Tài liệu Thị trường chung cư cao cấp thực trạng, biến động, giải pháp

Đề tài: THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ CAO CẤP – THỰC TRẠNG, BIẾN ĐỘNG, GIẢI PHÁP LỜI MỞ ĐẦU Ngày nay, một trong những vấn đề mà các đô thị luôn phải chú trọng giải quyết, đặc biệt là tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, đó là vấn đề sử dụng quỹ đất ở tiết kiệm, hiệu quả. Đối với lĩnh vực phát triển nhà ở thì việc phát triển nhà chung cư đang là một giải pháp phù hợp với xu thế phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống văn minh hiện đại. Có thể nói, cho đến nay, tại hầu hết các khu đô thị đều phát triển nhà chung cư, đáp ứng nhu cầu ở ngày càng tăng của người dân. Nhà chung cư tạo nên diện mạo khang trang, hiện đại cho khu đô thị nói riêng và cho các thành phố nói chung. Sở dĩ nhà chung cư được khẳng định và phát triển mạnh mẽ, một phần là do công tác thiết kế, thi công và trang bị các thiết bị hiện đại, nhưng có một phần quan trọng là các chủ đầu tư đã xây dựng được mô hình quản lý vận hành và cung cấp dịch vụ đồng bộ cho các cư dân sống trong nhà chung cư, đảm bảo an ninh trật tự, dịch vụ tiện lợi, vệ sinh sạch sẽ với chi phí phù hợp, từ đó thu hút được các tầng lớp dân cư đô thị chấp nhận sống trong các chung cư cao tầng mới. Hiện nay tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam rất cao, vì vậy việc xây dựng những nhà chung cư là việc mang tính cấp thiết góp phần phát triển đô thị văn minh hiện đại. Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa - chính trị của cả nước, có dân số đông. Mặt khác, lượng người có thu nhập cao cùng với những người nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại Hà Nội không phải là con số nhỏ. Họ sẵn sàng chi trả để được thụ hưởng, sinh sống trong một môi trường với những điều kiện tôt nhất và vì thế họ có yêu cầu rất lớn về chất lượng nhà ở. Để đáp ứng được nhu cầu đó của một bộ phận người dân, một loại nhà chung cư đã xuất hiện, đó là nhà chung cư hạng 1 hay chung cư cao cấp. Thành phố Hà Nội hiện nay có rất nhiều chung cư cao cấp đã, đang và sẽ được đưa vào thị trường. Để tìm hiểu rõ hơn về thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội hiện nay chúng ta cần nghiên cứu các vấn đề liên quan đến đặc điểm thị trường, mối quan hệ cung cầu, giá cả, chất lượng, xu hướng đồng thời tìm ra giải pháp phát triển thị trường nhà chung cư cao cấp Hà Nội. NỘI DUNG I. Khái niệm chung về chung cư, chung cư cao cấp. 1. Khái niệm chung cư, chung cư cao cấp Nhà chung cư ( theo khoản 1 điều 70 luật nhà ở quy định): Là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Nhà chung cư hạng 1( cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. 2. Vai trò của chung cư, chung cư cao cấp Ông cha ta có câu: “Có an cư mới lạc nghiệp” đã phản ánh tầm quan trọng của nhà ở đối với cuộc sống con người.Nhà ở là nơi mà trong đó mỗi gia đình, mỗi tế bào của xã hội sinh hoạt hằng ngày. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể. Các chính sách về nhà ở có tác động mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác như phân bố dân cư, hệ thống tài chính, tín dụng, ngân hàng… Cùng với nền kinh tế thị trường,cuộc sống của người dân đã có những biến đổi rất lớn về chất. Do sự gắn bó mật thiết của con người với ngôi nhà của mình nên nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng theo thu nhập của họ. Khi mà nhu cầu về ăn, mặc đã tạm đủ, nhà ở đối với mỗi gia đình càng trở nên quan trọng. Trước kia, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là