Tài liệu Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện bình gia, tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN ĐỨC THỌ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2017 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN ĐỨC THỌ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH GIA, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên - 2017 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. - Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày 20 tháng 06 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Đức Thọ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Thanh Hải, người đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Bình Gia, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn và các phòng ban chức năng có liên quan đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Thái Nguyên, ngày 20 tháng 06 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Đức Thọ iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu Chú giải BĐS Bất động sản CB Cán bộ CP Chính phủ Gqđ Giá đất do Nhà nước quy định Gtt Giá đất thực tế trên thị trường LĐĐ Luật đất đai NĐ Nghị định NQ Nghị quyết QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TB Trung bình UBKT Ủy ban kiểm tra UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng VT Vị trí VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia năm 2016 ................. 38 Bảng 3.2: Giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước tại thị trấn Bình Gia giai đoạn 2014 - 2016 ................................................................ 40 Bảng 3.3: Giá đất ở nông thôn theo quy định của Nhà nước tại khu vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính trên địa bàn huyện Bình Gia giai đoạn 2014 - 2016 ........................................................ 40 Bảng 3.4: Giá đất ở nông thôn theo quy định của Nhà nước tại các xã thuộc khu vực I và khu vực II trên địa bàn huyện Bình Gia giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................. 41 Bảng 3.5: So sánh giá đất ở đô thị do Nhà nước quy định với giá đất ở đô thị giao dịch trên thị trường trên địa bàn thị trấn Bình Gia ............ 42 Bảng 3.6: So sánh giá đất ở nông thôn do Nhà nước quy định với giá đất ở nông thôn giao dịch trên thị trường tại khu vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính trên địa bàn huyện Bình Gia ........... 45 Bảng 3.7: So sánh giá đất ở nông thôn do Nhà nước quy định với giá đất ở nông thôn giao dịch trên thị trường tại các xã thuộc khu vực I và khu vực III trên địa bàn huyện Bình Gia ............................. 47 Bảng 3.8: Thông tin điều tra thửa đất tại thị trấn Bình Gia ........................... 52 Bảng 3.9. Bảng tổng hợp số phiếu của 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia .................................................... 57 v DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình ................. 7 Hình 2.1. Sơ đồ các tuyến đường điều tra giá đất ở của huyện Bình Gia ...... 26 Hình 3.1. Vị trí địa lý của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ........................... 27 Hình 3.2. Giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường trên địa bàn thị trấn Bình Gia năm 2014............................................................. 43 Hình 3.3. Giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường trên địa bàn thị trấn Bình Gia năm 2015............................................................. 43 Hình 3.4. Giá đất ở đô thị theo quy định và giá thị trường trên địa bàn thị trấn Bình Gia năm 2016............................................................. 43 Hình 3.5. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại khu vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính năm 2014........... 46 Hình 3.6. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại khu vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính năm 2015........... 46 Hình 3.7. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại khu vực giáp ranh đô thị và các trục giao thông chính năm 2016........... 46 Hình 3.8. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các xã thuộc khu vực I và khu vực III năm 2014 ....................................... 48 Hình 3.9. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các xã thuộc khu vực I và khu vực III năm 2015 ....................................... 48 Hình 3.10. Giá đất ở nông thôn theo quy định và giá thị trường tại các xã thuộc khu vực I và khu vực III năm 2016................................... 48 Hình 3.11. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở trên thị trường theo vị trí của ba tuyến đường tại thị trấn Bình Gia năm 2016 ....... 50 vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ............................................................... iii DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................ iv DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. v MỤC LỤC .................................................................................................... vi MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề.............................................................................................. 1 2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................. 3 3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................. 3 Chương 1 ...................................................................................................... 4 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................... 4 1.1.1. Khái niệm giá đất .......................................................................... 4 1.1.2. Đặc điểm của giá đất ..................................................................... 4 1.1.3. Cơ sở của việc hình thành giá đất .................................................. 5 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ................................................... 8 1.1.5. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất ....................................... 10 1.1.6. Các phương pháp định giá đất...................................................... 12 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................... 15 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................. 16 1.3.1. Tình hình biến động giá đất trên thế giới ..................................... 17 1.3.2. Tình hình biến động giá đất ở Việt Nam ...................................... 18 1.3.3. Tình hình biến động giá đất trên địa bàn thành tỉnh Lạng Sơn ..... 21 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...... 22 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................... 22 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................. 22 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 22 vii 2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 22 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ....................................................... 22 2.2.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ................................................................................ 22 2.2.3. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 .......... 22 2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 – 2016.......................... 23 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ................... 23 2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 23 2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................ 23 2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập tìa liệu, số liệu thứ cấp ................ 23 2.3.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu ....................... 23 2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ........................................................................................................ 23 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 27 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn................................................................ 27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 27 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................ 