh duyÖt cÊp cã thÈm quyÒn. Khi ®· ®îc phª duyÖt th× DA§T lµ c¨n cø xin
cÊp giÊy phÐp ®Çu t x©y dùng, lµ c¨n cø ®Ó chñ ®Çu t xem xÐt c¬ héi dù kiÕn ®¹t
®îc c¸c môc tiªu kinh tÕ, x· héi, m«i trêng vµ tÝnh hiÖu qu¶ cña nã.
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 2
DA§T cßn cã vai trß ®Æc biÖt quan träng v× th«ng qua ®ã Nhµ níc cã thÓ kiÓm
so¸t ®îc mét c¸ch toµn diÖn c¸c mÆt nh hiÖu qu¶ tµi chÝnh (®èi víi dù ¸n sö dông
vèn Nhµ níc), hiÖu qu¶ x· héi còng nh an ninh quèc phßng.
DA§T lµ hÖ thèng ®Ó triÓn khai, cô thÓ ho¸ nh÷ng ý tëng & c¬ héi chuyÓn ho¸
dÇn nh÷ng biÖn ph¸p ®îc ®Ò xuÊt (vÒ kü thuËt, tµi chÝnh, kinh tÕ – x· héi) trë
thµnh hiÖn thùc.
Néi dung ®îc so¹n th¶o trong dù ¸n lµ c¬ së ®Ó gióp c¸c nhµ ®Çu t xem xÐt tÝnh
kh¶ thi cña dù ¸n. §Æc biÖt lµ tÝnh kh¶ thi vÒ hiÖu qu¶ cña dù ¸n tõ ®ã ®i ®Õn
quyÕt ®Þnh cã ®Çu t hay kh«ng?
Mét dù ¸n ®Çu t ®îc lËp vµ phª duyÖt lµ van b¶n c¨n cø ph¸p luËt. Nã cßn lµ mét
b¶n kÕ ho¹ch cô thÓ ®Ó chñ ®Çu t triÓn khai & thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc theo ®óng
dù kiÕn.
Nh÷ng chØ tiªu ®îc phª duyÖt trong dù ¸n ®ãng vai trß lµ ngìng khèng chÕ ®Ó tæ
chøc thùc hiÖn & qu¶n lý dù ¸n.
Th«ng qua dù ¸n mµ c¸c c¬ quan tµi trî vèn xem xÐt cã tµi trî vèn hay kh«ng.
DA§T lµ c¬ së so s¸nh kÕt qu¶ ®¹t ®îc víi môc tiªu ®Æt ra, tõ ®ã gióp cho nhµ
qu¶n lý rót kinh nghiÖm thùc hiÖn dù ¸n tèt h¬n.
Th«ng qua viÖc thÈm ®Þnh, phª duyÖt trong dù ¸n, Nhµ níc kiÓm so¸t ®îc c¸c
c«ng viÖc: sö dông ®Êt, ®Þa ®iÓm, tµi nguyªn, m«i trêng vµ nh÷ng khÝa c¹nh kh¸c
®èi víi dù ¸n, …
III.
NéI DUNG CñA Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG ( dù ¸n kh¶ thi )
§Ó qu¶n lý mét c¸ch thèng nhÊt viÖc lËp, thÈm ®Þnh & phª duyÖt dù ¸n ®Çu t
x©y dùng, Nhµ níc ®· ban hµnh vµ quy ®Þnh nh÷ng néi dung cho viÖc lËp vµ thÈm
®Þnh dù ¸n ®Çu t, ®îc ban hµnh trong NghÞ ®Þnh 52/CP vµ Th«ng t híng dÉn lËp vµ
thÈm ®Þnh dù ¸n cña Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t ®èi víi 2 lo¹i dù ¸n ®Çu t trong níc vµ dù
¸n ®Çu t níc ngoµi:
- Dù ¸n ®Çu t trong níc theo Th«ng t sè 09 BKH/VPT§ ra ngµy 21/09/1996.
- Dù ¸n ®Çu t níc ngoµi ¸p dông theo luËt ®Çu t níc ngoµi t¹i ViÖt Nam vµ v¨n b¶n
híng dÉn lËp vµ thÈm ®Þnh c¸c dù ¸n ®Çu t níc ngoµi t¹i ViÖt Nam do Uû ban
hîp t¸c vµ ®Çu t (thuéc Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t) ban hµnh.
Néi dung chñ yÕu cña b¸o c¸o nghiªn cøu kh¶ thi gåm 14 néi dung sau:
(Theo NghÞ ®Þnh sè 52/1999/N§-CP ngµy 08/07/1999)
1. Nh÷ng c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh sù cÇn thiÕt cña ®Çu t:
- C¨n cø ph¸p lý: c¸c quyÕt ®Þnh, nghÞ quyÕt, nghÞ ®Þnh, …
- C¨n cø chiÕn lîc ph¸t triÓn KT-XH cña ®Êt níc, vïng, miÒn, …
- C¨n cø ph©n tÝch thùc tÕ thÞ trêng:
+ Nhu cÇu cña thÞ trêng vÒ lo¹i s¶n phÈm.
+ Kh¶ n¨ng ®¸p øng, …
2. Lùa chän h×nh thøc ®Çu t:
- §Çu t theo chiÒu s©u, réng?
- §Çu t míi hay c¶i t¹o më réng?
- Nguån vèn ®Çu t tõ ®©u? …
3. Ch¬ng tr×nh s¶n xuÊt vµ c¸c yÕu tè ph¶i ®¸p øng (®èi víi c¸c dù ¸n cã s¶n
xuÊt).
4. C¸c ph¬ng ¸n, ®Þa ®iÓm cô thÓ (hoÆc vïng ®Þa ®iÓm, ph¬ng ¸n tuyÕn c«ng
tr×nh) phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng (bao gåm c¶ tµi liÖu vÒ sù lùa chän ®Þa
®iÓm, trong ®ã cã ®Ò xuÊt gi¶i ph¸p h¹n chÕ tíi møc tèi thiÓu ¶nh hëng xÊu ®èi
víi m«i trêng vµ x· héi).
5. Ph¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng, kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c (nÕu cã).
6. Ph©n tÝch lùa chän ph¬ng ¸n kü thuËt c«ng nghÖ, thiÕt bÞ cho d ¸n (bao gåm c¶
c©y trång, vËt nu«i nÕu cã).
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 3
7. C¸c ph¬ng ¸n kiÕn tróc, gi¶i ph¸p x©y dùng, gi¶i ph¸p kÕt cÊu. ThiÕt kÕ s¬ bé,
thuyÕt minh chi tiÕt cho c¸c ph¬ng ¸n ®Ò nghÞ lùa chän. Nªu râ gi¶i ph¸p qu¶n
lý & b¶o vÖ m«i trêng.
8. Ph¬ng ¸n vÒ vèn & hoµn tr¶ vèn vay (vay vèn ®Çu t u ®·i, vèn tÝn dông th¬ng
m¹i, vèn ng©n s¸ch, vèn tù cã, vèn øng tríc cña c¸c nhµ ®Çu t, …) X¸c ®Þnh
nhu cÇu vèn cho tiÕn ®é, x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t, cô thÓ c¸c ph¬ng ¸n hoµn
tr¶ vèn.
