Tài liệu đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường phía đông thành phố cẩm phả giai đoạn 2010 2015

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------------------------------------- VŨ GIA THẮNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG PHÍA ĐÔNG THÀNH PHỐ CẨM PHẢ GIAI ĐOẠN 2010 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, 2016 ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------------------------------------- VŨ GIA THẮNG ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ PHƯỜNG PHÍA ĐÔNG THÀNH PHỐ CẨM PHẢ GIAI ĐOẠN 2010 - 2015 Ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, 2016 iii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện. Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả Vũ Gia Thắng iv LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thế Huấn giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Cẩm Phả, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND thành phố, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ ! Cẩm Phả, tháng 09 năm 2016 Tác giả Vũ Gia Thắng v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................i LỜI CẢM ƠN...................................................................................................... iv MỤC LỤC ............................................................................................................ v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ....................................................................viii DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................... ix DANH MỤC CÁC HÌNH ..................................................................................... x MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .................................................................. 1 2. Mục tiêu tổng quát của đề tài ............................................................................ 2 3. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................ 3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................... 3 1.1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................... 3 1.1.2. Cơ sở pháp lý .............................................................................................. 3 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ...................... 10 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ........... 10 1.2.2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 11 1.2.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất................................................................... 11 1.2.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ...................................................... 11 1.2.5. Dân sự và pháp luật về đất đai ................................................................... 11 1.2.6. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất [15] ...................................... 11 1.2.7. Điều kiện về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .............. 11 1.2.8. Quy trình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng tại thành phố Cẩm Phả 2010 - 2015 ............................... 15 1.3. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới và Việt Nam .................................... 18 1.3.1. Tình hình quản lý đất đai trên Thế giới ...................................................... 18 1.3.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh ........................ 22 1.3.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............. 22 1.3.2.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam ..................................................... 26 1.3.2.3. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh .................................................................................................................... 28 1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .................................... 30 CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................... 32 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................ 32 vi 2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 32 2.2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai thành phố Cẩm Phả....................................................................................................... 32 2.2.2. Sơ lược về hiện trạng và tình hình QLĐĐ của thành phố Cẩm Phả............ 32 2.2.3. Tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015.................................................................... 32 2.2.4. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015 .......................................................................... 32 2.2.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thành phố Cẩm Phả ............................................................................. 33 2.3. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 33 2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................................... 33 2.3.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn .............................................................. 33 2.3.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu ......................................................... 34 2.4.4. Phương pháp kế thừa ................................................................................. 34 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 35 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Cẩm Phả ................. 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 35 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cẩm Phả ..................................... 43 3.2. Sơ lược về hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai của thành phố Cẩm Phả...................................................................................................................... 50 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 .............................................................. 50 3.2.2. Thực trạng quản lý đất đai của thành phố Cẩm Phả ................................... 52 3.2.1. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại các phường phía Đông thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015................................................. 57 3.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015 .......................................................................... 60 3.3.1. Tình hình chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010-2015 ........................................................................................................... 60 3.3.1.1. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010- 2015 ............................................................................................................................ 61 3.3.1.2. Tình hình tặng cho QSDĐ thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015 ...... 64 3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho .......... 66 3.3.2.1. Yếu tố dân số .......................................................................................... 66 3.3.2.2. Yếu tố quy hoạch sử dụng đất ................................................................. 68 vii 3.3.2.3. Yếu tố lãi suất ngân hàng ........................................................................ 69 3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người người dân thành phố Cẩm Phả về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ................................... 70 3.3.3.1. Những hiểu biết cơ của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất ....................................................................................................................... 71 3.3.3.2. Những hiểu của người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất .................................................. 73 3.3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết người của người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ......................................... 74 3.4. Đề xuất giải pháp ......................................................................................... 77 3.4.1. Giải pháp về chính sách............................................................................. 77 3.4.2. Giải pháp về quản lý ................................................................................. 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 79 1. Kết luận .......................................................................................................... 79 2. Đề nghị ........................................................................................................... 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 81 PHỤC LỤC 1: PHIẾU ĐIỀU TRA ....................................................................... 1 PHỤ LỤC 2: DANH MỤC CÔNG TRÌNH 2011 -2015 ........................................ 4 viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DTTN Diện tích tự nhiên GCN Giấy chứng nhận GDP Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân QLN Quản lý nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất SHTN Sở hữu tư nhân SHNN Sở hữu nhà nước TTCN Tiểu thủ công nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ......................... 13 Bảng 1.2: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 của cả nước .................................................................................................................. 27 Bảng 1.3: Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh .................................................................................................... 30 Bảng 3.1: Hiện trạng dân số thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015 ................ 49 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 .......................................................... 51 Bảng 3.3: Diện tích đơn vị hành chính của các phường thuộc thành phố Cẩm Phả năm 2010 và 2015 ................................................................................................. 