đủ thì ngày nay yêu cầu về nhà ở cao hơn, mỗi người lại muốn có phòng riêng, căn hộ phải có đủ các phòng với chức năng khác nhau, nhà ở phải có tiện nghi hiện đại… Nhà chung cư ra đời đã giải quyết được những nhu cầu cấp thiết đó, đảm bảo cho người dân có nhà ở thoải mái, đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàng ngày. Ngoài ra thì nhà chung cư còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Hàng năm nhà chung cư đóng góp vào cho thị trường bất động sản hàng trăm căn hộ, thúc đẩy việc mua bán căn hộ phát triển không ngừng. Có nhiều hạng nhà chung cư giúp cho người dân có thể chọn lựa cho mình chỗ ở phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình. Các chung cư cao cấp với hệ thống cơ sở hạ tầng và dịch vụ hiện đại, đồng bộ, một môi trường sống văn minh, lành mạnh, thân thiện với môi trường là yếu tố hấp dẫn người dân. Tạo ra không gian sống thoải mái 3. Các căn cứ để đánh giá chung cư cao cấp  Quy hoạch: Vị trí: Có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều tiếp cận được đến sảnh chính của công trình Cảnh quan: Có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, thống nhất. Môi trường: Không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp.  Thiết kế kiến trúc: Cơ cấu của căn hộ: Các không gian chức năng tối thiểu gồm: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác; Mỗi căn hộ tối thiểu có 02 khu vệ sinh; Phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích của căn hộ: Phụ thuộc vào quy mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70 m ;Diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20 m2 . 2 Thông gió: Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng.Phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi. Trang thiết bị vệ sinh trong căn hộ : Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng.Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh. Cầu thang: Có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm. Đảm bảo vận chuyển đồ đạc, băng ca cấp cứu; Mỗi thang phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ. Chỗ để xe: Có chỗ để xe (trong hoặc ngoài nhà) đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ bảo vệ an toàn. Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.  Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống giao thông: Hệ thống giao thông đồng bộ và đảm bảo tiêu chuẩn cứu hỏa, cứu nạn. Hệ thống cấp điện: Có hệ thống cấp điện dự phòng đảm bảo cho sinh hoạt công cộng và thắp sáng trong căn hộ khi mất điện lưới quốc gia Hệ thống cấp, thoát nước: Hệ thống thiết bị cấp, thoát nước đầy đủ, đồng bộ, đảm bảo vệ sinh và vận hành thông suốt (24 giờ trong ngày). Hệ thống thông tin liên lạc: Có hệ thống đảm bảo cung cấp dịch vụ truyền hình, điện thoại, internet tiên tiến, hiện đại; đảm bảo điều kiện vận hành thông suốt. Hệ thống phòng chống cháy nổ: Có hệ thống thiết bị cảm ứng tự động báo cháy, chữa cháy, hệ thống tín hiệu, thông tin khi có hỏa hoạn trong căn hộ và khu vực sử dụng chung Hệ thống thu gom và xử lý rác: Có thùng chứa rác nơi công cộng;Hệ thống thu rác trong nhà, xử lý rác đảm bảo vệ sinh và cách ly với khu vực sảnh tầng, sảnh chính.  Hạ tầng xã hội: Các công trình hạ tầng xã hội: Hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ các công trình (giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin, dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn...) trong bán kính 500 m; Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi; sân, vườn, đường dạo được thiết kế đẹp.  