Tài liệu ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ " DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ KHÁCH SẠN CHO THUÊ "HÀ THÀNH"

Khoa kinh tÕ x©y dùng Bé m«n kinh tÕ x©y dùng ---O--- ®å ¸n m«n häc Gvhd: C«: nguyÔn thÞ nguyªn Sinh viªn: lª thÞ diªn Mssv: 10024.47 - 47 Líp 47 kt2, khoa ktxd phÇn I PH¢N TÝCH TµI CHÝNH, KINH TÕ Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG KHU BIÖT THù, kh¸ch s¹n cho thuª “ Hµ thµnh” ----------------------------------------------------------------- Më §ÇU * I. * * VAI TRß CñA §ÇU T¦ x©y dùng TRONG NÒN KINH TÕ QuèC D¢N Trong chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi, an ninh quèc phßng cña mçi quèc gia, mçi chÕ ®é chÝnh trÞ, ®Òu ®¸nh gi¸ cao tÇm quan träng cña c¬ së h¹ tÇng, trang thiÕt bÞ trong toµn nÒn kinh tÕ quèc d©n. §Ó t¹o lËp ®îc c¬ së h¹ tÇng phôc vô tèt môc tiªu chiÕn lîc ®Æt ra cña mçi quèc gia th× ho¹t ®éng §Çu t & X©y dùng (§TXD) cã vai trß hÕt søc quan träng, ®îc thÓ hiÖn qua c¸c ®Æc trng sau: §TXD lµ ho¹t ®éng chñ yÕu t¹o dùng c¸c c«ng tr×nh, c¬ së h¹ tÇng, tµi s¶n cè ®Þnh (TSC§) phôc vô cho môc tiªu ph¸t triÓn c«ng nghiÖp x©y dùng, ph¸t triÓn c¸c ngµnh, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ ph¸t triÓn x· héi. - Trêng §HXD Hµ Néi ®å ¸n kinh TÕ X¢Y DùNG GVHD: NGUYÔN THÞ NGUYªn §TXD ®¸p øng ngµy cµng cao nhu cÇu con ngêi, gãp phÇn n©ng cao ®êi sèng vËt chÊt tinh thÇn cña nh©n d©n, ph¸t triÓn v¨n ho¸, t«n t¹o c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc cña d©n téc vµ cã t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn m«i trêng sinh th¸i. §TXD ®ãng gãp ®¸ng kÓ vµo c«ng t¸c an ninh quèc phßng: x©y dùng c¸c c«ng tr×nh b¶o vÖ ®éc lËp chñ quyÒn quèc gia. §èi víi níc ta hiÖn nay ®ang trong giai ®o¹n qu¸ ®é lªn chñ nghÜa x· héi, ho¹t ®éng §TXD cã vai trß ®Æc biÖt quan träng ®èi víi nÒn kinh tÕ quèc d©n: lµ c¬ së, nÒn t¶ng & ®éng lùc thóc ®Èy thùc hiÖn nhanh c«ng cuéc c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc mµ §¶ng, Nhµ níc ®· chñ tr¬ng ®Ò ra. Cô thÓ lµ: TiÕn hµnh ho¹t ®éng §TXD nh»m t¹o ra s¶n phÈm x©y dùng díi d¹ng c¸c c«ng tr×nh x©y dùng, ®ã chÝnh lµ c¸c TSC§ t¹o tiÒn ®Ò vÒ c¬ së vËt chÊt ban ®Çu cho nÒn kinh tÕ quèc d©n, tõ ®ã c¸c ngµnh kinh tÕ kh¸c khai th¸c ®Ó sinh lîi. Th«ng qua ho¹t ®éng §TXD cho phÐp gi¶i quyÕt mét c¸ch hµi hoµ c¸c mèi quan hÖ n¶y sinh trong nÒn kinh tÕ & trong x· héi (VD : mèi quan hÖ gi÷a ph¸t triÓn c«ng nghiÖp & ph¸t triÓn n«ng nghiÖp, gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ trung ¬ng & kinh tÕ ®Þa ph¬ng, gi÷a ph¸t triÓn kinh tÕ víi ph¸t triÓn v¨n ho¸ x· héi, an ninh quèc phßng, gi¸o dôc, y tÕ, b¶o vÖ m«i trêng, ...). Ho¹t ®éng ®Çu t trong lÜnh vùc x©y dùng lµ mét ho¹t ®éng trùc tiÕp t¹o ra cña c¶i vËt chÊt cho x· héi, gãp phÇn lµm t¨ng trëng kinh tÕ & ®ãng gãp trùc tiÕp vµo tæng s¶n phÈm quèc d©n, tæng s¶n phÈm quèc néi (GNP & GDP). Ngoµi ra nã cßn ®ãng gãp mét nguån thu kh¸ lín vµo ng©n s¸ch Nhµ níc (tõ viÖc thu thuÕ, phÝ, lÖ phÝ, ...). Ho¹t ®éng §TXD chiÕm mét khèi lîng rÊt lín nguån lùc cña quèc gia, trong ®ã chñ yÕu lµ: Vèn, lao ®éng, tµi nguyªn,… Do ®ã, nÕu qu¶n lý sö dông kÐm hiÖu qu¶, ®Çu t kh«ng ®óng môc ®Ých sÏ g©y ra nh÷ng thÊt tho¸t & l·ng phÝ v« cïng lín, ¶nh hëng nghiªm träng tíi nÒn kinh tÕ. Th«ng qua c¸c ho¹t ®éng §TXD gãp phÇn thóc ®Èy ph¸t triÓn khoa häc c«ng nghÖ, ®Èy nhanh tèc ®é CNH & H§H ®Êt níc, gãp phÇn lµm t¨ng n¨ng suÊt lao ®éng x· héi, n©ng cao chÊt lîng s¶n phÈm, c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn lao ®éng, ®iÒu kiÖn sèng & sinh ho¹t cho ngêi d©n. Gãp phÇn b¶o vÖ & c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn m«i trêng. Tãm l¹i, ho¹t ®éng §TXD (§Çu t trong lÜnh vùc X©y dùng) mµ s¶n phÈm cuèi cïng lµ c«ng tr×nh x©y dùng lµ mét ho¹t ®éng mang tÝnh tæng hîp & ®Çy ®ñ tÊt c¶ c¸c ý nghÜa (bao gåm ý nghÜa vÒ kinh tÕ, chÝnh trÞ, x· héi, KH-CN-KT, m«i trêng, an ninh quèc phßng, …). - - - - - - - II. VAI TRß CñA Dù ¸N TRONG QU¶N Lý Vµ §ÇU T¦ X¢Y DùNG MÆc dï dù ¸n míi chØ lµ c¸c ®Ò xuÊt nhng nã cã vai trß ®Æc biÖt quan träng trong qu¶n lý vµ ®Çu t x©y dùng:  Dù ¸n ®Çu t (DA§T) ®îc lËp theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña Nhµ níc lµ c¨n cø ®Ó tr×nh duyÖt cÊp cã thÈm quyÒn. Khi ®· ®îc phª duyÖt th× DA§T lµ c¨n cø xin cÊp giÊy phÐp ®Çu t x©y dùng, lµ c¨n cø ®Ó chñ ®Çu t xem xÐt c¬ héi dù kiÕn ®¹t ®îc c¸c môc tiªu kinh tÕ, x· héi, m«i trêng vµ tÝnh hiÖu qu¶ cña nã.  DA§T cßn cã vai trß ®Æc biÖt quan träng v× th«ng qua ®ã Nhµ níc cã thÓ kiÓm so¸t ®îc mét c¸ch toµn diÖn c¸c mÆt nh hiÖu qu¶ tµi chÝnh (®èi víi dù ¸n sö dông vèn Nhµ níc), hiÖu qu¶ x· héi còng nh an ninh quèc phßng.  DA§T lµ hÖ thèng ®Ó triÓn khai, cô thÓ ho¸ nh÷ng ý tëng & c¬ héi chuyÓn ho¸ dÇn nh÷ng biÖn ph¸p ®îc ®Ò xuÊt (vÒ kü thuËt, tµi chÝnh, kinh tÕ – x· héi) trë thµnh hiÖn thùc.  Néi dung ®îc so¹n th¶o trong dù ¸n lµ c¬ së ®Ó gióp c¸c nhµ ®Çu t xem xÐt tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n. §Æc biÖt lµ tÝnh kh¶ thi vÒ hiÖu qu¶ cña dù ¸n tõ ®ã ®i ®Õn quyÕt ®Þnh cã ®Çu t hay kh«ng?  