9. Ph¬ng ¸n qu¶n lý, khai th¸c dù ¸n, sö dông vµ bè trÝ lao ®éng.
10. Ph©n tÝch hiÖu qu¶ cña ®Çu t:
- Chñ ®Çu t : HiÖu qu¶ tµi chÝnh (lîi nhuËn, møc doanh lîi cña ®ång vèn, …)
- §èi víi Nhµ níc, céng ®ång: HiÖu qu¶ kinh tÕ – x· héi (møc nép ng©n
s¸ch, thuÕ, trËt tù kû c¬ng an toµn x· héi, gi¶i quyÕt thÊt nghiÖp, b¶o vÖ m«i
trêng, …)
11. Nh÷ng mèc thêi gian chÝnh c¬ b¶n ®Ó thùc hiÖn qu¸ tr×nh ®Çu t (qu¸ tr×nh thùc
hiÖn dù ¸n): Thêi gian khëi c«ng, hoµn thµnh bµn giao ®a vµo sö dông, …
12. Ph©n tÝch, kiÕn nghÞ h×nh thøc qu¶n lý thùc hiÖn dù ¸n: Chñ ®Çu t trùc tiÕp qu¶n
lý, ban chñ nhiÖm ®iÒu hµnh, ch×a kho¸ trao tay, tù lµm, …
13. X¸c ®Þnh chñ ®Çu t dù ¸n.
14. Mèi quan hÖ & tr¸ch nhiÖm cña nh÷ng c¬ quan cã liªn quan ®Õn dù ¸n.
IV.
1.
NéI DUNG PH¢N TÝCH TµI CHÝNH Vµ KINH TÕ - X· HéI
Néi dung ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t:
Ph©n tÝch tµi chÝnh sù ¸n ®Çu t lµ ph©n tÝch nh÷ng khÝa c¹nh vÒ mÆt tµi chÝnh
®øng trªn gi¸c ®é lîi Ých trùc tiÕp cña chñ ®Çu t. Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t lµ néi
dung quan träng nhÊt cña mét dù ¸n.
Th«ng qua ph©n tÝch tµi chÝnh gióp cho chñ ®Çu t bá chi phÝ ra nh thÕ nµo, lîi
Ých thu vÒ ra sao, so s¸nh gi÷a lîi Ých vµ chi phÝ ®¹t ë møc nµo tõ ®ã ®i ®Õn quyÕt ®Þnh
cã ®Çu t hay kh«ng. Ngoµi ra, ph©n tÝch tµi chÝnh cßn gióp cho chñ ®Çu t cã nh÷ng
th«ng tin & c¬ së cÇn thiÕt ®Ó ra quyÕt ®Þnh ®Çu t mét c¸ch ®óng ®¾n.
§èi víi c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn cña Nhµ níc th× ph©n tÝch tµi chÝnh lµ c¬ së
®Ó xem xÐt chÊp thuËn hay kh«ng chÊp thuËn dù ¸n, ®ång thêi lµ c¬ së ®Ó cÊp giÊy
phÐp ®Çu t.
Khi lËp, ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t cÇn thùc hiÖn nh÷ng néi dung sau ®©y:
a) TÝnh to¸n, x¸c ®Þnh toµn bé c¸c sè liÖu ®Çu vµo dïng trong ph©n tÝch ( chñ yÕu
lµ dßng tiÒn):
X¸c ®Þnh quy m« vèn ®Çu t cho dù ¸n (Tæng møc ®Çu t).
Doanh thu cho dù ¸n trong c¸c n¨m vËn hµnh (Tæng gi¸ trÞ hµng ho¸, s¶n
phÈm cña dù ¸n s¶n xuÊt ra ®îc b¸n hoÆc tiªu thô trong c¸c n¨m vËn hµnh.
Chó ý kh«ng cã thuÕ VAT ®Çu ra).
X¸c ®Þnh gi¸ trÞ thu håi tµi s¶n cña dù ¸n (phÇn thu nhËp bÊt thêng cña DA).
X¸c ®Þnh chi phÝ vËn hµnh hµng n¨m cña dù ¸n (liªn quan ®Õn viÖc s¶n xuÊt
s¶n phÈm). Trong cÊu thµnh chi phÝ vËn hµnh hµng n¨m sÏ kh«ng kÓ ®Õn phÇn
chi phÝ khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh, tiÒn tr¶ thuª ®Êt ban ®Çu nÕu cã & tiÒn tr¶ l·i
vèn vay (chi phÝ ®éng).
X¸c ®Þnh chi phÝ khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh trong nh÷ng n¨m vËn hµnh.
C¸c kho¶n thuª ®Êt, l·i vèn vay tÝn dông.
Trªn c¬ së doanh thu & chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh trong vËn hµnh,
tiÕn hµnh tÝnh to¸n l·i hoÆc lç. (Chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh trong
vËn hµnh = Chi phÝ vËn hµnh + KhÊu hao + L·i tÝn dông).
X¸c ®Þnh nguån vèn vµ c¬ cÊu vèn cho dù ¸n.
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 4
b)
c)
d)
e)
LËp kÕ ho¹ch huy ®éng & sö dông vèn cho dù ¸n.
Thêi gian dïng ®Ó ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ dù ¸n.
X¸c ®Þnh l·i suÊt dïng trong tÝnh to¸n (l·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®îc hay
ngìng hiÖu qu¶ ®Þnh tríc).
TiÕn hµnh ph©n tÝch l·i – lç cho dù ¸n. (VÏ s¬ ®å dßng tiÒn, x¸c ®Þnh hiÖu sè
thu chi, …)
Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña dù ¸n qua hÖ thèng c¸c chØ tiªu ®¸nh
gi¸ hiÖu qu¶ (tÜnh hoÆc ®éng).
Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é an toµn vÒ mÆt tµi chÝnh cho dù ¸n.
Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é nh¹y vÒ mÆt tµi chÝnh cña dù ¸n./.
2.
Néi dung ph©n tÝch kinh tÕ x· héi:
Kh¸c víi ph©n tÝch tµi chÝnh, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi ®¸nh gi¸ dù ¸n ®øng
trªn gi¸c ®é lîi Ých cña toµn bé nÒn kinh tÕ quèc d©n, cña toµn x· héi & céng ®ång.
Ph©n tÝch kinh tÕ x· héi rÊt cÇn thiÕt v×:
Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, tuy chñ tr¬ng ®Çu t phÇn lín lµ do doanh
nghiÖp tù quyÕt ®Þnh xuÊt ph¸t tõ lîi Ých trùc tiÕp cña doanh nghiÖp nhng
lîi Ých ®ã kh«ng ®îc tr¸i víi ph¸p luËt vµ ph¶i phï hîp víi ®êng lèi ph¸t
triÓn kinh tÕ - x· héi chung cña toµn ®Êt níc. Lîi Ých cña Nhµ níc vµ
doanh nghiÖp ph¶i ®îc kÕt hîp chÆt chÏ. Nh÷ng yªu cÇu nµy ®îc thÓ hiÖn
th«ng qua phÇn ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n ®Çu t.
Ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi ®èi víi nhµ ®Çu t ®ã lµ c¨n cø chñ yÕu ®Ó thuyÕt
phôc Nhµ níc, c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn chÊp thuËn dù ¸n, thuyÕt phôc
c¸c ng©n hµng cho vay vèn, thuyÕt phôc nh©n d©n ®Þa ph¬ng n¬i ®Æt dù ¸n
ñng hé chñ ®Çu t thùc hiÖn dù ¸n.
§èi víi Nhµ níc, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi lµ c¨n cø chñ yÕu ®Ó Nhµ níc
xÐt duyÖt & cÊp giÊy phÐp ®Çu t.