Yêu cầu về chất lượng hoàn thiện: Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện: Sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng. Trang thiết bị gắn liền với nhà: Sử dụng các trang thiết bị có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng.  Yêu cầu về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang. Có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 h trong ngày. Vệ sinh: Thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh. Chăm sóc cảnh quan: Đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ luôn sạch đẹp. Quản lý vận hành: Bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp. II. Thực trạng thị trường chung cư cao cấp tại Hà Nội hiện nay 1. Phân tích cung- cầu 1.1 Cung- cầu giai đoạn 2006-2009:  Giai đoạn đầu năm 2006 đến cuối năm 2007: nguồn cung khan hiếm. Đây là giai đoạn mà chưa có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản của Việt Nam, chính vì vậy mà có rất ít những chung cư cao cấp giành cho những người có thu nhập cao ở Việt Nam nói chung cũng như ở Hà Nội nói riêng. Vì thế trong giai đoạn này nguồn cung trên thị trường chung cư cao cấp có phần khan hiếm. Ở giai đoạn này nhu cầu của người mua khá cao nhưng các dự án hiện hữu đã bán hết hàng vào giữa năm 2007. Theo giới kinh doanh bất động sản. thị trường căn hộ chung cư cao cấp ấm dần từ giữa tháng 7/2007. Ông Nguyễn Vũ Trung, giám đốc công ty bất động sản Century Trường Thành cho biết công ty liên tục nhận được điện thoại hỏi về chung cư cao cấp nhưng lại không có hàng để bán. Còn đại diện của công ty bất động sản và xây dựng Hà Nội cũng nhận định đến cuối năm 2007 Hà Nội hầu như không có nguồn cung chung cư mới có giá trị từ 20 triệu\m2. Hiện Hà Nội và khu vực lân cận, hiện có nhiều dự án nhưng cũng đã bán hết hàng và sắp giao hàng. Theo số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán hêt và có 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết.  Giai đoạn đầu năm 2008- cuối năm 2009: bùng nổ nguồn cung. Đây là giai đoạn thị trường nhà ở chung cư cao cấp bùng nổ . Là giai đoạn mà nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu quan tâm vào thị trường bất động sản Việt Nam một cách mạnh mẽ. Giám đốc Edwin Yu Kwok Kam công ty đầu tư bất động sản và công nghiệp IMC nói rằng ‘vì tình hình chính trị ổn định và kinh tế cũng đã tăng trưởng trong nhiều năm liên tiếp, người Việt Nam đã trở nên giàu hơn và nhu cầu về nhà ở của họ cũng tăng cao. Tôi tin đây là một thị trường tiềm năng.’ Singapore đang dẫn đầu làn sóng các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường bất động sản của Việt Nam. Hiện nay nước này đang xếp thứ 2 trong tổng số các nhà đầu tư nuocs ngoài tại nước ta với 500 dự án, tổng vốn là 9,7 tỷ USD. Tuy nhiên vì càng có nhiều dự án hơn về chung cư cao cấp nên trong tương lai một lượng lớn cung căn hộ sẽ được đưa ra thị trường. Và đến cuối năm 2009 thì đã có hiện tượng dư cung. 1.2 Thị trường chung cư cao cấấp năm 2010: Cấầu ch ưa theo k ịp cung. Nguồần cung căn hộ chung cư cao cấấp đang th ừa trong giai đo ạn hi ện nay. Th ị tr ường đang bão hòa và phấn khúc này có mức độ tăng trưởng chậm hơn so với phấn khúc chung c ư giá trung bình và giá r ẻ. Trong thời gian gấần đấy mặc dù lượng têu th ụ c ủa mặt hàng chung c ư cao cấấp khồng tăng, l ượng mua bán các dự án của chung cư cao cấấp trong quý 2 tháng 10/2010 đã kém phấần sồi đ ộng nh ưng liên t ục nh ững dự án chung cư cao cấấp vấẫn được tung ra trên thi tr ường. Theo báo cáo c ủa cồng ty CBRE thì hi ện nay nguồần cung