Mét dù ¸n ®Çu t ®îc lËp vµ phª duyÖt lµ van b¶n c¨n cø ph¸p luËt. Nã cßn lµ mét b¶n kÕ ho¹ch cô thÓ ®Ó chñ ®Çu t triÓn khai & thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc theo ®óng dù kiÕn. SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 2 Trêng §HXD Hµ Néi ®å ¸n kinh TÕ X¢Y DùNG GVHD: NGUYÔN THÞ NGUYªn  Nh÷ng chØ tiªu ®îc phª duyÖt trong dù ¸n ®ãng vai trß lµ ngìng khèng chÕ ®Ó tæ chøc thùc hiÖn & qu¶n lý dù ¸n.  Th«ng qua dù ¸n mµ c¸c c¬ quan tµi trî vèn xem xÐt cã tµi trî vèn hay kh«ng.  DA§T lµ c¬ së so s¸nh kÕt qu¶ ®¹t ®îc víi môc tiªu ®Æt ra, tõ ®ã gióp cho nhµ qu¶n lý rót kinh nghiÖm thùc hiÖn dù ¸n tèt h¬n.  Th«ng qua viÖc thÈm ®Þnh, phª duyÖt trong dù ¸n, Nhµ níc kiÓm so¸t ®îc c¸c c«ng viÖc: sö dông ®Êt, ®Þa ®iÓm, tµi nguyªn, m«i trêng vµ nh÷ng khÝa c¹nh kh¸c ®èi víi dù ¸n, … III. NéI DUNG CñA Dù ¸N §ÇU T¦ X¢Y DùNG ( dù ¸n kh¶ thi ) §Ó qu¶n lý mét c¸ch thèng nhÊt viÖc lËp, thÈm ®Þnh & phª duyÖt dù ¸n ®Çu t x©y dùng, Nhµ níc ®· ban hµnh vµ quy ®Þnh nh÷ng néi dung cho viÖc lËp vµ thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t, ®îc ban hµnh trong NghÞ ®Þnh 52/CP vµ Th«ng t híng dÉn lËp vµ thÈm ®Þnh dù ¸n cña Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t ®èi víi 2 lo¹i dù ¸n ®Çu t trong níc vµ dù ¸n ®Çu t níc ngoµi: - Dù ¸n ®Çu t trong níc theo Th«ng t sè 09 BKH/VPT§ ra ngµy 21/09/1996. - Dù ¸n ®Çu t níc ngoµi ¸p dông theo luËt ®Çu t níc ngoµi t¹i ViÖt Nam vµ v¨n b¶n híng dÉn lËp vµ thÈm ®Þnh c¸c dù ¸n ®Çu t níc ngoµi t¹i ViÖt Nam do Uû ban hîp t¸c vµ ®Çu t (thuéc Bé KÕ ho¹ch vµ §Çu t) ban hµnh. Néi dung chñ yÕu cña b¸o c¸o nghiªn cøu kh¶ thi gåm 14 néi dung sau: (Theo NghÞ ®Þnh sè 52/1999/N§-CP ngµy 08/07/1999) 1. Nh÷ng c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh sù cÇn thiÕt cña ®Çu t: - C¨n cø ph¸p lý: c¸c quyÕt ®Þnh, nghÞ quyÕt, nghÞ ®Þnh, … - C¨n cø chiÕn lîc ph¸t triÓn KT-XH cña ®Êt níc, vïng, miÒn, … - C¨n cø ph©n tÝch thùc tÕ thÞ trêng: + Nhu cÇu cña thÞ trêng vÒ lo¹i s¶n phÈm. + Kh¶ n¨ng ®¸p øng, … 2. Lùa chän h×nh thøc ®Çu t: - §Çu t theo chiÒu s©u, réng? - §Çu t míi hay c¶i t¹o më réng? - Nguån vèn ®Çu t tõ ®©u? … 3. Ch¬ng tr×nh s¶n xuÊt vµ c¸c yÕu tè ph¶i ®¸p øng (®èi víi c¸c dù ¸n cã s¶n xuÊt). 4. C¸c ph¬ng ¸n, ®Þa ®iÓm cô thÓ (hoÆc vïng ®Þa ®iÓm, ph¬ng ¸n tuyÕn c«ng tr×nh) phï hîp víi quy ho¹ch x©y dùng (bao gåm c¶ tµi liÖu vÒ sù lùa chän ®Þa ®iÓm, trong ®ã cã ®Ò xuÊt gi¶i ph¸p h¹n chÕ tíi møc tèi thiÓu ¶nh hëng xÊu ®èi víi m«i trêng vµ x· héi). 5. Ph¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng, kÕ ho¹ch t¸i ®Þnh c (nÕu cã). 6. Ph©n tÝch lùa chän ph¬ng ¸n kü thuËt c«ng nghÖ, thiÕt bÞ cho d ¸n (bao gåm c¶ c©y trång, vËt nu«i nÕu cã). 7. C¸c ph¬ng ¸n kiÕn tróc, gi¶i ph¸p x©y dùng, gi¶i ph¸p kÕt cÊu. ThiÕt kÕ s¬ bé, thuyÕt minh chi tiÕt cho c¸c ph¬ng ¸n ®Ò nghÞ lùa chän. Nªu râ gi¶i ph¸p qu¶n lý & b¶o vÖ m«i trêng. 8. Ph¬ng ¸n vÒ vèn & hoµn tr¶ vèn vay (vay vèn ®Çu t u ®·i, vèn tÝn dông th¬ng m¹i, vèn ng©n s¸ch, vèn tù cã, vèn øng tríc cña c¸c nhµ ®Çu t, …) X¸c ®Þnh nhu cÇu vèn cho tiÕn ®é, x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t, cô thÓ c¸c ph¬ng ¸n hoµn tr¶ vèn. 9. Ph¬ng ¸n qu¶n lý, khai th¸c dù ¸n, sö dông vµ bè trÝ lao ®éng. 10. Ph©n tÝch hiÖu qu¶ cña ®Çu t: - Chñ ®Çu t : HiÖu qu¶ tµi chÝnh (lîi nhuËn, møc doanh lîi cña ®ång vèn, …) - §èi víi Nhµ níc, céng ®ång: HiÖu qu¶ kinh tÕ – x· héi (møc nép ng©n s¸ch, thuÕ, trËt tù kû c¬ng an toµn x· héi, gi¶i quyÕt thÊt nghiÖp, b¶o vÖ m«i trêng, …) 11. Nh÷ng mèc thêi gian chÝnh c¬ b¶n ®Ó thùc hiÖn qu¸ tr×nh ®Çu t (qu¸ tr×nh thùc hiÖn dù ¸n): Thêi gian khëi c«ng, hoµn thµnh bµn giao ®a vµo sö dông, … SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 3 Trêng §HXD Hµ Néi ®å ¸n kinh TÕ X¢Y DùNG GVHD: NGUYÔN THÞ NGUYªn 12. Ph©n tÝch, kiÕn nghÞ h×nh thøc qu¶n lý thùc hiÖn dù ¸n: Chñ ®Çu t trùc tiÕp qu¶n lý, ban chñ nhiÖm ®iÒu hµnh, ch×a kho¸ trao tay, tù lµm, … 13. X¸c ®Þnh chñ ®Çu t dù ¸n. 14. Mèi quan hÖ & tr¸ch nhiÖm cña nh÷ng c¬ quan cã liªn quan ®Õn dù ¸n. IV. 1. NéI DUNG PH¢N TÝCH TµI CHÝNH Vµ KINH TÕ - X· HéI Néi dung ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t: Ph©n tÝch tµi chÝnh sù ¸n ®Çu t lµ ph©n tÝch nh÷ng khÝa c¹nh vÒ mÆt tµi chÝnh ®øng trªn gi¸c ®é lîi Ých trùc tiÕp cña chñ ®Çu t. Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t lµ néi dung quan träng nhÊt cña mét dù ¸n. Th«ng qua ph©n tÝch tµi chÝnh gióp cho chñ ®Çu t bá chi phÝ ra nh thÕ nµo, lîi Ých thu vÒ ra sao, so s¸nh gi÷a lîi Ých vµ chi phÝ ®¹t ë møc nµo tõ ®ã ®i ®Õn quyÕt ®Þnh cã ®Çu t hay kh«ng. Ngoµi ra, ph©n tÝch tµi chÝnh cßn gióp cho chñ ®Çu t cã nh÷ng th«ng tin & c¬ së cÇn thiÕt ®Ó ra quyÕt ®Þnh ®Çu t mét c¸ch ®óng ®¾n. §èi víi c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn cña Nhµ níc th× ph©n tÝch tµi chÝnh lµ c¬ së ®Ó xem xÐt chÊp thuËn hay kh«ng chÊp thuËn dù ¸n, ®ång thêi lµ c¬ së ®Ó cÊp giÊy phÐp ®Çu t. Khi lËp, ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t cÇn thùc hiÖn nh÷ng néi dung sau ®©y: a) TÝnh to¸n, x¸c ®Þnh toµn bé c¸c sè liÖu ®Çu vµo dïng trong ph©n tÝch ( chñ yÕu lµ dßng tiÒn):  X¸c ®Þnh quy m« vèn ®Çu t cho dù ¸n (Tæng møc ®Çu t).  