§èi víi tæ chøc viÖn trî dù ¸n, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi còng lµ mét c¨n
cø quan träng ®Ó hä chÊp thuËn viªn trî nhÊt lµ c¸c tæ chøc viÖn trî nh©n
®¹o, viªn trî cho c¸c môc ®Ých x· héi, viªn trî cho viÖc b¶o vÖ m«i trêng.
§èi víi dù ¸n phôc vô lîi Ých c«ng céng do Nhµ níc trùc tiÕp bá vèn th×
phÇn ph©n tÝch lîi Ých kinh tÕ - x· héi ®ãng vai trß chñ yÕu trong dù ¸n.
Lo¹i dù ¸n nµy hiÖn nay ë níc ta kh¸ phæ biÕn vµ chiÕm mét nguån vèn
kh¸ lín. V× vËy, viÖc ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n lu«n lu«n gi÷ mét
vai trß quan träng.
Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ-x· héi còng cã thÓ ®îc thùc hiÖn nh néi
dung cña ph©n tÝch hiÖu qña tµi chÝnh, nhng c¸c chØ tiªu ®Çu vµo ph©n tÝch lµ c¸c chØ
tiªu ®øng trªn quan ®iÓm lîi Ých kinh tÕ x· héi. Tõ ®ã tÝnh ra chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu
qu¶ dùa trªn gãc ®é lîi Ých KT-XH. Cô thÓ nh sau:
a) Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng do dù ¸n t¹o ra hµng n¨m & tÝnh cho c¶ ®êi dù ¸n.
b) Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng b×nh qu©n tÝnh cho mét ®ång vèn dù ¸n.
c) Møc thu hót lao ®éng vµo lµm viÖc:
- Tæng sè lao ®éng ®îc thu hót vµo lµm viÖc hµng n¨m.
- Tû lÖ gi÷a sè lao ®éng vµo lµm viÖc trong dù ¸n so víi vèn dù ¸n.
d) Møc ®ãng gãp cña dù ¸n vµo ng©n s¸ch hµng n¨m & tÝnh cho c¶ ®êi sù ¸n.
e) Thu nhËp ngo¹i tÖ hµng n¨m & cho c¶ ®êi dù ¸n.
f) Thu nhËp cña ngêi lao ®éng lµm viÖc trong dù ¸n.
g) C¸c lîi Ých & ¶nh hëng kh¸c, …
V.
GiíI THIÖU Dù ¸N
Tªn dù ¸n:
cho thuª
Dù ¸n ®Çu t x©y dùng khu biÖt thù, kh¸ch s¹n
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 5
“ White night ”
Chñ ®Çu t cña dù ¸n: TËp ®oµn ®Çu t x©y dùng ” black wall
”
§Þa ®iÓm x©y dùng:
Khu ven ®« Thµnh phè Hµ Néi.
(Khu ®Êt n«ng nghiÖp thuéc huyÖn Gia L©m, n»m trªn Quèc lé 5.
§o¹n tõ CÇu Chui ®Õn hÕt ®Þa phËn x· Tr©u Quú)
Quy m« cña dù ¸n:
+) Gåm 12 h¹ng môc chÝnh:
Sè liÖu chi tiÕt ®îc thÓ hiÖn ë b¶ng trang 11, díi ®©y lµ b¶ng tæng hîp.
B¶ng TæNG HîP diÖn tÝch xD & diÖn tÝch sµn XD c¸c h¹ng môc CHÝNH
§¬n vÞ tÝnh: m2
H¹ng môc
Nhµ A
Nhµ B
Nhµ C
Nhµ D
Tæng
Sè lîng
5
4
2
1
12
DiÖn tÝch x©y dùng
(TÝnh cho 1 h¹ng môc)
97,01
92,23
166,05
551,22
-
Tæng diÖn tÝch x©y dùng
(DiÖn tÝch chiÕm ®Êt)
485,05
368,92
332,10
551,22
1.737,29
DiÖn tÝch sµn x©y dùng
(TÝnh cho 1 h¹ng môc)
211,02
256,65
476,23
1.880,63
-
952,46
1.880,63 4.914,79
Tæng diÖn tÝch sµn x©y dùng
(C«ng suÊt thiÕt kÕ)
1.055,10 1.026,60
+) Mét sè h¹ng môc phô kh¸c:
San lÊp mÆt b»ng.
S©n b·i ®ç xe + §êng giao th«ng.
Hµng rµo, têng bao + Cæng ra vµo.
BÓ b¬i + S©n Tenis.
Vên hoa, th¶m cá + C©y c¶nh.
HÖ thèng cÊp ®iÖn ngoµi nhµ.
HÖ thèng cÊp, tho¸t níc ngoµi nhµ.
C«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng ngoµi nhµ kh¸c.
+) Tæng diÖn tÝch mÆt b»ng khu ®Êt lµ: FTMB = 4500 m2. (50 m * 90 m)
(Tû lÖ diÖn tÝch x©y dùng so víi tæng diÖn tÝch mÆt b»ng: 1737,29/4500 = 38,61%)
b¶ng Tû lÖ chiÕm ®Êt tõng h¹ng môc
STT
Tªn h¹ng môc
1
H¹ng môc c«ng tr×nh chÝnh
(Nhµ A, B, C, D)
DiÖn tÝch
(m2)
1.737,29
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 6
Tû lÖ chiÕm ®Êt
(%)
38,61
2
Hµng rµo, têng bao (265m)
& cæng ra vµo (dµi 15m)
62,71
1,39
3
S©n b·i, l¸n ®ç xe
225,00
5,00
4
§êng giao th«ng
900,00
20,00
5
BÓ b¬i, s©n tennis,
vên hoa, th¶m cá, c©y xanh
1.350,00
30,00
6
C¬ së HT ngoµi nhµ kh¸c
225,00
5,00
4.500,00
100,00
tæng
Thêi gian x©y dùng c¸c h¹ng môc: Txd = 1 n¨m. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)
Thêi gian ®Ó chuÈn bÞ thùc hiÖn ®Çu t x©y dùng: 3 th¸ng (Quý 4/2004)
Thêi gian tÝnh to¸n, ®¸nh gi¸ dù ¸n: nda = 10 n¨m. (§Çu n¨m 2006->HÕt 2015)
Môc ®Ých ®Çu t : X©y dùng khu biÖt thù cho ngêi trong níc hoÆc ngêi níc ngoµi
thuª dµi h¹n dïng ®Ó ë, sinh ho¹t hoÆc lµm v¨n phßng.
Gi¶i ph¸p x©y dùng tæng thÓ & trang thiÕt bÞ:
+) ThiÕt kÕ x©y dùng theo kiÓu biÖt thù hiÖn ®¹i.
+) Gi¶i ph¸p thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng (mÆt b»ng, mÆt c¾t, gi¶i ph¸p mãng, …) ®îc
thÓ hiÖn ë hå s¬ b¶n vÏ thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng (thiÕt kÕ mét bíc).
+) Gi¶i ph¸p quy ho¹ch ®îc thÓ hiÖn ë b¶n vÏ quy ho¹ch.
+) Tû lÖ gi÷a diÖn tÝch x©y dùng so víi tæng diÖn tÝch chiÕm ®Êt lµ: 38,61%.
+) Tiªu chuÈn cÊp h¹ng c«ng tr×nh: Nhãm V, lo¹i 4.
+) PhÇn x©y dùng vµ trang thiÕt bÞ cã chÊt lîng t¬ng ®¬ng & ®¹t tiªu chuÈn kh¸ch
s¹n quèc tÕ lo¹i ba sao ( * * * ).
MÆt b»ng tæng thÓ khu ®Êt
Vµ quy ho¹ch cho tõng h¹ng môc
(Trang sau)
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 7
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 8
sv: Vò Dòng _
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
sv: Vò Dòng _
Ch¬ng I
Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t
I. x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t cña dù ¸n ( Tm®t )
Dù trï vèn ®Çu t (tæng møc ®Çu t) cho dù ¸n cã thÓ theo mét sè c¸ch kh¸c nhau
tuú theo sè liÖu thu thËp ®îc. ë níc ta hiÖn nay thêng dù trï vèn ®Çu t cho dù ¸n trªn
c¬ së dù trï tõng bé phËn cÊu thµnh tæng møc ®Çu t khi biÕt gi¸ chuÈn x©y dùng, sè lîng gi¸ c¶ thiÕt bÞ & chi phÝ kh¸c:
Tm®t = vxl + gtb + cl® + ck + dpf
Trong ®ã:
- Tm®t : Tæng møc ®Çu t cña dù ¸n.
- vxl : Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc.
- gtb : Chi phÝ mua s¾m c¸c thiÕt bÞ l¾p ®Æt vµo c«ng tr×nh.
- cl® : Chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ vµo c«ng tr×nh.
- ck
: C¸c kho¶n chi phÝ kh¸c.
- dpf : Dù phßng phÝ.
1) X¸c ®Þnh chi phÝ (vèn) x©y l¾p c¸c h¹ng môc ( vxl )
a) C¸c c¨n cø :
Danh môc c¸c h¹ng môc x©y dùng: §· tr×nh bµy ë phÇn giíi thiÖu dù
¸n.
Quy m« x©y dùng c¸c h¹ng môc: B¶ng tÝnh cô thÓ ë phÇn sau.
Gi¸ chuÈn cña 1 ®¬n vÞ quy m« x©y dùng.
(Gi¸ chuÈn nµy ®· ®îc quy ®æi theo mÆt b»ng gi¸ lóc lËp dù ¸n)
Møc thuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng (VAT) theo quy ®Þnh hiÖn hµnh.
§èi víi c«ng t¸c x©y l¾p, møc thuÕ suÊt VAT: 5%
b) X¸c ®Þnh chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc:
Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh:
x¸c ®Þnh diÖn tÝch sµn x©y dùng c¸c h¹ng môc chÝnh
( C«ng suÊt thiÕt kÕ )
Ghi chó:
S ë = S phßng ¨n + S phßng ngñ + S phßng kh¸ch + S phßng SHC +
…;
S phô = S bÕp + S vÖ sinh + S kho + S tiÒn s¶nh, ban c«ng;
S giao th«ng = S hµnh lang + S cÇu thang tÇng;
S sö dông = S ë + S phô + S giao th«ng;
S kÕt cÊu = DiÖn tÝch kÕt cÊu chiÕm chç trªn mÆt b»ng c¸c tÇng;
S sµn : Lµ tæng diÖn tÝch mÆt c¾t c¸c tÇng nhµ;
S sµn = S sö dông + S kÕt cÊu.
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 9
Trêng ®hxd hµ néi
sv: Vò Dòng _ 2574.47
47kt3
B¶ng x¸c ®Þnh diÖn tÝch sµn x©y dùng cho tõng h¹ng môc c«ng tr×nh chÝnh
§¬n vÞ tÝnh: m 2
diÖn tÝch sö dông
stt
1
2
3
diÖn tÝch
sö dông
diÖn tÝch
kÕt cÊu
diÖn tÝch
sµn x©y l¾p
16,41
83,78
13,23
97,01
39,51
8,42
96,74
17,27
114,01
41,96
20,01
15,19
77,16
15,07
92,23
TÇng 2
49,71
17,10
11,81
78,62
15,35
93,97
TÇng xÐp
59,09
0,00
0,00
59,09
11,36
70,45
TÇng 1
68,30
27,21
44,00
139,51
26,54
166,05
TÇng 2
100,88
52,62
21,96
175,46
27,04
202,50
TÇng xÐp
67,96
12,70
11,80
92,46
15,22
107,68
h¹ng môc
Nhµ A
Nhµ B
Nhµ C
diÖn tÝch
ë
diÖn tÝch
phô
DiÖn tÝch
giao th«ng
TÇng 1
47,65
19,72
TÇng 2
48,81
TÇng 1
TÇng trÖt
4
Nhµ D
211,02
256,65
476,23
551,22
(TÝnh chung cho toµn nhµ, gåm 5 biÖt thù ghÐp hé)
TÇng 1
(Gåm 15 phßng ngñ)
466,40
74,92
541,32
TÇng 2
(Gåm 15 phßng ngñ)
466,40
74,92
541,32
TÇng 3
(Gåm 10 phßng)
210,36
36,41
246,77
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
tæng dt sµn
(c«ng suÊt)
Trang 10
1.880,63
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
sv: Vò Dòng _
(B¶ng tæng hîp diÖn tÝch x©y dùng & sµn x©y dùng c¸c h¹ng môc chÝnh
®· ®îc thÓ hiÖn ë phÇn giíi thiÖu dù ¸n)
- C«ng thøc tÝnh:
n
GTGT
VXL g iXL * (1 TXLi
)
i 1
- Trong ®ã:
V XL : Tæng chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
g iXL : Chi phÝ x©y l¾p tríc thuÕ GTGT cña h¹ng môc thø i.
g iXL Pi * Si
: Møc gi¸ (cha gåm VAT) tÝnh theo mét ®¬n vÞ diÖn tÝch
hay mét ®¬n vÞ c«ng suÊt cña ®¬n vÞ thø i.
S i : DiÖn tÝch hay c«ng suÊt thiÕt kÕ cña h¹ng môc thø i.
n : Sè h¹ng môc.
GTGT
TXLi : ThuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng ®èi víi s¶n phÈm x©y l¾p thø i.
Pi
- LÊy gi¸ chuÈn (bao gåm: x©y dùng + ®iÖn, níc trong nhµ), cha cã VAT:
+) H¹ng môc nhµ A, B, C : P = 1.600.000 (®/ m2 sµn x©y dùng).
+) H¹ng môc nhµ D :
P = 1.500.000 (®/ m2 sµn x©y dùng).
- ThuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng ®Çu ra (VAT) ®èi víi c«ng t¸c x©y l¾p : 5%
Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc phô kh¸c:
DiÖn tÝch cña tõng h¹ng môc phô ®· ®îc thÓ hiÖn trong
B¶ng tû lÖ chiÕm ®Êt tõng h¹ng môc ë phÇn giíi thiÖu dù ¸n.
Chi phÝ san lÊp mÆt b»ng:
- C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
- Trong ®ã:
g SL : Gi¸ san lÊp trung b×nh 1 m2 ®Êt n«ng nghiÖp, cha gåm VAT.
g SL = 45.000 (®/ m2 san lÊp).
FSL : DiÖn tÝch san lÊp khu ®Êt (®Êt ruéng).
FSL = FTMB = 4500 m2.
- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.
Chi phÝ x©y dùng s©n b·i, l¸n ®ç xe (cã m¸i che):
- C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
- Trong ®ã:
g §X : Gi¸ x©y dùng trung b×nh 1 m2 l¸n ®ç xe, cha gåm VAT.
g §X = 200.000 (®/ m2 l¸n, b·i).
F§X : DiÖn tÝch b·i, l¸n ®ç xe.
F§X = 5% * FTMB = 5% * 4500 = 225 m2.
- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.
Chi phÝ x©y dùng ®êng giao th«ng:
- C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
- Trong ®ã:
g GT : Gi¸ x©y dùng 1 m2 ®êng giao th«ng Bª-t«ng, cha gåm VAT.
g GT = 120.000 (®/ m2).
FGT : DiÖn tÝch ®êng giao th«ng.
FGT = 20% * FTMB = 20% * 4500 = 900 m2.
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 11
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
sv: Vò Dòng _
- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.
HÖ thèng hµng rµo, têng bao:
- C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
- Trong ®ã:
+) L : Tæng chiÒu dµi hµng rµo (x©y b»ng g¹ch chØ ®Æc + hoa s¾t).
Hµng rµo cao <= 2m, ®¬n vÞ tÝnh theo chiÒu dµi: m.
Khèi lîng: L = 2 * (50 + 90) – 15 = 265 (m).
+) g HR: Gi¸ x©y dùng trung b×nh 1m dµi hµng rµo, cha gåm VAT.
g HR = 350.000 (®/m).
- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.
Chi phÝ x©y dùng BÓ b¬i:
- X©y dùng mét bÓ b¬i, kÝch thíc: 16 * 25 (m).
- C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
- Trong ®ã:
+) DiÖn tÝch:
16 * 25 = 400 (m2).
+) §¬n gi¸ x©y dùng, cha cã VAT: 1.600.000 (®/m2).
- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.
Chi phÝ x©y dùng s©n Tennis:
- X©y dùng mét s©n Tennis (s©n ®«i), kÝch thíc tiªu chuÈn: 10,97 * 23,77 (m).
- DiÖn tÝch chiÕm chç: 12 * 25 = 300 (m2).
- C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
- Trong ®ã:
§¬n gi¸ x©y dùng mét s©n, cha cã thuÕ VAT: 700.000.000 (®/s©n).
- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.
Vên hoa, th¶m cá:
- C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
- Trong ®ã:
+) FVH : DiÖn tÝch vên hoa, th¶m cá.
FVH = 1350 – FBÓ b¬i - FS©n Tennis = 1350 - 400 - 300 = 650 ( m2).
+) g VH : Gi¸ x©y dùng 1m2 vên hoa, th¶m cá, cha gåm VAT.
g VH = 40.000 (®/m2).
- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.
C©y c¶nh:
- C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
- Trong ®ã:
+) SL : Sè lîng c©y c¶nh, dù kiÕn SL = 150 (c©y).
+) gCC : Gi¸ mét c©y c¶nh, cha gåm thuÕ VAT.
gCC = 500.000 (®/c©y).
- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.
Cæng ra vµo:
- X©y dùng 2 cæng: Cæng chÝnh réng 10 m, cæng phô réng 5 m.
- C«ng thøc t¬ng tù phÇn chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc chÝnh.
- Trong ®ã:
+) Cæng chÝnh 1 chiÕc (réng 10 m), chi phÝ dù kiÕn lÊy: CC = 25.000.000 (®).
+) Cæng phô 1 chiÕc (réng 5m), chi phÝ dù kiÕn lÊy:
CP = 5.000.000 (®).
- Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh lÊy b»ng 5%.
HÖ thèng cÊp ®iÖn ngoµi nhµ:
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 12
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
sv: Vò Dòng _
(HÖ thèng ®êng d©y, tr¹m biÕn thÕ, ®Ìn trang trÝ, ®Ìn cao ¸p, …)
CC§ = 2,5% * VXDCT
HÖ thèng cÊp níc ngoµi nhµ:
(BÓ chøa níc chung, ®µi níc, ®êng èng dÉn níc ngoµi nhµ, …)
CCN = 2,0% * VXDCT
HÖ thèng tho¸t níc ngoµi nhµ:
(§êng èng thu níc th¶i, hè ga, bÓ xö lý s¬ bé, …)
CTN = 1,0% * VXDCT
C«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng ngoµi nhµ kh¸c:
(Nhµ ®iÒu hµnh, phßng tiÕp t©n, phßng y tÕ, phßng b¶o vÖ,...)
C HT = 4,0% * VXDCT
Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc ®îc tæng hîp ë b¶ng 1.1
(Trang sau)
B¶ng 1.1: Chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc
§¬n vÞ tÝnh: 1000®
S
T
T
Thµnh tiÒn
Tªn h¹ng môc
§¬n
vÞ
Qui m«
x©y dùng
§¬n gi¸
(cha VAT)
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
1
X©y dùng nhµ A
(5 nhµ)
m2
1.055,10
1.600
1.688.160
1.772.568
2
X©y dùng nhµ B
(4 nhµ)
m2
1.026,60
1.600
1.642.560
1.724.688
3
X©y dùng nhµ C
(2 nhµ)
m2
952,46
1.600
1.523.936
1.600.133
4
X©y dùng nhµ D
(1 nhµ)
m2
1.880,63
1.500
2.820.945
2.961.992
5
Tæng chi phÝ x©y dùng h¹ng môc c«ng tr×nh chÝnh:
7.675.601
8.059.381
6
San lÊp mÆt b»ng
m2
4.500
45
202.500
212.625
7
S©n b·i, l¸n ®ç xe
m2
225
200
45.000
47.250
( VXDCT )
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 13
Cha VAT
Cã VAT-5%
(6)=(4)*(5)
(7)=(6)*(1+ TSVAT)
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
sv: Vò Dòng _
8
§êng giao th«ng
m2
900
120
108.000
113.400
9
Hµng rµo,
têng bao
BÓ b¬i
m
265
350
92.750
97.388
m2
400
1.600
640.000
672.000
s©n
1
700.000
700.000
735.000
12
S©n Tennis
Vên hoa,
th¶m cá
m2
650
40
26.000
27.300
13
C©y c¶nh
c©y
150
500
75.000
78.750
14
Cæng ra vµo
1 cæng chÝnh + 1 cæng phô
30.000
31.500
15
HÖ thèng cÊp
®iÖn ngoµi nhµ
2,5% x VXDCT
191.890
201.485
16
HÖ thèng cÊp
níc ngoµi nhµ
2,0% x VXDCT
153.512
161.188
17
HÖ thèng tho¸t
níc ngoµi nhµ
1,0% x VXDCT
76.756
80.594
18
C¬ së h¹ tÇng
ngoµi nhµ kh¸c
4,0% x VXDCT
307.024
322.375
10.324.033
10.840.235
10
11
tæng
2) X¸c ®Þnh vèn thiÕt bÞ cho dù ¸n
(Kh«ng bao gåm c¸c dông cô, då dïng kh«ng thuéc tµi s¶n cè ®Þnh, tøc lµ ph¶i
tho¶ m·n 4 tiªu chuÈn: Ch¾c ch¾n thu ®îc lîi Ých kinh tÕ khi sö dông; nguyªn gi¸
®îc x¸c ®Þnh mét c¸ch ®¸ng tin cËy; thêi gian sö dông íc tÝnh lín h¬n 1 n¨m; cã
gi¸ trÞ lín h¬n hoÆc b»ng 5 triÖu VN§)
a) C¸c c¨n cø x¸c ®Þnh:
C¨n cø nhu cÇu vÒ trang thiÕt bÞ dïng trong dù ¸n bao gåm c¸c trang thiÕt bÞ
trong c¸c nhµ ë, c¸c trang thiÕt bÞ dông cô dïng trong qu¶n lý ®iÒu hµnh dù ¸n ...