căn hộ mới của Hà Nội là 4.587 căn và trong đó thì căn h ộ trung và cao cấấp chiêấm t ới 90%. Theo Colliers Internatonal, Hà Nội có xấấp xỉ là 12.000 căn hộ chung c ư cao cấấp. trong kho ảng 1 năm n ữa thì seẫ có thêm khoảng 3.000 căn hộ trung và cao cấp đ ược đ ưa vào thi tr ường. Mặc dù thị trường có phấần trấầm lăấng nhưng hiện tại Hà Nội đang có rấất nhiêầu dự án đang và seẫ hoàn thành trong thời gian tới với quy mồ lớn. Như tổ hợp căn hộ Dolphin Plaza tại sồấ 28 Trấần Bình, Myẫ Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội gồầm 4 tòa tháp cao 28 tấầng, chia thành 2 khồấi, đ ược nồấi v ới nhau b ởi khồấi đêấ ba tấầng. dự án có vồấn đấầu tư khoảng 1000 t ỷ đồầng, khi hoàn thành seẫ cung cấấp cho th ị tr ường 377 căn h ộ, 8 căn Penthouse cồng trình dự kiêấn hoàn thành vào năm 2011. Ngoài ra còn có nh ững d ự án l ớn khác đang nh ư: d ự án Tricon Towers tại trung tấm khu đồ th ị m ới Băấc An Khánh cũng d ự kiêấn hoàn thành trong quý 4 năm 2011, dự án Mulberry Land của tập đoàn CapitalLand gồầm 5 tòa nhà cung cấấp kho ảng 1500 căn h ộ cao cấấp. Nhu cấầu phấn khúc cao cấấp chỉ khoảng 5-7%, trong khi đó nguồần cung đã lên t ới 20%. Thêấ nhưng với mức cung như hiện nay thì l ượng cấầu th ực têấ vấẫn còn quá nh ỏ. Nêấu nh ư năm 2009, Indochina plaza Hà Nội bán hêất veo 150 căn h ộ cao cấấp trong vòng 1 tuấần giao bán đấầu tên thì nay c ục di ện đã thay đổi. Hơn 4 tháng nay khi triển khai đ ợt bán hàng hi ện nay thì ch ỉ m ới bán đ ược 15% trong t ổng sồấ hàng tung ra trên thị trường. Dự án Keangnam bán hàng t ừ năm 2008 thì đêấn nay cũng còn 20% s ản ph ẩm ch ưa có chủ. Mặc dù các nhấn viên của các chung c ư cao cấấp rấất nhi ệt tnh chào hàng, th ậm chí còn g ửi c ả ảnh và d ự án vêầ tận nhà nhưng vấẫn nhận lại được sự ‘thờ ơ’ của khách hàng hoặc nhiêầu khách hàng còn do d ự ch ưa đưa ra quyêất định. Trong tnh trạng nguồần cung ngày càng tăng nh ưng phía cấầu c ủa khách hàng thì b ị ch ững l ại b ởi nhiêầu lý do. Các nhà đấầu tư đã có rấất nhiêầu phương cách khác nhau đ ể khuyêấn khích nguồần cấầu. Nh ư là đ ưa ra các chương trình khuyêấn mãi, giảm giá dành cho ng ười mua. Trong đó cũng có m ột sồấ n ơi nh ư Indochina Land đã hợp tác với Vietcom Bank đưa ra chương trình hồẫ tr ợ cho vay mua căn h ộ v ới th ời gian tồấi đa là 20 năm, t ỷ l ệ cho vay là 60% giá trị căn hộ băầng chính hợp đồầng mua bán v ới ch ủ đấầu t ư. Còn đồấi v ới các cồng ty t ư vấấn BĐS khác như Savills Vietnam và CBRE cũng đưa ra ý kiêấn răầng m ặc dù ch ưa ph ải gi ảm giá hay là đ ưa ra nh ững chương trình khuyêấn mãi nhưng giá chào bán và lượng bán tại các trung tấm giao d ịch này cũng đang ch ững lại. Và chính những chương trình khuyêấn mãi, giảm giá và các ph ương th ức hồẫ tr ợ này đã có tác d ụng khồng nhỏ trong việc thu hút sự quan tấm c ủa khách hàng đồấi v ới d ự án Nguyên nhân tình trạng chênh lệch cung cầu: Hiện nay cầu của căn hộ cao cấp trên thị trường chưa theo kịp cung do nó bị chi phối bởi 2 yếu tố cả về số lượng và chất lượng khiến cho những người có tiền khi lựa chọn sản phẩm nhà chung cư cao cấp đã không còn dễ tính, hay nói cách khác, người mua đã có trình độ hơn khi bỏ ra một lượng tiền lớn để sở hữu được căn hộ như ý. Cầu đối với mặt hàng chung cư cao cấp là những người có thu nhập cao, nhưng phần lớn người dân lại có thu nhập thấp, nên cầu đối với mặt hàng này là nhỏ. Xét riêng năm 2010, do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế cuối năm 2009 đã làm cầu chững lại. Đối vối phân khúc chung cư cao cấp Việt Nam, sự nhập nhèm chất lượng, tiêu chuẩn đối với hàng loạt dự án gắn mác “chung cư cao cấp” với giá “cắt cổ” đã làm nản lòng không ít người tiêu dùng. Một trong những nguyên nhân chủ yếu được nhận định là do Việt Nam thiếu hành lang pháp lý cho việc quy định và quản lý loại hàng hóa giá trị này. Trên thực tế thì nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn đang là nhu cầu bức thiết hiện nay nhưng chỉ ở phân khúc nhà chung cư giá rẻ dành cho những người có thu nhập thấp. Giá một khu chung cư cao cấp quá cao so với những người thật sự có nhu cầu về nhà ở này bởi trên thực tề thì nhu nhập trung bình mỗi người dân ở Việt Nam là chưa cao. Hiện nay thì số nhà chung cư cung cấp thì lớn nhưng chỉ có 2% trong số được cung cấp ra mỗi năm là nhà chung cư giá bình dân. Hiện nay xu hướng xây dựng chung cư trung bình đang được các nhà đầu tư dần để ý đến. Điều này cũng tạo áp lực cho phân khúc chung cư cao cấp. Lý giải vì sao nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay đang có sự dư thừa, Phó TGĐ Công ty CP Sông Đà – Thăng Long Nguyễn Đỗ Việt cho rằng, do việc dự báo về thị trường không chính xác nên nhà đầu tư đã không căn cứ vào khả năng và nhu cầu của khách hàng. “Nhà đầu tư liên tiếp đầu tư theo phong trào khiến cho thị trường căn hộ cao cấp bị ứ đọng, cung của phân khúc cao cấp thừa so với nhu cầu”, ông Việt khẳng định. Đồng tình với quan điểm trên, ông Đặng Văn Quang, một chuyên gia BĐS cũng cho rằng, thị trường căn hộ cao cấp quả thực hiện có dư thừa về cả số lượng lẫn chất lượng. Theo ông Quang thì ở Việt Nam rất khó có tòa nhà nào thực sự được coi là nhà cao cấp bởi vì nó liên quan đến chất lượng của tòa nhà. Chất lượng ở đây bao gồm chất lượng công trình, sự đầu tư, cũng như chất lượng quản lý và cả người sử dụng. 2. Phấn tch chấất lượng- giá cả Một trong những lý do quan trọng t ạo nên s ự b ội cung trong phấn khúc chung c ư cao cấấp chính là giá cả. Giá cả của một căn hộ chung cư là quá cao so v ới nh ững ng ười dấn thu nh ập thấấp nh ưng l ại có nhu cấầu cao vêầ nhà ở. Giá bấất động sản nói chung và giá căn h ộ chung c ư nói riêng ở Hà N ội vấẫn đang ở m ức cao v ượt ra khỏi giá trị thực, mặc dù đấầu tháng 6/2010 th ị tr ường đã có xu h ướng h ạ nhi ệt, làm ch ậm quá trình tăng giá của nhóm nhà ở và vật liệu xấy dựng. Tham khảo giá nhà của một sồấ chung c ư ở Indochina Plaza, Keangnam, Richland Southern, Dophil Plaza… vấẫn làm cho người mua ‘ toát hêất mồầ hồi’. Như d ự án Royal City chào bán căn h ộ trung bình kho ảng 2000USD/m2, còn ở Indochina plaza Hà Nội thì chào bán căn h ộ v ới giá 2800 USD/m2. Theo Colliers Internatonal giá bán của những căn hộ chung cư cao cấấp sang tr ọng là trong kho ảng 2000-3750 USD/m2 tùy theo đặc điểm kích thước và địa điểm. Mặc dù những căn hộ này có thiêất kêấ đ ẹp, t ện nghi thêấ nh ưng v ới mức giá cao như vậy để có một căn hộ để ở thì người mua vấẫn th ường lăấc đấầu. Như nh ận đ ịnh c ủa th ứ trưởng Bộ Xấy dựng ồng Nguyêẫn Trấần Nam, nhu cấầu vêầ nhà ở c ủa ng ười dấn vấẫn còn rấất l ớn nh ưng do thu nhập của người dấn còn thấấp, giá đấất vấẫn còn quá cao nên ch ỉ rấất ít ng ười có kh ả năng mua đ ược nh ững căn hộ chung cư cao cấấp đẹp và tện nghi. Trong khi các doanh nghi ệp ở thành phồấ HCM năng đ ộng nh ạy bén t ập trung bán các căn hộ có giá bình dấn khoảng trên dưới 15 tri ệu/m2 thì ở Hà N ội các căn h ộ có giá tr ị d ưới 1000USD/m2 đang rấất thiêấu. Nhìn vào thực tế các “chung cư cao cấp” hiện nay, các chuyên gia bất động sản đều có thể nhận thấy giá cả của chúng khá cao so với chất lượng. Khồng phải ai bỏ ra têần tỉ để mua được m ột ngồi nhà chung c ư cao cấấp cũng hài lòng vêầ nó. Hi ện nay các chủ đấầu tư cho xấy dựng những chung cư cao tấầng khi quảng cáo thì đ ưa ra nh ững t ện nghi nh ư: cồng viên, trường học, siêu thị thêấ nhưng khi người mua vêầ ở thì khồng thấấy đấu. P hần lớn người dân mua nhà khi nhà vẫn còn nằm trên giấy và tiêu chuẩn cao cấp ấy đều xuất phát từ quảng cáo của nhà đầu tư. Các doanh nghiệp thường tự phong, xếp loại dự án của mình theo những tiêu chuẩn khác nhau. Nhiều dự án căn hộ được quảng cáo rầm rộ là cao cấp nhưng thực tế chỉ là chung cư cao tầng có… một thang máy. Một thực tế khác, có khách hàng sau khi bỏ cả tỉ đồng để mua căn hộ cao cấp như quảng cáo nhưng khi sử dụng thì thất vọng vô cùng. Nhiều khách hàng quá bức xúc quyết định kiện nhà đầu tư. Rấất nhiêầu căn hộ chung cư ở khu chung c ư The Manor Hà N ội ( Myẫ Đình, T ừ Liêm) đ ược coi là m ột trong những chung cư đăất Hà Nội đã khiêấu n ại với ch ủ đấầu t ư vêầ chấất l ượng nhà ở thì khồng tồất mà chi phí ph ục v ụ lại quá cao. Có những khu chung cư đã bàn giao cho khách hàng mu ộn thêấ nh ưng chấất l ượng l ại khồng nh ư đã nói ra. Chính sự nhập nhèm trong chấất lượng và sự thiêấu chuyên nghi ệp trong qu ản lý đang làm cho nh ững người đang sử dụng những chung cư cao cấấp nản lòng. Những người đang ở chung c ư cao cấấp c ủa d ự án Golden Westlake (trên đ ướng Hoàng Hoa Thám, Ba Đình, Hà Nội) đang khóc ròng bởi sự thật mà họ ph ải đồấi di ện khác xa so v ới nh ững gì mà ch ủ đấầu t ư đã gi ới thiệu ban đấầu. Trong hợp đồầng có ghi những tện nghi vêầ n ội thấất, v ật li ệu xấy d ựng và thiêất kêấ c ủa căn h ộ. Thêấ nhưng khi đưa vào xấy dựng thì lại khồng giồấng nh ư trong h ợp đồầng, vêầ v ật li ệu xấy d ựng hay là vêầ thiêất kêấ bị thay đổi mà khồng thồng báo lại với khách hàng. Đêấn khi bàn giao cồng trình thì ng ười mua m ới thấấy răầng những tện ích kèm theo như nhà trẻ, siêu th ị, trường h ọc đêấu khồng thấấy đấu. Ngoài ra ng ười dấn trong khu nhà còn phải thuê nơi để xe với giá cao cùng v ới nh ững điêầu kho ản hêất s ức vồ lý c ủa ch ủ đấầu t ư. Nh ững người dấn ở đấy ngoài việc bỏ ra hàng trăm nghìn USD đ ể s ở h ữu m ột ngồi nhà thì h ọ còn ph ải b ỏ thêm 1,18 tỷ đồầng để thuê thêm nơi để xe. Theo ồng Vũ Quồấc Khánh, trưởng phòng kyẫ thu ật c ủa cồng ty Sồng Đà Thăng Long, th ời gian qua còn có khồng ít các dự án khác trên địa bàn Hà N ội (tại khu v ực Tồ Hi ệu, Hà Đồng, Vũ Tr ọng Ph ụng, Thanh Xuấn… )có tên gọi là chung cư cao cấấp nhưng thực têấ thì đấầu t ư l ại thấấp, kho ảng 13-14 tri ệu/m2 t ện nghi thì ở m ức trung bình khiêấn cho người mua có sự nghi ng ờ vêầ chấất l ượng ở phấn khúc này. Một trong những nguyên nhấn ch ủ yêấu dấẫn đêấn tnh tr ạng trên là do Vi ệt Nam còn thiêấu hành lang pháp lý quy định và quản lý loại hàng hóa đặc biệt này. Hiện nay ch ỉ có thồng t ư sồấ 14/2008/TT-BXD c ủa B ộ Xấy Dựng hướng dấẫn vêầ têu chí đánh giá, phấn h ạng nhà chung c ư. Tuy nhiên thồng t ư này có nhiêầu quy đ ịnh khá định tnh và bấất cập, nên chưa thực hiện được m ục têu bảo v ệ quyêần l ợi ng ười têu dùng. Còn một điêầu bấất cập khác n ữa chính là s ự an toàn khi ở các khu chung c ư cao cấấp. Hấầu hêất chung c ư cao cấấp đêầu là những nhà chung cư cao tấầng, vượt trên 17 tấầng, d ưới h ạn tồấi đa đ ể mà lính c ứu h ỏa c ủa thành phồấ Hà Nội có thể chữa cháy đ ược. Theo ồng Nguyêẫn Xuấn Đ ạo, giám đồấc Vietnam Property m ột cồng ty chuyên tư vấấn vêầ bấất động sản nói : ‘khồng th ể ph ủ nh ận đ ược m ột th ực têấ đang diêẫn ra răầng tấm lý chung của người Hà Nội đang lo sợ vêầ cồng tác phòng cháy chữa cháy c ủa các tòa nhà k ể t ừ sau v ụ cháy chung c ư 18 tấầng JSC 34 trên dường Khuấất Duy Tiêấn, Thanh Xuấn, Hà N ội vào trung tuấần tháng 3/2010’. Tuy nhiên trên thực têấ, trên Hà N ội có khồng ít các d ự án đấầu t ư chuyên nghi ệp, v ới kiêấn trúc khang trang, hạ tấầng đồầng bộ, trang thiêất bị nội thấất đ ạt chấất l ượng cao, nh ư t ổ h ợp khách s ạn và chung c ư cao cấấp Landmark Tower của tập đoàn Keangnam (Hàn Quồấc). Dự án chung c ư cao cấấp Mulberry Lane c ủa Capital Land (Singapo) hay tổ hợp chung cư cao cấấp UsilkCity v ới 13 tòa tháp, 3000 căn h ộ, ch ạy d ọc trên 1km m ặt đ ường Lê Văn Lương kéo dài- cửa ngõ Tấy Nam của Hà Nội. Theo ồng Nguyêẫn Đồẫ Vi ệt, phó t ổng giám đồấc c ủa cồng ty cổ phấần Sồng Đà Thăng Long đưa ra ý kiêấn :‘ chủ đấầu t ư cấần có cách nhìn bài b ản trong vi ệc xấy d ựng nh ững cồng trình chấất lượng, cung cấấp những dịch v ụ hấấp dấẫn h ơn, b ởi chính khách hàng seẫ là ng ười th ẩm đ ịnh chấất lượng và quyêất định sự thành cồng của dự án’. III. Xu hướng biêấn động của thị trường Tuy lượng cung của những căn hộ chung c ư cao cấấp ngày càng tăng lên bên c ạnh đó thì l ượng cấầu l ại giảm nhưng trên thực têấ cho thấấy nhà đấầu tư vấẫn có xu hướng têấp tục đấầu t ư vào phấn khúc này và trong tương lai gấần các dự án chung cư cao cấấp vấẫn kỳ v ọng đem l ại l ợi nhu ận th ỏa đáng nhấất là v ới các d ự án có v ị trí đẹp, chấất lượng căn hộ tồất và đảm bảo têấn độ thực hiện. Đánh giá têầm năng phấn khúc th ị trường chung c ư cao cấấp, ồng Mack Townsend, t ổng giám đồấc điêầu hành CBRE Việt Nam cho răầng với sồấ dấn 6,5 triệu ng ười vá tồấc đ ộ tăng trưởng 9-10% trong giai đo ạn 20102011 sự xuấất hiện ngày càng tăng c ủa lớp trẻ biêất ‘kiêấm têần’ và ‘têu têần’ thì t ại Hà N ội nhu cấầu tm m ột n ơi ‘an cư’ chấất lượng cao vấẫn rấất cao, chỉ có điêầu thị trường seẫ ngày càng khó tnh h ơn. M ặc dù hi ện nay nhiêầu chủ đấầu tư xấy dựng các căn hộ chung cư cao cấấp nhưng các căn h ộ đ ẳng cấấp đấầy đ ủ t ện nghi cho cu ộc sồấng hiện đại và hài hòa với thiên nhiên còn rấất thiêấu. Nhiêầu chuyên gia nh ận đ ịnh, m ặc dù khách hàng ngo ảnh m ặt với chung cư cao cấấp trong thời gian qua nh ưng m ức giá 2000USD- 3000USD/m2 phấn khúc nấầy vấẫn là s ự l ựa chọn hợp lý cho những ai có nhu cấầu nhà ở thực s ự. Nhu cấầu c ủa phấn khúc này ngày càng đ ược thúc đ ẩy b ởi những yêấu tồấ như phong cách sồấng thay đ ổi, tồấc đ ộ tăng dấn sồấ ổn đ ịnh, đồ th ị hóa, thu nh ập bình quấn đấầu người cũng tăng cũng như cấấu trúc gia đình đang thay đ ổi. Nhiêầu chuyên gia nhận đ ịnh răầng trong m ột vài năm n ữa thì giá cá s ản ph ẩm này đã tăng lên gấấp đồi gấấp ba lấần nên đấy vấẫn là một phấn khúc thu hút nhà đấầu t ư. M ột trong nh ững lý do đ ể các nhà đấầu t ư tn t ưởng vào một tương lai tương sáng hơn cho phấn khúc này đó là đã có chính sách m ới giúp Vi ệt kiêầu mua nhà t ại Việt Nam nhiêầu người cho răầng đấy là một trong nh ững điêầu ki ện kéo m ột l ượng khách khồng nh ỏ cho th ị trường căn hộ cao cấấp. Quy định cho người nước ngoài và Việt kiêầu mua bán và chuy ển nh ượng bấất đ ộng sản trong nước của nhà nước ta là một chính sách đổi mới v ới chính sách này hàng lo ạt nhà đấầu t ư n ước ngoài seẫ ồầ ạt vêầ Việt Nam và trong tương lai th ị tr ường chung c ư cao cấấp seẫ s ớm sồi đ ộng tr ở l ại và hình thành một mặt băầng giá mới. Bên cạnh đó trong tương lai thì ta khồng th ể khồng nói đêấn ảnh h ưởng c ủa chung c ư giá r ẻ dành cho người có thu nhập thấấp và trung bình t ới th ị tr ường chung c ư cao cấấp. B ởi theo nh ư nghiên c ứu gấần đấy c ủa cồng ty Vietnam Report tương lai gấần loại hình chung c ư bình dấn seẫ thu hút nhiêầu nhà đấầu t ư h ơn c ả, chiêấm tỷ lệ 37,9% trong tổng sồấ mấẫu được hỏi đồấi với các nhà đấầu t ư có nhu cấầu mua bấất đ ộng s ản, chung c ư cao cấấp chỉ chiêấm khoảng 14,7%. Tuy nhiên th ị tr ường căn h ộ cao cấấp vấẫn còn rấất hiêầu têầm năng nhấất là các d ự án đấầu tư bài bản theo têu chuẩn quồấc têấ và có chiêấn l ược têấp th ị c ụ th ể. M ảng th ị tr ường này trong t ương lai seẫ têấp tục phát triển nhanh khi các chủ đấầu tư trong và ngoài n ước c ạnh tranh xấy d ựng nh ững d ự án có chấất lượng cao. IV. Giải pháp: 1. Giải pháp của nhà nước:  Bộ xấy dựng cấần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý nhăầm nấng cao chấất l ượng nhà ở chung c ư, minh bạch hóa vêầ cấấp độ, chấất lượng và các vấấn đêầ liên quan đêấn giá c ả, cồng bồấ r ộng rãi tr ước cồng chúng. Bên cạnh đó các quy định liên quan đêấn khai thác, kinh doanh, qu ản lý chung c ư sau xấy d ựng cũng cấần đ ược điêầu chỉnh, ban hành tránh tnh trạng mồẫi nhà đấầu t ư đ ưa ra m ột quy đ ịnh b ừa bãi nh ư hiên nay.  Nấng cao năng lực thiêất kêấ quy hoạch kiêấn trúc, mồi tr ường và xấy d ựng cho các khu chung c ư m ới. Có chiêấn lược quy hoạch phát triển chung cư cao cấấp bên cạnh chiêấn l ược nhà ở cho ng ười có thu nh ập thấấp, trung bình và nhà tái định cư… Để tạo ra s ự phát tri ển hài hòa bình ổn. Có chính sách hồẫ tr ợ h ạ tấầng tồất h ơn nữa cho các dự án, khu vực quy hoạch xấy d ựng chung c ư, đồ th ị m ới… Cấần có cái nhìn sấu r ộng h ơn vêầ chung cư cao cấấp với những quy định vêầ sự đồầng bộ hợp lý.  Nhà nước cấần tạo ra hành lang pháp lý cho quy đ ịnh qu ản lý lo ại hàng hóa này. Hi ện nay m ới có thồng tư sồấ 14 của bộ xấy dựng hướng dấẫn vêầ têu chí đánh giá, phấn hạng chấất l ượng s ử d ụng nhà chung c ư. Tuy nhiên theo nhiêầu chuyên gia thì thong t ư này còn rấất nhiêầu quy đ ịnh khá đ ịnh tnh nên vấẫn ch ưa th ực hi ện được mục têu bảo vệ lợi ích của người têu dùng. Hơn nữa, nó cũng t ạo ra s ự tùy t ện cho các ch ủ đấầu t ư trong việc tự đánh giá, phấn loại nhà chung c ư và gấy thi ệt thòi cho nh ững nhà đấầu t ư nghiêm túc 2. Giải pháp từ phía chủ đấầu tư:  Đưa ra các chương trình khuyến mãi đối với những người mua nhà. Mới đây nhất, Indochina Land, chủ đầu tư Dự án Indochina Plaza Hanoi (IPH) đã công bố Chương trình khuyến mãi đặc biệt kết thúc hè 2010, với giải thưởng hấp dẫn dành cho khách hàng là cơ hội sở hữu tấm thẻ hội viên tại Sân golf Montgemerie Links Việt Nam hoặc một TV HD 40” hiệu Bang & Olufsen BeoVision 10 cho khách mua căn hộ tại Indochina Plaza Hanoi trước tháng 9/2010.Dự án của Mullberry tại quận Hà Đông (Hà Nội) cũng đã tung ra chiêu khuyến mãi “Mua ngay căn hộ nhận phiếu rút thăm trúng thưởng 99 triệu đồng”. Còn chủ đầu tư Dự án RichlandSouthern thì đánh vào tâm lý thích sắm xe xịn của nhiều khách hàng bằng việc tung ra chiêu tặng 1 xe máy SH 150cc cho người đặt mua căn hộ với giá 2.000 USD/m2…  Mặt khác thì các chủ đầu tư nên hợp tác với các ngân hàng để cho người mua có thể vay vốn để mua nhà.  Các chủ đầu tư nên xây dựng lòng tin đối với những người có nhu cầu mua bởi chính họ là những người quyết định đến việc thị trường có sôi động trở lại hay là trầm lắng trong thời gian tới. Vì thế mỗi dự án đưa ra giới thiệu với khách hàng cần nói đúng sự thật với những tiện ích kèm theo cũng như giao hàng đúng thời hạn ghi trong hợp đồng. .