Doanh thu cho dù ¸n trong c¸c n¨m vËn hµnh (Tæng gi¸ trÞ hµng ho¸, s¶n phÈm cña dù ¸n s¶n xuÊt ra ®îc b¸n hoÆc tiªu thô trong c¸c n¨m vËn hµnh. Chó ý kh«ng cã thuÕ VAT ®Çu ra).  X¸c ®Þnh gi¸ trÞ thu håi tµi s¶n cña dù ¸n (phÇn thu nhËp bÊt thêng cña DA).  X¸c ®Þnh chi phÝ vËn hµnh hµng n¨m cña dù ¸n (liªn quan ®Õn viÖc s¶n xuÊt s¶n phÈm). Trong cÊu thµnh chi phÝ vËn hµnh hµng n¨m sÏ kh«ng kÓ ®Õn phÇn chi phÝ khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh, tiÒn tr¶ thuª ®Êt ban ®Çu nÕu cã & tiÒn tr¶ l·i vèn vay (chi phÝ ®éng).  X¸c ®Þnh chi phÝ khÊu hao tµi s¶n cè ®Þnh trong nh÷ng n¨m vËn hµnh.  C¸c kho¶n thuª ®Êt, l·i vèn vay tÝn dông.  Trªn c¬ së doanh thu & chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh trong vËn hµnh, tiÕn hµnh tÝnh to¸n l·i hoÆc lç. (Chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh trong vËn hµnh = Chi phÝ vËn hµnh + KhÊu hao + L·i tÝn dông).  X¸c ®Þnh nguån vèn vµ c¬ cÊu vèn cho dù ¸n.  LËp kÕ ho¹ch huy ®éng & sö dông vèn cho dù ¸n.  Thêi gian dïng ®Ó ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ dù ¸n. X¸c ®Þnh l·i suÊt dïng trong tÝnh to¸n (l·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®îc hay ngìng hiÖu qu¶ ®Þnh tríc). b) TiÕn hµnh ph©n tÝch l·i – lç cho dù ¸n. (VÏ s¬ ®å dßng tiÒn, x¸c ®Þnh hiÖu sè thu chi, …) c) Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña dù ¸n qua hÖ thèng c¸c chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ (tÜnh hoÆc ®éng). d) Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é an toµn vÒ mÆt tµi chÝnh cho dù ¸n. e) Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ ®é nh¹y vÒ mÆt tµi chÝnh cña dù ¸n./.Néi dung ph©n tÝch kinh tÕ x· héi: SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 4 Trêng §HXD Hµ Néi ®å ¸n kinh TÕ X¢Y DùNG GVHD: NGUYÔN THÞ NGUYªn Kh¸c víi ph©n tÝch tµi chÝnh, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi ®¸nh gi¸ dù ¸n ®øng trªn gi¸c ®é lîi Ých cña toµn bé nÒn kinh tÕ quèc d©n, cña toµn x· héi & céng ®ång. Ph©n tÝch kinh tÕ x· héi rÊt cÇn thiÕt v×:  Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, tuy chñ tr¬ng ®Çu t phÇn lín lµ do doanh nghiÖp tù quyÕt ®Þnh xuÊt ph¸t tõ lîi Ých trùc tiÕp cña doanh nghiÖp nhng lîi Ých ®ã kh«ng ®îc tr¸i víi ph¸p luËt vµ ph¶i phï hîp víi ®êng lèi ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi chung cña toµn ®Êt níc. Lîi Ých cña Nhµ níc vµ doanh nghiÖp ph¶i ®îc kÕt hîp chÆt chÏ. Nh÷ng yªu cÇu nµy ®îc thÓ hiÖn th«ng qua phÇn ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n ®Çu t.  Ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi ®èi víi nhµ ®Çu t ®ã lµ c¨n cø chñ yÕu ®Ó thuyÕt phôc Nhµ níc, c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn chÊp thuËn dù ¸n, thuyÕt phôc c¸c ng©n hµng cho vay vèn, thuyÕt phôc nh©n d©n ®Þa ph¬ng n¬i ®Æt dù ¸n ñng hé chñ ®Çu t thùc hiÖn dù ¸n.  §èi víi Nhµ níc, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi lµ c¨n cø chñ yÕu ®Ó Nhµ níc xÐt duyÖt & cÊp giÊy phÐp ®Çu t.  §èi víi tæ chøc viÖn trî dù ¸n, ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi còng lµ mét c¨n cø quan träng ®Ó hä chÊp thuËn viªn trî nhÊt lµ c¸c tæ chøc viÖn trî nh©n ®¹o, viªn trî cho c¸c môc ®Ých x· héi, viªn trî cho viÖc b¶o vÖ m«i trêng.  §èi víi dù ¸n phôc vô lîi Ých c«ng céng do Nhµ níc trùc tiÕp bá vèn th× phÇn ph©n tÝch lîi Ých kinh tÕ - x· héi ®ãng vai trß chñ yÕu trong dù ¸n. Lo¹i dù ¸n nµy hiÖn nay ë níc ta kh¸ phæ biÕn vµ chiÕm mét nguån vèn kh¸ lín. V× vËy, viÖc ph©n tÝch kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n lu«n lu«n gi÷ mét vai trß quan träng. Ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ kinh tÕ-x· héi còng cã thÓ ®îc thùc hiÖn nh néi dung cña ph©n tÝch hiÖu qña tµi chÝnh, nhng c¸c chØ tiªu ®Çu vµo ph©n tÝch lµ c¸c chØ tiªu ®øng trªn quan ®iÓm lîi Ých kinh tÕ x· héi. Tõ ®ã tÝnh ra chØ tiªu ®¸nh gi¸ hiÖu qu¶ dùa trªn gãc ®é lîi Ých KT-XH. Cô thÓ nh sau: a) Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng do dù ¸n t¹o ra hµng n¨m & tÝnh cho c¶ ®êi dù ¸n. b) Gi¸ trÞ s¶n phÈm gia t¨ng b×nh qu©n tÝnh cho mét ®ång vèn dù ¸n. c) Møc thu hót lao ®éng vµo lµm viÖc: Tæng sè lao ®éng ®îc thu hót vµo lµm viÖc hµng n¨m. Tû lÖ gi÷a sè lao ®éng vµo lµm viÖc trong dù ¸n so víi vèn dù ¸n. d) Møc ®ãng gãp cña dù ¸n vµo ng©n s¸ch hµng n¨m & tÝnh cho c¶ ®êi sù ¸n. e) Thu nhËp ngo¹i tÖ hµng n¨m & cho c¶ ®êi dù ¸n. f) Thu nhËp cña ngêi lao ®éng lµm viÖc trong dù ¸n. g) C¸c lîi Ých & ¶nh hëng kh¸c, … V.   