C¨n cø vµo gi¸ thiÕt bÞ tÝnh t¹i hiÖn trêng x©y l¾p bao gåm gi¸ mua, chi phÝ vËn
chuyÓn, kho b·i, b¶o qu¶n, b¶o dìng thiÕt bÞ t¹i kho b·i hiÖn trêng.
Tû gi¸ chuyÓn ®æi tõ USD sang VN§ lÊy ë thêi ®iÓm lËp dù ¸n:
1USD = 15.670 VN§
ThuÕ suÊt thuÕ GTGT cho tõng lo¹i thiÕt bÞ theo quy ®Þnh hiÖn hµnh: 10%
b) X¸c ®Þnh chi phÝ thiÕt bÞ:
Trang thiÕt bÞ cho mçi phßng trong c¸c nhµ ë:
- Phßng kh¸ch: 1 §iÒu hoµ + 1 Bé Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone
+ 1 Radiocasette + 1 Tñ têng + 1 Bé dµn ©m thanh.
- QuÇy bar : 1 Bé quÇy (cã ghÕ) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tñ l¹nh 100l
+ 1 Tñ rîu.
- Phßng bÕp: 1 Tñ l¹nh 1001 + 1 BÕp gas + 1 Tñ bÕp + 1 Bé ®å dông cô nÊu bÕp.
- Phßng ¨n: 1 Bé bµn ¨n + 1 §iÒu hoµ + 1 Telephone néi bé.
- Phßng ngñ: 1 §iÒu hoµ + 1 Telephone néi bé + 1 Tñ ®øng 2 buång cã g¬ng
+ 1 Giêng ®Öm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 14
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
sv: Vò Dòng _
+ 1 Bµn phÊn + 1 Bé Salon nhá.
- Phßng WC: 1 Lavabo + 1 Vßi hoa sen + 1 XÝ bÖt + 1 Bån t¾m + 1 Vßi níc
+ 1 B×nh nãng l¹nh (30l).
- Phßng phôc vô: 1 Giêng ®Öm + 1 Tñ ®øng + 1 §iÒu hoµ.
- Phßng giÆt :
1 M¸y giÆt + 1 Lavabo + 1 Vßi níc.
Trang thiÕt bÞ phôc vô c«ng t¸c qu¶n lý ®iÒu hµnh chung (Nhµ ®iÒu hµnh):
- Reception: 2 Bé quÇy (cã ghÕ) + 1 Bé Salon to + 1 Tæng ®µi ®iÖn tho¹i + 1 Fax
+ 1 Telex + 2 Bé m¸y vi tÝnh + 2 §iÒu hoµ ( + B¶ng gi¸ & s¬ ®å kh¸ch s¹n).
- Phßng ®iÒu hµnh chung (Gi¸m ®èc, Th ký, Phã Gi¸m ®èc, Tµi vô):
4 Bé bµn ghÕ v¨n phßng + 1 Bé Salon to + 1 Fax + 4 Telephone néi bé
+ 1 §iÒu hoµ + 4 Bé m¸y vi tÝnh + Dông cô kh¸c.
- Phßng ë chung: 2 Giêng ®Öm (1,4m) + 1 Tñ ®øng 2 buång cã g¬ng
+ 1 Bé Salon nhá + 1 §iÒu hoµ + 1 Telephone néi bé + 1 Tivi 21 inch.
(Dïng cho nh©n viªn, b¶o vÖ. Cã tÊt c¶ 4 phßng)
- Phßng WC: 1 Lavabo + 1 Vßi hoa sen + 1 XÝ bÖt + 1 Bån t¾m + 1 Vßi níc
+ 1 B×nh nãng l¹nh (30l). (Cã 4 phßng WC cho nhµ ®iÒu hµnh)
- ThiÕt bÞ qu¶n lý vµ phôc vô chung:
+) Mét Bé m¸y ph¸t ®iÖn.
+) Mét HÖ thèng PCCC chung toµn khu.
+) Mét HÖ thèng läc & b¬m níc.
+) M¸y hót bôi chung: 5 chiÕc.
+) Mét Bé Video trung t©m & ¡ng-ten Parabol.
+) Mét ¤t« con 4 chç.
Ngoµi ra bè trÝ cho mçi biÖt thù A, B, C: 1 M¸y giÆt & 1 M¸y hót bôi.
(Do nh÷ng biÖt thù nµy mang tÝnh chÊt khÐp kÝn, cho thuª theo kiÓu trän gãi.
Lu ý nhµ C gåm 2 biÖt thù ghÐp.)
Sè lîng øng víi mçi lo¹i phßng:
B¶ng x¸c ®Þnh sè lîng c¸c lo¹i phßng
Lo¹i phßng
Nhµ a
nhµ b
nhµ c
nhµ d
nhµ ®h
1
tæng
Phßng kh¸ch
QuÇy Bar
Phßng bÕp
Phßng ¨n
Phßng ngñ
Phßng WC
P.phôc vô
Phßng giÆt
Reception
P.®iÒu hµnh
P.ë chung
5
0
5
5
15
20
0
0
0
0
0
4
4
4
4
12
12
0
0
0
0
0
4
4
4
4
12
12
0
0
0
0
0
0
0
0
0
40
30
5
5
0
0
0
0
0
0
0
0
4
0
0
1
1
4
13
8
13
13
79
78
5
5
1
1
4
5
4
2
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 15
1
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
sv: Vò Dòng _
Dù trï vèn thiÕt bÞ cho dù ¸n ®îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau:
n
TBi
GTB QiTB * M iTB * (1 TVAT
)
i 1
Trong ®ã:
+) GTB : Tæng vèn thiÕt bÞ cho dù ¸n.
+) n : Sè lîng c¸c lo¹i thiÕt bÞ.
+) QiTB : Sè lîng lo¹i thiÕt bÞ thø i.
+) M iTB : Gi¸ mua s¾m lo¹i thiÕt bÞ thø i (t¹i n¬i l¾p ®Æt), cha gåm thuÕ VAT.
( Cã thÓ x¸c ®Þnh cô thÓ
M iTB nh
M
Víi:
TB
i
sau:
mi ni K i Vi hi
: Gi¸ gèc cña thiÕt bÞ thø i t¹i n¬i mua hoÆc t¹i c¶ng ViÖt Nam.
ni : Chi phÝ vËn chuyÓn 1 ®¬n vÞ thiÕt bÞ thø i.
K i : Chi phÝ lu kho, lu b·i, lu container, …
Vi : Chi phÝ b¶o qu¶n, b¶o dìng t¹i hiÖn trêng.
hi : ThuÕ vµ phÝ b¶o hiÓm.).
mi
B¶ng 1.2: Chi phÝ thiÕt bÞ
§¬n vÞ tÝnh: USD
S
T
T
Lo¹i thiÕt bÞ
(1)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
§¬n vÞ
Sè
lîng
§¬n gi¸
cha VAT
(2)
(3)
(4)
(5)
§iÒu hoµ
Salon to
Salon nhá
Tivi 21 inch
Radiocasette
Dµn ©m thanh
Tæng ®µi §T
Telephone
Fax
Telex
M¸y Vi tÝnh
Tñ têng
Tñ l¹nh 100l
Tñ rîu
Tñ bÕp
BÕp Gas
§å nÊu bÕp
Bµn ¨n
Bé bµn quÇy
ChiÕc
Bé
Bé
ChiÕc
ChiÕc
Bé
Bé
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
Bé
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
Bé
Bé
Bé
117
15
83
104
92
13
1
121
2
1
19
13
21
8
13
13
13
13
10
780
600
400
320
150
500
10.000
120
500
400
500
640
530
500
300
200
100
400
600
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 16
Thµnh tiÒn
Cha VAT
Cã VAT-10%
(6)=(4)*(5)
(7)=(6)*(1+ TSVAT)
91.260
9.000
33.200
33.280
13.800
6.500
10.000
14.520
1.000
400
9.500
8.320
11.130
4.000
3.900
2.600
1.300
5.200
6.000
100.386
9.900
36.520
36.608
15.180
7.150
11.000
15.972
1.100
440
10.450
9.152
12.243
4.400
4.290
2.860
1.430
5.720
6.600
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
20
21
22
Bµn ghÕ VP
Bµn phÊn
Tñ ®øng (g¬ng)
sv: Vò Dòng _
4
79
88
Bé
Bé
ChiÕc
100
100
150
400
7.900
13.200
440
8.690
14.520
(cßn n÷a)
(1)
(2
23
24
25
26
27
28
Giêng ®Öm
Lavabo
Vßi hoa sen
XÝ bÖt
Vßi níc
Bån t¾m
B×nh nãng l¹nh
(Dung tÝch 30l)
M¸y giÆt
M¸y hót bôi
M¸y ph¸t ®iÖn
HÖ thèng PCCC
HÖ thèng
b¬m, läc níc
Video trung t©m
& ¡ngten Parabol
¤t« 4 chç
29
30
31
32
33
34
35
36
(3)
(4)
(5)
(6)=(4)*(5)
(7)=(6)*(1+ TSVAT)
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
92
83
78
78
83
78
320
30
10
50
5
110
29.440
2.490
780
3.900
415
8.580
32.384
2.739
858
4.290
457
9.438
ChiÕc
78
150
11.700
12.870
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
Bé
18
18
1
1
500
120
20.000
20.000
9.000
2.160
20.000
20.000
9.900
2.376
22.000
22.000
Bé
1
1.600
1.600
1.760
Bé
1
5.000
5.000
5.500
ChiÕc
1
30.000
30.000
33.000
431.475,0
474.622,5
6.761.213
7.437.335
Tæng
(1 USD = 15.670 VN§)
usd
vn® (1000®)
DANH MôC CHI TIÕT C¸C THIÕT BÞ, §å DïNG Vµ C¸C C¤NG Cô, DôNG Cô NHá
TRONG PHßNG KH¸CH, PHßNG NGñ, RECEPTION
(Tham kh¶o)
Tªn thiÕt bÞ
STT
§¬n vÞ
Sè lîng
Ghi chó
Phßng ngñ
Phßng ngñ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Bµn lµm viÖc
GhÕ ngåi lµm viÖc
Bµn uèng níc
GhÕ thÊp ngåi uèng níc
Hép mµn
NÖm tr¶i giêng
Ga tr¶i giêng
Mµn tuyn
Vá gèi
Ruét gèi
Ch¨n len
Ri®« che cöa
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
Bé
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
13
Th¶m ch©n giêng
ChiÕc
1
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 17
Cã nÖm
C¶ phßng
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
sv: Vò Dòng _
Th¶m chïi ch©n
Êm chÐn uèng níc
Cèc thuû tinh
B×nh thuû tinh
PhÝch ®ùng níc s«i
§Üa kª cèc thuû tinh
G¹t tµn thuèc l¸
Lä hoa
Hép ®ùng chÌ
B« nhùa ®æ níc
Sät r¸c nhùa
M¾c treo quÇn ¸o
DÐp ®i trong nhµ
Tranh treo têng
Bµn tr¶i quÇn ¸o
Bµn tr¶i ®¸nh giÇy
ChiÕc
Bé
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
§«i
ChiÕc
ChiÕc
ChiÕc
1
1
2
1
1
2
1
2
1
1
1
1
5
1
1
1
Ghi chó:
PhÇn kinh phÝ ®Ó mua s¾m c¸c dông cô nhá nµy ®îc trÝch tõ phÇn vèn lu ®éng
ban ®Çu trong Tæng møc ®Çu t cña dù ¸n. Dù kiÕn chi phÝ dïng ®Ó mua c¸c ®å
dïng, dông cô nhá ban ®Çu: 70.000.000 ®ång.
Tuú tõng lo¹i dông cô, cø sau 1 ®Õn 3 n¨m söa ch÷a hoÆc mua míi mét lÇn.
TÝnh b×nh qu©n, chi phÝ ®Ó mua ®å dïng, c«ng cô, dông cô nhá hµng n¨m
kho¶ng 35 triÖu/n¨m.
3) Dù trï chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ
a) C¸c c¨n cø x¸c ®Þnh:
- Khèi lîng c«ng t¸c l¾p ®Æt thiÕt bÞ (hoÆc)/ gi¸ trÞ thiÕt bÞ cÇn l¾p ®Æt.
- §¬n gi¸ l¾p ®Æt thiÕt bÞ (hoÆc)/ tû lÖ chi phÝ l¾p ®Æt so víi gi¸ trÞ thiÕt
bÞ cÇn l¾p ®Æt.
- ThuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng VAT cho c«ng t¸c l¾p ®Æt: 5%.
b) X¸c ®Þnh chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ:
n
LDTBi
CLD GiTB * Ti TB * (1 TVAT
)
i 1
Trong ®ã:
+) CLD : Tæng chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ.
+) GiTB : Gi¸ trÞ thiÕt bÞ cÇn l¾p ®Æt thø i (Cha cã thuÕ VAT).
+) Ti TB : Tû lÖ chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ thø i (so víi gi¸ trÞ thiÕt bÞ GiTB ).
(LÊy Ti TB tuú theo ®é phøc t¹p khi l¾p ®Æt thiÕt bÞ, tõ 1->5%)
LDTBi
+) TVAT
: Møc thuÕ suÊt thuÕ GTGT ®èi víi c«ng t¸c l¾p ®Æt thiÕt bÞ thø i.
B¶ng 1.3: chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt BÞ
STT
Lo¹i thiÕt bÞ
Gi¸ trÞ TB
Cha VAT
Tû lÖ %
( Ti TB )
(1)
(2)
(3)
(4)
1
2
3
§iÒu hoµ
Tæng ®µi §T
Telephone
91.260
10.000
14.520
§¬n vÞ tÝnh: USD
Thµnh tiÒn
Cha VAT
Cã VAT - 5%
(5)=(3)*(4)/100
5,0
3,0
1,0
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 18
4.563,00
300,00
145,20
(6)=(5)*(1+ TSVAT)
4.791,15
315,00
152,46
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
sv: Vò Dòng _
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Fax
Telex
M¸y Vi tÝnh (cµi ®Æt)
Lavabo
Vßi hoa sen
XÝ bÖt
Vßi níc
Bån t¾m
B×nh nãng l¹nh (30l)
M¸y ph¸t ®iÖn
HÖ thèng PCCC
HÖ thèng b¬m, läc
1.000
400
9.500
2.490
780
3.900
415
8.580
11.700
20.000
20.000
1.600
1,0
1,0
3,0
2,0
1,0
2,0
1,0
3,0
4,0
3,0
5,0
2,0
10,00
4,00
285,00
49,80
7,80
78,00
4,15
257,40
468,00
600,00
1.000,00
32,00
10,50
4,20
299,25
52,29
8,19
81,90
4,36
270,27
491,40
630,00
1.050,00
33,60
16
Video trung t©m
& ¡ngten Parabol
5.000
5,0
250,00
262,50
8.054,35
126.212
8.457,07
132.522
Tæng
(1 USD = 15.670 VN§)
B»ng USD
B»ng VN§ (1000®)
B¶ng tËp hîp vèn
(Vèn x©y l¾p kiÕn tróc, vèn thiÕt bÞ & chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ)
§¬n vÞ tÝnh: 1000 ®
STT
Néi dung
KÝ hiÖu
Cha VAT
Cã VAT
1
Vèn x©y l¾p c¸c h¹ng môc
Vxl
10.324.033
10.840.235
2
Chi phÝ l¾p ®Æt c¸c thiÕt bÞ
cl®
126.212
132.522
3
Tæng gi¸ trÞ x©y l¾p
gxl
10.450.245
10.972.757
4
Vèn mua s¾m thiÕt bÞ
gtb
6.761.213
7.437.335
tæng
Gi¸ trÞ X©y l¾p + ThiÕt bÞ
gxl+tb
17.211.458
18.410.092
Ghi chó: Gi¸ trÞ X©y l¾p = Vèn X©y l¾p c¸c h¹ng môc + Chi phÝ L¾p ®Æt c¸c thiÕt bÞ.
4) X¸c ®Þnh chi phÝ kh¸c trong vèn ®Çu t
(Cha kÓ tr¶ l·i vay trong thêi gian x©y dùng)
a) C¸c c¨n cø x¸c ®Þnh:
- C¸c ®Þnh møc chi phÝ thuéc c¸c kho¶n chi phÝ kh¸c theo quy ®Þnh.
- Khèi lîng vµ ®¬n gi¸.
- C¸c kho¶n lÖ phÝ, thuÕ, b¶o hiÓm, ... theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt.
b) TÝnh to¸n chi tiÕt:
Giai ®o¹n chuÈn bÞ ®Çu t (Cã chñ tr¬ng ®Çu t)
Chi phÝ lËp dù ¸n kh¶ thi (cha VAT):
Trong ®ã:
C LDA G XLTB * N *1,05
+) C LDA : Chi phÝ lËp dù ¸n kh¶ thi.
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 19
Trêng ®hxd hµ néi
2574.47 47kt3
sv: Vò Dòng _
N : §Þnh møc tû lÖ so víi gi¸ trÞ x©y l¾p + gi¸ trÞ thiÕt bÞ.(N tra theo
B¶ng 1, phÇn II, QuyÕt ®Þnh sè 15/2001/Q§-BXD cña Bé trëng
Bé X©y dùng ra ngµy 20 th¸ng 07 n¨m 2001).
+) G XLTB : Gi¸ trÞ x©y l¾p + gi¸ trÞ thiÕt bÞ (cha cã VAT).
GXL+TB = gxl + gtb = 17.211.458 (ngh×n ®ång)
+) 1,05 : Chi phÝ b¶o hiÓm s¶n phÈm t vÊn.
Chi phÝ thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t (cha VAT):
+)
CT § DA G XL TB * N *1,05
Trong ®ã:
+) CT § DA : Chi phÝ thÈm ®Þnh dù ¸n.
+)
N : §Þnh møc tû lÖ so víi gi¸ trÞ x©y l¾p + gi¸ trÞ thiÕt bÞ.(N tra theo
B¶ng 4, phÇn II, QuyÕt ®Þnh sè 15/2001/Q§-BXD cña Bé trëng
Bé X©y dùng ra ngµy 20 th¸ng 07 n¨m 2001).
+) G XL TB : Gi¸ trÞ x©y l¾p + gi¸ trÞ thiÕt bÞ (cha cã VAT).
GXL+TB = Gxl + gtb
+) 1,05 : Chi phÝ b¶o hiÓm s¶n phÈm t vÊn.
Chi phÝ kh¸c: Kh¶o s¸t thÞ trêng; ®iÒu tra kinh tÕ, x· héi; kh¶o s¸t t×nh h×nh
®iÒu kiÖn tù nhiªn, khÝ hËu, ®Þa chÊt thuû v¨n, h¹ tÇng kü
thuËt; … Chi phÝ tuyªn truyÒn, qu¶ng c¸o cho dù ¸n, thu hót
vèn ®Çu t, tµi trî vèn vay trong & ngoµi níc; …
LÊy theo dù kiÕn, chi phÝ: CQC = 15 (triÖu ®ång).
Giai ®o¹n thùc hiÖn ®Çu t (Cã DA ®îc duyÖt)
Chi phÝ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng:
Ta lÊy theo dù to¸n ®Òn bï:
CGPMB F * g GPMB
Trong ®ã:
+) CGPMB : Chi phÝ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng.
+) F
: DiÖn tÝch ®Êt sö dông cña dù ¸n (B»ng diÖn tÝch Tæng mÆt b»ng).
F = 4.500 m2
+) g GPMB : Gi¸ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng tÝnh cho 1 m 2, lÊy b»ng gi¸ ®Êt
n«ng nghiÖp t¹i ®Þa ®iÓm x©y dùng. §èi víi ®Êt n«ng nghiÖp ë
vïng ven néi thµnh cña huyÖn Gia L©m, theo QuyÕt ®Þnh sè
3519/Q§-UB cña Uû ban Nh©n d©n Thµnh phè Hµ Néi ra
ngµy12/9/1997, ¸p dông cho ®Êt trång c©y hµng n¨m h¹ng 1, t¹i
B¶ng 1 cña QuyÕt ®Þnh trªn ta cã: GD =19.300 (®ång / 1 m2).
VËy, g GPMB = GD = 19,3 (1000®/ m2).
Chi phÝ thuª ®Êt (Tr¶ trong giai ®o¹n x©y dùng):
CT§ F * g T§ * T
Trong ®ã:
+) F : DiÖn tÝch ®Êt thuª cña dù ¸n (B»ng diÖn tÝch Tæng mÆt b»ng).
F = 4500 m2
+) g T§ : Gi¸ thuª ®Êt trong mét n¨m, lÊy g T§ = 0,7%* GD .
+) GD : Gi¸ trÞ ®Êt t¹i khu vùc c«ng tr×nh x©y dùng.
§èi víi ®Êt n«ng nghiÖp ë vïng ven néi thµnh cña huyÖn Gia L©m,
theo QuyÕt ®Þnh sè 3519/Q§-UB cña Uû ban Nh©n d©n Thµnh phè
Hµ Néi ra ngµy12/9/1997, t¹i B¶ng 1 ta cã: G D =19.300 (®ång/1 m2).
Tuy nhiªn, khi xin cÊp phÐp x©y dùng dù ¸n khu biÖt thù th× trë
thµnh ®Êt khu d©n c. §èi víi thöa ®Êt cña dù ¸n ®ang xÐt n»m trªn
Quèc lé 5 (®o¹n tõ CÇu Chui ®Õn hÕt ®Þa phËn x· Tr©u Quú) lµ ®o¹n
THUYÕT MINH §å ¸N KINH TÕ X¢Y DùNG - PHÇN i
Trang 20
- Xem thêm -
.DOC 
74 
222 
138 