31 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Gia................................. 37 3.2. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016................................................ 40 3.2.1. Giá đất ở đô thị ............................................................................ 40 3.3. So sánh giá đất ở theo quy định và giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 ........ 42 3.3.1. So sánh giá đất ở đô thị................................................................ 42 3.3.2. So sánh giá đất ở nông thôn ......................................................... 45 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn viii huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 ............................. 50 3.4.1. Yếu tố vị trí ................................................................................. 50 3.4.2. Đặc điểm của thửa đất ................................................................. 51 3.4.3. Cơ sở hạ tầng............................................................................... 53 3.4.4. Yếu tố pháp lý của thửa đất ......................................................... 54 3.4.5. Một số yếu tố khác ...................................................................... 55 3.4.6. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia thông qua phiếu điều tra............................................... 56 3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn ................................. 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................... 61 1. Kết luận ............................................................................................... 61 2. Kiến nghị ............................................................................................. 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 63 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Theo thời gian và không gian, đất đai luôn là vấn đề được đông đảo mọi tầng lớp nhân dân và xã hội quan tâm, vì nó luôn gắn liền với lợi ích và những nhu cầu thiết thực của con người. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh-quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)[10]. Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn và là vấn đề sống còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia. Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về số lượng, cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,… Do đó chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất, thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể có thể làm ảnh hưởng tới giá đất. Đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, là sự thu lợi nhuận trong quá trình mua bán, là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu tài sản. Mặt khác, giá đất là một công cụ vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009)[7]. Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của 2 các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên quan tới đất như chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng mặt bằng. Trong sự nghiệp đổi mới đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhà nước về đất đai là rất quan trọng. Tỉnh Lạng Sơn nói chung và huyện Bình Gia nói riêng đang từng bước thay đổi trong phát triển kinh tế - xã hội. Huyện Bình Gia nằm ở phía Tây tỉnh Lạng Sơn. Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội cũng như đời sống con người, nhu cầu sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện ngày càng cao, hơn nữa đất đai lại là loại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất đai là điều không thể tránh khỏi. Vấn đề quản lý đất đai trên địa bàn huyện vẫn còn nhiều bất cập, giá đất ở là một trong những nguyên nhân gây nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền của người sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của người dân kéo dài, khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương. Trước tình hình đó để làm tốt công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện thì đòi hỏi đất đai cần phải được định giá, bên cạnh đó để xác định được tốt giá đất thì việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là rất quan trọng. Xuất phát từ thực tế trên, để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, nghiên cứu đầy đủ và chi tiết về thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016” được lựa chọn nghiên cứu. 3 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu tổng quát Tìm hiểu giá đất ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn nhằm đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn. 3. Ý nghĩa của đề tài 3.1. Ý nghĩa khoa học - Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. - Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn. - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn. - Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 4 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Khái niệm giá đất Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt Trái Đất, có giới hạn về không gian và không thể di dời được. Mặt khác đất đai là sản phẩm phi lao động và bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chyển nhượng QSDĐ, là tổng hòa giá trị hiện thành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)[9]. Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20, Điều 3, Chương 1, LĐĐ 2013)[9]. 1.1.2. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng. Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, 5 khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất, tình trạng thị trường và tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009) [7]. 1.1.3. Cơ sở của việc hình thành giá đất Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [7] 6 Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn,...) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. [7]. * Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. 7 Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi nhuận tức ngân hàng Giá đất = i: Lãi suất ngân hàng; t : Thời gian Y: Thu nhập trên 1ha trong năm (thu nhập kì vọng) * Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn hảo, giá cả hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng giữa quan hệ cung cầu. Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Giá đất Cung về đất G1 G Cầu về đất E L L1 L2 Số lượng đất Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình Hình 1.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. 8 Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu. Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2009)[7]. 1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra 3 nhân tố chủ yếu ảnh hưởng tới giá đất bao gồm: 1.1.4.1. Nhân tố thông thường - Nhân tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất. - Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. 9 - Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. - Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự gia tăng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi suất. [11]. 1.1.4.2. Nhân tố khu vực Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. - Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến trung tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. - Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: Điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,… Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương. - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên. 10 - Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng. [11] 1.1.4.3. Nhân tố cá biệt - Diện tích: Diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất. - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. - Chiều sâu: Trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. - Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành,... đều không thuận lợi (Hồ Thị Lam Trà và cs, 2006)[10]. 1.1.5. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 1.1.5.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là hiệu quả.