GiíI THIÖU Dù ¸N Tªn dù ¸n: thuª Dù ¸n ®Çu t x©y dùng khu biÖt thù, kh¸ch s¹n cho ‘ ’Hµ THµNH ” Chñ ®Çu t cña dù ¸n: TËp ®oµn ®Çu t x©y dùng ” Hµ THµNH ” §Þa ®iÓm x©y dùng: Khu ven ®« Thµnh phè Hµ Néi. (Khu ®Êt n«ng nghiÖp thuéc huyÖn Gia L©m, n»m trªn Quèc lé 5. §o¹n tõ CÇu Chui ®Õn hÕt ®Þa phËn x· Tr©u Quú)  Quy m« cña dù ¸n: +) Gåm 14 h¹ng môc chÝnh: 7 nhµ A, 5 nhµ C, 2nhµ D Tæng diÖn tÝch x©y dùng :2615.52 m2 Tæng diÖn tÝch mÆt b»ng c«ng tr×nh 10400 m2 Thêi gian x©y dùng c¸c h¹ng môc: Txd = 1 n¨m. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005)  SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 5 Trêng §HXD Hµ Néi ®å ¸n kinh TÕ X¢Y DùNG GVHD: NGUYÔN THÞ NGUYªn Thêi gian ®Ó chuÈn bÞ thùc hiÖn ®Çu t x©y dùng: 3 th¸ng (Quý 4/2004)  Thêi gian tÝnh to¸n, ®¸nh gi¸ dù ¸n: nda = 10 n¨m. (§Çu n¨m 2006->HÕt 2015)  Môc ®Ých ®Çu t : X©y dùng khu biÖt thù cho ngêi trong níc hoÆc ngêi níc ngoµi thuª dµi h¹n dïng ®Ó ë, sinh ho¹t hoÆc lµm v¨n phßng.  Gi¶i ph¸p x©y dùng tæng thÓ & trang thiÕt bÞ: +) ThiÕt kÕ x©y dùng theo kiÓu biÖt thù hiÖn ®¹i. +) Gi¶i ph¸p thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng (mÆt b»ng, mÆt c¾t, gi¶i ph¸p mãng, …) ®îc thÓ hiÖn ë hå s¬ b¶n vÏ thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng (cã kÌm theo thiÕt kÕ c¬ së ,thiÕt kÕ hai bíc). +) Gi¶i ph¸p quy ho¹ch ®îc thÓ hiÖn ë b¶n vÏ quy ho¹ch. +) Tû lÖ gi÷a diÖn tÝch x©y dùng so víi tæng diÖn tÝch chiÕm ®Êt lµ: 25%. +) Tiªu chuÈn cÊp h¹ng c«ng tr×nh: Nhãm II, cÊp II +) PhÇn x©y dùng vµ trang thiÕt bÞ cã chÊt lîng t¬ng ®¬ng & ®¹t tiªu chuÈn kh¸ch s¹n quèc tÕ lo¹i ba sao ( * * * ). SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 6 MÆt b»ng tæng thÓ khu ®Êt Vµ quy ho¹ch cho tõng h¹ng môc Ch¬ng I Ph©n tÝch tµi chÝnh dù ¸n ®Çu t x¸c ®Þnh tæng møc ®Çu t cña dù ¸n ( Tm®t ) Dù trï vèn ®Çu t (tæng møc ®Çu t) cho dù ¸n cã thÓ theo mét sè c¸ch kh¸c nhau tuú theo sè liÖu thu thËp ®îc. ë níc ta hiÖn nay thêng dù trï vèn ®Çu t cho dù ¸n trªn c¬ së dù trï tõng bé phËn cÊu thµnh tæng møc ®Çu t khi biÕt gi¸ chuÈn x©y dùng, sè lîng gi¸ c¶ thiÕt bÞ & chi phÝ kh¸c: Tm®t = GXD+ gtb + c® B + c Qk + dpf Trong ®ã: - Tm®t : Tæng møc ®Çu t cña dù ¸n. - GXD : Chi phÝ x©y dùng c¸c h¹ng môc. - gtb : Chi phÝ mua s¾m c¸c thiÕt bÞ l¾p ®Æt vµo c«ng tr×nh. - c® B : Chi phÝ ®Òn bï gi¶I phãng mÆt b»ng vµ t¸I ®Þnh c . - c Qk : C¸c kho¶n qu¶n lý vµ c¸c chi phÝ kh¸c. - dpf : Dù phßng phÝ. 1) X¸c ®Þnh chi phÝ (vèn) x©y dùng c¸c h¹ng môc ( GxD ) a) C¸c c¨n cø :  Danh môc c¸c h¹ng môc x©y dùng: §· tr×nh bµy ë phÇn giíi thiÖu dù ¸n.  Quy m« x©y dùng c¸c h¹ng môc: B¶ng tÝnh cô thÓ ë phÇn sau.  Gi¸ chuÈn cña 1 ®¬n vÞ quy m« x©y dùng. (Gi¸ chuÈn nµy ®· ®îc quy ®æi theo mÆt b»ng gi¸ lóc lËp dù ¸n)  Møc thuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng (VAT) theo quy ®Þnh hiÖn hµnh. §èi víi c«ng t¸c x©y l¾p, møc thuÕ suÊt VAT: 10% b) X¸c ®Þnh chi phÝ x©y l¾p c¸c h¹ng môc: -Chi phÝ x©y dùng ®îc tÝnh theo c«ng thøc sau:Gxd n - C«ng thøc tÝnh: GXD = (gIXD + VATXDi) i=1 - Trong ®ã: GXD: chi phÝ x©y dùng. gXDi: Chi phÝ x©y dùng tríc thuÕ GTGT cña h¹ng môc thø i. : Møc gi¸ (cha gåm VAT) tÝnh theo mét ®¬n vÞ diÖn tÝch hay mét ®¬n vÞ c«ng suÊt cña ®¬n vÞ thø i. S i : DiÖn tÝch hay c«ng suÊt thiÕt kÕ cña h¹ng môc thø i. n : Sè h¹ng môc. VATXDi :suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng ®èi víi s¶n phÈm x©y dùng thø i. Pi - LÊy gi¸ chuÈn (bao gåm: x©y dùng + ®iÖn, níc trong nhµ), cha cã VAT: *Nhµ A TÇng 1: FA1 = (9.9+0.22)x(9.3+0.22)-1.8x3.8+5.7x1.2=96.58 m2 TÇng 2: FA2 = (9.9+0.22+1.2)x(9.3+0.22)+1.2x3.6x2=116.41 m2 Tæng diÖn tÝch sµn nhµ A: FA= 96.5824 +116.4064= 212.99m2 SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 7 *Nhµ C TÇng 1: FC1 = 178.2 m2 TÇng 2: FC2 = 204.6 m2 TÇng xÐp: FCxÐp = 127.98 m2 Tæng diÖn tÝch sµn nhµ C: FC= 510.78m2 *Nhµ D TÇng trÖt: FDtrÖt = (7.2x5+0.22)x(15+0.22)-3x1.8x5=524.23 m2 TÇng 1: FD1 = (1.5+0.22)x(36+0.22)= 551.27m2 Tæng diÖn tÝch sµn nhµ D: FD= 524.2684+551.27x2= 1626.77 m2 FS lµ tæng diÖn tÝch sµn cña c¸c hang môc FS =7*SA +5*SC +2*SD SA, SC ,SD lµ diÖn tich sµn lÇn lît cña c«ng tr×nh A, C ,D FS=7*212.99+5*510.78+2*1626.77 FS =7298.37 m2 Pi lµ møc gi¸ tr¬c thuÕ VAT lÊy theo mét ®¬n vÞ diÖn tÝch sµn (1m2 sµn) cña hang môc I ,trong ®ã cã c¶ chi phÝ x©y dng hÖ thèng cÊp ®iÖn ,níc trong nhµ .ë ®©y lÊy Pi=1800000®/m2 sµn víi moi i ( HÖ sè tû lÖ gi÷a diÖn tÝnh x©y dùng c«ng tr×nh so víi tæng diÖn tÝch chiÕm ®Êt lÊy b»ng 25% ) * Chi phÝ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh kh¸c: - S©n b·i ®ç xe: C§X =F§X * G2 F§X: lµ diÖn tÝch b·i ®ç xe : 5% diÖn tÝch TMB G2: lµ gi¸ x©y dùng 1 m2 b·i ®ç xe 150.000 (®/m2) - §êng giao th«ng: C§GT = F§GT * G3 F§GT:lµ diÖn tÝch ®êng giao th«ng: 40% diÖn tÝch tæng mÆt b»ng(m2) G3: lµ gi¸ x©y dùng 1m2 ®êng giao th«ng ,lÊy G3=150000®/m2 - HÖ thèng c©p níc, cÊp ®iÖn, tho¸t níc ngoµi nhµ: + HÖ thèng cÊp níc ngoµi nhµ (CCN): Dù kiÕn lÊy b»ng: SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 8 CCN = 0,03*GXDC+ HÖ thèng cÊp ®iÖn ngoµi nhµ (CC§): Dù kiÕn lÊy b»ng: CC§ = 0,025*GXDC + HÖ thèng tho¸t níc ngoµi nhµ (CTN): Dù kiÕn lÊy b»ng: CTN = 