56 Bảng 3.4: Tỷ lệ đáp ứng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ 6 phường phía Đông, thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015 .................................................. 57 Bảng 3.5: Kết quả số lượng hồ sơ của 6 phường nghiên cứu trong giai đoạn 2010 2015 của thành phố Cẩm Phả................................................................................. 59 Bảng 3.6: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015 ........................................................................................................... 61 Bảng 3.7: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại 6 phường nghiên cứu thuộc thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015 ...................................................................... 64 Bảng 3.8: Tỷ lệ hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trong giải quyết hồ sơ đất đai của thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015 ........................................... 66 Bảng 3.9: Mức độ gia tăng dân số của thành phố Cẩm Phả .................................... 67 Bảng 3.10: Tổng hợp các công trình quy hoạch tại 6 phường của thị xã................. 68 Bảng 3.11: Những hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển quyền sử dụng đất . 71 Bảng 3.12: Sự hiểu biết của người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................................. 73 Bảng 3.13: Sự hiểu biết người dân thành phố Cẩm Phả tại hai khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ............................................................... 74 x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của cả nước ............................. 27 Hình 3.1: Bản đồ hành chính của thành phố Cẩm Phả............................................ 35 Hình 3.2: Giá trị sản xuất cố định tính theo ngành ................................................. 44 Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của thành phố Cẩm Phả .......................... 50 Hình 3.4: Cơ cấu sử dụng đất chưa sử dụng năm 2015 của thành phố Cẩm Phả..... 52 Hình 3.5: Hồ sơ chuyển sang kỳ sau của 6 phường nghiên cứu .............................. 58 Hình 3.6: Số lượng hồ sơ của 6 phường nghiên cứu trong giai đoạn 2010 - 2015 của thành phố Cẩm Phả................................................................................................ 59 Hình 3.7: Tổng số hồ sơ chuyển nhượng của địa bàn nghiên cứu tại thành phố Cẩm Phả ................................................................................................................ 62 Hình 3.8: Biến động số lượng hồ sơ chuyển nhượng các phường qua các năm giai đoạn 2010 - 2015 ................................................................................................... 62 Hình 3.9: Tổng số hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất 6 phường nghiên cứu thuộc thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 -2015.............................................................. 65 Hình 3.10: Tổng dân số hàng thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 -2015................ 67 Hình 3.11: Lãi suất vay ngân hàng giai đoạn 2010 - 2015 ...................................... 70 Hình 3.12: Hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân ........................................... 76 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy hết giá trị của nó. Hiện nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố song sự gia tăng dân số, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức tạp. Chính vì vậy việc quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của Thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và luật đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Trước tình hình công nghiệp hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, 2 tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Thành phố Cẩm Phả trực thuộc tỉnh Quảng Ninh nằm ở vùng Đông Bắc Bộ có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo quy định trên địa bàn thành phố Cẩm Phả. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại một số phường phía Đông thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 - 2015" là cần thiết trong thời điểm hiện nay. 2. Mục tiêu tổng quát của đề tài Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả từ đó Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn. 3. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý đất đai thành phố Cẩm Phả. - Đánh giá được tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2010 – 2015. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thành phố Cẩm Phả. - Đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý tốt hơn 3 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất; mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Đỗ Thị Lan, Đỗ Anh Tài, 2006) [22]. Tặng cho quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Vũ Quang Phong, 2012) [23]. 1.1.2. Cơ sở pháp lý Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: 1.1.2.1. Luật - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. 4 - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003. - Luật Đất đai số 45/2013/QH13, có hiệu lực ngày 1/07/2014. - Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994. - Bộ luật Dân sự năm 1995. - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001. - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. - Bộ luật Dân sự năm 2005. 1.1.2.2. Một số điểm đổi mới quan trọng của luật đất đai 2013 và luật đát đai 2003 Luật đất đai sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013, chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 gồm 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương, 66 điều so với Luật đất đai năm 2003. Luật đất đai sửa đổi năm 2013 (sau đây được gọi tắt là Luật đất đai 2013) ra đời đã thể chế hoá đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TƯ tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Vậy, Luật đất đai 2013 đã có những thay đổi gì, có những cải tiến như thế nào so với Luật đất đai năm 2003 ? Nhìn chung, Luật đất đai 2013 có 10 điểm mới cơ bản: Một là, Luật Đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai. Đồng thời, Luật cũng quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai như: trách nhiệm cụ thể của Nhà nước về quản lý đất đai; những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất 5 nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất đai và trách nhiệm của công chức địa chính tại xã, phường, thị trấn (Nguyễn Quang Thi, 2013)[29]. Hai là, Luật Đất đai 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Ba là, Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch như: Việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp quốc gia và cấp tỉnh và cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử theo quy định [28]. Ngoài ra, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo (Nguyễn Quang Thi, 2013)[29]. Bốn là, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, giấy 6 chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất (Nguyễn Quang Thi, 2013)[29]. Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một người). Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu [28]. Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. Một điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Nguyễn Quang Thi, 2013)[29]. Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn. 7 Năm là, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Nguyễn Quang Thi, 2013)[29]. Sáu là, Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành [28]. Bảy là, Luật cũng quy định rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Qua đó, có thể khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan, chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua [28]. Luật Đất đai 2013 cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng 8 hình thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài. Tám là, Luật quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Chín là, Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất đai được công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân. Theo đó, công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Hình thức giám sát là trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh, gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết; Hoặc gửi đơn kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này thực hiện việc giám sát (Nguyễn Quang Thi, 2013)[29]. Mười là, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp). 9 Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân. Để các quy định đổi mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương vẫn đang khẩn trương phối hợp triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai [28]. Ngoài những điểm mới cơ bản nêu trên, tôi đã tiến hành so sánh về sự khác nhau giữa Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 nhằm hỗ trợ tốt hơn trong việc tra cứu, đối chiếu trong sử dụng và thi hành Luật đất đai mới. Nhận xét: Ngoài ra còn nhiều điểm đổi mới của luật 2013 với luật đất 2003. Tuy vậy những điểm đổi mới này chưa gây ảnh hưởng nhiều tới công tác chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy vậy phần nhỏ gây bỡ ngỡ cho cán bộ quản lý từ khi có hiệu lực cần khoảng thời gian để đọc hiểu, áp dụng vào thực tiến. 1.1.2.3. Các văn bản dưới Luật - Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. - Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 10 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Quyết định số 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Quyết định sô 1768/2014/QĐ – UBND ngày 13 tháng 8 năm 2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [3], [4]. 1.2. Các quy định về chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 1.2.1. Căn cứ xác lập quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất - Đất đai thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý.