Tài liệu Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại quận nam từ liêm, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI LÊ NGỌC CHƢƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CÓ HIỆU QUẢ DIỆN TÍCH ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội - Năm 2019 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI LÊ NGỌC CHƢƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NHẰM QUẢN LÝ, SỬ DỤNG CÓ HIỆU QUẢ DIỆN TÍCH ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƢỢC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 8850103 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC : TS. VŨ DANH TUYÊN TS. TRẦN XUÂN BIÊN Hà Nội - Năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn Lê Ngọc Chƣơng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình. Trƣớc tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Danh Tuyên và TS. Trần Xuân Biên ngƣời đã tận tình hƣớng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và ngƣời thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này./. iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii THÔNG TIN LUẬN VĂN ............................................................................... v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi DANH MỤC BẢNG ....................................................................................... vii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. T NH CẤP THIẾT ........................................................................................ 1 2. MỤC TIÊU .................................................................................................... 3 CHƢƠNG 1: T NG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 4 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất ........................................................ 4 1.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai .......................................................... 4 1.1.2. Các quyền của ngƣời sử dụng đất ........................................................... 7 1.2. Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng đất ..................................................... 12 1.2.1. Vấn đề giao đất trong cuộc cách mạng Dân tộc - Dân chủ Nhân dân và cách mạng Xã hội chủ nghĩa giai đoạn 1945 - 1980 ....................................... 12 1.2.2. Vấn đề giao đất trong cuộc cách mạng Xã hội chủ nghĩa giai đoạn từ năm 1981 đến 2003 ......................................................................................... 17 1.2.3. Vấn đề giao đất từ năm 2003 đến nay ................................................... 25 1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 27 1.3.1. Chính sách giao đất không thu tiền của một số nƣớc trên thế giới ....... 27 1.3.2. Cơ sở thực tiễn của quản lý, sử dụng đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất của thành phố Hà Nội. ......................................... 30 CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG,PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU33 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................... 33 2.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 33 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33 iv 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................................... 33 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 35 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Nam Từ Liêm. ........................ 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 35 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ............ 43 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .................. 43 3.2.2. Hiện trạng và biến động đất đai của Nam Từ Liêm giai đoạn từ 01/4/2014 đến tháng 8/2018 ............................................................................ 49 3.3. Thực trạng quản lý, sử dụng đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội ............ 52 3.3.1. Hiện trạng các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm ............................................................................ 52 3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng diện tích đất của các t chức đƣợc nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất ............. 67 3.4.1. Định hƣớng chung về vấn đề giao đất không thu tiền sử dụng đất ...... 67 3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho công tác quản lý, sử dụng đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam từ Liêm. ................................................................................... 68 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 78 KẾ HOẠCH THỰC HIỆN LUẬN VĂN ........................................................ 81 v THÔNG TIN LUẬN VĂN 1. Họ và tên học viên: Lê Ngọc Chƣơng 2. Lớp: CH3A.QĐ Khóa : 3A 3. Cán bộ hƣớng dẫn: TS. Vũ Danh Tuyên TS. Trần Xuân Biên 4. Tên đề tài : Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất tại Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội 5. Những nội dung chính đƣợc nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt đƣợc: - Nội dung chính đƣợc nghiên cứu: + Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các t chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không tu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội + Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc quản lý, sử dụng đất đối với các t chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội - Kết quả đạt đƣợc: + Góp phần b sung cơ sở khoa học và lý luận về công tác giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các t chức sự nghiệp, chính trị xã hội, giáo dục..... + Góp phần đánh giá thực tiễn công tác quản lý diện tích đất đƣợc giao của các t chức đƣợc nhà nƣớc giao đất không thu tiền. - Kết quả của luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo đối với công tác quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dung đất. vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT CNH-HĐH GCNQSDĐ GPMB HSĐC KT-XH MNCD QSDĐ SDĐ SXKD TC TĐC TTCN TTXD HĐND UBND UBMTTQ Công nghiệp hóa - hiện đại hóa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải phóng mặt bằng Hồ sơ địa chính Kinh tế - xã hội Mặt nƣớc chuyên dùng Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Sản xuất kinh doanh T chức Tái định cƣ Tiểu thủ công nghiệp Trật tự xây dựng Hội đồng nhân dân Uỷ ban nhân dân Uỷ ban Mặt trận t quốc vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 T ng hợp diện tích tự nhiên theo phƣờng ....................................... 32 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2018 .................. 49 Bảng 3.3. Biến động sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2014 – 2018 .......... 50 Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất của các loại hình t chức ........................... 52 Bảng 3.5. Hiện trạng các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính phƣờng tại quận Nam Từ Liêm ........................ 54 Bảng 3.6. T ng hợp tình hình sử dụng đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm ........................................ 55 Bảng 3.7. Tình hình tranh chấp, lấn chiếm và bị lấn chiếm đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm ...................... 59 Bảng 3.8. T ng hợp tình hình sử dụng đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm ........................................ 61 Bảng 3.9. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm ...................... 63 1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THI T Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phƣơng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần đƣợc giải quyết nhƣ: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nƣớc có nhiều ảnh hƣởng đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất; Ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhƣng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau; công tác bồi thƣờng đất đai khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nƣớc ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho ngƣời dân ..Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tƣợng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền đƣợc pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chƣa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất. 2 Đối với lĩnh vực thị trƣờng đất đai đƣợc triển khai thực hiện từ năm 2007 là cuộc t ng kiểm kê quy đất, qu nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nƣớc, các t chức chính trị xã hội. Ở nƣớc ta, quy đất của các t chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất là rất lớn. Theo kết quả t ng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2014 diện tích này là hơn 13.000.000ha, chiếm hơn 32 diện tích đất tự nhiên cả nƣớc. Qu đất của các t chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhƣng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chƣa chặt ch , hiệu quả thấp, còn xảy ra nhiều vấn đề nhƣ: sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhƣợng, cho thuê trái ph p. Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tƣớng chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 Về việc kiểm kê qu đất đang quản lý, sử dụng của các t chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đến ngày 01/4/2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cƣờng vai trò quản lý Nhà nƣớc đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các t chức quản lý sử dụng nói riêng. Quận Nam Từ Liêm là một quận mới đƣợc thành lập của thành phố Hà Nội. Trong những năm gần đây quận Nam Từ Liêm có tốc độ phát triển đô thị hóa vô cùng mạnh m . Các khu đô thị mới, trung tâm thƣơng mại dịch vụ đƣợc quy hoạch và đang đƣợc xây dựng đồng bộ trên địa bàn quận dẫn đến hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của ngƣời dân cũng có xu hƣớng gia tăng. Qu đất công ích của các t chức trên địa bàn huyện đƣợc sử dụng tƣơng đối hiệu quả, tuy nhiên chƣa có một đánh giá nào cụ thể nào về qu đất của các t chức (s nghi p c ng, ch nh tr x hội, U N , tr dụng đất nhƣ thế nào ng h c ) sử 3 Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về các t chức sử dụng đất mà đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất ra sao Thực trạng sử dụng đất hiện nay nhƣ thế nào Hiệu quả sử dụng đất ra sao Giải pháp để giải quyết những tồn tại nhƣ thế nào Việc giải đáp đầy đủ và chính xác các câu hỏi này nhằm đƣa ra hƣớng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo. Xuất phát từ tình hình trên tôi thực hiện đề tài “Nghiên cứu th c tr ng v đề xuất các giải pháp nhằm quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất c các t chức đ th nh phố c gi o đất h ng thu tiền sử dụng đất t i quận N m Từ Liêm, N i”, nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các t chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận, từ đó có những giải pháp cụ thể nhằm sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả. 2. MỤC TIÊU - Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các t chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. - Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc quản lý, sử dụng đất đối với các t chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. - Số liệu nghiên cứu từ 01/4/2014 đến tháng 8/2018. * Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI. - nghĩa khoa học: Góp phần b sung cơ sở khoa học và lý luận về công tác giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các t chức sự nghiệp, chính trị xã hội, giáo dục - nghĩa thực tiễn: Góp phần đánh giá thực tiễn công tác quản lý diện tích đất đƣợc giao của các t chức đƣợc nhà nƣớc giao đất không thu tiền. - Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo có ý nghĩa đối với công tác quản lý, sử dụng có hiệu quả diện tích đất của các t chức đƣợc giao đất không thu tiền sử dụng đất. 4 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất 1.1.1. Chế đ sở hữu to n dân về đất đ i Hiện nay trên thế giới có rất nhiều chế độ sở hữu đất đai khác nhau, tuy nhiên tùy thuộc vào luật pháp của từng quốc gia ngƣời ta công nhận một trong số 9 loại hình sở hữu đất đai chính. Đó là các hình thức sở hữu đất đai: sở hữu toàn dân sở, hữu Nhà nƣớc, sở hữu t chức, sở hữu chung, sở hữu địa phƣơng, sở hữu hỗn hợp, sở hữu tập thể, sở hữu gia đình, và sở hữu tƣ nhân. Không phải pháp luật nƣớc nào cũng công nhận tất cả các hình thức sở hữu là trên. Nói chung, mỗi nƣớc thƣờng chỉ công nhận một số hình thức sở hữu nhất định tùy thuộc vào thể chế chính trị, truyền thống và trình độ kinh tế xã hội. Nhiều quốc gia không công nhận sở hữu tƣ nhân về đất đai nhƣ Trung Quốc, Mông C , Lào, Mianma, Cuba, Việt Nam. Việt Nam chỉ công nhận duy nhất chế độ sở hữu đất đai là hình thức sở hữu toàn dân. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố dân cƣ, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại Điều 18 Chƣơng II Hiến pháp Nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định "Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc giao đất cho các t chức cho các t chức và cá nhân sử dụng n định lâu dài". Một lần nữa đƣợc khẳng định tại Hiến pháp Nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định tại Điều 54 “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nƣớc, đƣợc quản lý theo pháp luật. T chức, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất đƣợc pháp luật bảo hộ. Nhà nƣớc 5 thu hồi đất do t chức, cá nhân đang sử dụng trong trƣờng hợp thật cần thiết do pháp luật quy định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế. Sở hữu toàn dân là một khái niệm mang tính khái quát; có nghĩa đất đai là tặng vật của tự nhiên cho tất cả mọi ngƣời thì thuộc sở hữu của tất cả mọi ngƣời; cơ quan có quyền lực cao nhất do nhân dân bầu ra đại diện cho toàn dân quyết định hoặc quyết định ủy nhiệm thực hiện các quyền năng của quyền sở hữu. Tính chất sở hữu đất đai có những đặc điểm riêng không giống tính chất của sở hữu tài sản khác bởi đất đai có những đặc điểm đặc biệt mà không một loại tài sản nào có đƣợc nhƣ: đất đai có vị trí cố định, có số lƣợng hạn chế, bị giới hạn về quy mô không gian bằng ranh giới thửa đất do con ngƣời tạo ra, Chính điều này đã dẫn đến sự khác nhau đƣợc quy định trong hệ thống pháp luật của các nƣớc. Việc chỉ công nhận một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta cũng dựa trên những cơ sở khoa học và thực tiễn. Các luận cứ cụ thể nhƣ sau: - Chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai là vô lý về mặt bản chất vì cá nhân không có quyền sở hữu một phần tặng vật của thiên nhiên cho toàn thể loài ngƣời; - Theo lý luận về địa tô tƣ bản hóa, chế độ sở hữu toàn dân hoặc Nhà nƣớc về đất đai loại bỏ đƣợc địa tô tuyệt đối mà ngƣời sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất; - Bảo vệ đất đai trƣớc chiến tranh xâm lƣợc của nƣớc ngoài và thiên tai phải trả bằng máu và mồ hôi của toàn dân tộc; - Mô hình kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa dựa trên nguyên tắc một số tƣ liệu sản xuất chủ yếu trong đó có đất đai phải thuộc sở hữu toàn dân; 6 - Trong một xã hội công nghiệp, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt có thể tách riêng mà không ảnh hƣởng tới hiệu quả sử dụng đất về cả kinh tế lẫn xã hội; điều quan trọng là phải xác định rõ quyền và nghĩa vụ của ngƣời có quyền sử dụng đất; - Ngay trong trƣờng hợp pháp luật công nhận chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai thì đây cũng chỉ là hình thức sở hữu không đầy đủ, chủ sở hữu không đƣợc sử dụng vào các mục đích mà pháp luật cấm và cũng chỉ đƣợc định đoạt trong khuôn kh hành lang pháp lý (chính vì vậy mà có thể thấy tính tƣơng đƣơng giữa chế độ sở hữu tƣ nhân hạn chế và chế độ sở hữu toàn dân có quyền mở rộng cho ngƣời sử dụng); - Lịch sử quan hệ đất đai rất phức tạp nên thống nhất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là tạo điều kiện thuận lợi cho việc thiết lập nền chính trị n định, cải cách hệ thống hành chính, tạo công bằng xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ môi trƣờng, và đảm bảo quốc phòng, an ninh; - Quy định Nhà nƣớc nắm quyền định đoạt chủ yếu thông qua hệ thống quản lý đất đai tạo đƣợc động lực để ngƣời sử dụng đất phải nỗ lực sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất (đất đã giao mà không sử dụng, sử dụng không hiệu quả hoặc sử dụng sai pháp luật thì bị Nhà nƣớc thu hồi); - Tại thời điểm năm 1980, đại đa số đất đai ở Việt Nam đều thuộc sở hữu Nhà nƣớc hoặc sở hữu tập thể, các hình thức sở hữu khác có tồn tại những chiếm tỷ lệ rất nhỏ; việc lựa chọn hình thức sở hữu toàn dân về đất đai nhƣ Điều 19 của Hiến pháp năm 1980, Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp năm 1992 là phù hợp với thực tế cuộc sống. Đến nay, nƣớc ta đang từng bƣớc hội nhập nền kinh tế quốc tế, đã có quan hệ thƣơng mại tốt đẹp với các nƣớc trên thế giới, đã trở thành thành viên chính thức của t chức thƣơng mại thế giới (WTO). Việc tiếp tục đ i mới chính sách, pháp Luật Đất đai cho phù hợp với quá trình hội nhập là một 7 nhiệm vụ quan trọng. Trong nhiệm vụ đó việc cân nhắc cách tiếp cận đối với chế độ sở hữu đất đai là rất cần thiết. Dựa trên quy định chế độ sở hữu đất đai, tùy thuộc vào loại đất, ngƣời sử dụng đất mà trong từng giai đoạn khác nhau Nhà nƣớc có các chính sách giao đất, cho thuê đất cho phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. 1.1.2. Các quyền c ng ời sử dụng đất Với vị thế là đại diện chủ sở hữu, Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là chủ thể duy nhất và tuyệt đối có quyền định đoạt về đất đai. Nhà nƣớc thực hiện quyền năng định đoạt thông qua việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; các quyền định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với ngƣời đang sử dụng, thu hồi đất; đồng thời Nhà nƣớc thông qua hệ thống pháp luật trao một phần quyền năng định đoạt đối với đất đai cho t chức, hộ gia đình và cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất dƣới dạng quyền dân s của ng i sử dụng đất Thực tế, trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam, từ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 đến Luật Đất đai hiện hành năm 2003, Nhà nƣớc đã san sẻ quyền sở hữu về đất đai của mình cho ngƣời sử dụng đất tiếp cận đến quyền sở hữu: Từ chỗ không công nhận quyền đƣợc dịch chuyển quyền sử dụng đất về đất đai của ngƣời sử dụng đất (Luật Đất đai năm 1987), đến chỗ công nhận 5 quyền (Luật Đất đai năm 1993); 9 quyền (Luật Đất đai năm 2003) và 7 quyền (Luật Đất đai năm 2013). Nh vậy, ở Vi t Nam, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đ ợc mở rộng theo h ớng Nhà n ớc trao một số quyền cho ng i sử dụng đất, kh ng khác nhiều với cách tiếp cận của một số n ớc theo h ớng c ng nhận đa sở hữu về đất đai nh ng hạn chế lại bằng cách giành một số quyền của chủ sở hữu cho Nhà n ớc 8 Từ đó, Nhà nƣớc Việt Nam với vị thế là đại diện chủ sở hữu về quy đất quốc gia trên phạm vi cả nƣớc phải điều tiết cán cân cung - cầu về đất và đảm bảo công bằng về kinh tế - xã hội trong hoạt động giao đất và quản lý việc sử dụng đất. Quyền dân s về đất đai của các chủ sử dụng đất phải đ ợc hoạch đ nh bởi Nhà n ớc và nằm trong mối t ơng quan kinh tế - x hội và điều tiết của Nhà n ớc bằng các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất Nếu không có sự khác biệt tƣ, cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nƣớc s bị suy thoái và chỉ là trên lý thuyết. Chế định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật Đất đai năm 2003. Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân. Quyền sử dụng đất đƣợc hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là ngƣời sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất sử dụng n định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho ph p ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: quyền chuyển đ i, quyền chuyển nhƣợng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, quyền bảo lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền tặng (cho) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tƣơng đối độc lập so với quyền sở hữu. Theo pháp luật đất đai hiện hành, các quyền dân sự của ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà n ớc giao đất kh ng thu tiền sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ sau (Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả, 2007). Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kh ng phải là tổ chức kinh tế trong n ớc, kh ng phải là nhà đầu t . Các t chức không phải là t chức kinh tế trong nƣớc, không phải là nhà đầu tƣ đ ợc Nhà n ớc giao đất kh ng thu tiền sử 9 dụng đất thì không đƣợc hƣởng các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất, trƣờng hợp này có các quyền và các nghĩa vụ nhƣ sau: 1. Các t chức trong nƣớc bao gồm cơ quan Nhà nƣớc, t chức chính trị, t chức chính trị - xã hội, t chức sự nghiệp công của Nhà nƣớc, đơn vị vũ trang nhân dân, cộng đồng dân cƣ đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục đích và không đƣợc thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất. 2. Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất tôn giáo, tín ngƣỡng đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất hoặc đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sử dụng phải sử dụng đúng mục đích và không đƣợc thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất. Nhƣ vậy, chỉ ngƣời sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông - lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất mới đƣợc hƣởng đầy đủ 9 quyền của ngƣời sử dụng đất. T chức trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất đó tại t chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh, đƣợc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh . Các đối tƣợng sử dụng đất khác khi đƣợc Nhà nƣớc giao không thu tiền sử dụng đất thì chỉ đƣợc quyền sử dụng đúng mục đích và không đƣợc thực hiện các quyền dân sự đối với quyền sử dụng đất. 3. Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai kế thừa và đ i mới - Luật Đất đai hiện hành 2003 - công nhận đất có giá (giá trị vốn, lao động đã đầu tƣ, cải tạo đất và giá của quyền sử dụng đất). Nhà nƣớc khi giao đất là giao một giá 10 trị kinh tế và pháp lý to lớn, xác định cho chủ sử dụng đất. Vì vậy, đƣơng nhiên Nhà nƣớc phải xác định rõ nguyên tắc chủ đạo trong việc giao nguồn vốn có giá trị này cho các chủ sử dụng. Từ đó, hình thành quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất. Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức giao đất trên căn bản không tính toán lợi ích kinh tế, mà lấy tiêu chí đảm bảo n định chính trị, giữ vững an ninh - quốc phòng, an toàn lƣơng thực, bền vững môi trƣờng và lợi ích công cộng làm điều kiện tiên quyết. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất giành cho các đối tƣợng sử dụng đất vì mục tiêu lợi ích kinh tế và đó cũng là một tiêu chí chỉ thị cho một nền kinh tế thị trƣờng lành mạnh và phát triển. 4. Vấn đề ruộng đất là một trong hai mục tiêu cơ bản của cuộc cách mạng Dân tộc Dân chủ Nhân dân từ khi Đảng cộng sản đƣợc thành lập (1930): Đánh đ thực dân Pháp để giành độc lập dân tộc; đánh đ địa chủ, phong kiến để giành ruộng đất cho dân cày. Giải quyết vấn đề ruộng đất cho ngƣời dân đã trở thành động lực của Cách mạng, nâng tầm sức chiến đấu của dân tộc, đƣa đến thắng lợi cho cuộc cách mạng Dân tộc Dân chủ và hai cuộc kháng chiến chống Pháp và chống M . Xử lý vấn đề ruộng đất sau khi hoàn thành cuộc cách mạng Dân tộc Dân chủ, thống nhất đất nƣớc và trong hoàn cảnh đ i mới nền kinh tế - xã hội hiện nay vẫn phải đảm bảo tính nhất quán mang ý nghĩa chính trị nêu trên của Đảng Cộng sản và Nhà nƣớc Việt Nam. Pháp luật đất đai hi n hành đ thể hi n rõ t nh ch nh tr trong hình thức giao đất kh ng thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân tr c tiếp lao động đối với các loại đất sản xuất n ng nghi p, đất rừng sản xuất, đất nu i trồng thủy sản, đất làm muối trong hạn mức mà Nhà n ớc quy đ nh 11 6. Vấn đề đảm bảo an ninh lƣơng thực cho quy mô dân số khoảng 100 triệu ngƣời ở tƣơng lai gần và phát triển bền vững về môi trƣờng trong giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nƣớc luôn là ƣu tiên hàng đầu, xếp trên cả lƣu cầu tăng trƣởng kinh tế. Để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các chủ sử dụng các loại đất có vai trò trọng đại là đóng góp cho việc đảm bảo an ninh lƣơng thực và bền vững môi trƣờng, Nhà nƣớc áp dụng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tƣợng sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối là giải pháp có tính chiến lƣợc, lâu dài nhằm đạt đƣợc những mục tiêu trên. Những loại đất đƣợc giao không phải trả tiền sử dụng đất theo tiêu chí này - ngoài hộ gia đình và cá nhân đã nêu ở mục 4 trên đây - phải kể đến: + T chức sử dụng đất và mục tiêu nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Đơn vị vũ trang nhân dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; + Ngƣời sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; . + Cộng đồng dân cƣ sử dụng đất nông nghiệp; . 7. Trong giai đoạn công nghiệp hóa - hiện đại hóa nền kinh tế - xã hội đất nƣớc ta hiện, nay nhu cầu sử dụng đất rất lớn. Việc đảm bảo công bằng xã hội trong sử dụng đất càng trở nên bức xúc và cũng là mục tiêu chiến lƣợc của Nhà nƣớc. Khi quy định "đất có giá", Nhà nƣớc giữ độc quyền định đoạt đất đai trong hoạt động giao đất và lấy công cụ kinh tế đất để điều tiết cán cân cung - cầu về đất. Nguyên tắc điều tiết bằng công cụ kinh tế đất không những đƣợc thể hiện ở các loại đất giao không thu tiền sử dụng đất nhƣ đã nêu trong các mục: 4, 5 và 6 ở trên, mà còn đƣợc thực hiện đối với các loại đất có mục đích sử dụng công cộng. Chủ sử dụng đất c ng cộng kh ng gắn với mục đ ch kinh doanh và mục tiêu lợi nhuận thì kh ng phải trả tiền sử dụng đất