0,025*GXDC - HÖ thèng hµng rµo: CHR = L*GHR L:lµ chiÒu dµi hµng rµo: B»ng chu vi cña khu ®Êt tæng mÆt b»ng – chiÒu réng cæng (md) GHR:lµ gi¸ x©y dùng 1m dµi hµng rµo GHR =150000®/md - Cæng ra vµo: + Cæng chÝnh 1 chiÕc, chi phÝ dù kiÕn lÊy CC = 30.000.000 (®),réng 10 m + Cæng phô 1 chiÕc, chi phÝ dù kiÕn lÊy CP = 10.000.000 (®) ,réng 5 m - Vên hoa, th¶m cá: CVH = FVH*G5 + FVH: lµ diÖn tÝch vên hoa, th¶m cá, chiÕm 20% diÖn tÝch ®Êt. + G5: lµ gi¸ 1m2 vên hoa, th¶m cá ,G5=80000®/m2 - C©y c¶nh: CCC = SL*G6 SL: lµ sè lîng c©y c¶nh: 120 (c©y) G6: lµ gi¸ mét c©y c¶nh :400.000 (®/c©y) - C«ng tr×nh c¬ së h¹ tÇng ngoµi nhµ kh¸c (nhµ ®iÒu hµnh, phßng b¶o vÖ,...). CHTK = 4%*GXDC - Chi phÝ san lÊp mÆt b»ng: Gsl = G * F G - Gi¸ san lÊp trung b×nh mét m2, G = 50.000 (®/ m2). F - DiÖn tÝch san lÊp khu ®Êt, F = 50% diÖn tÝch TMB * Møc thuÕ suÊt VAT theo quy ®Þnh hiÖn hµnh: LÊy b»ng 10%. B¶ng 1.1: Chi phÝ x©y dùng c¸c h¹ng môc §¬n vÞ :1000 VN§ TT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Tªn h¹ng môc X©y dùng nhµ A( 7 nhµ) X©y dùng nhµ C( 5 nhµ) X©y dùng nhµ D (2 nhµ) Tæng GXDC Vên hoa th¶m cá Nhµ ®Ó xe Hµng rµo s¾t §êng giao th«ng C©y c¶nh Cæng ra vµo HÖ thèng cÊp ®iÖn ngoµi HÖ thèng cÊp nuíc ngoµi HÖ thèng tho¸t níc ngoµi §¬n vÞ Quy m« §G cha VAT Thµnh tiÒn Cha VAT Cã VAT m2 1490.93 1800 2683674 2952041.4 m2 2553.9 1800 4597020 m2 3253.54 1800 2080 520 393 4160 120 1c+1p 80 150 150 150 400 m2 m2 md m2 C©y ChiÕc SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 5056722 5856372 6442009.2 13137066 14450773 166400 183040 78000 85800 58950 64845 624000 686400 48000 52800 40000 44000 2.5%*GXDC 328426.65 361269.32 3%*GXDC 394111.98 433523.18 2.5%*GXDC 328426.65 361269.32 9 C«ng tr×nh c¬ së 13 ngoµi nhµ 14 San lÊp mÆt b»ng m2 4%*GXDC 5200 Tæng GXD 50 525482.64 260000 578030.9 286000 15988863.9 17587750 2) X¸c ®Þnh vèn thiÕt bÞ cho dù ¸n (Kh«ng bao gåm c¸c dông cô, då dïng kh«ng thuéc tµi s¶n cè ®Þnh, tøc lµ ph¶i tho¶ m·n 4 tiªu chuÈn: Ch¾c ch¾n thu ®îc lîi Ých kinh tÕ khi sö dông; nguyªn gi¸ ®îc x¸c ®Þnh mét c¸ch ®¸ng tin cËy; thêi gian sö dông íc tÝnh lín h¬n 1 n¨m; cã gi¸ trÞ lín h¬n hoÆc b»ng 10 triÖu VN§) a) C¸c c¨n cø x¸c ®Þnh:  C¨n cø nhu cÇu vÒ trang thiÕt bÞ dïng trong dù ¸n bao gåm c¸c trang thiÕt bÞ trong c¸c nhµ ë, c¸c trang thiÕt bÞ dông cô dïng trong qu¶n lý ®iÒu hµnh dù ¸n ...  C¨n cø vµo gi¸ thiÕt bÞ tÝnh t¹i hiÖn trêng x©y l¾p bao gåm gi¸ mua, chi phÝ vËn chuyÓn, kho b·i, b¶o qu¶n, b¶o dìng thiÕt bÞ t¹i kho b·i hiÖn trêng.  Tû gi¸ chuyÓn ®æi tõ USD sang VN§ lÊy ë thêi ®iÓm lËp dù ¸n: 1USD = 15800 VN§  ThuÕ suÊt thuÕ GTGT cho tõng lo¹i thiÕt bÞ theo quy ®Þnh hiÖn hµnh: 10% b) X¸c ®Þnh chi phÝ mua s¾m thiÕt bÞ: Trang thiÕt bÞ cho mçi phßng trong c¸c nhµ ë: - Phßng kh¸ch: 1 §iÒu hoµ + 1 Bé Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone lÎ + 1 Radiocasette + 1 Tñ têng + 1 Bé dµn ©m thanh. - QuÇy bar : 1 Bé quÇy (cã ghÕ) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tñ l¹nh 100l + 1 Tñ rîu. - Phßng bÕp: 1 Tñ l¹nh 1001 + 1 BÕp gas + 1 Tñ bÕp + 1 Bé ®å dông cô nÊu bÕp . - Phßng ¨n: 1 Bé bµn ¨n + 1 §iÒu hoµ + 1 Telephone néi bé. - Phßng ngñ: 1 §iÒu hoµ + 1 Telephone néi bé + 1 Tñ ®øng 2 buång cã g¬ng+ 1 Giêng ®Öm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch + 1 Bµn phÊn + 1 Bé Salon nhá. - Phßng WC: 1 Lavabo + 1 Vßi hoa sen + 1 XÝ bÖt + 1 Bån t¾m + 1 Vßi níc+ 1 B×nh nãng l¹nh (30l). - Phßng phôc vô: 1 Giêng ®Öm + 1 Tñ ®øng + 1 §iÒu hoµ. - Phßng giÆt : 1 M¸y giÆt + 1 Lavabo + 1 Vßi níc. Trang thiÕt bÞ phôc vô c«ng t¸c qu¶n lý ®iÒu hµnh chung (Nhµ ®iÒu hµnh): - Reception: 2 Bé quÇy (cã ghÕ) + 1 Bé Salon to + 1 Tæng ®µi ®iÖn tho¹i + 1 Fax + 1 Telex + 2 Bé m¸y vi tÝnh + 2 §iÒu hoµ ( + B¶ng gi¸ & s¬ ®å kh¸ch s¹n). - Phßng ®iÒu hµnh chung (Gi¸m ®èc, Th ký, Phã Gi¸m ®èc, Tµi vô): 4 Bé bµn ghÕ v¨n phßng + 1 Bé Salon to + 1 Fax + 4 Telephone néi bé + 1 §iÒu hoµ + 4 Bé m¸y vi tÝnh + Dông cô kh¸c. - Phßng ë chung: 2 Giêng ®Öm (1,4m) + 1 Tñ ®øng 2 buång cã g¬ng + 1 Bé Salon nhá + 1 §iÒu hoµ + 1 Telephone néi bé + 1 Tivi 21 inch. (Dïng cho nh©n viªn, b¶o vÖ. Cã tÊt c¶ 4 phßng) - Phßng WC: 1 Lavabo + 1 Vßi hoa sen + 1 XÝ bÖt + 1 Bån t¾m + 1 Vßi níc + 1 B×nh nãng l¹nh (30l). (Cã 4 phßng WC cho nhµ ®iÒu hµnh) - ThiÕt bÞ qu¶n lý vµ phôc vô chung: SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 10 +) Mét Bé m¸y ph¸t ®iÖn. +) Mét HÖ thèng PCCC chung toµn khu. +) Mét HÖ thèng läc & b¬m níc. +) M¸y hót bôi chung: 5 chiÕc. +) Mét Bé Video trung t©m & ¡ng-ten Parabol. +) Mét ¤t« con 4 chç.  Ngoµi ra bè trÝ cho mçi biÖt thù A, B, C: 1 M¸y giÆt & 1 M¸y hót bôi. (Do nh÷ng biÖt thù nµy mang tÝnh chÊt khÐp kÝn, cho thuª theo kiÓu trän gãi. Lu ý nhµ C gåm 2 biÖt thù ghÐp.)  Sè lîng øng víi mçi lo¹i phßng: B¶ng x¸c ®Þnh sè lîng c¸c lo¹i phßng nhµ NhµA nhµ C nhµ D ®iÒu Lo¹i phßng 7 5 2 hµnh 1 Phßng kh¸ch 7 10 0 0 QuÇy Bar 0 10 0 0 Phßng bÕp 7 10 0 0 Phßng ¨n 7 10 0 0 Phßng ngñ 21 30 40 0 Phßng WC 28 40 50 4 P.phôc vô 0 0 10 0 Phßng giÆt 0 0 10 0 Reception 0 0 0 1 P.®iÒu hµnh 0 0 0 1 P.ë chung 0 0 0 4 tæng 17 10 17 17 91 122 10 10 1 1 4  Dù trï vèn mua s¾m thiÕt bÞ cho dù ¸n ®îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau: n TBi GTB   QiTB * M iTB * (1  TVAT ) i 1 Trong ®ã: +) GTB : Tæng vèn mua s¾m thiÕt bÞ cho dù ¸n. +) n : Sè lîng c¸c lo¹i thiÕt bÞ. +) QiTB : Sè lîng lo¹i thiÕt bÞ thø i. +) M iTB : Gi¸ mua s¾m lo¹i thiÕt bÞ thø i (t¹i n¬i l¾p ®Æt), cha gåm thuÕ VAT. ( Cã thÓ x¸c ®Þnh cô thÓ M iTB nh M Víi: TB i sau:  mi  ni  K i  Vi  hi : Gi¸ gèc cña thiÕt bÞ thø i t¹i n¬i mua hoÆc t¹i c¶ng ViÖt Nam. : Chi phÝ vËn chuyÓn 1 ®¬n vÞ thiÕt bÞ thø i. K i : Chi phÝ lu kho, lu b·i, lu container, … Vi : Chi phÝ b¶o qu¶n, b¶o dìng t¹i hiÖn trêng. hi : ThuÕ vµ phÝ b¶o hiÓm.). mi ni SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 11 b¶ng 1.2 chi phÝ mua s¾m thiÕt b §¬n vÞ 1000® §G cha VAT Lo¹i thiÕt bÞ §¬n vÞ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 §iÒu hoµ Salon to Salon nhá Tivi 21 inch Radiocasette Dµn ©m thanh Tæng ®µi §T Telephone Fax Telex M¸y Vi tÝnh Tñ têng Tñ l¹nh 100l Tñ rîu Tñ bÕp BÕp Gas §å nÊu bÕp Bµn ¨n Bé bµn quÇy Bµn ghÕ VP Bµn phÊn Tñ ®øng (g¬ng) Giêng ®Öm Lavabo Vßi hoa sen XÝ bÖt Vßi níc Bån t¾m Thµnh tiÒn Sè lîng Cha VAT ChiÕc Bé Bé ChiÕc ChiÕc 142 19 95 122 108 780 600 400 320 150 Bé Bé ChiÕc ChiÕc ChiÕc Bé ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc Bé Bé Bé Bé Bé 17 1 143 2 1 6 27 27 10 17 17 17 17 12 4 91 500 10000 120 500 400 500 640 530 ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc 95 105 132 122 122 132 122 122 150 Cã VAT 110760 121836 11400 12540 38000 41800 39040 42944 16200 17820 500 300 200 100 400 600 100 100 320 30 10 50 5 110 100 SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 12 VN§ cha VAT *1000® 1750008 180120 600400 616832 255960 VN§ cã VAT*100 0® 1925008. 8 198132 660440 678515.2 281556 8500 10000 17160 1000 400 3000 17280 14310 5000 5100 3400 1700 6800 7200 400 9100 9350 11000 18876 1100 440 3300 19008 15741 5500 5610 3740 1870 7480 7920 440 10010 134300 158000 271128 15800 6320 47400 273024 226098 79000 80580 53720 26860 107440 113760 6320 143780 147730 173800 298240.8 17380 6952 52140 300326.4 248707.8 86900 88638 59092 29546 118184 125136 6952 158158 14250 33600 3960 1220 6100 660 13420 12200 15675 36960 4356 1342 6710 726 14762 13420 225150 530880 62568 19276 96380 10428 212036 192760 247665 583968 68824.8 21203.6 106018 11470.8 233239.6 212036 B×nh nãng l¹nh (30l) 30 M¸y giÆt ChiÕc 31 M¸y hót bôi ChiÕc M¸y ph¸t 32 ®iÖn ChiÕc HÖ thèng 33 PCCC Bé HÖ thèng b¬m 34 loc níc Bé Video trung t©m vµ ¨ng ten p© 35 rap«l Bé 36 ¤t« 4 chç ChiÕc Tæng (1 USD =15 800 VN§) 10 22 600 120 6000 2640 6600 2904 94800 41712 104280 45883.2 1 20000 20000 22000 316000 347600 1 20000 20000 22000 316000 347600 1 1600 1600 1 5000 20000 5000 5500 20000 22000 486400 535040 1 1760 25280 27808 79000 316000 7685120 86900 347600 8453632 DANH MôC CHI TIÕT C¸C THIÕT BÞ, §å DïNG Vµ C¸C C¤NG Cô, DôNG Cô NHá TRONG PHßNG KH¸CH, PHßNG NGñ, RECEPTION (Tham kh¶o) Tªn thiÕt bÞ STT §¬n vÞ Sè lîng Ghi chó Phßng ngñ Phßng ngñ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Bµn lµm viÖc GhÕ ngåi lµm viÖc Bµn uèng níc GhÕ thÊp ngåi uèng níc Hép mµn NÖm tr¶i giêng Ga tr¶i giêng Mµn tuyn Vá gèi Ruét gèi Ch¨n len Ri®« che cöa ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc Bé 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 Th¶m ch©n giêng Th¶m chïi ch©n Êm chÐn uèng níc Cèc thuû tinh B×nh thuû tinh PhÝch ®ùng níc s«i §Üa kª cèc thuû tinh G¹t tµn thuèc l¸ Lä hoa Hép ®ùng chÌ B« nhùa ®æ níc Sät r¸c nhùa M¾c treo quÇn ¸o DÐp ®i trong nhµ ChiÕc ChiÕc Bé ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc ChiÕc §«i 1 1 1 2 1 1 2 1 2 1 1 1 1 5 SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 13 Cã nÖm C¶ phßng 27 28 29 Tranh treo têng Bµn tr¶i quÇn ¸o Bµn tr¶i ®¸nh giÇy ChiÕc ChiÕc ChiÕc 1 1 1 Ghi chó:  PhÇn kinh phÝ ®Ó mua s¾m c¸c dông cô nhá nµy ®îc trÝch tõ phÇn vèn lu ®éng ban ®Çu trong Tæng møc ®Çu t cña dù ¸n. Dù kiÕn chi phÝ dïng ®Ó mua c¸c ®å dïng, dông cô nhá ban ®Çu: 150 000 000 ®ång.  Tuú tõng lo¹i dông cô, cø sau 1 ®Õn 5 n¨m söa ch÷a hoÆc mua míi mét lÇn. TÝnh b×nh qu©n, chi phÝ ®Ó mua ®å dïng, c«ng cô, dông cô nhá hµng n¨m kho¶ng 50 triÖu/n¨m. b Dù trï chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ *C¸c c¨n cø x¸c ®Þnh: - Khèi lîng c«ng t¸c l¾p ®Æt thiÕt bÞ (hoÆc)/ gi¸ trÞ thiÕt bÞ cÇn l¾p ®Æt. - §¬n gi¸ l¾p ®Æt thiÕt bÞ (hoÆc)/ tû lÖ chi phÝ l¾p ®Æt so víi gi¸ trÞ thiÕt bÞ cÇn l¾p ®Æt. - ThuÕ suÊt thuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng VAT cho c«ng t¸c l¾p ®Æt:10%. *X¸c ®Þnh chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ: n LDTBi CLD   GiTB * Ti TB * (1  TVAT ) i 1 Trong ®ã: +) CLD : Tæng chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ. +) GiTB : Gi¸ trÞ thiÕt bÞ cÇn l¾p ®Æt thø i (Cha cã thuÕ VAT). +) Ti TB : Tû lÖ chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ thø i (so víi gi¸ trÞ thiÕt bÞ GiTB ). (LÊy Ti TB =2%) LDTBi +) TVAT : Møc thuÕ suÊt thuÕ GTGT ®èi víi c«ng t¸c l¾p ®Æt thiÕt bÞ thø i. Lêy TVAT L§TB= 10% B¶NG 1.3CHI PHÝ L¾P §ÆT THIÕT BÞ §¬n vÞ tÝnh 1000 VN§ Tû lÖ chi phÝ l¨p ®Æt Gi¸ trÞ TB Cha VAT STT Thµnh tiÒn Cha VAT Cã VAT -10% Lo¹i thiÕt bÞ SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 14 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 §iÒu hoµ Tæng ®µi §T Telephone Fax Telex M¸y Vi tÝnh (cµi ®Æt) Lavabo Vßi hoa sen XÝ bÖt Vßi níc Bån t¾m B×nh nãng l¹nh (30l) M¸y ph¸t ®iÖn HÖ thèng PCCC HÖ thèng b¬m, läc Video trung t©m & ¡ngten Parabol Tæng 1750008 158000 271128 15800 6320 47400 62568 19276 96380 10428 212036 192760 316000 316000 25280 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 35000.16 3160 5422.56 316 126.4 948 1251.36 385.52 1927.6 208.56 4240.72 3855.2 6320 6320 505.6 38500.176 3476 5964.816 347.6 139.04 1042.8 1376.496 424.072 2120.36 229.416 4664.792 4240.72 6952 6952 556.16 79000 2% 1580 71567.68 1738 78724.448 B¶ng tËp hîp vèn (Vèn x©y xùng kiÕn tróc, vèn mua thiÕt bÞ & chi phÝ l¾p ®Æt thiÕt bÞ) §¬n vÞ tÝnh: 1000 ® STT 1 2 3 4 5 Néi dung Vèn x©y dùng Vèn mua thiÕt bÞ Vèn l¾p ®Æt thiÕt bÞ Vèn (x©y dùng+ mua thiÕt bÞ) Vèn (x©y dùng+ mua thiÕt bÞ+l¾p ®Æt) Tríc thuÕ Sau thuÕ 15988864 17587750 7685120 8453632 71567.68 78724.448 23673984 26041382 23745552 26120106 3) X¸c ®Þnh chi phÝ ®Òn bï gݶI phãng mÆt b»ng,t¸I ®Þnh c . * Chi phÝ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng: Ta lÊy theo dù to¸n ®Òn bï: CGPMB  F * g GPMB SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 15 Trong ®ã: +) CGPMB : Chi phÝ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. +) F : DiÖn tÝch ®Êt sö dông cña dù ¸n (B»ng diÖn tÝch Tæng mÆt b»ng). F = 10400 m2 +) g GPMB : Gi¸ ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng tÝnh cho 1 m 2, lÊy b»ng gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp t¹i ®Þa ®iÓm x©y dùng. §èi víi ®Êt n«ng nghiÖp ë vïng ven néi thµnh cña huyÖn Gia L©m, theo QuyÕt ®Þnh sè 3519/Q§-UB cña Uû ban Nh©n d©n Thµnh phè Hµ Néi ra ngµy12/9/1997,lÊy g GFMB = 70000®/m2 *Chi phÝ cña ban gi¶I phãng ®Òn bï gi¶i phãng mÆt bÇng TÝnh to¸n thea dù to¸n ( cã dù to¸n kÌm theo) dù kiÕn lµ 10 tri£ô * Chi phÝ thuª ®Êt (Tr¶ trong giai ®o¹n x©y dùng): CT§  F * g T§ * T Trong ®ã: +) F : DiÖn tÝch ®Êt thuª cña dù ¸n (B»ng diÖn tÝch Tæng mÆt b»ng). F = 10400 m2 +) g T§ : Gi¸ thuª ®Êt trong mét n¨m, lÊy g T§ = 0,7%* GD . +) GD : Gi¸ trÞ ®Êt t¹i khu vùc c«ng tr×nh x©y dùng. §èi víi ®Êt n«ng nghiÖp ë vïng ven néi thµnh cña huyÖn Gia L©m, theo QuyÕt ®Þnh sè 3519/Q§-UB cña Uû ban Nh©n d©n Thµnh phè Hµ Néi ra ngµy12/9/1997, t¹i B¶ng 1 ta cã: GD =70000 (®ång/ m2). Tuy nhiªn, khi xin cÊp phÐp x©y dùng dù ¸n khu biÖt thù th× trë thµnh ®Êt khu d©n c. §èi víi thöa ®Êt cña dù ¸n ®ang xÐt n»m trªn Quèc lé 5 (®o¹n tõ CÇu Chui ®Õn hÕt ®Þa phËn x· Tr©u Quú) lµ ®o¹n ®êng lo¹i I, vÞ trÝ 1, ¸p dông cho thöa ®Êt cha cã c¬ së h¹ tÇng, theo B¶ng 3 cña QuyÕt ®Þnh trªn ta cã: GD = 2050 (1000®/1 m2). +) T : Sè n¨m x©y dùng cña dù ¸n (Thêi gian XD c«ng tr×nh: T = 1 n¨m). B¶ng 1.3 tæng hîp chi phÝ ®Òn bï gi¶I phãng mÆt b»ng §¬n vÞ 1000® Chi phÝ Chi phÝ STT Néi dung tríc VAT ThuÕ VAT sau VAT 1 Chi phÝ ®Òn bï ,gi¶I phãng mb 728000 0 728000 2 Chi phÝ ban gi¶I phãng,®Òn bï Chi phÝ thuª ®Êt trong thêi gian 3 x©y dùng 4 Tæng céng 4) 10000 0 10000 14924 752924 0 14924 752924 X¸c ®Þnh chi phÝ qu¶n lý vµ c¸c chi phÝ kh¸c trong vèn ®Çu t (Cha kÓ tr¶ l·i vay trong thêi gian x©y dùng) a) C¸c c¨n cø x¸c ®Þnh: - C¸c ®Þnh møc chi phÝ thuéc c¸c kho¶n chi phÝ kh¸c theo quy ®Þnh. - Khèi lîng vµ ®¬n gi¸. - C¸c kho¶n lÖ phÝ, thuÕ, b¶o hiÓm, ... theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. b) TÝnh to¸n chi tiÕt: SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 16  Giai ®o¹n chuÈn bÞ ®Çu t (Cã chñ tr¬ng ®Çu t)  Chi phÝ lËp dù ¸n kh¶ thi (cha VAT): C LDA = (GXD +GTB )*N*k *1.05 Trong ®ã: +) C LDA : Chi phÝ lËp dù ¸n kh¶ thi. +) N : §Þnh møc tû lÖ so víi gi¸ trÞ x©y dùng + gi¸ trÞ thiÕt bÞ.(N tra theo B¶ng II, phÇn II, QuyÕt ®Þnh sè 11/2005 /Q§-BXD cña Bé trëng Bé X©y dùng ra ngµy15 th¸ng 04 n¨m 2005). Víi GXD +G TB =23.673tû néi suy theo b¶ng trªn ta cã N =0.438 GXD ,G TB Chi phÝ x©y dùng vµ thiÕt bÞ trong tæng møc ®Çu t cña d ¸n (cha cã VAT) +) k : hª sè ®iÒu chØnh møc chi phÝ lËp dù ¸n ®Çu t (nÕu cã) ë ®©y k=1   +) 1.05: chi phÝ cho b¶o hiÓm dù ¸n Chi phÝ kh¸c: Kh¶o s¸t thÞ trêng; ®iÒu tra kinh tÕ, x· héi; kh¶o s¸t t×nh h×nh ®iÒu kiÖn tù nhiªn, khÝ hËu, ®Þa chÊt thuû v¨n, h¹ tÇng kü thuËt; … Chi phÝ tuyªn truyÒn, qu¶ng c¸o cho dù ¸n, thu hót vèn ®Çu t, tµi trî vèn vay trong & ngoµi níc; … LÊy theo dù kiÕn, chi phÝ: CQC = 15 (triÖu ®ång). Giai ®o¹n thùc hiÖn ®Çu t (Cã DA ®îc duyÖt)  Chi phÝ thiÕt kÕ Ta lÊy theo c«ng thøc: CTK =GiXD *Ni *( k+ 0.1) *0.9*1.05 Trong ®ã: +) CTK : Chi phÝ thiÕt kÕ h¹ng môc c«ng tr×nh. +) Ni §Þnh møc tû lÖ% cña chi phÝ thiÕt kÕ so víi chi phÝ x©y dùng tríc thuÕ , tra theo B¶ng III.1 & III.2, phÇn III, QuyÕt ®Þnh sè 11/2005/Q§-BXD cña Bé trëng Bé X©y dùng, ra ngµy 15/04/2005 ,tra víi c«ng tr×nh cã yªu cÇu thiÕt kÕ 2 bíc ,vµ cÊp c«ng tr×nh cÊp II +) GiXD : Gi¸ trÞ dù to¸n x©y dùng cha cã thuÕ GTGT trong tæng dù to¸n (hoÆc dù to¸n) ®îc duyÖt cña h¹ng môc c«ng tr×nh I cÇn tÝnh chi phÝ thiÕt kÕ. +) k : HÖ sè gi¶m do viÖc thiÕt kÕ c«ng tr×nh lÆp l¹i trong mét dù ¸n. - C«ng tr×nh thø 1: k = 1,00. - C«ng tr×nh thø 2: k = 0,36. - C«ng tr×nh thø 3 trë ®i: k = 0,18. +) 0,1 : Chi phÝ gi¸m s¸t t¸c gi¶, cã tû träng ®Þnh møc lµ 10% cña toµn bé chi phÝ thiÕt kÕ (cha nh©n víi hÖ sè gi¶m). +) 0,9 : HÖ sè ®iÒu chØnh do viÖc thiÕt kÕ ®îc lµm cho tõng h¹ng môc c«ng tr×nh ( Lý do: Gi¸ trÞ dù to¸n x©y l¾p cña h¹ng môc c«ng tr×nh nhá h¬n so víi toµn c«ng tr×nh nªn cã ®Þnh møc chi phÝ thiÕt kÕ N t cao h¬n -> ph¶i nh©n víi hÖ sè gi¶m). +) 1,05 : Chi phÝ mua b¶o hiÓm s¶n phÈm thiÕt kÕ, ®îc tÝnh 5% so víi chi phÝ thiÕt kÕ.  Chi phÝ kh¶o s¸t thiÕt kÕ (cha cã VAT): C KSTK  T * CTK Trong ®ã: +) CKSTK : Chi phÝ kh¶o s¸t thiÕt kÕ (t¹m tÝnh). +) CTK : Chi phÝ thiÕt kÕ (cha cã VAT). SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 17 +)  T : Tû lÖ % cña chi phÝ kh¶o s¸t thiÕt kÕ so víi chi phÝ thiÕt kÕ. LÊy T = 30%. Chi phÝ cho qu¶n lý dù ¸n (kh«ng thuª t vÊn): C BQL =G ( XD +TB ) *N QL Trong ®ã: +) CBQL : Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n. +) N QL : §Þnh møc tû lÖ so víi gi¸ trÞ x©y dùng vµ thiÕt bÞ. (Tra theo II.1 cña QuyÕt ®Þnh sè 10/2005/QD-BXD ra ngµy 15/4/2005). Víi G XD +G TB =23.674tû néi suy ta cã N QL =4.8217 +) G(XD+TB) : Gi¸ trÞ x©y dùng vµ thiÕt bÞ (cha cã VAT) ®îc duyÖt.  Chi phÝ khëi c«ng ,kh¸nh thµnh : LÊy theo dù kiÕn, chi phÝ: C KC = 100 (triÖu ®ång).  Chi phÝ gi¸m s¸t thi c«ng x©y dùng : CGSTC = (G XD +C GSL§ )*N*1.05 Trong ®ã: +) CGSTC : Chi phÝ gi¸m s¸t thi c«ng x©y dùng. +) N : §Þnh møc tû lÖ so víi gi¸ trÞ x©y dùng tríc thuÕ vµ chi phÝ gi¸m s¸t l¾p ®Æt thiÕt bÞ (N tra theo B¶ng III.5, phÇn III QuyÕt ®Þnh sè 10/2005/Q§-BXD cña Bé trëng Bé X©y dùng ra ngµy 15 th¸ng 04 n¨m 2005). N =1.583 +) GXD : Chi phÝ x©y dùng (cha cã thuÕ GTGT) ®îc duyÖt. + ) C GSL§ :chi phÝ gi¸m s¸t l¾p ®Æt thiÕt bÞ +) 1,05 : Chi phÝ b¶o hiÓm s¶n phÈm t vÊn.  Chi phÝ gi¸m s¸t l¾p ®Æt thiÕt bÞ: C GSL§  GTB * N *1,05 Trong ®ã: +) CGSL§ : Chi phÝ gi¸m s¸t l¾p ®Æt thiÕt bÞ vµo c«ng tr×nh. +) N : §Þnh møc tû lÖ so víi gi¸ trÞ thiÕt bÞ tríc thuÕ VAT .(N tra theo B¶ng III.6, phÇn III, QuyÕt ®Þnh sè 10/2005/Q§-BXD cña Bé trëng Bé X©y dùng ra ngµy 15 th¸ng 04 n¨m 2005). Víi GTB =7.685 tû ,néi suy ta cã N =0.613 +) GTB : Gi¸ trÞ thiÕt bÞ (cha cã thuÕ GTGT) ®îc duyÖt. +) 1,05 : Chi phÝ b¶o hiÓm s¶n phÈm t vÊn.  B¶o hiÓm x©y dùng C BH =G XD *T BH Trong ®ã: +) C BH : Chi phÝ b¶o hiÓm x©y dùng & l¾p ®Æt. +) TBH : Tû lÖ b¶o hiÓm so víi gi¸ trÞ x©y l¾p. LÊy TBH = 0,65%.lÊy theo Th«ng T 33/2004-BTC +) GXD : Gi¸ trÞ x©y dùng (cha cã thuÕ GTGT) ®îc duyÖt. Mét sè chi phÝ kh¸c: Chi phÝ kiÓm ®Þnh chÊt lîng, lÖ phÝ ®Þa chÝnh, chi phÝ vËn hµnh, ch¹y thö cã t¶i, kh«ng t¶i, … LÊy theo dù kiÕn chi phÝ: C = 20 triªôdång B¶ng 1.5: chi phÝ qu¶n lý vµ c¸c chi phÝ kh¸c trong tæng møc ®Çu t SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 18 §¬n vÞ tÝnh: 1000® STT I Néi dung Ph¬ng ph¸p tÝnh Tríc VAT Sau VAT 23673984 0.438 108876.65 119764.32 15000 15000 Thµnh tתn Giai ®o¹n chuÈn bÞ ®Çu t 1 Chi phÝ lËp dù ¸n Clda=G(xd+ tb)*N*K*1.05 K=1 2 Chi phÝ kh¸c (dù kiÕn) II t¬ng øng §Þnh møc tû lÖ %N Gi¸ trÞ Gi Giai ®o¹n thùc hiÖn ®Çu t 3 Chi phÝ thiÕt kÕ a Nhµ A (7 nhµ) K=1+0.36+5*0.18 =2.26 2683674 3.15 188531.59 207384.75 b Nhµ C (5 nhµ) K=1+0.36+3*0.18 =1.9 4597020 3.37 292797.99 322077.79 c Nhµ D (2 nhµ) K=1+0.36 =1.36 5856372 3.26 263409.19 4 Tæng Ctk Chi phÝ kh¶o s¸t thiÕt kÕ Ctk =Gxd*Ni* (K+0.1)*0.9*1.05 289750.11 868615.42 955476.96 Ckstk=T%*Ctk 868615.4 23673984 4.8217 1141488.5 5 Chi phÝ qu¶n lý dù ¸n Cql =( Gxd+G tb)*N 6 Chi phÝ khëi c«ng , kh¸nh thµnh Dù kiÕn 30.00 260584.63 286643.09 100000 SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 19 1141488.5 100000 7 Chi phÝ gi¸m s¸t Cgsl®=Gtb*N*1.05 l¾p ®Æt thiÕt bÞ 7685120 0.613 49465.275 8 Chi phÝ gi¸m s¸t thi (Gxd+Gtb)*N*1.05 23673984 c«ng 1.583 393497.12 432846.84 9 Chi phÝ b¶o hiÓm x©y dùng Gxd*Tbh 0.265 42370.489 42370.489 10 Chi phÝ kh¸c Dù kiÕn 15988864 20000 Tæng 54411.802 20000 3744636.8 3987214.6 5) Dù trï vèn lu ®éng cho dù ¸n Vèn lu ®éng ban ®Çu cña dù ¸n lÊy b»ng tæng vèn mua s¾m trang thiÕtbÞ kh«ng thuéc tµI s¶n cè ®Þnh,c¨n cø vµo nhu cÇu trang thiÕt bÞ,dông cô nhá ¥ trªn ta ®· dù trï vèn mua s¾m trang thiªt bÞ ,dông cô nhá ban ®Çu cho dù ¸n lµ 150 000 000 (150triÖu) nªn vèn lu ®éng ban ®Çu cña dù ¸n lµ 150 000 000® 6) B¶ng 1.7tæng hîp vèn ®Çu t cha tÝnh l·i vay trong thêi gian x©y dùng §¬n vÞ 1000® SV: L£ THÞ DI£N_MS: 10024.47_47KT2 20